合肥2022年第三批次一宗地塊試點(diǎn)現(xiàn)房銷售；福建福州出現(xiàn)第一個(gè)“現(xiàn)房銷售”地塊……近日，多地將“現(xiàn)房銷售”寫(xiě)入土地出讓文件中,。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2021年以來(lái),，北京,、杭州、福州,、合肥,、西安、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,。僅今年以來(lái),，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，包括合肥,、北京、福州永泰縣,、濟(jì)南等地的多宗地塊提及“現(xiàn)房銷售”,。

以合肥為例，8月24日,，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告,，共推出28宗涉宅用地，總土地出讓面積3282畝,，總起始價(jià)277.4億元,，并將于9月23日正式出讓。值得一提的是,，該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷售地塊,。其中，蜀山區(qū)SS202210號(hào)地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實(shí)施”,。

據(jù)合肥在線,，盡管此前的土地拍賣公告中多宗地塊對(duì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)進(jìn)度提出要求，達(dá)到一定比例才能開(kāi)售,，但是明確提出必須按現(xiàn)房銷售,，在合肥尚屬首次。

另以北京為例，北京于2021年第二輪集中土拍時(shí)首次試點(diǎn)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊,。據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》,，該地塊共吸引3家企業(yè)競(jìng)買，經(jīng)過(guò)17輪價(jià)格競(jìng)拍達(dá)到土地合理上限價(jià)格37.84億元,，又經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”后成交,，競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售面積”5.4萬(wàn)平方米，最終該項(xiàng)目中將有近一半的商品房實(shí)行“現(xiàn)房銷售”,。

今年,，北京最新公布的第三批次供地18宗地塊中有13宗項(xiàng)目設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。而在北京今年首批集中供地中,，18宗地塊中有9宗地塊涉及競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積程序,；今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷售”。

此外,，福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局在7月15日的一則公告顯示,，葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊在出讓要求中提到：地塊按現(xiàn)房銷售實(shí)施，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后,，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷售手續(xù),。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)提出現(xiàn)房銷售多少受到近期爛尾樓風(fēng)波的影響,，出于保交樓的立場(chǎng)而提出的,，多地出現(xiàn)的爛尾樓停貸風(fēng)波事件導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)商品房預(yù)售制度產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài)，取消預(yù)售制度的言論一時(shí)之間議論紛紛,。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為,，今年7月以來(lái)，部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象,，對(duì)購(gòu)房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來(lái)不利影響,，而現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對(duì)樓盤(pán)質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束,，有利于“保交樓,、穩(wěn)民生”。

已有多地探索現(xiàn)房銷售

對(duì)于現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的探索,，最早或可追溯至2014年,。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，2014年7月9日,，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競(jìng)拍,，最終麗豐控股旗下東方動(dòng)力有限公司以5.77億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)62.54%,，成交樓板價(jià)59859元,，剔除保障房后樓板價(jià)達(dá)85810元/平,。地塊在出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”,。

到了2016年,，為抑制房企拿地?zé)崆椋钲谝餐瞥鍪鬃诂F(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816－0060號(hào)地塊,，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè),、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售,，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售,。

同年，杭州,、南京等地在土地拍賣時(shí),，均提出現(xiàn)房銷售要求。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，2016年至2020年間,，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高，深圳,、蘇州,、南京、杭州,、中山,、成都、海南等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件,，抑制土地市場(chǎng)熱度,。

以蘇州為例，2016年8月11日,，蘇州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，共13條,。其中規(guī)定,，提高項(xiàng)目預(yù)售條件：土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)(不含市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià))的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可,；土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%(不含10%)的,，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。

這一政策被業(yè)內(nèi)解讀為,，一旦拍地價(jià)格過(guò)高,，觸碰價(jià)格紅線，就需要以結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn),，來(lái)辦理預(yù)售許可證,。通俗說(shuō)就是“地價(jià)較高的項(xiàng)目必須以現(xiàn)房的形式進(jìn)行銷售”。

2016年8月11日，南京市人民政府網(wǎng)站公布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式,、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》,，按照政策，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí),，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售,。

2020年3月7日，海南省委辦公廳,、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》,，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起,，新出讓土地建設(shè)的商品住房,，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

這也讓海南成為全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策的省份,。

對(duì)于實(shí)行現(xiàn)售制度的背景,，時(shí)任海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃在當(dāng)日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴,、合同糾紛,、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí),、違規(guī)銷售甚至開(kāi)發(fā)商收錢跑路等一系列問(wèn)題,，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題,，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度,。

現(xiàn)房銷售試點(diǎn)效果如何？

不過(guò),，從上述提及現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市來(lái)看,，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州,、南京等城市在推行一段時(shí)間后,，改變了土地出讓規(guī)則。

以杭州為例,，2017年3月24日,，杭州市國(guó)土資源局發(fā)布土地新政，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售,。但是僅4個(gè)月后,，杭州推出的土地出讓就改變規(guī)則——“溢價(jià)50%須現(xiàn)房銷售”的條款刪除。

彼時(shí),，據(jù)《錢江晚報(bào)》2017年7月12日?qǐng)?bào)道,，2017年3月24日后的杭州土地出讓,，主城區(qū)共出讓10宗涉宅地塊，其中有9宗必須現(xiàn)房銷售,，在兩年內(nèi)無(wú)法形成有效供應(yīng),。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,。

不過(guò),，杭州于2021年重啟了“現(xiàn)房銷售”。2021年7月30日,，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告,，其中10宗宅地率先開(kāi)展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，即改變以往的價(jià)高者得,，而是采取線下競(jìng)“品質(zhì)方案“,，獲得資格后進(jìn)入線上“競(jìng)地價(jià)”階段。本次試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售,，從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品,。

南京的現(xiàn)房銷售政策則始于2016年8月。據(jù)《上證報(bào)》報(bào)道,，為給土拍市場(chǎng)降溫,，南京市規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí),，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的,，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者,，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià),。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售,。

2017年6月2日,，南京再出規(guī)定，當(dāng)住宅用地,、商住用地網(wǎng)上交易競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí),，停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為在網(wǎng)上競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積,。但在隨后的7月份，掛牌的5宗地塊條件顯示,，取消了“競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進(jìn)度門檻,，以及競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。

蘇州則在2020年2月19日發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對(duì)疫情的通知》,，提出延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限,，調(diào)整超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)報(bào)價(jià)規(guī)則等,，在一定范圍內(nèi)放松了房企預(yù)售的條件，也取消了執(zhí)行42個(gè)月的強(qiáng)制性現(xiàn)房銷售政策,。

按照克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),，2016年8月，蘇州推出現(xiàn)房銷售政策,，規(guī)定土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%的,，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。現(xiàn)房銷售政策發(fā)布后,，2016年出現(xiàn)12宗現(xiàn)房銷售地塊,，現(xiàn)房率為40%。2017年全年現(xiàn)房銷售地塊達(dá)到49宗,，現(xiàn)房率為82%,，2018年前三季度現(xiàn)房銷售地塊為11宗，現(xiàn)房率為23%,，且都集中在1月和2月份第一季度中,，第二季度以后的土拍多以底價(jià)和低溢價(jià)成交，再無(wú)現(xiàn)房銷售地塊出現(xiàn),。

不過(guò),，在易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此前提現(xiàn)房銷售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售,，它有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別,。此前現(xiàn)房銷售的目的是通過(guò)現(xiàn)房的模式來(lái)限制一些企業(yè)非理性的拿地，這和土地的限價(jià)政策有關(guān)系?，F(xiàn)在提現(xiàn)房是跟保交樓掛鉤,，各地從保交樓、保護(hù)購(gòu)房的權(quán)益角度來(lái)講,，提出現(xiàn)房銷售模式,。

“此前現(xiàn)房銷售政策的取消，是因?yàn)楹髞?lái)市場(chǎng)降溫以后,，從創(chuàng)造營(yíng)商環(huán)境,，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境角度來(lái)講，優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷售政策?，F(xiàn)在各地出讓的地塊中再次提及現(xiàn)房銷售,，是在保交樓，防范爛尾背景下,，重新提起現(xiàn)房銷售的概念,。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期,，現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)地塊成交率會(huì)有所下降，目前,，各地的房地產(chǎn)相關(guān)政策正在不斷完善中,。

從此輪設(shè)置“現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)的城市來(lái)看，北京今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷售”,。從土拍成交情況看,，12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷售”的地塊中，2宗地塊流拍,，4宗地塊底價(jià)成交,，3宗地塊未觸及地價(jià)上限；3宗地塊達(dá)到上限價(jià)格后轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積,。

商品房預(yù)售制會(huì)取消嗎,？

隨著多地試點(diǎn)，取消商品房預(yù)售,，全面推行現(xiàn)房銷售的呼聲也越來(lái)越高,，那么當(dāng)前全面推行現(xiàn)房銷售是否可取,？

陳文靜認(rèn)為,，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售對(duì)商品房存量,、開(kāi)發(fā)商資金,、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目?jī)?yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,，并在試點(diǎn)過(guò)程中不斷完善配套政策,，為未來(lái)更大范圍地推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來(lái)看,，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,。

陳霄也提到，現(xiàn)房銷售可以盡可能地保證購(gòu)房者的權(quán)益,，避免出現(xiàn)爛尾樓,、開(kāi)發(fā)商跑路等現(xiàn)象，確保了購(gòu)房者能如期拿房,，降低了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生沖突的可能,。

陳霄認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度乃是大勢(shì)所趨,，但是從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看,，全面取消商品房預(yù)售制度尚且不是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)，甚至可能會(huì)加劇房企的資金壓力，導(dǎo)致更多的風(fēng)險(xiǎn)暴露,，以試點(diǎn)方式逐步實(shí)施是當(dāng)前被認(rèn)可的最優(yōu)的推進(jìn)方式，在部分城市率先試點(diǎn)取消預(yù)售制度,，后逐步推廣,，這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行和良性循環(huán)。