在挑選學(xué)區(qū)房時,，一些家長往往只關(guān)注房子的價格,、區(qū)位、樓層等,，卻忽視了極為關(guān)鍵的戶口問題,。房子過戶后，他們中的一些人驚訝地發(fā)現(xiàn)：學(xué)區(qū)房上還掛著別人的戶口,。自己的房子里掛著別人的戶口,，多少讓人有些心里不踏實，更讓家長們擔(dān)心的是,，這一情況是否會影響到自家娃入讀對口學(xué)校呢,？

插圖 王金輝

買家說

戶口本上有9個陌生人 學(xué)位還已用過

為了解決孩子上學(xué)的問題，2018年4月,，80后的陳先生和王女士通過中介,，購買了一套位于東城區(qū)的學(xué)區(qū)房，建筑面積45平方米,，總價468萬,。夫妻倆和原房主約定，先支付240萬元,，等到辦理產(chǎn)權(quán)登記的前三天,，夫妻倆再支付剩下的228萬元。

沒想到,，半路出了些波折,。合同訂立后，中介公司告訴夫妻倆,，他們買的房子里有其他人的戶口,。夫妻倆對此很不滿，但中介承諾,，在過戶前可以將房子里的他人戶口遷出,。2018年6月，中介告知夫妻倆,，原來的房主已經(jīng)把戶口的事情解決了,，信以為真的夫妻倆便與原房東李女士辦理了房屋買賣的繳稅手續(xù)。

剛交完稅,，原房主李女士突然告訴陳先生夫婦,，她也沒有辦法將房子里的原有的戶口遷出去。陳先生夫婦到房屋所在地派出所查詢,，不查還好,，一查嚇了一跳，房子里竟然有9個人的戶口,。而原房主李女士竟表示,，她也不認(rèn)識這9個人。

深感被欺騙的陳先生夫婦和原房主李女士多次協(xié)商無果,，最終選擇將李女士告上了法庭,，要求解除合同，并賠償經(jīng)濟(jì)損失20萬元,。

陳先生夫婦向法庭訴稱,，因為是為了孩子上學(xué)而買房，所以在購房前,，他們特別詢問了房子的戶口問題,，李女士和中介均確認(rèn),，房子里沒有戶口。在房屋買賣合同里,，雙方也約定“如因出賣人自身原因未如期與本房屋相關(guān)的戶口遷出的,，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價款5%的違約金，逾期超過15日未遷出,，自逾期超過15日起,，出賣人應(yīng)當(dāng)按日向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金?！?

原房主李女士也告訴法庭,，戶口本上的9個人，和自己都沒有親屬關(guān)系,，當(dāng)時她購買這處房子的時候,，也沒有注意到戶籍登記的情況。

在這樣的情況下,，陳先生夫婦的孩子還能落戶就讀小學(xué)嗎,？法院為此特地向有關(guān)教育部門核實。原則上,，年滿六周歲的兒童具有東城區(qū)的戶口,，其監(jiān)護(hù)人在東城區(qū)擁有房屋產(chǎn)權(quán)就可以入學(xué)，2018年6月30日后取得的房產(chǎn),，自該地址用于登記入學(xué)之年起,，原則上六年內(nèi)只提供一個入學(xué)學(xué)位。

法院調(diào)查中還有另外一個發(fā)現(xiàn)：李女士的女兒曾在2015年就讀于涉案房屋的對口小學(xué),。根據(jù)上述政策的規(guī)定,，陳先生家的孩子是沒辦法在此落戶上學(xué)的。

法院審理后認(rèn)為,，由于被告李女士沒能如實告知原告訴爭房屋內(nèi)的戶籍登記情況,，且登記的戶籍無法遷出，也違背了原告為了孩子上學(xué)買房的購房初衷,。最終,，法院判決解除了雙方的房屋買賣合同。

賣家說

好心幫人落戶如今學(xué)區(qū)房卻砸手上

學(xué)區(qū)房里遷不走的戶口,，既讓陳先生夫婦這樣的買家煩心,，也讓賣家頭疼不已。對賣家來說,，明明自己的房子是學(xué)區(qū)房,，卻因為房子里有別人，價值大打折扣，甚至連成交都變得很困難,。

米女士（化名）一家的故事很有代表性,，一年多以前，作為學(xué)區(qū)房的賣家,，米女士家人為自家房子物色到了合適的買主,。等到和買家簽好合同，準(zhǔn)備辦理房屋買賣手續(xù)時,，米女士家人突然意識到，房子的戶口本里還有另一位阿姨和她的女兒的名字,。

米女士家人這才想起,，這位阿姨原來是米女士叔叔的同學(xué)，很多年前想把戶口從北京集體戶口中遷出,。在米女士家人的熱心幫助下,，該女士將戶口遷到了米女士家的房子里。后來,，這位女士和女兒搬到廣東生活,，但戶口還留在米女士家的房子里。

此時,，米女士聯(lián)系到這位阿姨,，想讓她盡快將戶口遷走，但阿姨卻以廣東某地不讓落戶,，北京沒有房子,，戶口無處可遷為由拒絕了米女士的要求。經(jīng)過打聽,，米女士了解到這位女士在廣東有房產(chǎn),，也完全符合當(dāng)?shù)氐穆鋺魲l件。米女士一家人猜測,，她可能是想保留自己和女兒的北京戶口,，所以才遲遲不肯遷戶。

經(jīng)過多次協(xié)商,，對方就是堅決不肯遷戶,。最終，米女士家房子的買家不能接受戶口本“不干凈”這一事實,，只能放棄了這間有“瑕疵”的學(xué)區(qū)房,。了解到公安、法院都沒有權(quán)力強制遷移戶口,，米女士一家感到非常心累,，卻也無可奈何。

記者調(diào)查

戶口本上有別人 未必會影響孩子上學(xué)

“由于戶籍的遷移屬于公安機關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍,，所以如果向法院提出遷走別人戶口的訴訟請求,，法院也不會受理。而且公安機關(guān)也沒有權(quán)力強制把別人的戶口遷走,?！北本┓▽W(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者,。

王玉臣律師向記者提及,，國內(nèi)如上海、青島等城市設(shè)立了“公共戶”,，有關(guān)部門可直接將“戶口老賴”的戶口遷至“公共戶”,。

記者了解到，北京雖然沒有可供遷走戶口釘子戶的“公共戶”,，但新戶主的戶口也可遷入該房屋,。戶籍管理部門有時會通過給新戶主另行新戶的形式使其落戶。

記者在一份涉戶籍遷出糾紛的判決書中也看到,，戶籍管理部門向法院說明,，涉案房屋中有他人戶口不影響原告將戶口遷入，其持產(chǎn)權(quán)證辦理戶籍登記時會另行立戶,，戶口本上不會體現(xiàn)他人戶籍,。

就此，記者咨詢了某派出所的戶政工作人員,，該工作人員表示,，這種情況下，新房主的戶口可以遷進(jìn)來,。只是別人的戶口在你的房子上,，還是要提防日后有不利影響。

只要新房主能夠?qū)艨谶w入學(xué)區(qū)房,，那么孩子究竟能不能入讀學(xué)區(qū)房的對口學(xué)校,，關(guān)鍵還是看所在區(qū)的入學(xué)政策，以及該房屋學(xué)位在一定時間內(nèi)是否已經(jīng)被使用,。王玉臣律師建議：“買房前可以去想入讀的學(xué)校打聽一下,。再一個就是關(guān)注一下賣方的年齡、親屬關(guān)系和孩子的年齡,，判斷其子女是否有可能在近年就讀過房子的對口學(xué)校,。”

律師支招

購房前派出所先走一趟,，購房目的寫明上學(xué)

記者查閱裁判文書發(fā)現(xiàn),，學(xué)區(qū)房買賣引發(fā)的官司多集中在海淀,、東城、西城等區(qū),，除了學(xué)區(qū)房里戶口遷不走,、學(xué)區(qū)房學(xué)位被用引發(fā)的糾紛外，還有一些家長買房后才發(fā)現(xiàn),，房子根本不是學(xué)區(qū)房,。

此外，由于多校劃片政策的出臺,，將來還可能出現(xiàn)買了學(xué)區(qū)房,，卻上不了最心儀學(xué)校的情形?！昂灪贤臅r候我們也會查一下房子的戶口和學(xué)區(qū)的問題,，一般不會出現(xiàn)不能上學(xué)的問題。但因為新出臺的多校劃片政策,，最大的問題是可能上不了買的學(xué)區(qū)的學(xué)校,，調(diào)劑到別的學(xué)校,?！币幻脴I(yè)顧問向記者坦言。

對買家來說,，在事前做好功課,，無疑還是規(guī)避學(xué)區(qū)房買賣糾紛的最優(yōu)解。如何避免遭遇戶籍釘子戶呢,？對此,，王玉臣律師支招說：“房屋買賣雙方最好一起去一趟派出所，查詢房屋的戶口情況,，確認(rèn)房子里沒有其他人的戶口,，再簽合同?！?

記者從房產(chǎn)中介處了解到,，目前，中介向買賣雙方提供的房屋買賣合同中,，基本都預(yù)先包含了原房主將戶籍限期遷出在內(nèi)的違約條款,，買賣雙方可約定延期遷移戶口等違約行為的違約金。

但記者發(fā)現(xiàn),，由于合同約定的違約金通常較高,，司法實踐中，法院判賠的違約金往往會低于合同約定的金額,。王玉臣律師表示,，即便如此，在合同中還是應(yīng)當(dāng)明確約定違約金的數(shù)額，如果遇上被告不應(yīng)訴等情況,，法院還是很有可能判決全額賠付違約金的,。

王玉臣律師還認(rèn)為，購買學(xué)區(qū)房時要在合同中寫明購房目的,，并約定解除權(quán),。“第一,，要寫明買這個房子的目的是給孩子上學(xué),，具體到上哪個學(xué)校、哪一年上,；第二,，要寫明如果這個目的無法實現(xiàn)，包括但不限于戶口沒有遷出,、學(xué)位名額已經(jīng)被使用等其他的原因,，直接把這些情形列出來，一旦遇到這種情況的話,，乙方就有權(quán)去解除合同,。這樣的話將來到法院，如果一旦達(dá)成解除的條件,，法院判決支持解除（合同）的可能性是很大的,。”王玉臣說,。

（編輯：愛娣）