我國大城市房產(chǎn)估值水平顯著高于國際大城市,。

今年一季度,，我國GDP錄得29年來首次單季負(fù)增長,。國際上,，全球金融市場大幅波動,，疊加全球降息潮,。波譎云詭的形勢下,，我國部分熱點(diǎn)城市樓市卻出現(xiàn)異常波動，引發(fā)了市場廣泛關(guān)注,。以深圳樓市為例,，新盤開盤即售罄、戴口罩去搶2000萬元起豪宅,、百萬喝茶費(fèi),、熱點(diǎn)區(qū)域的二手房掛牌單價(jià)上漲了幾萬、500萬以下的房子就快賣沒了……

深圳樓市再度上演空中加油，也引發(fā)了質(zhì)疑,。有人認(rèn)為,，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不濟(jì)的情況下，就業(yè)都難以保障,，高高在上的房價(jià)難以維持,。從整體上看，我國城市“估值”水平遠(yuǎn)高于股市,，回報(bào)率較低,，重點(diǎn)城市房產(chǎn)估值水平更是高之又高，比國際大都市房產(chǎn)估值水平還要高出不少,。

我國城市房產(chǎn)估值排名,，廈門最貴

國際上通常用租售比來衡量房產(chǎn)估值水平。租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值,。換算成股市常用的市盈率指標(biāo),，租售比即是市盈率的倒數(shù)。

舉個(gè)例子,。某個(gè)城市房價(jià)為5萬/平米,，租金60元/月/㎡，即一套500萬房產(chǎn),，月租金6000元左右,；在房價(jià)不漲不跌的情況下，房東單靠房租要多少年能夠收回本錢呢,？

一年房租收入＝600×面積×12個(gè)月,。投入=5萬×面積。目前房價(jià)的市盈率＝總價(jià)/每年的盈利＝（5萬×面積）/（60×面積×12）＝69.44倍,。即需要近70年收回成本,。租售比＝盈利收益率＝1/市盈率＝1/69.44＝1.44%。

那么,，我國城市(不含港澳臺地區(qū))房產(chǎn)估值目前處于什么水平呢,？數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)了來自房地產(chǎn)協(xié)會主辦的中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，320個(gè)城市房產(chǎn)市盈率中位數(shù)為30倍左右,，遠(yuǎn)高于目前上證指數(shù)12.5倍市盈率水平,，以及滬深300指數(shù)(3912.577, 45.55, 1.18%)(3912.5772, 45.55, 1.18%)11.7倍市盈率水平。

廈門房產(chǎn)估值水平全國最高,，平均單價(jià)47018元/㎡,，平均租金單價(jià)45.41元/月/㎡，租售比1.16%,，市盈率86.28倍,。深圳房產(chǎn)估值水平位居次席,，平均單價(jià)72380元，平均租金單價(jià)76.14元,，租售比1.26%,，市盈率79.22倍。三亞房產(chǎn)估值位居第三位,，平均單價(jià)3533元,，平均租金單價(jià)41.92元，租售比1.42%,，市盈率70.24倍,。

烏魯木齊等城市具備投資價(jià)值

目前，國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:200~1:300,。如果租售比低于1:300,，這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn),；而如果高于1:200,，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，租金回報(bào)率較高,，后市看好,。

我國320個(gè)城市房產(chǎn)市盈率中位數(shù)30倍左右，即需30年,、360個(gè)月收回購房成本,。考慮到我國GDP仍處于高增長態(tài)勢,，該估值水平似乎尚可接受,。

當(dāng)然，不得不承認(rèn)的是,，各個(gè)城市房產(chǎn)估值水平差異較大,。一般來說，發(fā)展?jié)摿^大的城市,，其房產(chǎn)估值水平也會較高,。從這個(gè)角度出發(fā)，我們來看看最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘蟹慨a(chǎn)的估值水平情況,，以此衡量部分具有良好前景城市房產(chǎn)的投資價(jià)值,。

恒大研究院去年發(fā)布了我國最具發(fā)展?jié)摿Π購?qiáng)城市，數(shù)據(jù)寶對前50強(qiáng)城市的投資價(jià)值進(jìn)行排名,。

數(shù)據(jù)顯示，在最具發(fā)展?jié)摿?0強(qiáng)城市中,，市盈率水平最低的是烏魯木齊,，只有27.88倍,，哈爾濱、長沙分列第二,、第三位,。按照國際通行說法，上述三個(gè)城市投資潛力相對較大,。

我國主要城市房價(jià)估值高

股市好股票獲得更好估值,，優(yōu)秀城市的房產(chǎn)獲得更高估值，兩者有相通之處,。不過,，這個(gè)估值溢價(jià)率是否太高，則需要商榷一番,。與國際大城市相比,，我國主要大城市的房產(chǎn)估值顯著過高。

去年底,，由“海外掘金”首創(chuàng)的全球城市租金回報(bào)率排行發(fā)布,。數(shù)據(jù)顯示，深圳以1.49%的毛租金回報(bào)率位居全球37個(gè)熱門投資城市倒數(shù)第一,，也就是估值在全球37個(gè)熱門投資城市中最高,。北上廣杭位居倒數(shù)第二至第五。以凈租金回報(bào)率來看（考慮到持有成本）,，新加坡以1.28%的凈租金回報(bào)率倒數(shù)第一,，深圳倒數(shù)第二。

此外,，在2019年5月份,，諸葛找房發(fā)布了2019年全球熱門城市租金回報(bào)率排名。數(shù)據(jù)顯示,，全球33個(gè)熱門城市租金回報(bào)率排名中,，芝加哥、亞特蘭大,、邁阿密租金回報(bào)率在7%以上,，排名靠前。中國城市租金回報(bào)率普遍較低,，北京回報(bào)率僅為1.68%,，排名墊底。廣州1.84%位居第二位,，深圳1.86%位居第三位,。

考慮到近年來深圳房價(jià)上漲幅度較大（普遍跑贏10%以上），其租金回報(bào)率相對料將下降10個(gè)百分點(diǎn)以上,。綜上所述,，深圳房產(chǎn)估值在全球主要大城市中或達(dá)到最高水平,。

（編輯：映雪）