碧桂園近期因多起安全事故站上了風(fēng)口浪�,�8�3�,,碧桂園召開媒體�(fā)布會(huì),集�(tuán)總裁莫斌鞠躬道歉,。此前業(yè)界有聲音�(zhì)疑其高周�(zhuǎn)模式是引�(fā)事故的罪魁禍?zhǔn)?,莫斌稱,安全事故與高周�(zhuǎn)沒有�(guān)�,�
多位�(yè)�(nèi)人士向記者表�,,高周轉(zhuǎn)企業(yè)更要注意�(zhì)量和�(fēng)�(xiǎn)把控�
�(shí)際上,,為了降低資金成本和回款周期從而提高收�,,高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為了融資壓力逐漸加大的房企的�(yùn)作方式。記者梳�136家房地產(chǎn)類上市公司發(fā)�(xiàn),,萬�,、首開等房產(chǎn)巨頭雖然體量大,流動(dòng)資產(chǎn)�,,但總資�(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率在整體排名中并不算靠前,,反而是南都物業(yè)、深物業(yè)等成為了“黑馬�,�
記者注意到,,華�(rùn)、保利等多家房企都被爆出過項(xiàng)目安全問�,�
2017年中小地�(chǎn)行業(yè)上市公司周轉(zhuǎn)率居�
�(jù)了解,,房地產(chǎn)企業(yè)追求的“高周轉(zhuǎn)�,,一般會(huì)通過縮短�(xiàng)目開�(fā)周期、提高存貨周�(zhuǎn)�,、提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來�(shí)�(xiàn),。其中,總資�(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企�(yè)資產(chǎn)的使用效率和企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)�(yíng)能力,�
同花順i問財(cái)�(shù)�(jù)顯示,,截�2017年底,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名前十的分別是南都物�(yè),、三木集�(tuán)、寧波聯(lián)�,、世�(lián)�,、國(guó)�(chuàng)高新、數(shù)源科技,、空港股�,、亞通股份、萊茵體�,、深物業(yè),,周�(zhuǎn)率在1.18�0.48之間�
而業(yè)�(nèi)耳熟能詳?shù)牡禺a(chǎn)大佬們排名并不算靠前,。同花順i問財(cái)�(shù)�(jù)顯示,,保利地�(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)�0.25,排名第49,,萬科資�(chǎn)周轉(zhuǎn)�0.24,,排名第53,華僑城資產(chǎn)周轉(zhuǎn)�0.23,,排名第58,,華夏幸福資�(chǎn)周轉(zhuǎn)�0.19,排名第83,,首開股份資�(chǎn)周轉(zhuǎn)�0.17,,排名第90�
從流�(dòng)資產(chǎn)來看,,這項(xiàng)可以在一年內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資�(chǎn)指標(biāo),,直接體�(xiàn)企業(yè)的償債能力和變現(xiàn)能力。如果計(jì)算流�(dòng)比率,,地�(chǎn)巨頭�?nèi)圆徽�?yōu)�(shì),。數(shù)�(jù)顯示,廣東明�,、中迪投�,、中房股份分別以9.00,�8.61�8.41的流�(dòng)比率居前三名,,前十還有中珠醫(yī)�,、三湘印象、海南高�,、鐵嶺新�,、哈高科、全新好,、鳳凰股�,�
泰禾集團(tuán)流動(dòng)比率2.03,排名第49,,首開股份流�(dòng)比率1.96,,排名第53,保利地�(chǎn)流動(dòng)比率1.78,,排名第68,招商蛇口流�(dòng)比率1.71,,排�74,,萬科流�(dòng)比率1.20,排名第123,�
除了上述參考項(xiàng)之外,,存貨周�(zhuǎn)率用于反映企�(yè)存貨的周�(zhuǎn)速度,周�(zhuǎn)次數(shù)越多,,企�(yè)�(chǎn)品銷路越�,�
同花順i問財(cái)顯示,截�2017�12�31�,�136家房地產(chǎn)概念股中,,存貨余額最高的是萬科,�(dá)�5980.88億元,,其次是綠地控股�(dá)�5146.83億元,,保利地�(chǎn)的存貨為4390.40億元,緊隨其后的分別是華夏幸�,、招商蛇�,、首開股份、泰禾集�(tuán),、陽光城,、榮盛發(fā)展和中南建設(shè)�
不過,,如果按存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)來看,,上述幾家地�(chǎn)行業(yè)上市公司�(shù)�(jù)不算�,。根�(jù)同花順i問財(cái)�(shù)�(jù),截�2017年底,,萬�,、綠地控股、保利地�(chǎn)的存貨周�(zhuǎn)次數(shù)分別�0.3,�0.5�0.27,。存貨周�(zhuǎn)次數(shù)最高的房地�(chǎn)類企�(yè)是南都物�(yè),存貨周�(zhuǎn)次數(shù)�1131.67,,其次是世聯(lián)行和ST慧球,,存貨周�(zhuǎn)次數(shù)分別�396.64�295.45�
根據(jù)億翰智庫�(tǒng)�(jì)年報(bào)�(shù)�(jù)顯示,�2017年上市房企存貨周�(zhuǎn)率T100�,,知名大型房企排名并不靠前。碧桂園排名�14,,蘇州高新第15,,綠地控股第19名,珠江�(shí)�(yè)�26�,,招商蛇口第42�,,保利置�(yè)集團(tuán)�44名,華潤(rùn)置地�53�,,萬科第57�,,保利地�(chǎn)�63名,華僑城第72�,�
億翰智庫通過�(tǒng)�(jì)房地�(chǎn)企業(yè)年報(bào)得出�(jié)�,�2017年,存貨超過1000億的企業(yè)�24�,,�2016年存貨超�1000億的企業(yè)僅有14家,同比增長(zhǎng)71%,�2017年整體存貨相�2016年同比增�36%,,其中有69家企�(yè)存貨同比處于增長(zhǎng)狀�(tài),�31家企�(yè)存貨有所減少�
�(jìn)入存貨周�(zhuǎn)率前100的企�(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.35, �2016年企�(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.36,,同比下�3%,。房地產(chǎn)行業(yè)周轉(zhuǎn)讓資金更容易向規(guī)模房企匯聚,同時(shí)�(guī)模房企補(bǔ)充存貨的增加讓房企的周轉(zhuǎn)逐步變慢�
魯商置業(yè)資產(chǎn)�(fù)債率最�
多位專家指出,,高周轉(zhuǎn)的主要目的是為了降低資金成本和回款周�,、提高企�(yè)收益,而縱觀136家房地產(chǎn)概念�,,截�2017年底�(yíng)收最高歌猛�(jìn)�,,并非萬科、保利等房企巨頭,,而是一些中型企�(yè),�
同花順i問財(cái)�(shù)�(jù)顯示,從�(yíng)�(yè)收入的同比增�(zhǎng)幅度來看,�2017�,,榮豐控股的同比增幅�(dá)到了1976.51%,穩(wěn)居第一,。中房股份和粵泰股份分別�(dá)�606.54%�487.12%,,分別位居第二第三。排名前十的地產(chǎn)行業(yè)上市公司還有�(guó)�(chuàng)高新,、鐵嶺新�,、廣東明珠、榮安地�(chǎn),、廣宇發(fā)�,、空港股份、華麗家�,,營(yíng)收同比增�(zhǎng)均超�100%�
�2017�?duì)I收達(dá)到千億級(jí)別的三家公司:綠地控�,、萬�,、保利地�(chǎn)�(yíng)收同比增�(zhǎng)幅度分別�17.4%�1.01%,�-5.46%,�
在業(yè)�(nèi)人士看來,降低資金成本是房企追求高周�(zhuǎn)的重要原因之一,,在房地�(chǎn)企業(yè)通過基金,、債券�(jìn)行融資后,需要支付相�(duì)較高的利�,,如果項(xiàng)目可以快速開�,,讓資金盡快回籠,企�(yè)就能將利息穩(wěn)定在可控范圍�(nèi),�
億翰智庫分析2017年房企周�(zhuǎn)率時(shí)�,,自2017年融資渠道收窄以后,部分房企開始面臨著資金壓力,即使在今�4月中旬央行宣布降�(zhǔn),,所釋放的信�(hào)�(duì)房企有所利好,,但是部分房企資金面的壓力依舊偏緊。而且房地�(chǎn)作為資本密集型行�(yè),,開�(fā)需要大量資�,,面�(duì)這樣的情況,房企開始在拿�,、開�(fā),、銷售上加快周轉(zhuǎn)來應(yīng)�(duì)資金壓力�
同花順i問財(cái)�(shù)�(jù)顯示,�2017�,,資�(chǎn)�(fù)債率最高的十家企業(yè)分別是魯商置�(yè)、中南建�(shè),、綠地控�,、云南城投、中交地�(chǎn),、泰禾集�(tuán),、天津松江、廣宇發(fā)�,、信�(dá)地產(chǎn),、新城控股。上述公司的資產(chǎn)�(fù)債都超過�85%,,其中魯商置�(yè)2017年底的資�(chǎn)�(fù)債率�(dá)�93.96%,�
2017年,資產(chǎn)�(fù)債率同比增長(zhǎng)最快的十家地產(chǎn)行業(yè)上市公司分別是大龍地�(chǎn),、廣東明�,、世�(lián)行、電子城,、宋都股�,、我愛我家、皇庭國(guó)�,、綠景控�,、中弘股份、財(cái)信發(fā)�,,上述公司的資產(chǎn)�(fù)債率同比增長(zhǎng)率都�(dá)到了14%以上,。其中大龍地�(chǎn)的資�(chǎn)�(fù)債率同比增長(zhǎng)高達(dá)53.65%,降低資金成本是上述企業(yè)的迫切需�,�
資產(chǎn)�(fù)債率同比下降幅度較高的企�(yè)中包括華�(lián)控股,、深物業(yè),、中房股份等,分別下降了28.85%,�28.15%,�10.17%�
有業(yè)�(nèi)人士指出,,通過控制銷售�(fèi)用來降低�(yíng)銷成本從而提高利�(rùn)�,,是大部分房地產(chǎn)企業(yè)所追求的,不過有時(shí)為了提高周轉(zhuǎn)�,,企�(yè)不得不增加銷售費(fèi)�,�
同花順i問財(cái)�(shù)�(jù)顯示,截�2017年底,�136家房地產(chǎn)類企�(yè)�,,銷售費(fèi)用最高的依次�62.62億元的萬科�59.67億元的綠地控�,�38.66億元的保利地�(chǎn),�19.63億元的華夏幸福�18.08億元的金科股�,�17.76億元的新城控�,�14.68億元的招商蛇口�14.45億元的華僑城,�12.45億元的藍(lán)光發(fā)�,�12.43億元的金地集�(tuán)等�
不過,,根�(jù)記者計(jì)�,,上述這些房企,銷售費(fèi)用比都保持在2%�5%之間,,反而是一些中小型房企的銷售費(fèi)用比相對(duì)更高,。如綠景控股和同�(dá)�(chuàng)�(yè)的銷售費(fèi)用比例達(dá)�16%�
華潤(rùn)保利等房企曾因安全事故被住建部點(diǎn)�
此前,,碧桂園在業(yè)界一直流傳著一些公司規(guī)則,如�4568�,,即4�(gè)月賣�,�5�(gè)月回款,6�(gè)月現(xiàn)金流為正,�8�(gè)月再投資,。除了碧桂園之外,還有不少房企也都有過類似規(guī)�,�
�(jù)�(bào)�,,數(shù)年前,萬科曾奉行�5986”原則,即是拿地5�(gè)月動(dòng)�,�9�(gè)月銷�,、第一�(gè)月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅,�2012�3�,,時(shí)任萬科集�(tuán)董事�(huì)主席王石曾稱,萬科對(duì)于地�(chǎn)�(xiàng)目第一�(gè)月售出八成難以為�,。不過前兩�(gè)�(shù)字仍在一定程度上體現(xiàn)了萬科的高周�(zhuǎn),�
資料顯示,融�(chuàng)曾實(shí)行�5-9-12-15-30”辦�,,即拿地5�(gè)月開�,�9�(gè)月開盤�12�(gè)月收回集�(tuán)資金投入,,實(shí)�(xiàn)15%的凈利率�30%的內(nèi)部收益率,�
為了�(shí)�(xiàn)上述�(guī)則,�(jiǎng)懲是各家公司較為常見的辦�,。前不久曾引起爭(zhēng)議的也正是碧桂園�(duì)于高周轉(zhuǎn)的獎(jiǎng)懲辦�,。今�4月,碧桂園對(duì)于部分城市提出要求:“設(shè)�(jì)�(dāng)天內(nèi)出圖(通宵)”“項(xiàng)目摘�20天后開工罰款”�3�(gè)月開盤有�(jiǎng)”“大�7�(gè)月開盤撤職……�
今年7�,,住建部通報(bào)全國(guó)上半年建筑安全事故指�,,今年上半年,全�(guó)共發(fā)生房屋市政工程生�(chǎn)安全較大及以上事�13�,、死�52�,,比去年同期分別下降18.75%�10.34%�
�(jù)中國(guó)建設(shè)�(bào)�(bào)�,,住建部最新通報(bào)的今�7月建筑安全事故報(bào)告中,�7月,全國(guó)在建工程安全事故涉及俊發(fā)地產(chǎn),、北辰置�(yè),、中海地�(chǎn)、華�(rùn)置地,、保利地�(chǎn)等多家知名房企旗下項(xiàng)�,�
而在2016年上半年,住建部通報(bào)�,,中交集�(tuán),、藍(lán)光發(fā)展、和記黃�,、華�(rùn)置地,、福星惠�(yù),、北辰置�(yè)、融�(chuàng)中國(guó),、新鴻基地產(chǎn),、中天城投、路勁地�(chǎn),、凱德置�,、龍光地�(chǎn)等房企旗下項(xiàng)目均�(fā)生不同程度的工程�(zhì)量安全事故�
8�3�,,碧桂園舉辦全國(guó)媒體見面�(huì),,碧桂園總裁莫斌在回答“公司安全事故是否與高周�(zhuǎn)有關(guān)”問題時(shí)表示,安全事故與工程�(zhì)量沒有關(guān)�,,與高周�(zhuǎn)沒有�(guān)�,,公司一貫強(qiáng)�(diào)有質(zhì)量的高周�(zhuǎn)�
易居研究院智庫中心研究總�(jiān)�(yán)躍�(jìn)�,,高周轉(zhuǎn)企業(yè)更要注意�(zhì)量和�(fēng)�(xiǎn)把控,,不能盲目下指標(biāo),壓縮工�,,要避免出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)�,,以免欲速則不達(dá)�
(編� 朵朵�
