提前還房貸，房主很急,，銀行更急？貫穿了2022年的“提前還貸潮”,，2023年熱度不減,。

房主們?yōu)楹我庇谔崆斑€貸？明明銀行可以提早回款,，為何卻并不歡迎,？幾個問題帶你理清“提前還貸潮”。

買房人搶著給vs銀行不想要

“曾經批貸難,，如今還貸難,。”當前的語境下,，“還貸”指的已經不是月供的壓力,，而是如何提前償還部分甚至全部房貸。

到底為什么會出現(xiàn)這一現(xiàn)象,？58安居客研究院院長張波指出,，提前還房貸本質上還是民眾對于未來不確性的防御性反應。

“我承擔了高利率,，但手上的房子可能并沒有漲價,，甚至還在跌價。那么現(xiàn)在最佳選擇就是還掉貸款,，相當于理財了,。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱,。

近期房貸利率的動態(tài)調整也是非常重要的觸發(fā)因素,。“對存量房貸來說,，高利率的弊端更加凸顯了,。”李宇嘉表示,，這時要么還貸款,，要么還款后賣房再買房，騰挪為低利率房貸,，這樣月供也就減少了,。

本可以提前收到錢，銀行又為何設置違約金或補償金、預約排隊等障礙,，變相阻止提前還貸,？

“銀行掙錢的一個主要渠道就是通過對外放貸賺取利息，房貸利息又是比較重要的優(yōu)質資產,?！北本┙鹪V律師事務所主任王玉臣表示，一方面是周期越長利息就越高,，另一方面是之前的房貸利率比現(xiàn)在高不少,，差額隨著時間的延續(xù)會越來越大。

央行發(fā)布的《2022年金融統(tǒng)計數據報告》顯示,，2022年全年住戶存款增加17.84萬億,，較2021年多增7.94萬億。

“這其中包括理財贖回的資金,、預防性儲蓄,、買房延后的資金等，大部分成為定期存款,?！崩钣罴谓忉專Y金成本在增加,，增量房貸申請在下降,，存量房貸又被提前還款，銀行收益自然受到沖擊,。

銀行是否合理vs買房人如何操作

但在此情況下,，銀行是否可以設置還款障礙？

“部分存量房貸利率偏高,，受當時房地產調控政策,、供求關系影響和決定，反映的是當時房貸市場價格情況,，主要不是銀行的問題,。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出,，雖然呼吁銀行為借款人提前還款提供更多便利,，但提前還款是對原借款合同約定的貸款金額或貸款期限的變更，不是借款人單方面的權利,，的確需要借貸雙方協(xié)商一致,。

王玉臣介紹，《民法典》第五百三十條規(guī)定：債權人可以拒絕債務人提前履行債務,，但是提前履行不損害債權人利益的除外,。債務人提前履行債務給債權人增加的費用,，由債務人負擔。

“如果提前還貸不損害銀行的利益,，銀行是無權拒絕的,，此外還要注意看雙方的協(xié)議約定?！蓖跤癯继崾?，一些銀行的按揭貸款合同文本中會約定提前放貸需要支付違約金，這些約定的條款實際上就是格式條款,，在司法實踐中這種條款認定無效的概率是極低的,。

“如果不符合相關法律規(guī)定，又沒有相關協(xié)議約定,，銀行就無權單方要求收取補償金或違約金,?！蓖跤癯颊f,。

若是確認好合同后，提前還房貸依然受阻,，買房人應怎樣維護自身合法權益,？

北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人、律師朱逸聰提出三種維權渠道：一是先與貸款銀行積極協(xié)商,，以及撥打貸款行總行的客服電話投訴,；如果上述救濟途徑效果不佳，可以撥打銀保監(jiān)會的投訴電話或者政務熱線,；最后可依據貸款合同關于提前還款的約定,，向貸款行所在地的人民法院提起民事訴訟。

“如果遇到因為銀行原因導致需要等待數月,，一定注意做好相關取證,。”王玉臣提醒,，一般來說,，如果沒有專門的APP，最好通過書面方式提交申請,，提交申請時注意讓接受人簽回執(zhí),，或者通過郵寄的方式做好取證，保存好郵單和銀行的簽收記錄,。

提前貸款會否持續(xù)vs存量房貸利率是否能降

當前提前還貸已引發(fā)多波熱潮,，但業(yè)內普遍認為，這才只是開始,。

“只要房貸利率高于理財利率,，房價和居民預期房價繼續(xù)下跌，提前還貸的動機就一直會存在?！崩钣罴沃赋?，這也是去年以來，房地產貸款占新增貸款的比例走低的原因,。

“此前6%-7%的房貸利率和現(xiàn)在4%以下多的新增房貸利率相差很大,，且社會各種投資收益率持續(xù)降低，只要存量房貸不降低,，未來幾個月提前還款會繼續(xù)明顯增加,。”中原地產首席市場分析師張大偉認為,，整體看提前還款才只是開始,。

面對存量房貸客戶的還款壓力，呼吁降低存量房貸利率的聲音也越來越多,。

從銀行的角度看,，張大偉認為，銀行大概率不會主動降低存量房貸利率,，畢竟大部分已經成為金融產品,，且一旦存量房貸降息，對銀行的利潤有很大影響,。

但從宏觀角度看,，與存量房貸利率息息相關的5年期以上LPR報價，市場普遍認為還有下調空間,。

2023年1月1日,，隨著2022年LPR的下調，部分存量貸款利率開始重新定價,，簽訂LPR浮動利率的購房者房貸利率隨之降低,，但對比當前新增房貸利率仍有不小的差距。

“為引導房地產市場盡快實現(xiàn)軟著陸,，5年期以上LPR報價下調的迫切性較高,。接下來除了強化‘保交樓’等供給端支持外，持續(xù)下調居民房貸利率,，推動樓市企穩(wěn)回暖是關鍵所在,。”東方金誠首席分析師王青認為,，這也是上半年穩(wěn)增長,、防控風險的一個主要發(fā)力點。

（編輯：映雪）