2016年,，中國的房地產市場可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”:一邊，不少中小城市大量商品房賣不出去,，地方企業(yè)合力采取補貼,、促銷等手段去庫存;另一邊,，一些大中城市銷售漸熱，房價在不經(jīng)意間過快上漲,，10月份前后的限購限貸等調控措施又讓市場快速降溫,，和著季節(jié)更替一夜入秋。

樓市為何突然坐上“過山車”?該如何看待本輪樓市調控?讓房地產業(yè)行穩(wěn)致遠,，未來應當如何作為?近日,，本報記者獨家專訪萬科總裁郁亮，請這位中國房地產龍頭企業(yè)的領航者盤點他眼中的樓市2016,。

“面粉不能貴過面包”,，“崩盤”風險并不存在

樓市調控政策有必要、很及時

“年初的市場氛圍遠不像6月份之后,。當時,，我們還專門設立了去庫存獎項，想盡辦法促銷,?！被仡櫧衲陿鞘械淖兓袅林毖浴皼]有預料到”,。

樓市突然坐上“過山車”,，背后原因何在?

“今年這一輪房價過快上漲的一個重要特征就是金融化，在一些城市,，金融杠桿確實出了些問題,。”郁亮具體分析道,，一方面,，社會上貨幣總量擴大、買房杠桿過高,，使得很多沒有足夠購買力的人也去搶購房子,，助長了市場恐慌情緒，一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調節(jié)買房需求的重要工具--首付比例給“廢掉了”;另一方面,，買地能用杠桿,，也使得一些愿意冒險的開發(fā)商高價競拍、推高了地價,，從而推高了房價,，“一般來說，地價房價比在1/3左右比較合理,，但有些地方卻超過了60%,，‘面粉貴過面包’。我們也是進退維谷,，買地有巨大風險,，不買就會被擠出市場,。”

針對房價過快上漲的問題,，一些大中城市于10月份前后出臺了限購限貸等調控措施,。調控在10月當月便見到成效:據(jù)國家統(tǒng)計局初步測算，10月份一,、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%,，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。70個大中城市中,，一線城市和二線城市房地產市場明顯降溫。

“這一次調控很有必要,，也非常及時,。”郁亮評價道,，目前行業(yè)整體仍處于去庫存階段,，但問題在于20多個主要城市的過快上漲很可能蔓延到別的城市，“在這個關頭‘踩剎車’非常有必要,，否則一旦持續(xù)下去,，可能會給宏觀經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展帶來不小的麻煩?！庇袅琳J為,，從短期來看，調控立竿見影地把房價與地價拉回了理性的軌道,，“只有地價房價比回到正常的區(qū)間,，房地產業(yè)才有更加可持續(xù)的未來?！?

有人認為,，限購限貸會抑制住合理的自住型需求、改善型需求,，造成“誤傷”,。郁亮認為，“兩害相權取其輕,，‘剎車’過程中難免有些‘誤傷’,，但不這么做，會有更大的風險出現(xiàn),?！?

今后幾年，樓市走勢會怎樣,，部分城市會否面臨“崩盤”風險?

“未來一年內,，全國商品住房成交量很有可能大幅下降,，前期房價上漲過快的城市，價格也可能回落,?！痹谟袅量磥恚氨辣P”的風險在我國并不存在,，“杠桿過高是房地產市場泡沫破裂的根源,。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下,，還有零首付的,，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位,，償本付息能力強,，杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了,，政府調控手段也很有效很及時,，房地產的總體杠桿水平能得到有效控制?！?

同時,，隨著人口集聚形勢的變化，不同城市間的樓市分化也將加劇,。此輪房價上漲,，除了北上廣深之外，“領漲者”中還出現(xiàn)了合肥,、鄭州,、武漢等一些高鐵通達的省會城市，“這些城市以前還算價格洼地,，隨著前去就業(yè)的年輕人越來越多,，房價也都起來了。相反,，在長春,、沈陽、大連,、唐山等城市,，萬科去庫存的壓力還比較大。在一些四,、五線城市,，庫存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒錢買,，而是沒人買,?！?

不能今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風”

房地產行業(yè)需要健康穩(wěn)定發(fā)展

有人簡單地認為,，對于房地產企業(yè)而言,，房價漲得越快越高，日子就越好過,。他們的真實想法是這樣嗎?

“作為吃這碗飯的人,，我們希望是‘常吃常有’，而不是‘暴飲暴食’,，今天‘魚翅撈飯’,、明天‘喝西北風’。如果房價暴漲暴落,，對所有人都是傷害,，對我們也不例外?！庇袅撂寡裕瑢崿F(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展,，是房地產企業(yè)與老百姓共同的目標,。

那么，“健康穩(wěn)定發(fā)展”包括哪些方面,，應該如何界定呢?郁亮描繪了三個標準:

第一個,，是行業(yè)必須回歸到為普通老百姓解決住房問題上來。一個城市要發(fā)展產業(yè),，需要相對合適的房價,，否則留不住人;老百姓要有獲得感、幸福感,，也需要住有所居,，“人人頭上有片瓦”。

第二個標準,，行業(yè)一定要為國家經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展做積極貢獻,。“房地產業(yè)每年有10萬億元左右的銷售額,，相關的上下游產業(yè)鏈很長,，牽扯面很廣?！庇袅帘硎?，目前房地產一年的增加值占GDP的比重已經(jīng)超過了6%?！拔覈?jīng)濟正處于三期疊加,、轉型升級的關鍵階段,，需要保持房地產市場平穩(wěn)發(fā)展、避免大起大落,?！?

第三個標準，就是不要因為房地產行業(yè)的暴漲形成資產泡沫,，從而給國家造成金融風險,。

價格是市場的風向標，房價也體現(xiàn)著房地產市場的健康水平,。那房價如何變化才是最理想的呢?

“在中國,，有房的人還是大多數(shù)。住房是家庭一生最大的消費,，也蘊藏著一個家庭最大的財富,。如果房價下跌，大多數(shù)人并不會得益,。當然,，房價過快上漲也會帶來不少問題?！庇袅劣X得,，如果一座城市的房價能隨著居民收入的增加實現(xiàn)溫和上漲，增速又比居民收入的增速略低,，應該是最理想的選擇,。

“剎車”不能踩太久，光調控需求還不夠

要建立長效機制,，讓普通人住上好房子

“‘剎車’不能踩太久,，光靠需求側調控也遠遠不夠?！痹谟袅量磥?，房地產業(yè)要實現(xiàn)長期健康發(fā)展，關鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機,，建立長效機制,、增加有效供給。對此,，郁亮給出了具體建議:

--建立土地多元化供應制度,，增加土地供給。

“現(xiàn)在大中城市蓋樓,，最大問題是土地供應量不足,。表面上看，這些城市能用于開發(fā)建設的土地確實很少了，但往深里分析,，也與土地供應制度有關,。”郁亮認為,，過去城市發(fā)展起步階段,，土地強制收儲、政府“一個口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過重要作用,，但在目前,，存量土地漸成主流，征收拆遷成本大幅提高,，“地拆不動,，就供不出來”。他建議,，我國可以探索建立土地市場多元化供應制度,，允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地的人談、讓市場主體自行談判交易,，從而提高存量土地流轉效率,、快速增加有效供給，“這也將從根本上緩解供需矛盾,、遏制房價的過快上漲,。”

--通過政策傾斜,，提高居住用地比例,。

“在東京,、巴黎,、倫敦等很多城市，工業(yè)用地占土地供應的比例僅為6%左右,，國內城市卻往往在百分之十幾以上,，由此也擠壓了住宅用地比例?！庇袅粮嬖V記者,，像北京、上海,、深圳,，居住用地占城市建設用地面積的比重不足東京的一半，“廠房建得再多,、GDP做得再大,，企業(yè)員工買不到、買不起房子，也不利于城市的長遠發(fā)展,。因此,，未來土地用途應該更多向住宅傾斜?！?

--完善相關標準,，提高土地使用效率。

“按今天的建筑技術水平來講,，容積率是可以提高的,。在寸土寸金的城市里讓樓往高空發(fā)展，完全能把土地節(jié)約出來,?！庇袅撂寡裕壳暗男袠I(yè)標準對容積率的要求還有些保守,。此外,，有些建筑業(yè)中的技術標準還是上世紀50年代延續(xù)下來的，與現(xiàn)實不相適應,。比如,，一些城市依然要求，冬至或大寒那天,，屋內日照時間要超2個小時,。“作出這個要求,，是因為那時大多數(shù)老百姓家里沒有暖氣,。但現(xiàn)在取暖條件改善了，2小時日照也可以沒有啊,?！庇袅裂a充道，隨著機械通風技術的成熟,，也不一定非得要求明廚明衛(wèi),，“要讓更多普通人有便宜房子住，這些影響房間布局,、推高建設成本的要求其實可以研究作出改變,。”

郁亮還認為,，在商品房市場外,，應大力發(fā)展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房;借助軌道交通,，加快建設既有產業(yè)功能又有居住功能,、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群,，從而疏散核心城區(qū)人口，并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會,。

房地產市場長期健康發(fā)展,，既要靠市長，也得靠市場,。房地產企業(yè)作為市場主體,，應該如何作為呢?

“企業(yè)就干一條，就是提供城市里面需要的產品和服務,，為普通人蓋好房子,，蓋有人用的房子?！?016年,，深耕房地產業(yè)28年的萬科首次躋身世界500強。在郁亮看來,，今后行業(yè)集中度會越來越高,，龍頭企業(yè)的責任也會越來越大，“我們一直不做地王,、不囤地,、不捂盤，而是追求做好房子,、好服務,、好鄰居。作為城市配套服務商,，我們要跟著城市發(fā)展變化走,、跟著客戶變化走?！?

如何跟著變化走?郁亮舉例說,，當前，年輕一代消費觀念轉變,、互聯(lián)網(wǎng)技術應用,、人口老齡化等趨勢催生了大量新型房地產服務需求,，養(yǎng)老,、物流、教育,、度假,、創(chuàng)業(yè)等新興領域剛剛起步，“我們要圍繞這些變化做出改變,。比如,，在北上廣深等城市發(fā)展青年公寓，把閑置的、低用途的住宅改造成適合年輕人居住的空間;又如,，在社區(qū)里建設養(yǎng)老院等等,。”(編輯：映雪）