最近有一個(gè)大新聞?lì)H不尋常,。

8月28日，國(guó)土資源部網(wǎng)站披露了一則消息,，《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(以下簡(jiǎn)稱方案),，提出在“租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿,、有資金來(lái)源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市(第一批包括北京市,，上海市,，遼寧沈陽(yáng)市，江蘇南京市,，浙江杭州市，安徽合肥市,，福建廈門市,，河南鄭州市，湖北武漢市,，廣東廣州市,、佛山市、肇慶市,，四川成都市),，開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”,。

從“經(jīng)濟(jì)適用房”,、“租售同權(quán)”,、“共有產(chǎn)權(quán)房”，再到這次的“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房”,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，歷經(jīng)一系列政策暖風(fēng)之后，這一次的住房政策算是有了較為明顯的利好,。

那么,，跟之前的政策相比，這次的政策有哪些亮點(diǎn)?意義有多大?

亮點(diǎn)

先來(lái)看看具體的政策表述,。

國(guó)土資源部的文件中，最核心的就是這句：村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng),、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

就是說(shuō)以后集體土地也可以承接城市住房建設(shè)了,。說(shuō)白了,，原來(lái)那些處于灰色地帶的“城中村”和城郊結(jié)合部的村集體都可以名正言順地做起房屋出租生意了。這實(shí)際上打破了1998年以來(lái),，城市住房由政府征地,、壟斷國(guó)有土地建設(shè)的套路。

意義還不僅于此,。

其實(shí)早在2014年,，北京就已經(jīng)進(jìn)行過(guò)集體土地建租賃住房試點(diǎn)，并且取得了較好的成果,。但之前只提到集由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),，并未提到聯(lián)營(yíng)、入股等方式,。

而這一次的政策,，很明顯指明了，此類用地不是征地或簡(jiǎn)單地流入市場(chǎng),，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有極大的主導(dǎo)權(quán),，無(wú)形中也就增加了村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織在盤活相關(guān)土地方面的積極性。

當(dāng)然,，整個(gè)文件最重大的亮點(diǎn),，還在于創(chuàng)新性地從土地供應(yīng)端出發(fā)，加強(qiáng)租賃房源的建設(shè)和供給,。文件中明確提出了,，“村鎮(zhèn)集體自行開(kāi)發(fā)”，這實(shí)質(zhì)上意味著他們可以繞過(guò)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商土地競(jìng)拍等手段,，在很大程度上制約了土地價(jià)格,。

土地的價(jià)格低了,，那開(kāi)發(fā)成本自然也就少了，而租房的價(jià)格也必然隨之降低,，對(duì)目前的租房市場(chǎng)無(wú)疑是很大程度的利好,。

現(xiàn)狀

那么這個(gè)邏輯是否符合當(dāng)下的現(xiàn)狀呢?

說(shuō)回目前中國(guó)的住房市場(chǎng)，長(zhǎng)期有著“重購(gòu)輕租”的特點(diǎn),，這其實(shí)是“發(fā)育不良”的,。

在中國(guó)租房率不足10%，歐洲國(guó)家租房率近50%;中國(guó)房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%,，同一數(shù)據(jù)美國(guó)占比是50%;2012年,。全國(guó)租賃住房用地僅占全部居住用地的10.5%。

社科院發(fā)布的2016年《社會(huì)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示,，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率高達(dá)91.2%,，僅有不到10%的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)解決居住需求，特別是一線城市以外的地區(qū),，租房比例小之又小,。

同樣地，還有機(jī)構(gòu)投資者的嚴(yán)重缺位,。據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉介紹,，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租,，而在一些國(guó)家市場(chǎng),，專業(yè)租賃企業(yè)提供的房源占比在30%左右。

鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》中給出了這樣一組數(shù)據(jù)：截至2016年,，全國(guó)有一定規(guī)模的品牌公寓企業(yè)只有1000多家,，運(yùn)營(yíng)管理的房間數(shù)量只有約100萬(wàn)間，不足市場(chǎng)份額的5%;與之相比,，這一比重在日本租賃市場(chǎng)中達(dá)到87%,，美國(guó)則為60%。

按理來(lái)說(shuō),，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，凡有需求就會(huì)刺激供給配套。鏈家研究院的一份報(bào)告指出,，目前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬(wàn)億,，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元,，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元,。

但是在中國(guó)，這么大的市場(chǎng),，為什么發(fā)展不起來(lái)?

  原因

最直接的原因,，無(wú)非是賺不到錢,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，以目前市場(chǎng)的行情來(lái)算,，像廣州這樣的城市,，住宅物業(yè)租金回報(bào)率較高的能達(dá)到2個(gè)點(diǎn)左右,，即使是一些高端公寓租金回報(bào)率也就5個(gè)點(diǎn),，但是國(guó)內(nèi)資金成本的年化利率是5-8個(gè)點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商正常運(yùn)作的話,，是不可能盈利的,。

于是新的問(wèn)題就來(lái)了，為什么國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率這么低呢?按照簡(jiǎn)單的算式,，租金回報(bào)率=(1年租金-房屋保養(yǎng)費(fèi))/房屋價(jià)格,。租金回報(bào)率低，說(shuō)明要么租金太低,，要么房?jī)r(jià)太高,。

國(guó)內(nèi)租金低嗎?上海易居研究院不久前發(fā)布的《50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，2017年6月,，全國(guó)50個(gè)城市超七成房租相對(duì)收入較高,，其中北京、深圳,、上海,、三亞等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過(guò)高城市,。也就是說(shuō),，這四個(gè)城市，租房者要拿出將近一半的收入支付房租,。有網(wǎng)友高呼：房租加日常開(kāi)銷,，就不剩下什么了。

房?jī)r(jià)更高的北京,、上海,、深圳的租金回報(bào)率那就更是低得離譜，企業(yè)投資租賃住房還不如把錢存進(jìn)銀行吃利息,。

所以,，罪魁禍?zhǔn)祝€是地價(jià)過(guò)高!

對(duì)此,，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰也有過(guò)分析,，土地成本過(guò)高大大降低了租金回報(bào)率，因居住用地本來(lái)地價(jià)就貴,，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格偏高,，而租金回報(bào)率過(guò)低,，對(duì)于資產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)很難從出租中賺錢。這是導(dǎo)致過(guò)去多年租賃市場(chǎng)無(wú)法發(fā)展的重要原因,。

  對(duì)癥

繞來(lái)繞去,，供地環(huán)節(jié)是一個(gè)終究繞不過(guò)去的關(guān)鍵點(diǎn)。此前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控之所以經(jīng)常表現(xiàn)為事倍功半,，很重要的缺失即在于過(guò)于專注于在需求端做文章,，對(duì)供給端的土地錯(cuò)配問(wèn)題則著力不多。

政府終于開(kāi)始“對(duì)癥下藥”,，增加供地并優(yōu)化結(jié)構(gòu),。過(guò)去幾個(gè)月一系列的政策就是證明。

譬如上海近期發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出,，“十三五”期間新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬(wàn)套,，比“十二五”增加60%左右。其中,，商品住房約45萬(wàn)套,，以中小套型普通商品住房為主;租賃住房約70萬(wàn)套;各類保障性住房約55萬(wàn)套。

更早之前,，廣州發(fā)布的《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》明確指出,，未來(lái)5年，廣州計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬(wàn)平方米,，從供地占比來(lái)看,，租賃住房占據(jù)了25.8%。

在增加供給的同時(shí),，“限價(jià)”也是重要的保障措施,。7月24日，上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地底價(jià)成交,，樓面價(jià)格分別僅5569元/平方米和5950元/平方,。對(duì)比周邊地價(jià)，開(kāi)發(fā)商去年7月拿地時(shí),，成交樓面價(jià)就達(dá)到了3.03萬(wàn)元/平方米,，可以說(shuō)是“白菜價(jià)”了。

據(jù)知情人士透露,，兩塊地拍賣前實(shí)際共有34家房企領(lǐng)取了申請(qǐng)書(shū),，但是最終分別僅有一家競(jìng)買企業(yè)通過(guò)資格審查并提交了競(jìng)買保證金，“這是有意設(shè)置高門檻,，因?yàn)閳?bào)名需要有相關(guān)單位蓋章的資格認(rèn)定書(shū),，以防止競(jìng)買者過(guò)多，成交價(jià)過(guò)高”。

  掘金

不過(guò),，從更宏觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看,，這類政策的提出，還在于可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式,，促進(jìn)租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的崛起,。

7月中下旬，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)的通知提出的4項(xiàng)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的舉措中第一項(xiàng)便是“培育機(jī)構(gòu)化,、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱,，這就是希望市場(chǎng)上能有更多的機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè),，改變目前以小業(yè)主為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu),?！爸挥羞@樣才能提高租賃市場(chǎng)的規(guī)范度和透明度，擠壓小業(yè)主的生存空間,，保護(hù)租客權(quán)益,。”

嗅覺(jué)更靈敏的或許還是企業(yè)投資者,。在《租賃崛起》中,，鏈家就稱“未來(lái)的增長(zhǎng)希望在租賃”。

這不僅是中介公司的預(yù)感,，也是各大開(kāi)發(fā)商的行業(yè)共識(shí),。據(jù)內(nèi)部人士透露，過(guò)去幾個(gè)月以來(lái),，無(wú)論是國(guó)內(nèi)知名的大地產(chǎn)公司,，還是區(qū)域地產(chǎn)公司，都已經(jīng)迅速開(kāi)啟爭(zhēng)奪戰(zhàn),。

最積極的估計(jì)要屬萬(wàn)科了,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前,，其已在北京,、廣州和佛山等地?fù)碛?處自持物業(yè)地塊。2016年在北京市海淀區(qū)西北旺的兩宗地塊以“競(jìng)報(bào)自持比例”方式招標(biāo),，萬(wàn)科憑100%自持比例中標(biāo),，堪稱該場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的“最大贏家”。萬(wàn)科還在2016年成立了長(zhǎng)租品牌“泊寓”,，并在今年年初以30億元入股鏈家,，足見(jiàn)其對(duì)租賃市場(chǎng)的看重。

“無(wú)論是中介還是房企其實(shí)都已提前向租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，搶奪自持物業(yè)和只租不售的地塊更是不可旁落的戰(zhàn)略布局,?！惫阏f(shuō)。

當(dāng)然,，至于到底能不能如愿以償,，還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。但“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”這一定位,，不會(huì)變。

（編輯：月兒）