一個(gè)超級(jí)重磅的樓市調(diào)控措施公布了：國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將13個(gè)城市納入試點(diǎn),！

這是樓市調(diào)控以來(lái)，真正意義上的大招,，其影響將非常巨大,，對(duì)于樓市堪稱重磅炸彈，顯示出中國(guó)樓市格局的重大變化,。參與試點(diǎn)的13個(gè)城市,，全部為中國(guó)的核心城市，由此可見,，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大,！

這13個(gè)城市是：北京、上海,、沈陽(yáng),、南京、杭州,、合肥,、廈門、鄭州,、武漢,、廣州、佛山,、肇慶,、成都。試點(diǎn)城市來(lái)了,，全國(guó)推廣還會(huì)遠(yuǎn)嗎,！

此舉的重要看點(diǎn)：

農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過(guò)國(guó)家征地環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入了市場(chǎng),，租賃住房,、共享度假小院這類項(xiàng)目將獲得快速審批通道！同時(shí)，土地成本將大幅降低,，對(duì)平抑未來(lái)的租金價(jià)格、房?jī)r(jià)將產(chǎn)生重大影響,。

共享度假小院,，是結(jié)合市場(chǎng)剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所,。在這里,，你可以享受到共享度假的田園生活：共享旅途、共享文創(chuàng),、共享禪修,、共享運(yùn)動(dòng)、共享醫(yī)護(hù)......免費(fèi)享受陽(yáng)光,、空氣,、養(yǎng)分、水...,，由于政府壟斷土地供應(yīng),，所以房?jī)r(jià)、地價(jià)越來(lái)越高,。而且,，在征地環(huán)節(jié)中，往往引發(fā)農(nóng)村集體組織和地方政府的沖突,。

此舉的重大意義：

• 第一：“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,、共享度假小院”，是中國(guó)土地制度的重大變革,，意味著以后“土地改革有巨大的空間”,。未來(lái)，土地入市是不是一定要經(jīng)過(guò)政府征地環(huán)節(jié),，都可能發(fā)生變化,。這樣，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來(lái)的基本邏輯,，可能發(fā)生重大變化,。

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• 第二：這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利，這是非常值得稱贊的,。

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• 第三：這意味著一大批低成本土地入市,，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對(duì)于抑制高房?jī)r(jià),、高租金將產(chǎn)生巨大作用,。

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• 第四：大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東,，長(zhǎng)期享受土地紅利,。

根據(jù)兩部委公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng),、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房或者共享度假小院,。兼顧政府、農(nóng)民集體,、企業(yè)和個(gè)人利益,，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系,。

想想看,，如果集體組織自行開發(fā)，不僅政府征地環(huán)節(jié)沒有了,，連開發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)也省去了,，節(jié)省的成本會(huì)非常巨大。以北京,、上海為例,，土地成本占房?jī)r(jià)構(gòu)成的70%，這部分就可以免去,。加上開發(fā)商環(huán)節(jié)的省去,，農(nóng)村集體建設(shè)的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的,！

“辦法”中的重要看點(diǎn)

①項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主,，不得占用耕地,。

②尊重農(nóng)民集體意愿，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式,，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益,，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作,。

③試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審,、立項(xiàng)、規(guī)劃,、占地,、施工）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序,，建立快速審批通道。

④集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,，不得以租代售,。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租,。探索建立租金形成,、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo),、監(jiān)督機(jī)制,，防止租金異常波動(dòng),，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,。

⑤承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù),。有條件的城市,，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

也就是說(shuō),，政府對(duì)于開發(fā)這類住房給予了大量?jī)?yōu)惠政策,，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等,。

那么,，此舉將產(chǎn)生什么影響？

• 第一：這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化,，不僅僅是“租售并舉”,，未來(lái)商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下,。商品房將成為有錢人的游戲,，供應(yīng)量會(huì)減少（因?yàn)榇罅客恋匾ㄔO(shè)租賃住房、保障房）,，但購(gòu)買的人也將減少,。深圳市長(zhǎng)之前曾描述了這種變化，未來(lái)住房將是“高端有市場(chǎng),、中端有支持,、低端有保障”。

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• 第二：大城市狂漲的房?jī)r(jià),，將受到各類租賃住房,、政策性住房的制約，只要集體建設(shè)用地租賃住房等供應(yīng)量足夠大,，就可以遏制商品房的價(jià)格,，讓它漲得慢點(diǎn)。

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• 第三：“集體建設(shè)用地租賃住房”主要在郊區(qū)，對(duì)郊區(qū)房?jī)r(jià)影響較大,。

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• 第四：由于建設(shè)“集體用地租賃住房”,、國(guó)企運(yùn)營(yíng)的租賃住房、各類保障房,，減少了政府來(lái)自土地的收益,，所以商品房市場(chǎng)會(huì)顯得更加重要，這是地方政府的重要財(cái)源,。所以,，商品房市場(chǎng)健康發(fā)展，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎(chǔ),，兩者看似矛盾,，其實(shí)相互依存。

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• 第五：未來(lái)房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”,，主要用來(lái)抵御長(zhǎng)期通脹,，獲得暴利越來(lái)越難，炒房變得越來(lái)越不明智,。不過(guò)對(duì)于有經(jīng)濟(jì)條件的人來(lái)說(shuō),，在大城市生活早買房仍然是必要的。

最后,，回答一個(gè)很多人會(huì)問(wèn)的問(wèn)題：為什么試點(diǎn)城市里,，深圳缺席，而北上廣都在其中,？原因很簡(jiǎn)單,，深圳已經(jīng)在幾年前完成了對(duì)區(qū)域內(nèi)集體土地的征地，深圳沒有這類土地了,。所以,，深圳的特殊性再次顯現(xiàn)出來(lái)。

▌附件原文：

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，可以增加租賃住房供應(yīng),，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系,，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道,；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐,，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,。按照中央有關(guān)精神,，結(jié)合當(dāng)前管理工作實(shí)際,，制定本試點(diǎn)方案。

一,、總體要求

（一）指導(dǎo)思想

按照黨中央,、國(guó)務(wù)院決策部署，牢牢把握“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”定位,，以構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),，推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記,，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系,，提高存量土地節(jié)約集約利用水平,，為全面建成小康社會(huì)提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,。

（二）基本原則

把握正確方向,。堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革方向,，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用,，注重與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同,，加強(qiáng)部門協(xié)作，形成改革合力,。

保證有序可控,。政府主導(dǎo)，審慎穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn),。項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主,，不得占用耕地,，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主,，強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任,，保障依法依規(guī)建設(shè)、平穩(wěn)有序運(yùn)營(yíng),，做到供需匹配,。

堅(jiān)持自主運(yùn)作。尊重農(nóng)民集體意愿,，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力,，以具體項(xiàng)目為抓手,，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益,，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施,、自主運(yùn)作。

提高服務(wù)效能,。落實(shí)“放管服”要求,，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，優(yōu)化審批流程,，降低交易成本,，提升服務(wù)水平，提高辦事效率,，方便群眾辦事,。

（三）試點(diǎn)目標(biāo)

通過(guò)改革試點(diǎn)，在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目,，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則,，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果,，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐,。

（四）試點(diǎn)范圍

按照地方自愿原則，在超大,、特大城市和國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中,，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿,、有資金來(lái)源,，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市（第一批包括北京市，上海市,，遼寧沈陽(yáng)市,，江蘇南京市，浙江杭州市,，安徽合肥市,，福建廈門市，河南鄭州市,，湖北武漢市,，廣東廣州市、佛山市,、肇慶市,，四川成都市），開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),。

除北京,、上海外,，由省級(jí)國(guó)土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門匯總本轄區(qū)計(jì)劃開展試點(diǎn)城市的試點(diǎn)實(shí)施方案，報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)后啟動(dòng)試點(diǎn),。

二,、試點(diǎn)內(nèi)容

（一）完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序

試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng),、規(guī)劃,、占地、施工）,、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道,。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度,，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局,、統(tǒng)一管理,，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備,，醫(yī)療,、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范,。

（二）完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制

村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng),，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng),、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房,。兼顧政府、農(nóng)民集體,、企業(yè)和個(gè)人利益,，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系,。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制,，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù),。

（三）探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制

集體租賃住房出租,，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售,。承租的集體租賃住房,，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成,、監(jiān)測(cè),、指導(dǎo),、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng),，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,。國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)與相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)作,、各負(fù)其責(zé),，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記,、租賃備案,、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng),，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場(chǎng)秩序,。

（四）探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利

承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù),。有條件的城市,，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

三,、組織實(shí)施

（一）加強(qiáng)組織保障

國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同部署試點(diǎn),。省級(jí)國(guó)土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導(dǎo),。城市政府全面負(fù)責(zé)試點(diǎn)組織領(lǐng)導(dǎo)工作,，制定試點(diǎn)工作規(guī)則和組織實(shí)施方案，建立試點(diǎn)協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu),。各地區(qū)各有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合,，穩(wěn)妥有序推進(jìn)試點(diǎn)。

（二）推進(jìn)試點(diǎn)實(shí)施

1,、編制實(shí)施方案,。試點(diǎn)城市根據(jù)本方案編制實(shí)施方案，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門匯總后,，2017年11月底前報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù),。

2、試點(diǎn)實(shí)施,、跟蹤及總結(jié),。省級(jí)國(guó)土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導(dǎo),，及時(shí)研究解決試點(diǎn)中存在的問(wèn)題,。

2019年11月，省級(jí)國(guó)土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織開展試點(diǎn)中期評(píng)估,，形成評(píng)估報(bào)告報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,。

2020年底前,，省級(jí)國(guó)土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門總結(jié)試點(diǎn)工作，總結(jié)報(bào)告報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,。

（三）強(qiáng)化指導(dǎo)監(jiān)督

各地區(qū)各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工,，加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)監(jiān)督，依法規(guī)范運(yùn)行,。要加強(qiáng)分類指導(dǎo),，尊重基層首創(chuàng)精神，健全激勵(lì)和容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制,，允許進(jìn)行差別化探索,，切實(shí)做到封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾偏,。

（四）做好宣傳引導(dǎo)

試點(diǎn)地區(qū)要加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的監(jiān)督管理，密切關(guān)注輿情動(dòng)態(tài),，妥善回應(yīng)社會(huì)關(guān)切,，重大問(wèn)題及時(shí)報(bào)告。

（編輯：土火）