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近一周內(nèi),，又有多個城市下調(diào)了首套房貸利率。近日,，隨著大連市,、瀘州市、溫州市等地的部分銀行陸續(xù)降息,，安慶市取消首套房貸款利率下限,，已有15城首套房貸款利率進入了“3時代”。

房子牽動著很多老百姓的心,，很多人都很關(guān)注,，多城降低首套房貸款利率釋放了怎樣的信號？這與房地產(chǎn)市場未來走向有什么關(guān)系,？接下來,，首套房貸款利率走勢如何？下一步樓市如何企穩(wěn)回暖,？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,，這些城市通過靈活調(diào)整首套房貸款利率，降低居民的購房成本,，提振市場需求,，一定程度上有利于穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預期,。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任,、商學院教授況偉大表示，各地因城施策,，降低貸款利率或者取消利率下限,，重點解決居民的首套房居住問題,，這與我國堅持“房住不炒”的政策一脈相承，更好地降低了居民的融資成本,，進一步拉動房產(chǎn)市場回暖,。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，低利率環(huán)境結(jié)合放松限購,、限貸,，將明顯減輕首套房購房群體的購房成本，加速購房者決策,，這有助于增加市場成交量,，推動市場年底前改善。

政策工具變多了 因“城”施策的靈活性增加了

國慶節(jié)前后,，“一攬子”調(diào)控樓市的舉措密集出臺,，其中包括降低房貸利率、降低首付比例,、取消限購等,。

其中，公眾較為關(guān)注的是,，9月29日,，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策,，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年年底前階段性維持,、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限,。

政策“工具箱”里的工具變多了，一些城市“因城施策”的空間變大了,。多個城市隨后便宣布降低首套房貸利率,。目前，廣東省清遠市的首套房貸利率已降至3.7%,。

在廣東清遠,，老百姓算了一筆“買房賬”，如果買一套房貸款金額為100萬元,，貸款時間為30年,，按此前4.1%的利率計算，本息合計約174萬元,，而按當前3.7%的利率計算,，本息合計約為166萬元，約省下8萬元,。

李宇嘉觀察到,，首套房貸利率進入“3時代”的城市呈現(xiàn)明顯特點,，即今年6-8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比,、同比均連續(xù)下降。另外，一些城市的房屋供給規(guī)模較大,，而人口卻呈現(xiàn)凈流出的特征,。

值得關(guān)注的是,，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的時間節(jié)點限制在了今年年底,。李宇嘉指出，這一政策窗口期正好卡在了第四季度,，正是保交樓,、穩(wěn)樓市壓力較大的階段，新政策工具的加持對于市場需求回暖以及促進穩(wěn)增長較為重要,。

李宇嘉也指出,，這一政策的窗口期限定為3個月，在一定程度上,，也是擔心房貸利率過低或取消首套房貸款利率下限,，市場上的資金可能會過度流入房地產(chǎn)。

著重改善住房品質(zhì)

隨著越來越多城市的首套房貸利率進入“3時代”,，人們開始關(guān)注未來,，房地產(chǎn)市場將會走向何方,？

黨的二十大報告指明了方向,。報告提出，堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,。

況偉大認為，從黨的二十大報告來看,，堅持房住不炒的定位是我國房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性長效機制,。我國在“保障房子是用來住的”方面的力度非常大，無論是降低首套房貸款利率,，還是進行公積金制度改革、減免相關(guān)的稅收,，實際上都是來解決居民的首套房或者改善性需求,。

況偉大指出，黨的二十大報告也進一步強調(diào)了要加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,。他認為，這一套制度不僅是要保證購房者的權(quán)益,，同時也強調(diào)了要防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風險,。

與此同時，況偉大表示,，黨的二十大報告進一步明確了中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展的方向,，“堅持租購并舉，將來要大力發(fā)展租賃市場,，最終目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展,。”

李宇嘉同樣認為,，進入新時期,，住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購并舉”,。前者是統(tǒng)攬住房工作全局的準繩,，后者是供給側(cè)改革的抓手，二者結(jié)合,，才能推進住房高質(zhì)量發(fā)展,。

對于未來是否會有更多城市的首套房貸利率進入“3時代”？李宇嘉表示,，這一方面取決于每個銀行的風險定價,，另一方面也取決于LPR（貸款基礎(chǔ)利率）是否會下降。他認為,，從大概率來講,，很多城市的首套房貸款利率會降到4%以下。

況偉大認為,，在銀行方面,，房貸利率下降，意味著銀行利潤空間的縮減,，當房貸利率降至一個很低的水平，能否滿足銀行,、金融機構(gòu)的正常運轉(zhuǎn)下對利潤的需求,，這也將是一個較大的挑戰(zhàn)。如果房價過高,，則難以解決居民的住房問題；同時，單純地大力發(fā)展房地產(chǎn)市場,，也可能會引發(fā)一定的金融風險,。

他希望，通過加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán),、健康發(fā)展，這與防范化解系統(tǒng)性的金融風險的目標是一致的,。

許小樂則表示,，“房住不炒”的定位不變，彰顯了房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策定力,。同時也為房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展和完善住房保障體系指明了方向，未來,，房地產(chǎn)市場的發(fā)展將更加聚焦在保障民生和住房品質(zhì)改善上,。

如何進一步促進樓市企穩(wěn)回暖

當前，房地產(chǎn)行業(yè)釋放出了一些積極信號,。例如,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升，一定程度上意味著行業(yè)投資正在漸漸回暖,。10月28日，人民銀行發(fā)布的《2022年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示,，三季度末,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%,，增速比上半年高2.4個百分點，比上年末高1.3個百分點,。

同時,，9月全國商品房銷售面積、銷售金額同比降幅均收窄,。10月24日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月,，商品房銷售面積約為1.4億平方米,，同比下降16.2%，單月降幅較8月收窄6.4個百分點。商品房銷售額約為1.4萬億元,，同比下降14.2%,，單月降幅較8月收窄5.7個百分點。

況偉大指出,，在全球經(jīng)濟下行風險增加,，新冠肺炎疫情沖擊以及俄烏沖突等多重因素的疊加下，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨著兩方面問題,，即一手要抓滿足老百姓剛性以及改善性住房需求,，另一手要抓防范風險的問題。

當前,，保持房地產(chǎn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢十分重要,。況偉大表示，特別是一些三,、四,、五線城市，尤其是房屋庫存較多,、人口又出現(xiàn)明顯下滑的城市,，這些城市更需要加強防范，采取有力措施,，保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定,。

“老百姓想住上好房子的愿望依舊強烈，老百姓的改善性住房需求空間仍舊不小,，這也是房地產(chǎn)市場的機遇,。”李宇嘉指出,，各地首先要摸清楚本地房地產(chǎn)市場的需求特點和新變化,，例如，當?shù)胤课莨┬璀h(huán)節(jié)是否失衡,，房屋價格是否過高或者交易成本是否過高,，找出其中的痛點和堵點，對癥下藥,，例如,，降低房價,、降低交易成本,，減少交易環(huán)節(jié)，提供更便捷的中介服務(wù)等,。

此外,，新市民,、青年等群體數(shù)量龐大，他們的住房需求亟待解決,。李宇嘉認為,，相關(guān)主體還需加大對保障性租賃住房的供給，加強對租房市場的監(jiān)管,，保障租賃雙方的權(quán)益,。

 (編輯:映雪)