2011年3月31日，山東青島開發(fā)區(qū)阿里山小區(qū),。阿里山小區(qū)一期于1994年左右建成,，土地使用權(quán)于2011年到期。目前小區(qū)尚未解決土地使用權(quán)的難題,，但并不妨礙小區(qū)的出售和租住,。

《中共中央 國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》引人矚目的是，意見在多處對于公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問題,，作了說明和安排,，明確提出:研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序,、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利等,。意見的發(fā)布，將對公民的土地與房屋權(quán)益保護(hù)釋放哪些新信號?記者采訪了權(quán)威專家進(jìn)行深入解讀,。>>中央就70年產(chǎn)權(quán)到期釋信號 產(chǎn)權(quán)保護(hù)劍指八問題

1 宅地70年使用權(quán)到期了怎么辦?

意見:研究續(xù)期法律安排

【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,，推動(dòng)形成全社會(huì)對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

【專家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為,，意見尊重并回應(yīng)了民意,，傳遞了一個(gè)重要信號:既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期,，那么就意味著,，對于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的,。

今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注,。國務(wù)院1990年發(fā)布的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中明確,，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年,、工業(yè)用地50年,、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年,。從全國范圍內(nèi)來看,，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注,，不論是最高年限70年,，還是低于這個(gè)年限，到期了該如何續(xù)期呢?

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說,，目前,，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期”,。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性,，難以操作,。

楊立新認(rèn)為，續(xù)期問題可以從三個(gè)方面來考慮:一是不夠70年的,，到期后必須都續(xù)期到70年;二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期,，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用,，國家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi);三是到期后經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后,，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金,，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機(jī)關(guān)立法決定。

中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認(rèn)為,，意見實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí),。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法,。意見盡管沒有出臺(tái)具體的內(nèi)容,，但特別重要的是，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì),。

2 如何遏制征地拆遷導(dǎo)致的社會(huì)矛盾?

意見:不將公共利益擴(kuò)大化

【文件精神】完善土地,、房屋等財(cái)產(chǎn)征收征用法律制度,，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴(kuò)大化,，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序,。遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，完善國家補(bǔ)償制度,，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶?、形式和?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償,。

【專家解讀】憲法規(guī)定,，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償,。遲福林等專家表示,，隨著各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地矛盾日益凸顯,。目前,，個(gè)別地方政府打著公共利益的旗號，占用和征收土地,，只付出低價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償,，轉(zhuǎn)手進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。最終,，政府和開發(fā)商攫取高額利益,，而部分被征收人的合法權(quán)益沒有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件,、刑事案件等尖銳矛盾,，并造成失地農(nóng)民等長遠(yuǎn)社會(huì)問題。

記者采訪發(fā)現(xiàn),，為遏制上述亂象,，國土部近年來多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題，并問責(zé)有關(guān)負(fù)責(zé)人,。遲福林認(rèn)為,，意見的一個(gè)重點(diǎn)，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇,，防止將公共利益隨意擴(kuò)大化,。

中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽證程序,。除了政府,，利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門或者其他強(qiáng)勢的受益主體如果主張某一項(xiàng)目的建設(shè)是為了社會(huì)公共利益的需要,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任,。

近期,，四川查處多起基層干部套取征地拆遷補(bǔ)償款案件。四川省檢察院反貪局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，四川共查辦涉農(nóng)村土地領(lǐng)域的職務(wù)犯罪108人，占上半年查辦涉農(nóng)扶貧領(lǐng)域總?cè)藬?shù)的23%,。

楊立新,、常鵬翱等專家表示，受人關(guān)注的賈敬龍案,，起因就與征地拆遷有關(guān),。意見提到細(xì)化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序，這是最根本的法律約束,。而遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則,，關(guān)鍵是及時(shí)。到底是事前,、事中還是事后?補(bǔ)償費(fèi)用是多少?都要在征收之前就應(yīng)該談好,。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議，在適用實(shí)際損失賠償原則的過程中,，應(yīng)當(dāng)引入價(jià)格評估程序,，且評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是利益受損當(dāng)事人和政府共同指定的機(jī)構(gòu)。>>中央發(fā)布的這個(gè)文件很重要!與每個(gè)人都有關(guān)系!

3 農(nóng)民宅基地權(quán)益如何得到保障?

意見:落實(shí)用益物權(quán)

【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革,，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變,、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱,、農(nóng)民利益不受損的底線,，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜,，落實(shí)承包地,、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán),，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益。

【專家解讀】“這項(xiàng)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求,，是對正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確,。”劉俊海等專家說,，過去,，農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán),，造成抵押貸款受阻,，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地使用權(quán)退出不暢,，帶來一系列問題導(dǎo)致農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。

記者采訪了解到,，去年2月,，全國人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域,，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法等相關(guān)規(guī)定,，深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個(gè)試點(diǎn)縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù),。試點(diǎn)主要針對農(nóng)戶宅基地取得困難,、利用粗放、退出不暢等問題,，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式,，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式;探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

“過去,，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會(huì)保障權(quán)利,。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進(jìn)城,，不少地區(qū)宅基地社會(huì)保障權(quán)利弱化,，財(cái)產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出?！睂O憲忠說,，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會(huì)保障作用的基礎(chǔ)上,，有序賦予宅基地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利,。

據(jù)了解，經(jīng)過一年多的試點(diǎn),，不少宅基地試點(diǎn)縣市已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,。湖北省宜城市對當(dāng)?shù)卣赝瓿蓽y量確權(quán)后，首批5戶已獲得共46萬元的農(nóng)房抵押貸款,，8個(gè)試點(diǎn)村共有112戶村民選擇有償退出宅基地,。

劉俊海、常鵬翱等專家認(rèn)為,，意見回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革,，提出落實(shí)宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益,，能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動(dòng)，最后變成“活資源”。

（編輯：雨潤）