1.背景：京城最嚴租賃新規(guī)發(fā)布
2日2日，北京市住建委等五部門發(fā)布《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》,，全面整頓租賃市場的大幕拉開了,，對租金、押金和租金貸的繳付,、使用做出了全面的規(guī)定,，可謂最嚴租房新規(guī)；它涉及每一個租客,、房東,、長租公寓以及金融機構的利益。如果真正嚴格執(zhí)行,，租賃市場將變天,。
北京迎來最強租房新規(guī)
三條內(nèi)容最關鍵：
一是長租公寓向租客預收的租金，不超過3個月,。
二是預收的押金不超過1個月,，且須存到房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管。
三是租客名義申請的“租金貸”,，不得撥付給住房租賃企業(yè),。
總之，這三條管住了租賃市場涉及到的三種資金（也是全部資金）,，租金,、押金和租金貸。
2.要害：管住了資金
只要管住了資金，就出不了大亂子,，這是我們治理任何行業(yè)的抓手,、屢試不爽。
長租公寓也一樣,，過去的問題就是：
（1）長收短付,，營造資金池，長租公寓大肆擴張；
（2）押金無監(jiān)管,，最后被以各種理由克扣了,；
（3）“租金貸”更是讓租賃企業(yè)搞起來資本運作。
結(jié)果呢,？本不該向租客預收那么長的租金（半年或一年）,，卻違規(guī)收取了。當然,，收取了也行,，給到房東就沒問題，但恰恰沒有,；押金應該推給租客,，經(jīng)常也沒有。資金去哪里了,？都被長租企業(yè)拿去搞擴張項目去了,，長租公寓搞資本運作，不在乎短期盈利,，高進低出,，虧了的，最后自然就由租客和房東承擔了,。
這次監(jiān)管,，終于掐住了七寸：該給房東的（租金或租金貸）給房東；該給租客的（租金貸）給租客,；租期內(nèi)既不給租客,、也不給房東的（押金），進入監(jiān)管賬戶,。而且,，租金收取和支付期限一致，不能長收短付,。這樣,，搞資金池，就沒門了,，長租公寓出風險的概率就很低了,。
3.預收租金、押金,，管理可以更科學化
但是,，我們有一點兒疑惑。首先，預收租金“原則上”不超過3個月,。如果房東急需錢,，給出了優(yōu)厚的條件，比如預付1年租金,，租客租金就“打八折”,。這樣，既解決了房東用錢的燃眉之急,，又能降低租客的租金支付,，還能穩(wěn)定租期，一舉三得,，豈不是很好,。遇到這種情況，該怎么辦呢,？
這次政策沒有規(guī)定,，我認為，還是按照租金收取和支付期限一致的原則,，如果給到房東就沒問題,。或者,，給到房東是按季支付,，剩下的，都放在監(jiān)管賬戶,。鎖定一年的租金,，也好，能防止租客中間退租,，造成空置,，對房東和長租公寓都不利，不就是鼓勵長租嘛,！反正,，不用的錢，全部進到第三方監(jiān)管賬戶,，就可以了,，沒任何風險。
其次,，押金怎么退,？如何避免現(xiàn)實中“押金難退”的問題。租客長期租住,，房子的設施一定會有損壞或維修,，房東強勢,，非說是租客損壞的，不退押金,，沒有證據(jù),、百口莫辯，租客也沒辦法,。只能心里想,，反正就一個月押金，算自己倒霉,。這恰恰迎合了房東,、長租公寓吞噬押金的想法。
如果發(fā)生了室內(nèi)生活設施損壞,，到底怎么界定,？是自然老化、破損,？還是租客人為造成的,？或是管家維護不及時等。這就要形成一套規(guī)則,，房東委托出租時,，房東和長租公寓要對室內(nèi)設施的完好程度、重新配置,、維修周期等,，明確規(guī)定，該換的都換好,，配置什么設施要統(tǒng)一和標準化,。
要避免，房東出租房子時,，買最便宜的家具家電,、廚衛(wèi)設施，甚至是買劣質(zhì)的,，出了問題卻讓租客買單,，長租公寓不作為。同樣,，租客在接收房子時,，也要就這些規(guī)則，在租客與公寓之間明確規(guī)定,，房東要換好設備,、租客要愛惜維護、管家要定期保養(yǎng)等責任,。屆時,，如果有爭議,，就按照規(guī)則來。
4.租金貸,，用的規(guī)范就是個好東西
不能因為拿菜刀殺人,，就說菜刀不是好東西。
租金貸是個好東西,，對很多租客來說,，特別是剛進入大城市的大學畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)者,，工資水平不高,。租房的話，即便“押一付三”,，也是一筆巨大的開支,，付完以后，日常生活非常受影響,。如果有租金貸,，可以解決大問題。我認為,，租金貸還應該存在,，大銀行應該發(fā)揮社會責任，提供普惠性的金融,。
建議大銀行像支持中小微企業(yè)融資一樣,，要加大對大學畢業(yè)生、打工者,、創(chuàng)業(yè)者的租房融資支持力度,。針對“押一付三”、“預付1年租金可打折”等等,，這些利好租客的租賃行為,，有利于培育長租習慣的行為，給到相應的普惠性,、低利率融資,。當然，預付的租金,，一定全部要給到房東,，押金也要進入監(jiān)管賬戶等。
5.為長租公寓講兩句公道話
最后,，再為長租公寓說兩句話。不能因為少數(shù)長租公寓企業(yè)跑路,、暴雷,、破產(chǎn)，就否定了整個行業(yè),。長租公寓為很多租客提供了體驗感強,、服務優(yōu)質(zhì)、秩序相對好的租賃房屋,。管家隔三差五來幫你打掃衛(wèi)生,，解決了合租住房公共空間（課堂、衛(wèi)生間,、廚房）長期臟亂差的老問題,。
長租公寓之所以長收短付，部分也是為了解決融資問題,。試想,，疫情期間，各方都在紓困中小微,，要貸款,、有貸款，要減稅,，有減稅,。就是沒有銀行紓困長租公寓、沒有給長租公寓減稅,。原因就在于,，墻倒眾人推，都認為他們風險大,，而且長租公寓沒有抵押物,，沒有哪家銀行愿意給他們放款。
長租公寓倒下了,，你想住個性化強,、服務好的房子，去哪里找呢,？還得去私人房東那里,，私人房東，黑二房東,，多少年來,，租客吃的虧還少嗎？最后怎么辦,，租客還得合租房子,，但合租房子的苦水,，也是一堆一堆的?？傊?，北京的政策也好，其他地方的政策也好,，基本都在堵資金,，雖然有利于維護租客房東的利益，但也是為了減少政府維穩(wěn)壓力,。
實在話，堵不是解決問題的根本,，只是短期的權益之舉,。本來，長租公寓就在虧損,，本來長租公寓資金鏈就緊張,，你把資金全部堵住了，而根本性的融資難問題,、稅費高,、收房成本高等問題不解決，長租公寓怎么才能發(fā)展起來呢,？所以,，除了治標，還要治本,。長租公寓發(fā)展好了,，租賃市場自然也就好了。
（編輯：映雪）
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