調(diào)查動機

“本以為頭回租房很順利,，結(jié)果退租時才發(fā)現(xiàn)租房的‘坑’只是晚來了些,。”近日,，在湖北武漢工作的李女士向記者反映租房問題，稱自己和不少同學(xué)在畢業(yè)后都遭遇了租房的“坑”,。

李女士去年大學(xué)畢業(yè),，當(dāng)年7月在工作地租了一套房，為期一年,?！爱?dāng)時就聽不少同學(xué)說租房遇到了‘坑’,，比如中介發(fā)布虛假房源，住進去后發(fā)現(xiàn)房間甲醛超標(biāo)等,。自己沒遇到這些情況,，覺得挺幸運，沒想到今年7月退租時麻煩來了,?！崩钆空f，房東以各種理由扣了她800元押金,。

“身邊不少年輕人感嘆：租房成了畢業(yè)生進社會被上的‘第一課’,。”李女士說,，希望相關(guān)部門規(guī)范租房市場,，打擊違法違規(guī)行為。

為此,，記者展開了調(diào)查,。

□ 本報記者 張守坤

大學(xué)畢業(yè)后到湖北武漢工作，在當(dāng)?shù)刈饬艘荒甑姆?，退房時李女士收到一張800元的“罰單”——臥室的門鎖原本就是壞的,，因為是整租，覺得壞了也問題不大,，就沒和房東提,，結(jié)果退房時被要求賠償維修費；洗衣機入住之初就有些漏水,，房東以租戶損壞為由要求賠償,；以廚房地面、抽油煙機等沒打掃干凈為由收取清理費……

“吃一塹長一智,，現(xiàn)在我租房前都仔細(xì)檢查,，任何細(xì)節(jié)都要提前和房東或中介說好，并體現(xiàn)在合同中,?！崩钆空f，自己從同學(xué)和朋友那得知,，很多年輕人租房時都踩過“坑”,。

《法治日報》記者調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，近年來,，租房成為年輕人生活中的一大痛點,，尤其是畢業(yè)季，找到工作后如何解決租住需求成了年輕人的老大難問題,，租房難,、租金貴,、服務(wù)差、糾紛多,，讓生活在城市中的年輕人倍感壓力,。此外，除了退房時的定損,、扣費糾紛外,，不少人在租住期間還受人身安全問題所困擾。

受訪專家認(rèn)為,，年輕人,，尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生，有切實的租房需求,，但由于其自身社會經(jīng)驗不足,，以及一些“黑中介”的存在，導(dǎo)致租房時屢屢踩“坑”,。建議完善租房市場的法律體系,，相關(guān)部門優(yōu)化租房市場環(huán)境，嚴(yán)厲打擊“黑中介”等不法行為,。同時,，租賃雙方都應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂合同，遇到問題時勇于維護自己的合法權(quán)益,。

“黑中介”誘人簽約

短租陷阱多人上當(dāng)

“來青島的第一個月就被‘坑’了,。這家中介公司簡直就是‘空手套白狼’，短租他們的房子,，然后還要給他們找客戶轉(zhuǎn)租出去,，租個房子還成了他們的免費員工了?！碧崞鹜ㄟ^山東青島某中介公司的租房經(jīng)歷,，王蒙(化名)就氣不打一處來。

今年7月,，大學(xué)剛畢業(yè)的王蒙準(zhǔn)備利用找工作的間隙,，在青島找一個出租房短租一個月。在看到該中介公司發(fā)布的廣告后,，王蒙和中介取得了聯(lián)系,，對方表示,，短租一個月或者幾個月都可以,，但是合同上的租期要約定一年起租，等不想租了再轉(zhuǎn)租出去就行,。

“如果轉(zhuǎn)租不出去怎么辦,？”面對王蒙的疑惑,，中介表示，不會出現(xiàn)這種情況,，他們同事群里有100多人,，可以幫著一起找人承租；如果一時找不到人,，到時候押金也肯定會退,。王蒙相信了中介的話，準(zhǔn)備先從7月9日租到8月8日,，短租1個月,，但因為合同上寫的租期是1年，所以押金也交得多些,。當(dāng)時中介還寬慰她：只是走個形式,，到時候房租一到期就立馬歸還。

“結(jié)果到了7月30日,，離約定的租期還有9天,，中介就讓我搬走，還說因為我沒有提前找到轉(zhuǎn)租的人,，要扣我兩倍的押金,。說好的幫我找轉(zhuǎn)租，結(jié)果成了我自己找,。我租一個月房租才1300元,，不僅沒有住滿一個月，還要扣我押金2100元,?！蓖趺蓺鈶嵉卣f。

中介再也沒了當(dāng)初的熱情,，打電話發(fā)消息都不回,。王蒙投訴到相關(guān)部門后，對方建議她提起訴訟,?！翱烧l會為了兩三千元去耗時耗力和他們打官司呢？他們可能就是利用這一點,，肆無忌憚‘坑’剛畢業(yè)沒經(jīng)驗的年輕人,。”

因為工作生活忙碌,，王蒙只能先從出租屋搬出,，目前還在想辦法要回被扣的押金。她為此將經(jīng)歷發(fā)在社交平臺上，組建了一個維權(quán)群,，一個月不到,，就有200多人進群稱被該中介公司欺騙，目前沒有一個人要回押金,，而該中介公司仍在社交平臺發(fā)租房文案,。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，簽約前滿口承諾,，忽悠原本想短租的租戶簽長租,，之后以違約之名“賺取”租戶違約金，已經(jīng)成了一些“黑中介”的慣用套路,。

去年7月,，剛大學(xué)畢業(yè)的江蘇南京人王力(化名)同樣遇到了短租陷阱，原本打算只租兩個月的他在簽合同時發(fā)現(xiàn),，兩個月的租期變成了一年,，還要交一年的管理費。租金,、管理費,、中介費加押金，他一共交了7000多元,。

“中介稱,，不寫長租期，就沒有人會租房子給我,，而且租期長,，租金也會相對低些。因為著急租房,，一時半會兒也找不到合適的房源,，我就簽了租房合同。中介口頭承諾2300元押金和10個月2300元的管理費一定會退,，為了防止不退我還錄了音,，結(jié)果沒注意合同上寫明需要轉(zhuǎn)租成功才會退這筆錢。結(jié)果房子到期后,，中介以沒有成功轉(zhuǎn)租為由不退押金,，且剩下的服務(wù)費被當(dāng)成違約金不予退還?！?

王力報了警,，雙方調(diào)解未果，當(dāng)?shù)鼐浇ㄗh通過訴訟解決問題,?！拔覜]有那么多時間精力去和中介公司耗,，這筆錢只當(dāng)是初入社會買了個教訓(xùn)?！?

金額低維權(quán)成本高

大多選擇忍氣吞聲

“在××社交平臺遇到為租房推流的騙子，大家租房時一定要擦亮眼睛,！”

今年7月,，上海市寶山區(qū)的陳銘(化名)看上了某中介公司在社交平臺上發(fā)的一處房源，去之前一再確認(rèn)為真實,，可結(jié)果到了現(xiàn)場對方卻說房子已經(jīng)租掉了,，有其他合適的可以帶看。

“這樣的事情我遇到不止一回了,，之前還有一次有中介給我發(fā)來房屋視頻,，我看了后感覺不錯，結(jié)果實地看后和視頻中完全不一樣,，連建筑格局都不同,，浪費了我很多時間。后來我在社交平臺上刷到不少避雷帖,，才知道這種都是無良中介公司引流,，跟你聊天和帶你看房的實際上都不是同一個人?！标愩懻f,。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有不少房東或中介會利用社交平臺違規(guī)引流,。

有業(yè)內(nèi)人士透露,，這種中介公司的基本套路是：在各大社交平臺發(fā)布低價引流房源，作出各種各樣的承諾,，比如免費維修,、定期打掃等?！岸鴮嶋H上簽合同時會給你挖‘坑’,，比如你想短租，誘騙你簽一年,；比如談的時候說房租900元一月,，但實際支付時要你支付高價，說后續(xù)通過補充協(xié)議退還,。最后當(dāng)你想要退租的時候,，就以各種各樣的理由扣你房租。這種中介公司最愛騙的,，同時也較容易上當(dāng)?shù)?，就是學(xué)生和剛踏入社會工作的年輕人,。”

去年7月,，剛畢業(yè)的河北遵化人李堯(化名)通過北京某中介公司租了一套房子,，租期為一年。今年租期到后,，李堯選擇不再續(xù)租,，辦理好交接手續(xù)后，當(dāng)時交的4000元押金卻沒有立即返還,。

“當(dāng)時說的是公司需要走個審批流程,，很快就能退押金，等到了第三天,，我問押金能退嗎,，對方表示需要5個到7個工作日，他可以幫忙催催,，等到第5個工作日肯定能退,。結(jié)果5個工作日后還是沒退，當(dāng)我再問押金什么時候才能退時,，對方卻急了,，反問‘是不是怕公司不退你錢’？”

在扯皮了近一個月后,，該中介公司仍找各種理由拖扣押金,。李堯撥打了12345服務(wù)熱線，在當(dāng)?shù)胤抗懿块T的介入下,，押金才得以退回,。李堯告訴記者，他把這段經(jīng)歷發(fā)在網(wǎng)上后,，不少網(wǎng)友稱,，自己通過該中介公司租房也被故意扣下了押金。

記者在社交平臺搜索“租房避坑”等話題,，發(fā)現(xiàn)不少年輕人在講述自己租房時遇到過的各種各樣的問題,，包括租到甲醛房、碰到房東或合租室友騷擾,、遇到水電費“刺客”,、退房不合理定損等。

有網(wǎng)友住在房東直租的房子里,，房東以“怕有事家里沒人管”為由,，要求自留一把房屋鑰匙，之后多次不打招呼直接開門進屋,，網(wǎng)友提出退租被以“提前解約違約”為由扣了押金,；有網(wǎng)友稱,，北京某中介公司在租房正常到期后以公司審核為由把合同押金單騙走，之后以各種理由不給退押金,；有網(wǎng)友在租了天津某中介公司的公寓后,，日均電費9.6元，遠(yuǎn)超正常用電標(biāo)準(zhǔn),，在自己回老家那幾天電表依然走得飛快……

租房為何大小“坑”不斷,，成為難以解決的頑瘴痼疾？

在華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法看來,，原因是多方面的：租戶層面,，年輕人租房需求較大,，尤其在每年畢業(yè)季,。然而，年輕人特別是畢業(yè)生大多對租住城市缺少了解且缺少實地看房的機會與時間,，匆忙通過線上看房并簽訂合同的行為大幅提升了租房踩“坑”的可能性,。在房屋租賃過程中，合同是保障出租方與承租方雙方權(quán)益的重要文件,，但承租方大多對合同條款欠缺認(rèn)識,，特別是涉世未深的年輕人，經(jīng)驗不足致使其難以識別合同中暗藏的諸多“貓膩兒”,。

“此外,，租戶遇到租房問題時，維權(quán)過程往往耗時耗力,，涉及的金額往往不高,，但維權(quán)的精力成本和時間成本相對較高，導(dǎo)致很多租戶無奈選擇忍氣吞聲,?！睏钋诜ㄕf。

中介行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低,，大量小中介公司逃避政府職能部門的監(jiān)管,；違法成本較低，違規(guī)的處罰措施通常為記入信用檔案和處以不超過3萬元的罰款,，這些都增加了打擊“黑中介”的難度,。另外，中介服務(wù)質(zhì)量參差不齊,，一些中介可能存在隱瞞信息,、夸大宣傳甚至欺詐行為，增加了租戶在租房過程中遇到問題的可能性,。

“信息平臺缺乏,，租賃信息不對稱,。”楊勤法指出,，當(dāng)前,，房屋出租人與承租人大多是通過中介機構(gòu)、熟人等第三方進行房屋租賃交易,，權(quán)威透明的房源信息平臺的缺乏導(dǎo)致租賃雙方在交易過程中面臨信息不對稱的風(fēng)險,，增加了交易成本與風(fēng)險。一方面,，對于出租方而言,，難以真實了解承租方的交租能力；另一方面,，對于承租方而言,，中介機構(gòu)等對外發(fā)布的租賃信息的真實性和時效性難以保障。

當(dāng)前,，房屋租賃相關(guān)事項的管理與規(guī)制主要依賴于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《商品房屋租賃管理辦法》,，但該規(guī)范性文件為部門規(guī)章，法律層級較低,，難以滿足規(guī)范房屋租賃相關(guān)活動,、保障當(dāng)事人合法權(quán)益的現(xiàn)實需要，也不利于統(tǒng)籌管理地方工作的開展,。同時,，監(jiān)督管理工作存在一定的局限性。根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第4條規(guī)定,，國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門以及縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門為房屋租賃活動的主要監(jiān)督主體,，但值得注意的是，房屋租賃活動往往涉及多個職能部門,，部門間信息的閉塞在一定程度上阻礙了部門落實監(jiān)管職責(zé),，影響對租房市場潛在問題的發(fā)現(xiàn)和預(yù)防。

“房屋租賃市場的健康發(fā)展需要政府,、市場和社會的共同參與和治理,，但目前社會共治機制尚不健全，缺乏有效的協(xié)調(diào)和合作,?！睏钋诜ㄕf。

制定租金控制政策

加強租房市場監(jiān)管

《2023中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》顯示,，我國租房人群已突破2.6億,，一、二線城市年輕人可接受租房時長近10年,，且品質(zhì)租住需求持續(xù)增長,。

隨著租賃市場規(guī)模的擴大,，隨之而來的問題也開始顯現(xiàn)。

2023年7月,，媒體發(fā)布的一項有1001名受訪者參與的調(diào)查顯示,，80.7%的受訪者畢業(yè)時為租房而困擾，其中“不了解租房市場,，擔(dān)心踩坑”是大家最困擾的問題,。

今年7月31日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會,、中國人民銀行北京市分行等5部門發(fā)布《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法》,，將承租他人住房從事轉(zhuǎn)租的住房租賃企業(yè)收取的租金納入監(jiān)管，承租人可通過住房租賃合同備案編號等信息查詢賬戶余額,。該辦法將于今年10月1日起施行,。

楊勤法建議，制定合理的租金控制政策,，防止租金過高,。調(diào)研當(dāng)?shù)氐淖赓U市場狀況,，包括租金水平,、供需關(guān)系等。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果,，制定合理的租金上限標(biāo)準(zhǔn),，確保既能滿足低收入群體的需求，又不會過度打擊房東,、中介公司出租房屋的積極性,。

北京觀韜(西安)律師事務(wù)所合伙人、陜西省法學(xué)會房地產(chǎn)法學(xué)研究會常務(wù)理事李慧文認(rèn)為,，要想讓年輕人順利租到合適的房子,，相關(guān)部門應(yīng)優(yōu)化租房市場環(huán)境，嚴(yán)厲打擊租賃市場的不規(guī)范行為,，引入專業(yè)力量進一步規(guī)范租房交易流程,，特別是在合同簽訂、租金變動等方面為年輕人提供相關(guān)的支持體系,，積極打造公開,、可靠的租房信息平臺。

“政府或其指定主體可在政策支持下加大保障性租賃住房的供給,，給符合條件的年輕人提供良好的租房條件,，并加強運營能力，促進保障性租賃住房發(fā)揮更好的社會效能,?！崩罨畚恼f,。

“還要完善租房市場的法律體系，就規(guī)范租房合同的簽署與履行,、加強租房市場監(jiān)管,、針對社會關(guān)注較高且爭議發(fā)生頻率高的租房問題等，通過與時俱進發(fā)布相關(guān)法律及政策,，逐步完善租房市場的法律體系,。同時要保障租賃房屋的安全性，引入第三方認(rèn)證機構(gòu),，對出租房屋的質(zhì)量,、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)(如甲醛檢測)進行認(rèn)證，確保租賃房屋符合基本的安全和健康要求,?！崩罨畚恼f。

北京瀛和律師事務(wù)所住建業(yè)務(wù)中心副主任,、中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會委員陳陽說,，租賃雙方都應(yīng)該更加謹(jǐn)慎地去簽訂合同，仔細(xì)閱讀合同條款,，確保對租金,、租期、押金,、維修責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容有清晰明確的認(rèn)識,；在租賃合同中明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括但不限于房屋使用,、維修,、轉(zhuǎn)租、解約條件及違約責(zé)任等,，確保雙方權(quán)益得到合理保護,；租客也應(yīng)當(dāng)上門看房，現(xiàn)場核實房源信息的真實性,，電器設(shè)備的完好程度等,，確保租房體驗的舒適與安全，避免踩“坑”,。

(編輯:映雪)