為何購(gòu)房預(yù)付款可以被開(kāi)發(fā)商隨意挪用,？

如何避免資金監(jiān)管政策成“一紙空文”,？

對(duì)爛尾項(xiàng)目該怎么處理？

“我們買(mǎi)的樓盤(pán)爛尾了,?！鄙虾Ｊ衅謻|新區(qū)頤盛御中環(huán)二期業(yè)主沈先生說(shuō)。他在2019年上半年繳納了首付款280多萬(wàn)元,，如今,，距離約定交房日期已過(guò)去近4個(gè)月。有不少像他一樣交了數(shù)百萬(wàn)元購(gòu)房預(yù)付款的業(yè)主,，正在艱難維權(quán),。

記者了解到，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是上海海東房地產(chǎn)有限公司,，其母公司上海三盛宏業(yè)公司因盲目擴(kuò)張陷入債務(wù)危機(jī),，已被迫申請(qǐng)破產(chǎn)重整。

去年以來(lái),，福晟,、泰禾、華夏幸福,、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī),，它們?cè)谌珖?guó)多地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)付數(shù)百萬(wàn)元房子交付遙遙無(wú)期

記者近日在上海市浦東新區(qū)頤盛御中環(huán)二期項(xiàng)目看到,，售樓處大門(mén)緊閉,，小區(qū)道路土地裸露，樓道大門(mén)還沒(méi)安裝，部分房屋的室內(nèi)裝修還沒(méi)完成,，整個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài),。

業(yè)主蘇女士表示,，現(xiàn)在房子交付遙遙無(wú)期,，不僅房貸得照還，全家老小還得在外租房住,，經(jīng)濟(jì)壓力巨大,。

海東公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前公司資金處于被凍結(jié)狀態(tài),，員工工資也被停發(fā),，御中環(huán)項(xiàng)目建設(shè)不得不暫停?！斑@一項(xiàng)目也曾嘗試尋求其他方式繼續(xù)建設(shè),，例如引入第三方代建等，但幾經(jīng)努力后均告失敗,?！?

曾位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的三盛宏業(yè)，從2019年開(kāi)始遭遇償債危機(jī),，隨即出現(xiàn)項(xiàng)目停工,、員工討薪等事件。2021年1月21日,，三盛宏業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)重整,。而在三盛宏業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)前，曾多次以海東公司作擔(dān)保,；這導(dǎo)致三盛宏業(yè)陷入危機(jī)后,，海東公司也要承擔(dān)大量的連帶責(zé)任，影響了公司正常經(jīng)營(yíng),。

上海浦東御中環(huán)二期項(xiàng)目爛尾并非偶發(fā)事件,。近年來(lái)，各地嚴(yán)控房地產(chǎn)融資,。于是,，一些開(kāi)發(fā)商挪用購(gòu)房預(yù)付款“拆東墻補(bǔ)西墻”，高負(fù)債,、高杠桿拿地賣房,。

上海浦東御中環(huán)二期項(xiàng)目

當(dāng)“十口鍋五個(gè)蓋”的游戲難以為繼，購(gòu)房者就不得不為開(kāi)發(fā)商的挪用行為“埋單”,。樓盤(pán)爛尾,、交付遙遙無(wú)期、維權(quán)難等現(xiàn)象在多地頻發(fā)。

山西太原市民衛(wèi)先生在2018年以每平方米接近16000元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了泰禾金尊府的房子,，原定2020年10月的交房日期被拖到了2020年12月,。“到了12月反而更沒(méi)了時(shí)間表?，F(xiàn)在我買(mǎi)的那棟樓還沒(méi)有封頂,，也沒(méi)有任何動(dòng)工的跡象?！?

記者日前走訪發(fā)現(xiàn),，太原泰禾金尊府的售樓處內(nèi)已空無(wú)一人，工地上的挖掘機(jī)等機(jī)械沒(méi)有開(kāi)動(dòng)的痕跡,。據(jù)工作人員介紹,，目前并未接到樓盤(pán)復(fù)工的消息。

房企挪用預(yù)付款成業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”

藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南表示,，房地產(chǎn)行業(yè)排名靠前的企業(yè),，大多采取“高額舉債、激進(jìn)擴(kuò)張”的發(fā)展模式,。這種高杠桿拿地開(kāi)發(fā)建設(shè)并快速回款的商業(yè)模式,，很容易產(chǎn)生現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)?！耙坏╅_(kāi)發(fā)商遭遇債務(wù)危機(jī),，往往就會(huì)挪用購(gòu)房者的預(yù)付款，最后‘埋單’的還是購(gòu)房者,?！?

“因?yàn)楸O(jiān)管不力，房企挪用預(yù)付款已成為行業(yè)‘潛規(guī)則’,?！睋?jù)多位房企人士透露，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度雖然一直都有,，但有的項(xiàng)目,，預(yù)付款沒(méi)進(jìn)入監(jiān)管賬戶；有的雖然進(jìn)入監(jiān)管賬戶,，卻被開(kāi)發(fā)商隨意支取,、用作他途，引發(fā)工程停擺甚至樓盤(pán)爛尾,。

根據(jù)山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,、山西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局近期通報(bào)的2020年度房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查情況，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的10個(gè)主要問(wèn)題中,，商品房預(yù)售資金使用不規(guī)范排在首位,。該通報(bào)顯示,，太原市抽查的17個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均存在預(yù)售資金未監(jiān)管的問(wèn)題，呂梁孝義市抽查的4個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均存在預(yù)售資金使用不規(guī)范的問(wèn)題,。

事實(shí)上,，早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就發(fā)文要求各地完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制,，強(qiáng)調(diào)“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè),；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥,，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付”,。

多位業(yè)內(nèi)人士表示,，金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管失職，是預(yù)付款監(jiān)管成“一紙空文”的重要原因,。上海浦東御中環(huán)二期項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言,，由于貸款方渤海銀行并未能對(duì)資金進(jìn)行合理監(jiān)管，導(dǎo)致購(gòu)房預(yù)付款被三盛宏業(yè)挪用,，加劇了項(xiàng)目危機(jī),。

上海浦東御中環(huán)二期項(xiàng)目

預(yù)售資金監(jiān)管政策不能成“一紙空文”

根據(jù)對(duì)爛尾盤(pán)泰禾“大城小院”業(yè)主的信訪受理回復(fù)，上海市房屋管理部門(mén)認(rèn)為,，銀行違反監(jiān)管協(xié)議,，未按協(xié)議履行監(jiān)管責(zé)任，引起欠薪,、欠工程款等經(jīng)濟(jì)行為的情況,，應(yīng)由銀行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，由金融監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)肅處理,。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱建議,，未來(lái)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)從實(shí)際操作層面，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金進(jìn)入與流出,，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購(gòu)房款,。

2020年下半年以來(lái)，成都,、銀川,、石家莊、資陽(yáng),、荊州,、黃石、桂林,、蚌埠,、衢州和上海等多個(gè)城市相繼出臺(tái)或完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定,，細(xì)化了預(yù)售資金監(jiān)管流程。北京等地也相繼開(kāi)展專項(xiàng)檢查,，以加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,。

同時(shí)，各地要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,，并與監(jiān)管機(jī)構(gòu),、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，購(gòu)房人要將房款直接存入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶,。濟(jì)南,、西安等地甚至要求，不簽監(jiān)管協(xié)議企業(yè)不發(fā)預(yù)售證,，開(kāi)發(fā)商須公示監(jiān)管銀行和賬戶,，違規(guī)將被記入信用檔案、暫停網(wǎng)簽,。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)際是有針對(duì)性地“打補(bǔ)丁”，有利于降低新樓盤(pán)爛尾風(fēng)險(xiǎn),、維護(hù)購(gòu)房者利益,。

長(zhǎng)期以來(lái)，取消商品房預(yù)售制度的聲音不絕于耳,。海南等地已在全國(guó)率先對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度,。廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授趙燕菁建議，政府應(yīng)嚴(yán)控房企負(fù)債水平,，逐步加大現(xiàn)房銷售比例,，在完成土地出讓時(shí)，設(shè)定一定的施工,、裝修時(shí)間節(jié)點(diǎn),，以避免開(kāi)發(fā)商盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂。

太原棕櫚河灣世紀(jì)城項(xiàng)目

針對(duì)已經(jīng)發(fā)生爛尾的項(xiàng)目,，行業(yè)人士建議,，地方政府應(yīng)積極協(xié)調(diào)各方關(guān)系，督促預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)牽頭,，引入第三方代建公司等,，各方合作共同推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，防止其徹底爛尾,，保障購(gòu)房者權(quán)益,。對(duì)未履行監(jiān)管責(zé)任的金融機(jī)構(gòu)，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)施以重罰,，避免資金監(jiān)管政策成“一紙空文”,。

北京栩銳律師事務(wù)所李曉寧律師說(shuō),，為避免買(mǎi)到爛尾樓，在買(mǎi)房前,，購(gòu)房者應(yīng)多留意開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和負(fù)債情況,，選擇資質(zhì)好、五證齊全,、運(yùn)營(yíng)狀況穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)商,。

盼，搬新家,，安居樂(lè)業(yè),！

樓，爛尾房,，何時(shí)可安,？

（編輯：鑫果）