近年來，租房成為新市民,、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一,，但違約漲租、克扣押金,、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時有發(fā)生,。大力發(fā)展住房租賃市場，法律法規(guī)層面的保障不可或缺,。

今年以來,，全國多地出臺政策措施規(guī)范住房租賃，明確行業(yè)規(guī)范,，加強市場監(jiān)管,。11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》,，將于2023年2月1日起施行,；此前，以解決市場問題為導(dǎo)向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行,，有效抑制了租房市場亂象,；另外，廣州,、青島,、石家莊、佛山,、深圳,、常州等地也紛紛出臺相關(guān)細(xì)則，對維護承租人權(quán)益提出明確要求,。

遏制租房亂象

記者梳理發(fā)現(xiàn),，北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權(quán)利和責(zé)任。在房屋出租要求方面,，明確了建筑,、治安、面積、室內(nèi)空氣質(zhì)量或衛(wèi)生,、環(huán)保等方面的要求,；在企業(yè)經(jīng)營方面，對住房租賃企業(yè)主體登記,、房源信息發(fā)布,、合同登記備案以及資金監(jiān)管等提出要求，明確將二房東納入監(jiān)管,，同時保障租戶的資金安全,。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，作為全國首部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī),，《北京市住房租賃條例》為市場管理創(chuàng)新留足了空間,、奠定了基礎(chǔ)?！熬唧w來看,，《條例》為市場主體設(shè)置了門檻，相當(dāng)于為個人二房東戴上了緊箍,，為經(jīng)營服務(wù)行為打造了模板,，為租賃資金加上了保險鎖，為市場管理打造了操控臺,，為市場調(diào)控設(shè)置了調(diào)節(jié)閥,。”趙慶祥說,。

“自《北京市住房租賃條例》實施以來,，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和租賃企業(yè)等市場主體積極開展自查自糾和宣傳培訓(xùn)工作，在監(jiān)管范圍內(nèi)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略,，包括收房標(biāo)準(zhǔn),、租金定價、房源推廣以及業(yè)主,、租客服務(wù)等,。”貝殼研究院高級分析師黃卉告訴記者,，《條例》從居住條件,、安全保障、穩(wěn)定租金等方面強化承租人的權(quán)益保障,，遏制虛假房源,、違約漲租、克扣押金等現(xiàn)象,，同時通過多種糾紛調(diào)解機制,，切實保護承租人權(quán)益,。

針對安全風(fēng)險隱患巨大的“隔斷房”，北京和上海均明確禁止,?！侗本┦凶》孔赓U條例》明確規(guī)定，以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位,，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；起居室不得單獨出租,，廚房,、衛(wèi)生間、陽臺,、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住,。“市場關(guān)注度較高的是客廳的分割和出租,，對此,，北京的規(guī)定非常嚴(yán)格，不但客廳不得單獨出租,，陽臺和儲藏室等區(qū)域也不得出租,，這對于很多做分散式長租公寓運營的企業(yè)來說，經(jīng)營空間將被壓縮,?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示。

完善監(jiān)管政策

為了避免租金水平過快上漲,，增加租客負(fù)擔(dān),，多地出臺政策加強租金水平監(jiān)管。北京和上海規(guī)定,，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時,，可以依法采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施,，穩(wěn)定租金水平,；深圳則是繼去年公布二手房參考價之后，今年10月份公布了覆蓋該市各區(qū)的房屋租賃參考價格,，為市場租金提供引導(dǎo),。

同時，對于租賃市場的金融風(fēng)險隱患,，多地要求租賃企業(yè)將押金及租金通過第三方賬戶托管,，避免資金被隨意挪用。比如,，北京規(guī)定,，住房租賃企業(yè)收取的押金和租金一般不得超過1個月和3個月，并需要通過第三方專用賬戶托管，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管,；上海規(guī)定,，住房租賃企業(yè)應(yīng)在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并向社會公示,，租賃企業(yè)一次性收取租金超過3個月及收取押金超過1個月,，租金應(yīng)存入專用賬戶；廣州在《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金,，明確“1個賬戶,、一致周期、有條件解凍”的監(jiān)管方式,。

“今年以來,，完善住房租賃市場監(jiān)管政策是各地方政府在住房租賃領(lǐng)域的一項重點工作。各地陸續(xù)出臺了多項政策,，北京,、上海更是出臺了住房租賃條例，以立法形式加強租賃市場監(jiān)管,?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進建議，為了充分落實市場監(jiān)管,，規(guī)范市場運行,，要加快政府住房租賃信息化平臺建設(shè)，運用信息化手段強化合同備案管理,，并加強租賃合同備案與各項社會公共服務(wù)的關(guān)聯(lián),，以夯實市場監(jiān)管的數(shù)據(jù)與信息基礎(chǔ)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，隨著各地住房租賃政策的出臺,，下一步的關(guān)鍵是落實各方責(zé)任、加強動態(tài)管控,，建議調(diào)動基層治理體系與行業(yè)自律的力量,，同時加強租賃信息平臺建設(shè)，夯實市場監(jiān)管基礎(chǔ),。

加強動態(tài)管控

與商品房從地塊出讓,、規(guī)劃報建、預(yù)售審批,、物業(yè)管理等全鏈條,、全過程監(jiān)管不同，租賃涉及的管理范圍更為廣泛,。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議,，一方面要將街道,、社區(qū)、村居等基層治理力量調(diào)動起來,，另一方面還要將行業(yè)自律的力量發(fā)揮出來,，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律,、微觀主體監(jiān)督或舉報的體系,。“上海此次發(fā)布的《條例》就是明確了條塊結(jié)合,、街鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）負(fù)責(zé),、村居協(xié)助、行業(yè)自律的治理機制,，有望形成有效的綜合治理體系,?！崩钣罴握f,。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，首先,，相關(guān)政府部門要排查清楚社區(qū)租賃狀況,，統(tǒng)計住戶信息，列入網(wǎng)格化管理,；其次,，對于出現(xiàn)不退押金等違規(guī)行為即刻處理，明確懲罰措施,，保證租賃群體的合法權(quán)益,；再次，各部門之間要加強協(xié)調(diào),、合力行動,，多方面著手排查不良中介機構(gòu)等主體。

實際上,，除了規(guī)范住房租賃行業(yè)發(fā)展,，中央及地方政府在加強保障性租賃住房方面也在不斷探索。比如,，2021年保障性租賃住房政策推出,，圍繞其建設(shè)配套出臺了一系列支持政策，逐漸形成了住房租賃“融投管退”的商業(yè)模式閉環(huán),。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,，截至2022年6月份，全國有超80個省市出臺了關(guān)于推動保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件,?！笆奈濉逼陂g,，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），其中,，2021年已完成94.2萬套（間）,，2022年計劃籌集240萬套（間）。除40個重點城市之外,，另有34個城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計劃,，共約123萬套（間）。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,，今年,，兼顧短租管控與長期保障性租賃住房籌建等相關(guān)政策密集出臺，住房租賃市場發(fā)展力度明顯增強,?！霸诒本⑸虾５氖痉稁酉?，未來或有更多城市出臺住房租賃相關(guān)政策,，進一步規(guī)范行業(yè)發(fā)展，推動形成‘租購并舉’的住房格局,?！眹?yán)躍進說。

（編輯：月兒 ）