合肥2022年第三批次一宗地塊試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,；福建福州出現(xiàn)第一個(gè)“現(xiàn)房銷售”地塊……近日,，多地將“現(xiàn)房銷售”寫入土地出讓文件中,。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),，2021年以來，北京,、杭州,、福州、合肥,、西安,、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。僅今年以來,，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì),，包括合肥、北京,、福州永泰縣,、濟(jì)南等地的多宗地塊提及“現(xiàn)房銷售”。

以合肥為例,，8月24日，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告,，共推出28宗涉宅用地,，總土地出讓面積3282畝，總起始價(jià)277.4億元,，并將于9月23日正式出讓,。值得一提的是，該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷售地塊,。其中,，蜀山區(qū)SS202210號(hào)地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實(shí)施”。

據(jù)合肥在線,，盡管此前的土地拍賣公告中多宗地塊對(duì)開發(fā)商建設(shè)進(jìn)度提出要求,，達(dá)到一定比例才能開售，但是明確提出必須按現(xiàn)房銷售,，在合肥尚屬首次,。

另以北京為例，北京于2021年第二輪集中土拍時(shí)首次試點(diǎn)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊,。據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》,，該地塊共吸引3家企業(yè)競(jìng)買,，經(jīng)過17輪價(jià)格競(jìng)拍達(dá)到土地合理上限價(jià)格37.84億元，又經(jīng)過23輪競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”后成交,，競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售面積”5.4萬平方米,，最終該項(xiàng)目中將有近一半的商品房實(shí)行“現(xiàn)房銷售”。

今年,，北京最新公布的第三批次供地18宗地塊中有13宗項(xiàng)目設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié),。而在北京今年首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積程序,；今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷售”,。

此外，福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局在7月15日的一則公告顯示,，葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊在出讓要求中提到：地塊按現(xiàn)房銷售實(shí)施,，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷售手續(xù),。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為,，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)提出現(xiàn)房銷售多少受到近期爛尾樓風(fēng)波的影響，出于保交樓的立場(chǎng)而提出的,，多地出現(xiàn)的爛尾樓停貸風(fēng)波事件導(dǎo)致購房者對(duì)商品房預(yù)售制度產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài),，取消預(yù)售制度的言論一時(shí)之間議論紛紛。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為,，今年7月以來,，部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對(duì)購房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來不利影響,，而現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害,，也能對(duì)樓盤質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束，有利于“保交樓,、穩(wěn)民生”,。

已有多地探索現(xiàn)房銷售

對(duì)于現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的探索，最早或可追溯至2014年,。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道,，2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競(jìng)拍,，最終麗豐控股旗下東方動(dòng)力有限公司以5.77億元的價(jià)格競(jìng)得,，溢價(jià)62.54%，成交樓板價(jià)59859元,，剔除保障房后樓板價(jià)達(dá)85810元/平,。地塊在出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”,。

到了2016年,，為抑制房企拿地?zé)崆?，深圳也推出首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816－0060號(hào)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè),、住宅等建筑物,，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售,。

同年,，杭州、南京等地在土地拍賣時(shí),，均提出現(xiàn)房銷售要求,。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至2020年間,，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高,，深圳、蘇州,、南京,、杭州、中山,、成都,、海南等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，抑制土地市場(chǎng)熱度,。

以蘇州為例,，2016年8月11日，蘇州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》,，共13條,。其中規(guī)定，提高項(xiàng)目預(yù)售條件：土地出讓成交價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)(不含市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià))的,，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%(不含10%)的,，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可,。

這一政策被業(yè)內(nèi)解讀為，一旦拍地價(jià)格過高,，觸碰價(jià)格紅線,，就需要以結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)，來辦理預(yù)售許可證,。通俗說就是“地價(jià)較高的項(xiàng)目必須以現(xiàn)房的形式進(jìn)行銷售”,。

2016年8月11日，南京市人民政府網(wǎng)站公布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式,、商品房貸款首付比例的意見》,，按照政策,，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售,。

2020年3月7日,，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》,，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度,，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房,，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度,。

這也讓海南成為全國首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策的省份。

對(duì)于實(shí)行現(xiàn)售制度的背景,，時(shí)任海南省住建廳廳長霍巨燃在當(dāng)日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示,，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛,、延期交房,、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題,，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素,。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度,。

現(xiàn)房銷售試點(diǎn)效果如何,？

不過，從上述提及現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市來看,，有部分城市目前已偃旗息鼓,，包括杭州、南京等城市在推行一段時(shí)間后,，改變了土地出讓規(guī)則,。

以杭州為例，2017年3月24日,，杭州市國土資源局發(fā)布土地新政,，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售。但是僅4個(gè)月后,，杭州推出的土地出讓就改變規(guī)則——“溢價(jià)50%須現(xiàn)房銷售”的條款刪除,。

彼時(shí)，據(jù)《錢江晚報(bào)》2017年7月12日?qǐng)?bào)道,，2017年3月24日后的杭州土地出讓,，主城區(qū)共出讓10宗涉宅地塊，其中有9宗必須現(xiàn)房銷售,，在兩年內(nèi)無法形成有效供應(yīng),。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)不足,、房價(jià)上漲的預(yù)期。

不過,，杭州于2021年重啟了“現(xiàn)房銷售”,。2021年7月30日，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告,，其中10宗宅地率先開展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn),，即改變以往的價(jià)高者得，而是采取線下競(jìng)“品質(zhì)方案“,，獲得資格后進(jìn)入線上“競(jìng)地價(jià)”階段,。本次試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品,。

南京的現(xiàn)房銷售政策則始于2016年8月,。據(jù)《上證報(bào)》報(bào)道，為給土拍市場(chǎng)降溫,，南京市規(guī)定,，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的,，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià),，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià),。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí),，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

2017年6月2日,，南京再出規(guī)定,，當(dāng)住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí),，停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià),，改為在網(wǎng)上競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份,，掛牌的5宗地塊條件顯示,，取消了“競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進(jìn)度門檻，以及競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷售”的要求,。

蘇州則在2020年2月19日發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對(duì)疫情的通知》,，提出延長土地出讓金繳納時(shí)限,，調(diào)整超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)報(bào)價(jià)規(guī)則等,，在一定范圍內(nèi)放松了房企預(yù)售的條件，也取消了執(zhí)行42個(gè)月的強(qiáng)制性現(xiàn)房銷售政策,。

按照克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),，2016年8月,，蘇州推出現(xiàn)房銷售政策，規(guī)定土地出讓成交價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%的,，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可?，F(xiàn)房銷售政策發(fā)布后，2016年出現(xiàn)12宗現(xiàn)房銷售地塊,，現(xiàn)房率為40%,。2017年全年現(xiàn)房銷售地塊達(dá)到49宗，現(xiàn)房率為82%,，2018年前三季度現(xiàn)房銷售地塊為11宗,，現(xiàn)房率為23%，且都集中在1月和2月份第一季度中,，第二季度以后的土拍多以底價(jià)和低溢價(jià)成交,，再無現(xiàn)房銷售地塊出現(xiàn)。

不過,，在易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,，此前提現(xiàn)房銷售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售，它有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別,。此前現(xiàn)房銷售的目的是通過現(xiàn)房的模式來限制一些企業(yè)非理性的拿地,，這和土地的限價(jià)政策有關(guān)系。現(xiàn)在提現(xiàn)房是跟保交樓掛鉤,，各地從保交樓,、保護(hù)購房的權(quán)益角度來講，提出現(xiàn)房銷售模式,。

“此前現(xiàn)房銷售政策的取消,，是因?yàn)楹髞硎袌?chǎng)降溫以后，從創(chuàng)造營商環(huán)境,，優(yōu)化營商環(huán)境角度來講,，優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷售政策。現(xiàn)在各地出讓的地塊中再次提及現(xiàn)房銷售,，是在保交樓,，防范爛尾背景下，重新提起現(xiàn)房銷售的概念,?！眹?yán)躍進(jìn)說。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期,，現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)地塊成交率會(huì)有所下降，目前，各地的房地產(chǎn)相關(guān)政策正在不斷完善中,。

從此輪設(shè)置“現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)的城市來看,，北京今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷售”。從土拍成交情況看,，12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷售”的地塊中,，2宗地塊流拍，4宗地塊底價(jià)成交,，3宗地塊未觸及地價(jià)上限,；3宗地塊達(dá)到上限價(jià)格后轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積。

商品房預(yù)售制會(huì)取消嗎,？

隨著多地試點(diǎn),，取消商品房預(yù)售，全面推行現(xiàn)房銷售的呼聲也越來越高,，那么當(dāng)前全面推行現(xiàn)房銷售是否可?。?

陳文靜認(rèn)為,，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī),，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售對(duì)商品房存量、開發(fā)商資金,、地方財(cái)政收入等均有較高的要求,，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目優(yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，并在試點(diǎn)過程中不斷完善配套政策,，為未來更大范圍地推行積累經(jīng)驗(yàn),。短期來看，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,。

陳霄也提到,，現(xiàn)房銷售可以盡可能地保證購房者的權(quán)益，避免出現(xiàn)爛尾樓,、開發(fā)商跑路等現(xiàn)象,，確保了購房者能如期拿房，降低了購房者和開發(fā)商之間產(chǎn)生沖突的可能,。

陳霄認(rèn)為,，取消商品房預(yù)售制度乃是大勢(shì)所趨，但是從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來看,，全面取消商品房預(yù)售制度尚且不是一個(gè)良好的時(shí)機(jī),，甚至可能會(huì)加劇房企的資金壓力，導(dǎo)致更多的風(fēng)險(xiǎn)暴露,，以試點(diǎn)方式逐步實(shí)施是當(dāng)前被認(rèn)可的最優(yōu)的推進(jìn)方式,，在部分城市率先試點(diǎn)取消預(yù)售制度,，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行和良性循環(huán),。