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這是巨大的政策變化信號,，有望標志著我國的住房發(fā)展真正進入理性發(fā)展時代。

文｜國家行政學院決策咨詢部副主任,、研究員,、博導 王小廣

今年的中央經(jīng)濟工作會議，將“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”納入到繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的四項任務之一,，并明確提出要堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位。這是巨大的政策變化信號,，標志著我國住房發(fā)展有望真正進入理性發(fā)展時代,。

過去的房地產(chǎn)調(diào)控之所以難見成效，或與調(diào)控的預期結(jié)果相反,，主要原因就是沒有明確房地產(chǎn)發(fā)展的長期定位,，混淆了住房的投資屬性與消費屬性。

中外研究和實踐表明,，住房盡管既有消費屬性,，也有投資屬性，但主要功能是用于居住,，不是用于投資,。

“房子是用來住的，不是用來炒的,?！边@話非常通俗，但卻是一條真理,、一條鐵律,。違背了真理、鐵律,，必定會有惡果,。特別是住房這樣重要的民生產(chǎn)品，如果定位出現(xiàn)偏差,、嚴重偏離正確的發(fā)展方向,，一定會導致各種問題、矛盾和風險,，由此形成的房地產(chǎn)泡沫化,、經(jīng)濟泡沫化將會對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的破壞作用。

投資投機需求是無限的

我國房地產(chǎn)發(fā)展一直存在不健康,、不理性的因素,。此前一輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整也演化為一線,、二線城市房地產(chǎn)銷售量再次出現(xiàn)暴增，并伴隨房價暴漲,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，1-11月，商品房銷售面積和銷售額分別增長24.3%和37.5%,，其中住宅增長還要高些,，分別增長24.5%和39.3%。這一漲幅遠超過了2013年的快速增長,，僅低于2009年暴漲,。

首先，這與政策的預期目標相背離,。這一輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整,，主要是想消化三線、四線城市的過量庫存,，結(jié)果卻是一線,、二線城市房地產(chǎn)量價齊升，一些一線城市房價暴漲40%以上,。這與去庫存,、解決房地產(chǎn)發(fā)展問題的初衷相違背。

我們的調(diào)研發(fā)現(xiàn),，在一線,、二線城市購房多是有房人，買了二套又買第三套,，買了10套又買第11套，明顯是投資投機性購買,。

投資性需求的特點就是房價越漲越買,，而剛需的特點是對價格相對不敏感。這些巨額的成交量多是投資性需求,，還有一些是年青人恐慌性需求的釋放,。

當存在較大的當期銷售庫存時，如果賣給無房者,，就是消化庫存,。但如果是賣給有房者，特別是賣給多套住房者,，只是發(fā)生庫存的轉(zhuǎn)移,，并不減少庫存。這時由房地產(chǎn)商的庫存轉(zhuǎn)為投資者的庫存,。

其次,，資金更多向房地產(chǎn)集中,，不僅加劇了房地產(chǎn)過熱程度和潛在的金融風險，而且嚴重影響了實體經(jīng)濟發(fā)展,。

資金過度向房地產(chǎn)流動,，必然導致實體經(jīng)濟資金不足。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，2016年1-11月累計,，固定資產(chǎn)投資到位資金總額為548462億元，同比僅增長5.4%,，凈增資金28317億元,，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資實際到位資金為129484億元，增長15.0%,，新增資金17922億元,，占全部投資到位凈增資金的63.3%，即投資到位新增資金中的一半多流向了房地產(chǎn),。

一些商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)也顯示,，2016年的新增貸款中用于房地產(chǎn)的高達90%以上。資金流的嚴重偏移,，對實體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的“擠出效應”,，應引導高度重視。

三是不利于“雙創(chuàng)”政策和創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略的實施,。房地產(chǎn)過熱影響最大的是創(chuàng)業(yè)熱情高漲的年輕人,。房價過高既加劇他們的住房負擔，又影響了他們的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新激情,，使許多人滋生浮躁,、投機心理，不利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動有序開展,。我們認為,，這次部分一線、二線房地產(chǎn)行業(yè)的意外暴漲可能對明后年的經(jīng)濟增長產(chǎn)生新的壓力,，導致經(jīng)濟再次下行,。

房地產(chǎn)調(diào)控之所以再一次陷入困境，再一次與預期相反,，根本原因就是住房的定位問題沒有解決,。試想，如果為了滿足人們的投資需求,，再多的土地供應,、再多的住房供給，都是無法滿足的,。因為投資投機需求是無限的,，但居住需求是有限的,。

必須長期堅定抑制投資投機需求

沒有一個國家是靠房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)泡沫來實現(xiàn)現(xiàn)代化的,，依賴房地產(chǎn)過熱發(fā)展經(jīng)濟就是一劑“毒藥”,，就是新的“發(fā)展鴉片”，到頭來會出大事,，會把以前好的成果全喪失掉,。

住房的消費應占多大比例、投資應占多大比例,，可能是一個難以回答的問題,。但我的研究表明，投資屬性不能超過10%,，消費屬性要保持在90%以上,。

住房的消費與投資之間的關(guān)系，就像就業(yè)與失業(yè)的關(guān)系,，失業(yè)率達到多少會造成經(jīng)濟系統(tǒng)不穩(wěn)定,、產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟風險或重大危機？

歷史上最嚴重的失業(yè)率是美國的大蕭條,，失業(yè)率達到25%,，這是失業(yè)率的極限。有人會說,，在25%的失業(yè)率下,，不是還有75%勞動力在就業(yè)，不是“大多數(shù)”都是好的嗎,，系統(tǒng)怎么就崩潰了呢,？

這就是因為壞因素的作用。壞因素的作用總是特別強,，它能抵消無數(shù)好因素的影響,。

通常經(jīng)濟正常運行的失業(yè)率在5－6%，超過6%就會不穩(wěn)定,，超過10%就會發(fā)生大的不穩(wěn)定，達到15%就會釀成災難,。

住房的投資投機需求對住房穩(wěn)定健康發(fā)展也一樣,，超過了10%就會出現(xiàn)泡沫，產(chǎn)生不穩(wěn)定性和風險,。據(jù)我本人研究,，多年來我國的住房投資投機需求占比多數(shù)地區(qū)超過30%，一線和二線則多在50%以上,。投資投機過多推高了房價,。

房地產(chǎn)的基本政策是必須長期堅定抑制投資投機需求,，保障住房的消費需求。在住房立法上也必須明確規(guī)定國家只鼓勵一戶一套住房政策,。

定位對了,，調(diào)控就有了依據(jù)，調(diào)控政策就能“有的放矢”,，房地產(chǎn)泡沫就能被抑制,。未來如何調(diào)控？我提出以下幾條建議：

一要為真正落實“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位,，必須設計相關(guān)的金融、稅收政策,，堅定不懈的抑制住房投機性需求,。對二套以上住房的購買政策不能時而過緊、時而又過松,，對此有必要進行清理,、規(guī)范。同時,，加強對房地產(chǎn)信貸總閘門的控制,。

二是各級政府要積極引導房價增長預期。在房地產(chǎn)調(diào)控上,，一些地方政府存在“順周期”傾向,，特別是對一些利益集團借機炒作、“火上燒油”視而不見,。對此,，要加強信息引導和對違規(guī)違法行為的懲治力度，合理引導預期,。

三是加快房地產(chǎn)稅改革,，建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

（編輯：馬芳）