河間市市場(chǎng)監(jiān)督管理局在2023年7月13日出具的一份行政處罰決定書顯示,，開發(fā)商河北冠捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“冠捷地產(chǎn)”）在銷售商品房過程中對(duì)商品房的用途性質(zhì)作了引人誤解的商業(yè)宣傳,，構(gòu)成虛假宣傳的違法行為，處20萬元罰款,。

2022年,，柴女士以“冠捷地產(chǎn)涉嫌虛假宣傳，要求其返還超額支付的購房款”為由將冠捷地產(chǎn)告上法庭,。案件歷經(jīng)一審,、二審后，2024年4月18日,，滄州市中級(jí)人民法院作出終審判決,，判處冠捷地產(chǎn)返還柴女士超額支付的購房款32萬余元。

然而,，判決生效至今,，柴女士仍未拿到法院判決的返還款項(xiàng)。

購買“門市房”卻買到普通住宅

據(jù)柴女士介紹,，2021年初,，她從銷售中介得知，冠捷地產(chǎn)開發(fā)的冠捷觀邸小區(qū)有“門市房”待售,。

“當(dāng)時(shí)開發(fā)商通過各種渠道宣傳,，冠捷觀邸小區(qū)有多套在售的門市房?！辈衽空f,。

當(dāng)時(shí)銷售中介在朋友圈發(fā)布的售房廣告（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

記者了解到，在冠捷觀邸小區(qū),，冠捷地產(chǎn)所謂的“門市房”售價(jià)比普通住宅樓更高,。河間市市場(chǎng)監(jiān)督管理局的一份詢問筆錄顯示，冠捷地產(chǎn)委托的銷售中介曾介紹,，當(dāng)時(shí),，柴女士購買的“門市房”的單價(jià)是10700元/㎡，位于一樓,，而同一棟樓的二樓至七樓的房?jī)r(jià)則是7500元-8200元/㎡,。

2021年1月31日，柴女士與冠捷地產(chǎn)簽訂了《商品房買賣合同》,。然而,，當(dāng)年10月份，柴女士搬進(jìn)新房,、掛上招牌10多天,，街道辦事處就讓她把招牌摘下。此時(shí)，她才得知,，自己按門市房?jī)r(jià)格斥巨資購買的“門市房”,，只是普通住宅，不能商用,。

終審判決書顯示,，冠捷地產(chǎn)將觀邸小區(qū)剩余房源委托中介公司銷售后，在案涉房屋對(duì)外宣傳上顯示“冠捷洋房,、可做門市,、可自住70年大產(chǎn)權(quán)”；案件一審期間,，河間市人民法院則認(rèn)定,，冠捷地產(chǎn)以出讓方式取得的位于本市團(tuán)結(jié)大街西側(cè)、曙光路南側(cè)地塊的土地使用權(quán),，規(guī)劃用途為居民住宅,，土地使用權(quán)年限自2014年3月5日-2084年3月6日。該地塊即為觀邸小區(qū)所在地,。

滄州市人民法院認(rèn)為,，“門市”是指工商業(yè)者經(jīng)營(yíng)零售或某些服務(wù)性業(yè)務(wù)的店面，“可做門市”應(yīng)為房屋買受人可以使用案涉房屋,，經(jīng)相關(guān)部門辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照后在經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事法律法規(guī)準(zhǔn)許的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房屋性質(zhì)應(yīng)為商業(yè)用房,。在本案中,，案涉房屋是否為商業(yè)用房、是否“可做門市”對(duì)于當(dāng)事人決定是否訂立商品房買賣合同以及房屋價(jià)格有重大影響,。

滄州市人民法院引述《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定,，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容,，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,?！闭J(rèn)為，中介公司宣傳的“可做門市”構(gòu)成要約,，應(yīng)視為合同內(nèi)容,。案涉《商品房買賣合同》載明的房屋性質(zhì)與雙方約定不符，冠捷地產(chǎn)應(yīng)退還當(dāng)事人應(yīng)差價(jià)款,，維持“被告河北冠捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告購房款,、支付評(píng)估費(fèi)共計(jì)324979.5元”的判決,。

開發(fā)商曾因虛假宣傳和偷稅漏稅被罰

2023年4月15日，河間市市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)冠捷地產(chǎn)在銷售商品房過程中涉嫌虛假宣傳一事立案調(diào)查,。上述行政處罰決定書顯示,，2021年1月10日，冠捷地產(chǎn)與某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂代理房源協(xié)議書,，將觀邸小區(qū)五期24號(hào)樓剩余房源委托該經(jīng)紀(jì)公司銷售,，并向其提交了所剩房源信息及“剩余門市”表。冠捷地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人授意經(jīng)紀(jì)公司表述24號(hào)樓一層為“門市房”,，進(jìn)行市場(chǎng)宣傳,。

河間市市場(chǎng)監(jiān)督管理局認(rèn)為，冠捷地產(chǎn)為了獲取高額利潤(rùn),，在銷售住宅商品房的過程中,，對(duì)第24號(hào)樓一層的住宅商品房宣傳為門市房，違反了《中華人民共和國反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第八條第一款：“經(jīng)營(yíng)者不得對(duì)其商品的性能,、質(zhì)量,、銷售狀況、用戶評(píng)價(jià),、曾獲榮譽(yù)等作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳,，欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者,?！敝?guī)定，構(gòu)成了虛假宣傳的違法行為,。決定責(zé)令其停止違法行為,，并處罰款20萬元。

招牌被勒令摘下后,，柴女士的門頭遮蓋上了幕布（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

此外,，柴女士表示，她在購房過程中發(fā)現(xiàn),，開發(fā)商與她簽訂的購房合同中,，房?jī)r(jià)只顯示為5999元/㎡，而她實(shí)際付款時(shí)還是按照10700元/㎡的價(jià)格支付,，只不過超出房款是以現(xiàn)金形式支付,，開發(fā)商未對(duì)超出支付的房款開具收據(jù)。她懷疑開發(fā)商借此虛報(bào)收入,，偷稅漏稅,。

對(duì)此，在2022年的一審開庭中，冠捷地產(chǎn)曾解釋,，簽訂書面商品房買賣合同的目的是辦理產(chǎn)權(quán)證等手續(xù),，合同中的價(jià)格并不是真正的交易價(jià)格，河間市的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)仍然采取此種方式銷售房屋,。

根據(jù)中共河間市委宣傳部認(rèn)證的公眾號(hào)“河間周報(bào)”于2017年9月14日發(fā)布一篇文章顯示,，“河間房?jī)r(jià)每平米不超六千，超過此價(jià),，購房者可舉報(bào)維權(quán),，一旦查實(shí)，開發(fā)商將被停盤,，并接受罰款,。”“河間市出臺(tái)了限購令,，并把‘房?jī)r(jià)低于6000元/平米’作為房產(chǎn)開發(fā)的前置條件,。”

多位河間市民告訴記者,，當(dāng)時(shí)開發(fā)商往往采取簽訂“陰陽合同”的辦法規(guī)避這一規(guī)定,，按實(shí)際市場(chǎng)價(jià)售房。

2023年5月,，柴女士與同樣經(jīng)歷的2位業(yè)主向滄州市稅務(wù)局聯(lián)合舉報(bào)冠捷地產(chǎn)在銷售商品房過程中涉嫌偷稅漏稅,。

2023年12月11日，國家稅務(wù)總局滄州市稅務(wù)局稽查局舉報(bào)中心向舉報(bào)人之一鄧先生出具的告知函顯示,，該局于2023年6月28日對(duì)冠捷地產(chǎn)進(jìn)行立案檢查,，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在少記收入的問題及少申報(bào)收入的問題，已依法依規(guī)處理,，該企業(yè)已補(bǔ)繳稅款及罰款182.2萬元，繳納滯納金13.7萬元,。

舉報(bào)人鄧先生表示,，他從滄州市稅務(wù)局舉報(bào)中心工作人員處了解到，上述罰款只針對(duì)他和柴女士等3人購買的房子,，至于冠捷地產(chǎn)售賣的其他商品房是否也有偷稅漏稅,，稅務(wù)部門稱并未查到。

執(zhí)行法官：公司賬戶沒有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)

自2022年10月17日,，河間市人民法院對(duì)柴女士與冠捷地產(chǎn)房屋買賣合同糾紛一案立案,，到2024年滄州市人民法院作出終審判決，歷時(shí)近18個(gè)月,。

柴女士稱,，拿到終審判決后，她和冠捷地產(chǎn)都未再提起再審，案件隨即進(jìn)入執(zhí)行階段,，由河間市人民法院執(zhí)行局負(fù)責(zé)執(zhí)行,。她本以為可以順利拿回多支付的購房款，卻發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況并非如此,。

“執(zhí)行法官多次與我溝通,，說執(zhí)行不太順利?！辈衽空f,。

7月24日，負(fù)責(zé)本起案件執(zhí)行的河間市人民法院執(zhí)行局執(zhí)行法官閆濤告訴記者,，冠捷地產(chǎn)在河間市域內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)售罄,，公司賬戶上沒查到可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。

“這個(gè)公司現(xiàn)在已經(jīng)離場(chǎng),，在河間沒有任何經(jīng)營(yíng)行為了,。即使沒有注銷，也只是一個(gè)空殼公司,?！遍Z濤說，對(duì)于一個(gè)有限責(zé)任公司來說,，他們能用的方法非常少,，而且對(duì)方還是一個(gè)房地產(chǎn)公司，一旦經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)停止,，連可查封的固定資產(chǎn)都沒有,。

不過，柴女士告訴記者,，閆濤曾詢問過她,，是否愿意和冠捷地產(chǎn)通過執(zhí)行調(diào)解的方式解決糾紛。由于對(duì)方愿意退還的金額與法院判決差距過大,，她沒有接受,。

閆濤透露，冠捷地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人確曾表示可以通過調(diào)解解決此事,，但至于對(duì)方如何籌款,，他也不知道。

“人民法院在民事判決執(zhí)行方面,，查詢財(cái)產(chǎn)的能力還是比較薄弱,，我們沒那么大的權(quán)力查詢被執(zhí)行企業(yè)財(cái)產(chǎn)來源和去向?！遍Z濤說,。

他表示,，對(duì)于柴女士的案件，幾乎窮盡財(cái)產(chǎn)調(diào)查措施,，在此基礎(chǔ)上,，根據(jù)最高法有關(guān)規(guī)定，自執(zhí)行案件立案之日起超過三個(gè)月后,，就可以考慮終結(jié)本次執(zhí)行程序,。

中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授邱星美解釋，根據(jù)我國民事案件執(zhí)行的有關(guān)規(guī)定,，在法院窮盡財(cái)產(chǎn)調(diào)查措施,，未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，經(jīng)過一定時(shí)間,，且申請(qǐng)執(zhí)行人暫時(shí)不能提供被執(zhí)行人有效的財(cái)產(chǎn)線索后,，法院確實(shí)可以終結(jié)本次執(zhí)行。

不過,，這并不意味著此案在執(zhí)行層面就終止了,。邱星美介紹，《最高人民法院關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范終結(jié)本次執(zhí)行程序的規(guī)定（試行）》規(guī)定了人民終本后恢復(fù)執(zhí)行的條件,，即申請(qǐng)執(zhí)行人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的,，可以向執(zhí)行法院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行。終結(jié)本次執(zhí)行程序后的五年內(nèi),，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)每六個(gè)月通過網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)查詢一次被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn),，并將查詢結(jié)果告知申請(qǐng)執(zhí)行人。符合恢復(fù)執(zhí)行條件的,，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)執(zhí)行,。

陜西耀軒律師事務(wù)所韋濤律師表示，一般情況下,，房地產(chǎn)公司背后都有復(fù)雜的股東架構(gòu),，終結(jié)本次執(zhí)行程序后，當(dāng)事人可以從它背后的股權(quán)關(guān)系入手,，申請(qǐng)變更,，追加執(zhí)行當(dāng)事人，符合法定情形的,，法院會(huì)給予支持。變更,、追加被執(zhí)行人后,，申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行，法院也應(yīng)給予支持,。

韋濤稱,，在民事案件中,，申請(qǐng)執(zhí)行是關(guān)鍵一環(huán)。實(shí)踐中,，法院執(zhí)行局往往只會(huì)完成規(guī)定范圍內(nèi)的動(dòng)作,，很多查詢被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的工作，需要當(dāng)事人和律師共同推動(dòng)法院開展,。

“我們一個(gè)基層法院,，執(zhí)行額在5萬元以下的案件就超過1萬件，這是一件‘頭皮發(fā)麻’的事情,。這么多人的合法權(quán)益不能實(shí)現(xiàn),，但這個(gè)問題并不是某個(gè)法院、某個(gè)法官能解決的事情,?！遍Z濤坦言。

(編輯:鳴嫡)