2011年3月31日，山東青島開發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)。阿里山小區(qū)一期于1994年左右建成,，土地使用權(quán)于2011年到期。目前小區(qū)尚未解決土地使用權(quán)的難題,，但并不妨礙小區(qū)的出售和租住,。

《中共中央 國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》引人矚目的是，意見在多處對于公眾關(guān)心的土地與房屋財產(chǎn)問題,，作了說明和安排，明確提出:研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,、細化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序,、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利等。意見的發(fā)布,，將對公民的土地與房屋權(quán)益保護釋放哪些新信號?記者采訪了權(quán)威專家進行深入解讀,。>>中央就70年產(chǎn)權(quán)到期釋信號 產(chǎn)權(quán)保護劍指八問題

1 宅地70年使用權(quán)到期了怎么辦?

意見:研究續(xù)期法律安排

【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期,。

【專家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認為,，意見尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個重要信號:既然研究的是續(xù)期的法律安排,，并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期,，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回的擔(dān)心是不必要的,。

今年4月,，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。國務(wù)院1990年發(fā)布的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中明確,，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定,，其中居住用地70年,、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年,、其他或綜合用地50年,。從全國范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年,。公眾關(guān)注,，不論是最高年限70年，還是低于這個年限,，到期了該如何續(xù)期呢?

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說,，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法規(guī)定,，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細則,，如何“自動續(xù)期”存在不確定性,，難以操作。

楊立新認為,，續(xù)期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠70年的,，到期后必須都續(xù)期到70年;二是70年到期后自動續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個無期限的物權(quán),，即一次取得永久使用,，國家不必每次續(xù)期每次都收費;三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系,，可以考慮收取必要而不過高的稅金,，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機關(guān)立法決定。

中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認為,，意見實質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實,。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法,。意見盡管沒有出臺具體的內(nèi)容,，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設(shè)計,。

2 如何遏制征地拆遷導(dǎo)致的社會矛盾?

意見:不將公共利益擴大化

【文件精神】完善土地,、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍,，不將公共利益擴大化,，細化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時合理補償原則，完善國家補償制度,，進一步明確補償?shù)姆秶?、形式和?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補償,。

【專家解讀】憲法規(guī)定,，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償,。遲福林等專家表示,，隨著各地城鎮(zhèn)化進程加快，土地矛盾日益凸顯,。目前,，個別地方政府打著公共利益的旗號，占用和征收土地,，只付出低價進行補償,，轉(zhuǎn)手進行房地產(chǎn)開發(fā)。最終,，政府和開發(fā)商攫取高額利益,，而部分被征收人的合法權(quán)益沒有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件,、刑事案件等尖銳矛盾,，并造成失地農(nóng)民等長遠社會問題。

記者采訪發(fā)現(xiàn),，為遏制上述亂象,，國土部近年來多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題，并問責(zé)有關(guān)負責(zé)人,。遲福林認為,，意見的一個重點，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇,，防止將公共利益隨意擴大化。

中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示,，建議規(guī)定公共利益的認定引入聽證程序,。除了政府，利益受損代表和獨立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加,。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設(shè)是為了社會公共利益的需要,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

近期,，四川查處多起基層干部套取征地拆遷補償款案件,。四川省檢察院反貪局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，四川共查辦涉農(nóng)村土地領(lǐng)域的職務(wù)犯罪108人,，占上半年查辦涉農(nóng)扶貧領(lǐng)域總?cè)藬?shù)的23%,。

楊立新、常鵬翱等專家表示,，受人關(guān)注的賈敬龍案,，起因就與征地拆遷有關(guān)。意見提到細化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序,，這是最根本的法律約束,。而遵循及時合理補償原則，關(guān)鍵是及時,。到底是事前,、事中還是事后?補償費用是多少?都要在征收之前就應(yīng)該談好。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議,，在適用實際損失賠償原則的過程中,，應(yīng)當(dāng)引入價格評估程序，且評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是利益受損當(dāng)事人和政府共同指定的機構(gòu),。>>中央發(fā)布的這個文件很重要!與每個人都有關(guān)系!

3 農(nóng)民宅基地權(quán)益如何得到保障?

意見:落實用益物權(quán)

【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革,，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破,、糧食生產(chǎn)能力不減弱,、農(nóng)民利益不受損的底線，從實際出發(fā),，因地制宜,，落實承包地、宅基地,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán),，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益,。

【專家解讀】“這項涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求,，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確?！眲⒖『５葘＜艺f,，過去，農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán),，造成抵押貸款受阻,，農(nóng)民進城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來一系列問題導(dǎo)致農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利難以實現(xiàn),。

記者采訪了解到,，去年2月,，全國人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域,，暫時調(diào)整實施土地管理法等相關(guān)規(guī)定,，深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個試點縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點任務(wù),。試點主要針對農(nóng)戶宅基地取得困難,、利用粗放、退出不暢等問題,，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式,，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實現(xiàn)形式;探索進城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

“過去,，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會保障權(quán)利,。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進城,，不少地區(qū)宅基地社會保障權(quán)利弱化,，財產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出?！睂O憲忠說,，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會保障作用的基礎(chǔ)上,，有序賦予宅基地的財產(chǎn)性權(quán)利,。

據(jù)了解，經(jīng)過一年多的試點,，不少宅基地試點縣市已取得實質(zhì)性進展,。湖北省宜城市對當(dāng)?shù)卣赝瓿蓽y量確權(quán)后，首批5戶已獲得共46萬元的農(nóng)房抵押貸款,，8個試點村共有112戶村民選擇有償退出宅基地,。

劉俊海、常鵬翱等專家認為,，意見回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革,，提出落實宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益,，能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動，最后變成“活資源”,。

（編輯：雨潤）