在挑選學(xué)區(qū)房時(shí),，一些家長(zhǎng)往往只關(guān)注房子的價(jià)格,、區(qū)位,、樓層等,，卻忽視了極為關(guān)鍵的戶口問(wèn)題,。房子過(guò)戶后,，他們中的一些人驚訝地發(fā)現(xiàn)：學(xué)區(qū)房上還掛著別人的戶口。自己的房子里掛著別人的戶口,，多少讓人有些心里不踏實(shí),，更讓家長(zhǎng)們擔(dān)心的是，這一情況是否會(huì)影響到自家娃入讀對(duì)口學(xué)校呢,？

插圖 王金輝

買家說(shuō)

戶口本上有9個(gè)陌生人 學(xué)位還已用過(guò)

為了解決孩子上學(xué)的問(wèn)題,，2018年4月，80后的陳先生和王女士通過(guò)中介,，購(gòu)買了一套位于東城區(qū)的學(xué)區(qū)房,，建筑面積45平方米，總價(jià)468萬(wàn),。夫妻倆和原房主約定,，先支付240萬(wàn)元,，等到辦理產(chǎn)權(quán)登記的前三天，夫妻倆再支付剩下的228萬(wàn)元,。

沒(méi)想到,，半路出了些波折。合同訂立后,，中介公司告訴夫妻倆,，他們買的房子里有其他人的戶口。夫妻倆對(duì)此很不滿,，但中介承諾,，在過(guò)戶前可以將房子里的他人戶口遷出。2018年6月,，中介告知夫妻倆,，原來(lái)的房主已經(jīng)把戶口的事情解決了，信以為真的夫妻倆便與原房東李女士辦理了房屋買賣的繳稅手續(xù),。

剛交完稅,，原房主李女士突然告訴陳先生夫婦，她也沒(méi)有辦法將房子里的原有的戶口遷出去,。陳先生夫婦到房屋所在地派出所查詢,，不查還好，一查嚇了一跳,，房子里竟然有9個(gè)人的戶口,。而原房主李女士竟表示，她也不認(rèn)識(shí)這9個(gè)人,。

深感被欺騙的陳先生夫婦和原房主李女士多次協(xié)商無(wú)果,，最終選擇將李女士告上了法庭，要求解除合同,，并賠償經(jīng)濟(jì)損失20萬(wàn)元,。

陳先生夫婦向法庭訴稱，因?yàn)槭菫榱撕⒆由蠈W(xué)而買房,，所以在購(gòu)房前,，他們特別詢問(wèn)了房子的戶口問(wèn)題，李女士和中介均確認(rèn),，房子里沒(méi)有戶口,。在房屋買賣合同里，雙方也約定“如因出賣人自身原因未如期與本房屋相關(guān)的戶口遷出的,，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金,，逾期超過(guò)15日未遷出，自逾期超過(guò)15日起,，出賣人應(yīng)當(dāng)按日向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金,?！?

原房主李女士也告訴法庭，戶口本上的9個(gè)人,，和自己都沒(méi)有親屬關(guān)系,，當(dāng)時(shí)她購(gòu)買這處房子的時(shí)候，也沒(méi)有注意到戶籍登記的情況,。

在這樣的情況下,，陳先生夫婦的孩子還能落戶就讀小學(xué)嗎？法院為此特地向有關(guān)教育部門核實(shí),。原則上,，年滿六周歲的兒童具有東城區(qū)的戶口，其監(jiān)護(hù)人在東城區(qū)擁有房屋產(chǎn)權(quán)就可以入學(xué),，2018年6月30日后取得的房產(chǎn)，自該地址用于登記入學(xué)之年起,，原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)入學(xué)學(xué)位,。

法院調(diào)查中還有另外一個(gè)發(fā)現(xiàn)：李女士的女兒曾在2015年就讀于涉案房屋的對(duì)口小學(xué)。根據(jù)上述政策的規(guī)定,，陳先生家的孩子是沒(méi)辦法在此落戶上學(xué)的,。

法院審理后認(rèn)為，由于被告李女士沒(méi)能如實(shí)告知原告訴爭(zhēng)房屋內(nèi)的戶籍登記情況,，且登記的戶籍無(wú)法遷出,，也違背了原告為了孩子上學(xué)買房的購(gòu)房初衷。最終,，法院判決解除了雙方的房屋買賣合同,。

賣家說(shuō)

好心幫人落戶如今學(xué)區(qū)房卻砸手上

學(xué)區(qū)房里遷不走的戶口，既讓陳先生夫婦這樣的買家煩心,，也讓賣家頭疼不已,。對(duì)賣家來(lái)說(shuō)，明明自己的房子是學(xué)區(qū)房,，卻因?yàn)榉孔永镉袆e人,，價(jià)值大打折扣，甚至連成交都變得很困難,。

米女士（化名）一家的故事很有代表性,，一年多以前，作為學(xué)區(qū)房的賣家,，米女士家人為自家房子物色到了合適的買主,。等到和買家簽好合同，準(zhǔn)備辦理房屋買賣手續(xù)時(shí),，米女士家人突然意識(shí)到,，房子的戶口本里還有另一位阿姨和她的女兒的名字,。

米女士家人這才想起，這位阿姨原來(lái)是米女士叔叔的同學(xué),，很多年前想把戶口從北京集體戶口中遷出,。在米女士家人的熱心幫助下，該女士將戶口遷到了米女士家的房子里,。后來(lái),，這位女士和女兒搬到廣東生活，但戶口還留在米女士家的房子里,。

此時(shí),，米女士聯(lián)系到這位阿姨，想讓她盡快將戶口遷走,，但阿姨卻以廣東某地不讓落戶,，北京沒(méi)有房子，戶口無(wú)處可遷為由拒絕了米女士的要求,。經(jīng)過(guò)打聽(tīng),，米女士了解到這位女士在廣東有房產(chǎn)，也完全符合當(dāng)?shù)氐穆鋺魲l件,。米女士一家人猜測(cè),，她可能是想保留自己和女兒的北京戶口，所以才遲遲不肯遷戶,。

經(jīng)過(guò)多次協(xié)商,，對(duì)方就是堅(jiān)決不肯遷戶。最終,，米女士家房子的買家不能接受戶口本“不干凈”這一事實(shí),，只能放棄了這間有“瑕疵”的學(xué)區(qū)房。了解到公安,、法院都沒(méi)有權(quán)力強(qiáng)制遷移戶口,，米女士一家感到非常心累，卻也無(wú)可奈何,。

記者調(diào)查

戶口本上有別人 未必會(huì)影響孩子上學(xué)

“由于戶籍的遷移屬于公安機(jī)關(guān)管理,，不屬于法院的受案范圍，所以如果向法院提出遷走別人戶口的訴訟請(qǐng)求,，法院也不會(huì)受理,。而且公安機(jī)關(guān)也沒(méi)有權(quán)力強(qiáng)制把別人的戶口遷走?！北本┓▽W(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事,、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者。

王玉臣律師向記者提及，國(guó)內(nèi)如上海,、青島等城市設(shè)立了“公共戶”,，有關(guān)部門可直接將“戶口老賴”的戶口遷至“公共戶”。

記者了解到,，北京雖然沒(méi)有可供遷走戶口釘子戶的“公共戶”,，但新戶主的戶口也可遷入該房屋。戶籍管理部門有時(shí)會(huì)通過(guò)給新戶主另行新戶的形式使其落戶,。

記者在一份涉戶籍遷出糾紛的判決書中也看到,，戶籍管理部門向法院說(shuō)明，涉案房屋中有他人戶口不影響原告將戶口遷入,，其持產(chǎn)權(quán)證辦理戶籍登記時(shí)會(huì)另行立戶,，戶口本上不會(huì)體現(xiàn)他人戶籍。

就此,，記者咨詢了某派出所的戶政工作人員,，該工作人員表示，這種情況下,，新房主的戶口可以遷進(jìn)來(lái),。只是別人的戶口在你的房子上，還是要提防日后有不利影響,。

只要新房主能夠?qū)艨谶w入學(xué)區(qū)房，那么孩子究竟能不能入讀學(xué)區(qū)房的對(duì)口學(xué)校,，關(guān)鍵還是看所在區(qū)的入學(xué)政策,，以及該房屋學(xué)位在一定時(shí)間內(nèi)是否已經(jīng)被使用。王玉臣律師建議：“買房前可以去想入讀的學(xué)校打聽(tīng)一下,。再一個(gè)就是關(guān)注一下賣方的年齡,、親屬關(guān)系和孩子的年齡，判斷其子女是否有可能在近年就讀過(guò)房子的對(duì)口學(xué)校,?！?

律師支招

購(gòu)房前派出所先走一趟，購(gòu)房目的寫明上學(xué)

記者查閱裁判文書發(fā)現(xiàn),，學(xué)區(qū)房買賣引發(fā)的官司多集中在海淀,、東城、西城等區(qū),，除了學(xué)區(qū)房里戶口遷不走,、學(xué)區(qū)房學(xué)位被用引發(fā)的糾紛外，還有一些家長(zhǎng)買房后才發(fā)現(xiàn),，房子根本不是學(xué)區(qū)房,。

此外，由于多校劃片政策的出臺(tái)，將來(lái)還可能出現(xiàn)買了學(xué)區(qū)房,，卻上不了最心儀學(xué)校的情形,。“簽合同的時(shí)候我們也會(huì)查一下房子的戶口和學(xué)區(qū)的問(wèn)題,，一般不會(huì)出現(xiàn)不能上學(xué)的問(wèn)題,。但因?yàn)樾鲁雠_(tái)的多校劃片政策，最大的問(wèn)題是可能上不了買的學(xué)區(qū)的學(xué)校,，調(diào)劑到別的學(xué)校,。”一名置業(yè)顧問(wèn)向記者坦言,。

對(duì)買家來(lái)說(shuō),，在事前做好功課，無(wú)疑還是規(guī)避學(xué)區(qū)房買賣糾紛的最優(yōu)解,。如何避免遭遇戶籍釘子戶呢,？對(duì)此，王玉臣律師支招說(shuō)：“房屋買賣雙方最好一起去一趟派出所,，查詢房屋的戶口情況,，確認(rèn)房子里沒(méi)有其他人的戶口，再簽合同,?！?

記者從房產(chǎn)中介處了解到，目前,，中介向買賣雙方提供的房屋買賣合同中,，基本都預(yù)先包含了原房主將戶籍限期遷出在內(nèi)的違約條款，買賣雙方可約定延期遷移戶口等違約行為的違約金,。

但記者發(fā)現(xiàn),，由于合同約定的違約金通常較高，司法實(shí)踐中,，法院判賠的違約金往往會(huì)低于合同約定的金額,。王玉臣律師表示，即便如此,，在合同中還是應(yīng)當(dāng)明確約定違約金的數(shù)額,，如果遇上被告不應(yīng)訴等情況，法院還是很有可能判決全額賠付違約金的,。

王玉臣律師還認(rèn)為,，購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)要在合同中寫明購(gòu)房目的，并約定解除權(quán),?！暗谝?，要寫明買這個(gè)房子的目的是給孩子上學(xué)，具體到上哪個(gè)學(xué)校,、哪一年上,；第二，要寫明如果這個(gè)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),，包括但不限于戶口沒(méi)有遷出,、學(xué)位名額已經(jīng)被使用等其他的原因，直接把這些情形列出來(lái),，一旦遇到這種情況的話,，乙方就有權(quán)去解除合同。這樣的話將來(lái)到法院,，如果一旦達(dá)成解除的條件,，法院判決支持解除（合同）的可能性是很大的?！蓖跤癯颊f(shuō),。

（編輯：愛(ài)娣）