為何購房預付款可以被開發(fā)商隨意挪用,？

如何避免資金監(jiān)管政策成“一紙空文”？

對爛尾項目該怎么處理,？

“我們買的樓盤爛尾了,。”上海市浦東新區(qū)頤盛御中環(huán)二期業(yè)主沈先生說,。他在2019年上半年繳納了首付款280多萬元,，如今，距離約定交房日期已過去近4個月,。有不少像他一樣交了數(shù)百萬元購房預付款的業(yè)主,，正在艱難維權。

記者了解到,，該項目的開發(fā)商是上海海東房地產(chǎn)有限公司,，其母公司上海三盛宏業(yè)公司因盲目擴張陷入債務危機，已被迫申請破產(chǎn)重整,。

去年以來,，福晟,、泰禾、華夏幸福,、協(xié)信等多家標桿房企均出現(xiàn)債務危機,，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風險。

預付數(shù)百萬元房子交付遙遙無期

記者近日在上海市浦東新區(qū)頤盛御中環(huán)二期項目看到,，售樓處大門緊閉,，小區(qū)道路土地裸露，樓道大門還沒安裝,，部分房屋的室內(nèi)裝修還沒完成,，整個項目處于停工狀態(tài)。

業(yè)主蘇女士表示,，現(xiàn)在房子交付遙遙無期,，不僅房貸得照還，全家老小還得在外租房住,，經(jīng)濟壓力巨大,。

海東公司有關負責人表示，目前公司資金處于被凍結狀態(tài),，員工工資也被停發(fā),，御中環(huán)項目建設不得不暫停?！斑@一項目也曾嘗試尋求其他方式繼續(xù)建設,，例如引入第三方代建等，但幾經(jīng)努力后均告失敗,?！?

曾位列全國百強房企的三盛宏業(yè)，從2019年開始遭遇償債危機,，隨即出現(xiàn)項目停工、員工討薪等事件,。2021年1月21日,，三盛宏業(yè)申請破產(chǎn)重整。而在三盛宏業(yè)陷入債務危機前,，曾多次以海東公司作擔保,；這導致三盛宏業(yè)陷入危機后，海東公司也要承擔大量的連帶責任,，影響了公司正常經(jīng)營,。

上海浦東御中環(huán)二期項目爛尾并非偶發(fā)事件。近年來,，各地嚴控房地產(chǎn)融資,。于是,，一些開發(fā)商挪用購房預付款“拆東墻補西墻”，高負債,、高杠桿拿地賣房,。

上海浦東御中環(huán)二期項目

當“十口鍋五個蓋”的游戲難以為繼，購房者就不得不為開發(fā)商的挪用行為“埋單”,。樓盤爛尾,、交付遙遙無期、維權難等現(xiàn)象在多地頻發(fā),。

山西太原市民衛(wèi)先生在2018年以每平方米接近16000元的價格購買了泰禾金尊府的房子,，原定2020年10月的交房日期被拖到了2020年12月?！暗搅?2月反而更沒了時間表?，F(xiàn)在我買的那棟樓還沒有封頂，也沒有任何動工的跡象,?！?

記者日前走訪發(fā)現(xiàn)，太原泰禾金尊府的售樓處內(nèi)已空無一人,，工地上的挖掘機等機械沒有開動的痕跡,。據(jù)工作人員介紹，目前并未接到樓盤復工的消息,。

房企挪用預付款成業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”

藍綠雙城董事長曹舟南表示,，房地產(chǎn)行業(yè)排名靠前的企業(yè)，大多采取“高額舉債,、激進擴張”的發(fā)展模式,。這種高杠桿拿地開發(fā)建設并快速回款的商業(yè)模式，很容易產(chǎn)生現(xiàn)金流斷裂風險,?！耙坏╅_發(fā)商遭遇債務危機，往往就會挪用購房者的預付款,，最后‘埋單’的還是購房者,。”

“因為監(jiān)管不力,，房企挪用預付款已成為行業(yè)‘潛規(guī)則’,。”據(jù)多位房企人士透露,，商品房預售資金監(jiān)管制度雖然一直都有，但有的項目，預付款沒進入監(jiān)管賬戶,；有的雖然進入監(jiān)管賬戶，卻被開發(fā)商隨意支取,、用作他途,，引發(fā)工程停擺甚至樓盤爛尾。

根據(jù)山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳,、山西省市場監(jiān)督管理局近期通報的2020年度房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查情況，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的10個主要問題中,，商品房預售資金使用不規(guī)范排在首位。該通報顯示,，太原市抽查的17個開發(fā)項目均存在預售資金未監(jiān)管的問題，呂梁孝義市抽查的4個開發(fā)項目均存在預售資金使用不規(guī)范的問題,。

事實上，早在2010年,，住房和城鄉(xiāng)建設部就發(fā)文要求各地完善商品住房預售資金監(jiān)管機制，強調(diào)“商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設,；預售資金可按建設進度進行核撥,，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付”。

多位業(yè)內(nèi)人士表示,，金融機構監(jiān)管失職，是預付款監(jiān)管成“一紙空文”的重要原因。上海浦東御中環(huán)二期項目負責人坦言,，由于貸款方渤海銀行并未能對資金進行合理監(jiān)管，導致購房預付款被三盛宏業(yè)挪用,，加劇了項目危機,。

上海浦東御中環(huán)二期項目

預售資金監(jiān)管政策不能成“一紙空文”

根據(jù)對爛尾盤泰禾“大城小院”業(yè)主的信訪受理回復，上海市房屋管理部門認為,，銀行違反監(jiān)管協(xié)議，未按協(xié)議履行監(jiān)管責任,，引起欠薪、欠工程款等經(jīng)濟行為的情況,，應由銀行承擔相應的法律責任，由金融監(jiān)管部門嚴肅處理,。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱建議，未來監(jiān)管部門應從實際操作層面,，強化預售資金監(jiān)管賬戶中的資金進入與流出,，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。

2020年下半年以來,，成都、銀川,、石家莊、資陽,、荊州,、黃石、桂林,、蚌埠、衢州和上海等多個城市相繼出臺或完善新建商品房預售資金監(jiān)管的相關規(guī)定,，細化了預售資金監(jiān)管流程。北京等地也相繼開展專項檢查,，以加強預售資金監(jiān)管。

同時,，各地要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,，并與監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議,，購房人要將房款直接存入項目監(jiān)管賬戶。濟南,、西安等地甚至要求，不簽監(jiān)管協(xié)議企業(yè)不發(fā)預售證,，開發(fā)商須公示監(jiān)管銀行和賬戶,，違規(guī)將被記入信用檔案、暫停網(wǎng)簽,。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，加強預售資金監(jiān)管實際是有針對性地“打補丁”,，有利于降低新樓盤爛尾風險,、維護購房者利益。

長期以來,，取消商品房預售制度的聲音不絕于耳。海南等地已在全國率先對新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度,。廈門大學經(jīng)濟學教授趙燕菁建議,，政府應嚴控房企負債水平，逐步加大現(xiàn)房銷售比例,，在完成土地出讓時，設定一定的施工,、裝修時間節(jié)點，以避免開發(fā)商盲目擴張導致資金鏈斷裂,。

太原棕櫚河灣世紀城項目

針對已經(jīng)發(fā)生爛尾的項目,，行業(yè)人士建議，地方政府應積極協(xié)調(diào)各方關系,，督促預售資金監(jiān)管機構牽頭，引入第三方代建公司等,，各方合作共同推進項目建設，防止其徹底爛尾,，保障購房者權益。對未履行監(jiān)管責任的金融機構,，監(jiān)管部門應施以重罰,，避免資金監(jiān)管政策成“一紙空文”。

北京栩銳律師事務所李曉寧律師說,，為避免買到爛尾樓,，在買房前，購房者應多留意開發(fā)商的資質(zhì)和負債情況,，選擇資質(zhì)好,、五證齊全,、運營狀況穩(wěn)定的開發(fā)商。

盼,，搬新家,，安居樂業(yè)！

樓,，爛尾房，何時可安,？

（編輯：鑫果）