此次北京土拍表現(xiàn)“未拍先火”，順義后沙峪兩宗地塊最為吸睛,，繼昌平朱辛莊0028地塊后,，再現(xiàn)“未拍先到頂”的宅地，兩宗地塊在線上報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)就觸發(fā)競(jìng)價(jià)上限,。兩宗地塊同屬于一片區(qū),，均位于六環(huán)內(nèi)后沙峪板塊,，順義新城6001地塊位于地鐵后沙峪站南側(cè)，而順義新城19-69地塊則向西1公里,。

順義新城19-69地塊最為熱門,，共吸引了45家企業(yè)報(bào)名參與。該地塊出讓建設(shè)用地面積約3.2萬平方米,，規(guī)劃建設(shè)用地面積約5.68萬平方米,，起始價(jià)14.4億元。從地塊自身素質(zhì)上看,，地塊規(guī)模相對(duì)較小，容積率1.8,，總價(jià)15億元左右相對(duì)報(bào)名門檻不高,，并且地塊設(shè)置最高限價(jià)約在16.6億元，可以滿足眾多中小房企參與報(bào)名,。

值得一提的是,，上述地塊民營企業(yè)參與主體將近20家，成為近三年來民營企業(yè)參與最積極的地塊,。最終地塊觸及“雙上限”,，被福建雄旺“搖中”，以16.56億元+1.2萬平方米現(xiàn)房銷售面積斬獲,。

另外一宗順義新城第20街區(qū)6001地塊熱度同樣不低,，有36家企業(yè)報(bào)名參與。該地塊用地面積約3.4萬平方米,，建筑規(guī)模約6.14萬平方米,，容積率也是1.8。最終,，同樣依靠搖號(hào)確定歸屬,，中能建成為那個(gè)幸運(yùn)兒，以17.3075億元+1.3萬平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得,。

順義后沙峪兩宗地塊之所以“亮眼”,，也是因?yàn)槔麧櫩臻g充足，低密度,、低總價(jià),、高利潤是吸引房企參與競(jìng)拍的主要原因。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛指出,，兩宗地塊的期房指導(dǎo)價(jià)為5.8萬元/平方米,、現(xiàn)房指導(dǎo)價(jià)為6萬元/平方米，最終房地價(jià)差在3萬元左右,，利潤空間充足,，能夠滿足開發(fā)企業(yè)的騰挪,。另外，順義新城街區(qū)臨近首都機(jī)場(chǎng),，周邊多為低密小區(qū),，居住環(huán)境較為舒適，項(xiàng)目去化可靠,；并且拿地之后,，共同參與搖號(hào)企業(yè)可以組成聯(lián)合體共同開發(fā)，對(duì)后續(xù)開發(fā)奠定了合作基礎(chǔ),。

搖號(hào)主旋律下,，外地企業(yè)進(jìn)京潮愈演愈烈，甚至外行企業(yè)也來“碰運(yùn)氣”,。

“馬甲”混入之外,，也確有諸多新客參與到北京土拍市場(chǎng)，諸如越秀,、上海大華等,，“生面孔”扎堆進(jìn)京搶地，凸顯房企對(duì)北京市場(chǎng)的看好情緒,。

“良好的營商環(huán)境增強(qiáng)了在京有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)房企持續(xù)深耕的信心,，也不斷吸引更多外地房企來京布局?！痹诒本╂溂已芯吭悍治鰩熢牢⒖磥?，當(dāng)前北京土地市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制向著更靈活、更公開,、更市場(chǎng)化的方向調(diào)整,。其中，北京創(chuàng)新實(shí)踐的“擬出讓宅地清單公示,、土地推介會(huì),、預(yù)申請(qǐng)制度、保證金激活轉(zhuǎn)正式掛牌”等舉措助力房企提前獲取土地信息,、合理決策,，消除了“信息不對(duì)稱”帶來的影響，直接提振企業(yè)拿地信心,。

另有業(yè)內(nèi)分析師告訴北京商報(bào)記者,，目前各大房企都處于求“生存”階段，一線城市樓市復(fù)蘇相對(duì)較快,，經(jīng)濟(jì),、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面，也決定住房需求的支撐力度,，把握“安全”是當(dāng)下房企們的共識(shí),。“如今三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,，導(dǎo)致各大房企的投資轉(zhuǎn)向一二線城市,，甚至是一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊才敢出手?！?

面對(duì)如此火爆的土拍市場(chǎng),，也不免有“看漲”的聲音，土拍市場(chǎng)情緒會(huì)帶動(dòng)北京新房市場(chǎng)走高,？

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，2023年5月北京新建商品住宅成交規(guī)模約60萬平方米，環(huán)比下降約三成,。供應(yīng)方面,，5月北京新建商品住宅供應(yīng)面積約14萬方，環(huán)比增長約10%,。價(jià)格方面,，5月北京新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.04%,，漲幅較上月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn),，同比上漲0.65%。

從目前購房客群來看,，改善客群仍是市場(chǎng)主力,，由于近期二手房市場(chǎng)成交乏力，導(dǎo)致新房置換動(dòng)能減弱,，僅區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,、配套完善的改善項(xiàng)目去化相對(duì)較好。剛需盤分化亦明顯,，昌平,、房山、順義核心片區(qū)項(xiàng)目才相對(duì)去化較好,。

嚴(yán)重的市場(chǎng)分化,，也帶來“二八效應(yīng)”——20%的新房項(xiàng)目賣得好，80%的新房項(xiàng)目賣不動(dòng),，“冷熱不均”是整個(gè)北京新房市場(chǎng)最真實(shí)的寫照,。

上述分析師直言，用優(yōu)質(zhì)地塊來拉動(dòng)市場(chǎng)信心,，優(yōu)質(zhì)地塊的入市也為將來成交量提供了保障,。不過隨著市場(chǎng)上滯銷盤的增多，庫存壓力會(huì)越來越大，北京新房市場(chǎng)還是要靠80%來決定走向,。此外,，可以看到“冷熱不均”是由上至下的，土拍市場(chǎng)同樣分明,。

就在6月1日競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng),，石景山衙門口713地塊便出現(xiàn)遇冷。據(jù)了解,，該地塊是四宗地中開發(fā)難度最大的一宗,，F(xiàn)1住宅混合公建用地，接近2.4萬平方米的公建配套,，也因此不受房企所青睞,，最終由深耕石景山的中海以28.3億元完成了“托底”。

(編輯:月兒)