如果不是這么多年房價一輪高過一輪上漲,，除了自住外,，相信不可能有那么多人涌向購房市場，房子作為金融屬性在房價上漲過程中不斷顯現(xiàn)?，F(xiàn)在購房投資,，就跟理財一樣，不過就是兩個希望：一是希望房產能夠保值,，最好能夠跑贏通脹,；二是希望能夠獲得一定的租金收益，為家庭帶來現(xiàn)金流,。

房價漲到今天,，除土豪外，大多數(shù)老百姓購房確實不容易,，購買一套房,，需要用盡畢生積蓄，而且還要按揭二,、三十年的房貸,。所以，老百姓在購房過程中都特別謹慎,，要看城市,，要看地段,，還要房子的品質質量，總希望買到性價比最高的房子,，這房子以后不管是用來養(yǎng)老，還是留給子女財產,，都是一件值得重視的大事?，F(xiàn)在問題就來了，房價如此高,，一部分人都無力購房了,，未來房價到底是漲還是跌？

        
       先來看看當前的房價到底合理不？

事實上,，除短期政策外,，決定房價的高低的就兩條關鍵因素：一是供需，二是貨幣,。房子是用來住的,，如果房子缺乏居住屬性，相信大多數(shù)房產投資者也不可能購買多余的房子放在手里,，否則他們把房子轉賣給誰,？一般來說，接盤者主要還是剛需購房人,，這就決定了住房需求是按照人口來定,。

目前我們的戶籍城市化率是43%，而常住人口城市化率59%,，如果以初級發(fā)達國家的70%城市化水平算,，我們還有27%的增長空間，但考慮到我們部分常住人口或者農村人口已經在城市里購房,，如果按照一半折算,，那么還有13.5%的空間，加之考慮到下半程城市化率會放緩,，數(shù)據(jù)上會低于此前年均1%的城市化速度,，估算達到70%城市化水平大概還需要15年左右時間，這是說的購房需求端,。

還有1個數(shù)據(jù),，目前我們住房年竣工量大概是10億平米上下，按100平米一套算,，每年大概新增供應1000萬套,。與近年年均1400-1500萬新增城市人口來比較,，住房供應顯然是不能滿足新進城市人口需求，當然這里還不包括城市居民本身的改善需求,。當然,，這里是說的總量，城市之間人口流入和住房供應數(shù)據(jù)差異,，也導致了各城房價漲幅大小不一,。

另外，關于貨幣因素,，可以舉個例子說明：過去一件5分錢的商品,，當時一套房子總價2萬元，經過30年發(fā)展,，同樣商品的價格變?yōu)?元,，而房子總價變?yōu)?00萬。那么,，你覺得是商品價格低了,，還是房價高了呢？事實上,，兩者無所謂高低,，只是同比例放大了100倍而已。這就是房價與貨幣之間的秘密關系,。

        
       未來房價還會上漲嗎,？

房價上漲了這么久,、這么多，讓不少人產生一個大疑問：房子也是商品,，不可能只漲不跌,，那么房價什么時候下跌呢？筆者認為,，正如上面分析的一樣,，房價當然也有跌的時候，此前也有跌的年份不是,？但很快又漲上來了,，未來還會跌嗎？我認為會跌,，不過還是會漲上去,，至于什么時候真正漲不動，個人認為,，那起碼也是完成初級發(fā)達國家時,，那以后就不漲了嗎,？也未必，只要有貨幣超發(fā)這個因素,，沒有理由其他商品價格漲,，同在池子里的房子不漲？即使美國超過80%的城市化率,，房價不也還在漲嗎,？
        到2025年時，目前市價“100萬房產”值多少錢,？專家分析讓購房者覺醒

基于上面的邏輯分析，長期房價肯定是上漲的,，中間由于國內外綜合因素,，會有所反復，但都不影響房價方向,。如果以2025年為時間節(jié)點的話,，目前市價100萬房產到那時能值多少錢呢？主要3個方面：

一是預計房價增長幅度,。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計2008年到2018年間,，全國商品住房年均房價漲幅在8.5%左右，隨著城市化速度放緩,，住房需求稍微有所下降,，加之貨幣供應速度從此前年均兩位數(shù)增幅，到2017年和2018年降至8%,，那么作為影響房價因素的貨幣供應增速也會有所下降,，預計到2025年時，M2可能降至7%上下,，那么預計房價年化增幅也會有所下降至7-7.5%,，所以，到2025年時,，全國房價平均增幅較當前在45%-50%之間,。

        

二是城市分化,，房價漲幅因城而異。這波房價上漲,，因全國樓市戰(zhàn)略去庫存政策支持起了重要作用,，特別是棚改貨幣化安置政策，直接增加了當?shù)氐馁彿啃枨?。隨著棚改貨幣化政策逐步退出,，那些主要依靠政策支撐的城市房價不可能持續(xù)保持高增長,，部分滯漲，或小漲是大概率,。此消彼長,，而那些人口凈流入城市、小學生人口數(shù)凈增加的城市,，房價會處于領跑地位,，到2025年時，房價還是可能翻番,。

三是房產稅對房價的影響,。時針指到2025年，房產稅經過多番準備,，相關的征收制度性規(guī)范應已完備,，有可能在部分熱點城市進行推廣試點。但在開征初期,，應是“低稅率,、輕覆蓋”，以減少增收阻力,，從這個角度看,，對房價的影響有限。加之如果稅率過低的話,，還可能因房東將成本轉移到租房者身上而助力房價,。當然，從國外經驗來看,，征收房產稅從來也不是為降房價而來,，不然，誰還會買房,，稅從哪里來呢,？
                             （編輯：紅研）

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