上海迪士尼周邊房?jī)r(jià)暴漲

部分樓盤將邁入8萬(wàn)元時(shí)代

■本報(bào)上海訊 記者王麗新報(bào)道

“你現(xiàn)在才來(lái)看房,，太晚了！一套房至少漲了100萬(wàn)元。”距離迪士尼5公里以外的已入住社區(qū)陽(yáng)光城麗景灣的保安人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，迪士尼周邊3公里內(nèi)幾乎沒(méi)有一手房,，而自迪士尼動(dòng)工以來(lái)，周圍10公里之內(nèi)的一手房房?jī)r(jià)都開(kāi)始上漲,，尤其今年開(kāi)園后,，同迪士尼動(dòng)工之前相比，有個(gè)別樓盤房?jī)r(jià)翻倍上漲,。

然而,，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，盡管川沙板塊有商業(yè)設(shè)施,，但仍處于上海外環(huán)外,，6年前，迪士尼剛動(dòng)工時(shí),，這里的一手房成交均價(jià)不足1.9萬(wàn)元/平方米,，但現(xiàn)在部分項(xiàng)目成交價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米，且有開(kāi)發(fā)商封盤惜售的傳言,。在當(dāng)?shù)赜卸嗄瓴俦P經(jīng)驗(yàn)的銷售人員告訴本報(bào)記者,，預(yù)計(jì)將來(lái)周邊住宅用地出讓后，房?jī)r(jià)有可能摸到8萬(wàn)元/平方米,，甚至10萬(wàn)元/平方米的頂,。

值得注意的是，在距離迪士尼12公里處的新場(chǎng)板塊核心區(qū),，一手房幾乎沒(méi)有供應(yīng),，最貴的二手房售價(jià)3萬(wàn)元/平方米左右，但今年最新拍出的地塊樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)3.8萬(wàn)元/平方米,。此外,，在距離迪士尼5公里以外的周康板塊,，別墅已經(jīng)叫價(jià)5萬(wàn)元/平方米。

“迪士尼樂(lè)園開(kāi)園后,，整個(gè)相關(guān)區(qū)域投資價(jià)值提升，加上上海房?jī)r(jià)大漲的整體市場(chǎng)環(huán)境,，住宅,、酒店等物業(yè)利好非常明顯?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言,，在這種市場(chǎng)背景下，不排除開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象,。

川沙房?jī)r(jià)或進(jìn)入8萬(wàn)元時(shí)代

進(jìn)入7月份,，上海迪士尼樂(lè)園開(kāi)園已經(jīng)一個(gè)多月。烈日之下,，30多攝氏度的高溫,，有的項(xiàng)目排隊(duì)超過(guò)一個(gè)小時(shí)甚至幾個(gè)小時(shí)的等待……

這些都擋不住暑期涌向上海迪士尼樂(lè)園的大小游客。僅是一期開(kāi)園,，對(duì)周邊的住宅,、酒店、餐飲等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用,，已經(jīng)開(kāi)始突破當(dāng)?shù)厝说南胂蟆?/span>

“你要看房,？現(xiàn)在太貴了?！痹诘鲜磕針?lè)園門口,，《證券日?qǐng)?bào)》記者打算奔赴3公里外的川沙板塊，在出租車上,，開(kāi)車師傅忍不住開(kāi)始向記者說(shuō)道,，“從迪士尼開(kāi)始拆遷，川沙房?jī)r(jià)就開(kāi)始漲,，最近兩年漲的最快,，三五年前，房?jī)r(jià)也就1萬(wàn)元（每平方米）,，現(xiàn)在貴的都賣到5萬(wàn)多元了（每平方米）,，那你還不一定能買到呢”。

出了高速路,，進(jìn)入川沙板塊后,，記者發(fā)現(xiàn)，這確實(shí)是一個(gè)相對(duì)成熟的板塊,，公交,、地鐵,、商街、醫(yī)院,、學(xué)校等配套設(shè)施都很齊全,，核心位置還有數(shù)棟玻璃幕墻外立面的辦公大廈。在出租車?yán)顜煾档目谥?，川沙板塊是迪士尼樂(lè)園周邊最近最成熟的區(qū)域,，很多游客選擇住在這里。在商街的一條主路上,，路旗都是藍(lán)色的“綠都繡云里”廣告,。街口處，巨幅廣告牌上打出了迪士尼的概念,，“迪斯尼時(shí)代1號(hào)資產(chǎn) 迪斯尼5KM 惟此可售綜合體”,。不過(guò)，雖已達(dá)午餐時(shí)間,，核心區(qū)域的商業(yè)街餐廳人跡罕至,，但這并不影響這一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

即使妙川路上還有雜草叢生的地塊,，但核心區(qū)外都是大片空地和工地,，到處是建筑圍擋，林立的高樓仍未有居民入住,，但房?jī)r(jià)早已脫離上海外環(huán)外的預(yù)想范圍,。

“我們項(xiàng)目已經(jīng)賣光了?！痹陉?yáng)光城愉景灣銷售中心,，記者徑直進(jìn)去，卻并不見(jiàn)銷售員,，整個(gè)售樓中心空空如也,，轉(zhuǎn)了一圈，才有一位保安出來(lái)跟記者言明,，房子已經(jīng)售罄了,。至于房?jī)r(jià)，別墅的成交均價(jià)直逼5萬(wàn)元/平方米,，普通住宅也在3萬(wàn)元-4萬(wàn)元/平方米之間,。

“在川沙板塊，有個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)封盤,，不是你想買就能買到的,。”當(dāng)?shù)匾晃豁?xiàng)目操盤手向本報(bào)記者透露,，迪士尼樂(lè)園開(kāi)園后,，有些開(kāi)發(fā)商是想捂盤惜售的,，坐等提價(jià)。

《證券日?qǐng)?bào)》從克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)獲悉,，陽(yáng)光城愉景灣一期于2014年8月份首次開(kāi)盤,，當(dāng)時(shí)的實(shí)際成交均價(jià)尚不足4萬(wàn)元/平方米，其開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光城集團(tuán)于2013年摘得土地,。在最近的7月份,，雖然上述銷售員說(shuō)已經(jīng)售罄，但該項(xiàng)目還有成交,，成交均價(jià)為接近4.8萬(wàn)元/平方米。

“部分房企項(xiàng)目顯示售罄,，是否真的售罄還是要打一個(gè)問(wèn)號(hào),。近期部分上海房企預(yù)期后續(xù)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，捂盤銷售的可能性是存在的,?！眹?yán)躍進(jìn)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)然,，若非房企主動(dòng)推銷,，有時(shí)候很難查證。

距陽(yáng)光城愉景灣幾百米之外的商業(yè)公寓項(xiàng)目綠地云悅坊正在排卡,?！拔覀冺?xiàng)目原打算每平方米漲價(jià)5000元，但為了回籠資金,，集團(tuán)最后決定沒(méi)有提價(jià)這么多,。”綠地云悅坊的銷售人員如是告訴記者,。

但從現(xiàn)有的成交數(shù)據(jù)來(lái)看,，來(lái)自克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，2011年迪士尼動(dòng)工時(shí),，川沙板塊新建住宅成交均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米左右,，2016年則上漲至接近3.1萬(wàn)元/平方米。以此來(lái)看,，成交均價(jià)并未翻倍,，可是在進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商來(lái)看，地價(jià)已經(jīng)高不可攀,。

另有川沙板塊的樓盤銷售人員向本報(bào)記者透露,，迪士尼開(kāi)園后，川沙板塊因有軌道交通和郊野公園等區(qū)域優(yōu)勢(shì)利好,，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米左右,，預(yù)計(jì)將來(lái)住宅用地出讓后,，其樓盤可能會(huì)賣到8萬(wàn)元-10萬(wàn)元/平方米之間。

對(duì)此,，嚴(yán)躍進(jìn)表示,，迪士尼周邊投資的潛力大，很多項(xiàng)目集中在川沙和周浦等區(qū)域,，其受迪斯尼樂(lè)園項(xiàng)目的直接輻射效果雖不大,，但受預(yù)期效應(yīng)影響，周邊投資活躍,。實(shí)際上,，川沙板塊后續(xù)還會(huì)繼續(xù)漲，尤其是綜合考慮的川沙的區(qū)位優(yōu)勢(shì),、周邊近期的土地出讓以及市場(chǎng)預(yù)期等,，都決定了此類區(qū)域的價(jià)格漲幅會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化，后市房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入單價(jià)8萬(wàn)元時(shí)代,。

新場(chǎng)現(xiàn)單價(jià)近4萬(wàn)元地王

相對(duì)而言,，川沙板塊在迪士尼3公里之外，受其利好影響相對(duì)比較明顯,。但《證券日?qǐng)?bào)》實(shí)地走訪的另一個(gè)區(qū)域新場(chǎng)板塊,，在迪士尼12公里之外，該區(qū)域卻已經(jīng)于今年6月29日拍出了樓面價(jià)約為3.8萬(wàn)元/平方米的地王地塊,。

6月29日,，中糧地產(chǎn)以總價(jià)24.4億元摘得上海浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，樓板價(jià)35744元/平方米,，溢價(jià)率235.62%,，扣除不可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38266元/平方米。這意味著,，這個(gè)位于上海郊環(huán)以外的住宅項(xiàng)目,，未來(lái)保本售價(jià)可能超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

公開(kāi)資料顯示,，浦東新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊,，位于楊輝路以東，新環(huán)北路以西,，屬于郊環(huán)以外區(qū)域,。雖然也要求建設(shè)5%即3400平方米的保障房，還有約1100平方米的公共設(shè)施,，但沒(méi)有自持要求,，相比6月17日出讓的嘉定新城E27-1地塊出讓條件寬松許多。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該地塊樓板價(jià)達(dá)到35744元/平方米,，扣除5%的保障房等不可售部分后,，實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38300元/平方米。以兩年時(shí)間計(jì)算,，該地塊未來(lái)項(xiàng)目保本售價(jià)估計(jì)要在6萬(wàn)元/平方米以上,。而目前新場(chǎng)二手房房?jī)r(jià)都在2.7萬(wàn)元/平方米左右，其中東方冠郡,、絲廬雅苑,、匯錦城單價(jià)在2.6萬(wàn)元/平方米，而萬(wàn)科清林徑相對(duì)較貴,，在3萬(wàn)元/平方米左右,。“新場(chǎng)中心位置幾乎沒(méi)有新建住宅供應(yīng)，萬(wàn)科清林徑基本是該區(qū)域內(nèi)最貴的二手房項(xiàng)目,?！比f(wàn)科清林徑物業(yè)人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者。在萬(wàn)科清林徑的社區(qū)門口,，記者看到了兩個(gè)告示牌上有該項(xiàng)目的租售信息，其中有一條為“一手更名,，毛坯房,，120平方米，355萬(wàn)元”,。

該小區(qū)保安還熱情地向記者表示,，“在這個(gè)小區(qū)向東，沒(méi)多遠(yuǎn)就是新拍的地,，將來(lái)要賣6萬(wàn)元/平方米呢”,。

而在號(hào)稱“中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)”的新場(chǎng)，記者確實(shí)看到了幾家二手房中介,，顯然,，該區(qū)域的二手房交易相對(duì)較為活躍。

周康別墅叫價(jià)超5萬(wàn)元

如果說(shuō),，川沙和新場(chǎng)板塊是迪士尼樂(lè)園或者整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的受益者,，距離迪士尼5公里之外，在高新河橋附近的兩個(gè)項(xiàng)目可能更為明顯,，其分別是已經(jīng)售罄的陽(yáng)光城麗景灣和正在銷售的保利艾廬,。

在距離迪士尼車程10多分鐘的周康板塊，陽(yáng)光城麗景灣業(yè)主幾乎已經(jīng)全部入住,。據(jù)相關(guān)人士介紹,，該小區(qū)外地人較多，多是在浦東上班?！斑@個(gè)項(xiàng)目2014年開(kāi)盤銷售,，當(dāng)時(shí)高層每平方米賣2萬(wàn)多元，現(xiàn)在則賣到3.5萬(wàn)元/平方米,，還不見(jiàn)得有房,。”

該小區(qū)保安向本報(bào)記者直言,，每套房至少漲100多萬(wàn)元,，別墅賺的更多，別墅開(kāi)盤價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右,，現(xiàn)在售價(jià)每平方米都超過(guò)4萬(wàn)元,，甚至5萬(wàn)元多元。該保安直呼,，“我認(rèn)識(shí)的一個(gè)上海人,，原來(lái)住在這個(gè)小區(qū)后面，這個(gè)樓盤剛開(kāi)盤時(shí)想買,，但是覺(jué)得貴沒(méi)有買,，后來(lái)后悔死了?！睋?jù)該保安透露,，同屬于周康板塊的麗景灣PLUS項(xiàng)目，開(kāi)盤時(shí)賣3萬(wàn)多元/平方米,，現(xiàn)在已經(jīng)賣到5萬(wàn)多元/平方米,。

與陽(yáng)光城麗景灣比鄰而居的是在售項(xiàng)目保利艾廬，該項(xiàng)目2015年3月份開(kāi)盤,，目前銷售均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米,。在該項(xiàng)目銷售中心，記者并未發(fā)現(xiàn)看房的人,，人氣冷清,，房?jī)r(jià)也很高冷。據(jù)其銷售人員介紹,，高層3.6萬(wàn)元/平方米左右,，現(xiàn)已售罄。至于別墅,，其叫價(jià)則直接超過(guò)5萬(wàn)元/平方米,。

值得注意的是，在這條路上的兩個(gè)項(xiàng)目,，相對(duì)比較“孤單”,，對(duì)面都是田地,，尚未開(kāi)發(fā)，與之比較近的則是醫(yī)谷,。不過(guò),，保利艾廬項(xiàng)目的銷售員并未向記者重點(diǎn)打出醫(yī)谷的利好“招牌”，反倒是更強(qiáng)調(diào)迪士尼概念,，其項(xiàng)目圍擋廣告則是“雙谷精華處,，邂逅迪士尼”。

“迪士尼后勁動(dòng)力較強(qiáng),，因此周邊投資預(yù)期向好,，房地產(chǎn)行業(yè)是其中之一?！眹?yán)躍進(jìn)表示,，預(yù)計(jì)還有上漲空間。

周邊酒店入住爆棚

由于迪士尼僅一期開(kāi)園,，整體配套并未完全展示出來(lái),，但除了周邊樓盤已明顯感受到利好外，酒店物業(yè)開(kāi)始發(fā)力,，甚至涉及違規(guī)運(yùn)營(yíng)的農(nóng)家樂(lè)也開(kāi)始成為市場(chǎng)的“香餑餑”,。

在《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪的川沙板塊，目前承接了一些迪士尼游客的居住需求,，暑期酒店預(yù)定火爆,。正在加緊入市的出租類物業(yè)也備受關(guān)注。

“這個(gè)項(xiàng)目是LOFT產(chǎn)品,，預(yù)計(jì)價(jià)格在4.7萬(wàn)元/平方米左右,，購(gòu)房者購(gòu)買后將把房產(chǎn)交于雅高集團(tuán)運(yùn)營(yíng),，這些房產(chǎn)將作為酒店式公寓運(yùn)營(yíng),，每年向業(yè)主支付百分之五的收益，頭三年一次性付完收益,，可以直接抵扣房款,。”綠地云悅坊銷售人員向本報(bào)記者透露,，借迪士尼板塊助益,，現(xiàn)在很多來(lái)迪士尼的人就住在川沙，預(yù)計(jì)將來(lái)這個(gè)酒店式公寓入住會(huì)爆滿,。

對(duì)此,，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，迪士尼項(xiàng)目可能會(huì)改變過(guò)去很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“到此一游”的尷尬,，即出現(xiàn)重游的現(xiàn)象,，這樣就會(huì)降低相應(yīng)的營(yíng)銷成本，同時(shí)比預(yù)計(jì)的客流規(guī)模大。對(duì)于川沙來(lái)說(shuō),，針對(duì)迪斯尼樂(lè)園背后的人流等來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)置,，有積極作用。但若不推陳出新,，則會(huì)對(duì)后續(xù)商業(yè)類業(yè)態(tài)的盈利水平提升有一定負(fù)面作用,。

值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者此行注意到了另一個(gè)現(xiàn)象,，迪士尼周邊農(nóng)家樂(lè)借機(jī)招攬住宿生意,。

“我住在一個(gè)農(nóng)業(yè)生態(tài)園內(nèi)，就是在迪士尼周邊的一個(gè)村子里,，房?jī)r(jià)不低,，打車去迪士尼要將近30元左右?！蹦澄皇茉L人士稱,，重要的是，這個(gè)生態(tài)園并不能開(kāi)住宿發(fā)票,，顯然是有問(wèn)題的,。

“有一些農(nóng)家樂(lè)租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)民土地，搞餐飲住宿生意,，服務(wù)來(lái)迪士尼的游客,，很多都涉及違規(guī)運(yùn)營(yíng)，有的已經(jīng)被政府關(guān)停,?！绷硪晃皇茉L者向本報(bào)記者如是透露。

有業(yè)內(nèi)人士稱,，對(duì)于迪士尼周邊酒店等商用物業(yè)的運(yùn)營(yíng),，確實(shí)有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，客源有保障,，未來(lái)也有盈利空間,。但對(duì)于迪士尼整個(gè)板塊而言，合理規(guī)劃周邊行業(yè)業(yè)態(tài),，才能保證園區(qū)及相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)需求不斷提升,。