近年來(lái),，租房成為新市民,、青年人等群體解決住房問(wèn)題的重要途徑之一,，但違約漲租、克扣押金,、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時(shí)有發(fā)生,。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，法律法規(guī)層面的保障不可或缺,。

今年以來(lái),，全國(guó)多地出臺(tái)政策措施規(guī)范住房租賃，明確行業(yè)規(guī)范,，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,。11月23日，上海市人大常委會(huì)通過(guò)《上海市住房租賃條例》,，將于2023年2月1日起施行,；此前，以解決市場(chǎng)問(wèn)題為導(dǎo)向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行,，有效抑制了租房市場(chǎng)亂象,；另外，廣州,、青島,、石家莊、佛山,、深圳,、常州等地也紛紛出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，對(duì)維護(hù)承租人權(quán)益提出明確要求,。

遏制租房亂象

記者梳理發(fā)現(xiàn),，北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權(quán)利和責(zé)任。在房屋出租要求方面,，明確了建筑,、治安、面積,、室內(nèi)空氣質(zhì)量或衛(wèi)生,、環(huán)保等方面的要求；在企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，對(duì)住房租賃企業(yè)主體登記,、房源信息發(fā)布,、合同登記備案以及資金監(jiān)管等提出要求，明確將二房東納入監(jiān)管,，同時(shí)保障租戶的資金安全,。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥表示，作為全國(guó)首部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī),，《北京市住房租賃條例》為市場(chǎng)管理創(chuàng)新留足了空間,、奠定了基礎(chǔ)?！熬唧w來(lái)看，《條例》為市場(chǎng)主體設(shè)置了門檻,，相當(dāng)于為個(gè)人二房東戴上了緊箍,，為經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為打造了模板，為租賃資金加上了保險(xiǎn)鎖,，為市場(chǎng)管理打造了操控臺(tái),，為市場(chǎng)調(diào)控設(shè)置了調(diào)節(jié)閥?！壁w慶祥說(shuō),。

“自《北京市住房租賃條例》實(shí)施以來(lái)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃企業(yè)等市場(chǎng)主體積極開(kāi)展自查自糾和宣傳培訓(xùn)工作,，在監(jiān)管范圍內(nèi)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略,，包括收房標(biāo)準(zhǔn)、租金定價(jià),、房源推廣以及業(yè)主,、租客服務(wù)等?！必悮ぱ芯吭焊呒?jí)分析師黃卉告訴記者,，《條例》從居住條件、安全保障,、穩(wěn)定租金等方面強(qiáng)化承租人的權(quán)益保障,，遏制虛假房源、違約漲租,、克扣押金等現(xiàn)象,，同時(shí)通過(guò)多種糾紛調(diào)解機(jī)制，切實(shí)保護(hù)承租人權(quán)益,。

針對(duì)安全風(fēng)險(xiǎn)隱患巨大的“隔斷房”,，北京和上海均明確禁止。《北京市住房租賃條例》明確規(guī)定,，以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位,，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；起居室不得單獨(dú)出租,，廚房,、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái),、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住,。“市場(chǎng)關(guān)注度較高的是客廳的分割和出租,，對(duì)此,，北京的規(guī)定非常嚴(yán)格，不但客廳不得單獨(dú)出租,，陽(yáng)臺(tái)和儲(chǔ)藏室等區(qū)域也不得出租,，這對(duì)于很多做分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)空間將被壓縮,?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示。

完善監(jiān)管政策

為了避免租金水平過(guò)快上漲,，增加租客負(fù)擔(dān),，多地出臺(tái)政策加強(qiáng)租金水平監(jiān)管。北京和上海規(guī)定,，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時(shí),，可以依法采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施,，穩(wěn)定租金水平,；深圳則是繼去年公布二手房參考價(jià)之后，今年10月份公布了覆蓋該市各區(qū)的房屋租賃參考價(jià)格,，為市場(chǎng)租金提供引導(dǎo),。

同時(shí)，對(duì)于租賃市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患,，多地要求租賃企業(yè)將押金及租金通過(guò)第三方賬戶托管,，避免資金被隨意挪用。比如,，北京規(guī)定,，住房租賃企業(yè)收取的押金和租金一般不得超過(guò)1個(gè)月和3個(gè)月，并需要通過(guò)第三方專用賬戶托管,，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管,；上海規(guī)定,，住房租賃企業(yè)應(yīng)在商業(yè)銀行開(kāi)立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并向社會(huì)公示,，租賃企業(yè)一次性收取租金超過(guò)3個(gè)月及收取押金超過(guò)1個(gè)月,，租金應(yīng)存入專用賬戶；廣州在《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的通知》中提倡出租人按月收取租金,，明確“1個(gè)賬戶,、一致周期、有條件解凍”的監(jiān)管方式,。

“今年以來(lái),，完善住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管政策是各地方政府在住房租賃領(lǐng)域的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。各地陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策,，北京,、上海更是出臺(tái)了住房租賃條例，以立法形式加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管,?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)建議，為了充分落實(shí)市場(chǎng)監(jiān)管,，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行，要加快政府住房租賃信息化平臺(tái)建設(shè),，運(yùn)用信息化手段強(qiáng)化合同備案管理,，并加強(qiáng)租賃合同備案與各項(xiàng)社會(huì)公共服務(wù)的關(guān)聯(lián)，以夯實(shí)市場(chǎng)監(jiān)管的數(shù)據(jù)與信息基礎(chǔ),。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，隨著各地住房租賃政策的出臺(tái)，下一步的關(guān)鍵是落實(shí)各方責(zé)任,、加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控,，建議調(diào)動(dòng)基層治理體系與行業(yè)自律的力量，同時(shí)加強(qiáng)租賃信息平臺(tái)建設(shè),，夯實(shí)市場(chǎng)監(jiān)管基礎(chǔ),。

加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控

與商品房從地塊出讓、規(guī)劃報(bào)建,、預(yù)售審批,、物業(yè)管理等全鏈條、全過(guò)程監(jiān)管不同,，租賃涉及的管理范圍更為廣泛,。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，一方面要將街道,、社區(qū),、村居等基層治理力量調(diào)動(dòng)起來(lái),，另一方面還要將行業(yè)自律的力量發(fā)揮出來(lái)，形成政府監(jiān)管,、行業(yè)自律,、微觀主體監(jiān)督或舉報(bào)的體系?！吧虾４舜伟l(fā)布的《條例》就是明確了條塊結(jié)合,、街鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）負(fù)責(zé)、村居協(xié)助,、行業(yè)自律的治理機(jī)制,，有望形成有效的綜合治理體系?！崩钣罴握f(shuō),。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，首先,，相關(guān)政府部門要排查清楚社區(qū)租賃狀況,，統(tǒng)計(jì)住戶信息，列入網(wǎng)格化管理,；其次,，對(duì)于出現(xiàn)不退押金等違規(guī)行為即刻處理，明確懲罰措施,，保證租賃群體的合法權(quán)益,；再次，各部門之間要加強(qiáng)協(xié)調(diào),、合力行動(dòng),，多方面著手排查不良中介機(jī)構(gòu)等主體。

實(shí)際上,，除了規(guī)范住房租賃行業(yè)發(fā)展,，中央及地方政府在加強(qiáng)保障性租賃住房方面也在不斷探索。比如,，2021年保障性租賃住房政策推出,，圍繞其建設(shè)配套出臺(tái)了一系列支持政策，逐漸形成了住房租賃“融投管退”的商業(yè)模式閉環(huán),。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，截至2022年6月份，全國(guó)有超80個(gè)省市出臺(tái)了關(guān)于推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件,?！笆奈濉逼陂g，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間）,，其中,，2021年已完成94.2萬(wàn)套（間）,，2022年計(jì)劃籌集240萬(wàn)套（間）。除40個(gè)重點(diǎn)城市之外,，另有34個(gè)城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計(jì)劃,，共約123萬(wàn)套（間）。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，今年,，兼顧短租管控與長(zhǎng)期保障性租賃住房籌建等相關(guān)政策密集出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展力度明顯增強(qiáng),?！霸诒本⑸虾５氖痉稁?dòng)下,，未來(lái)或有更多城市出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策,，進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)形成‘租購(gòu)并舉’的住房格局,?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

（編輯：月兒 ）