第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì),，中國(guó)四大一線城市“北上廣深”,，目前都已有報(bào)價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元/平方米的房子。而且去年以來(lái),，各地豪宅市場(chǎng)成交量不降反升,，走出了一波獨(dú)立行情。數(shù)據(jù)顯示,，上海和北京則是中國(guó)最大的頂級(jí)豪宅市場(chǎng),，5000萬(wàn)元以上的豪宅，去年上海賣掉299套,，北京成交255套,。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前樓市呈現(xiàn)剛需冷,、豪宅熱的情況,。因?yàn)楹勒?yīng)稀缺、財(cái)富保值需求大等因素,，一二線城市豪宅成交普遍量?jī)r(jià)齊升,。

深圳二手房最高放盤價(jià)超30萬(wàn)元

2月15日，香港地政總署公布,，一幅位于香港淺水灣的鄉(xiāng)郊建屋地段第1203號(hào)用地,，被以11.88億港元批予Success Energy Limited，母公司為爪哇控股(00251.HK),，批租期為50年,。按最低總建面計(jì)算，該地塊的樓面價(jià)約為111.78萬(wàn)港元/平方米,，約合人民幣90.8萬(wàn)元/平方米,。

該地王位于香港淺水灣南灣道，是香港傳統(tǒng)豪宅地段,。區(qū)域上一次出讓土地,，要追溯到十年前，大昌地產(chǎn)曾以樓面價(jià)約44萬(wàn)元/平方米拿地,，建成“淺水灣108 PULSA”項(xiàng)目,。時(shí)隔十年，淺水灣南灣道的地價(jià)已經(jīng)翻倍。目前該片區(qū)洋房單價(jià)最高已經(jīng)賣到145萬(wàn)元/平方米,，一套房總價(jià)近20億港元,，一平米已經(jīng)相當(dāng)于內(nèi)地小城市一套房。

眾所周知,，香港是全球房?jī)r(jià)最高的城市之一,。除了淺水灣，港島山頂中心的聶歌信山也曾創(chuàng)下過(guò)紀(jì)錄,。2017年,，有未透露身份的買家購(gòu)入聶歌信山道8號(hào)兩套相鄰的公寓，合計(jì)出資逾11.6億港元,，每平方米約合120萬(wàn)元人民幣,。

與香港屯門隔海灣相望的深圳南山區(qū)，則是深圳豪宅密布的地方,，近年來(lái)房?jī)r(jià)漲勢(shì)也非常強(qiáng)勁,。

“深圳灣1號(hào)”一直被稱為深圳豪宅中的“勞斯萊斯”，曾有消息稱該樓盤有一套房最高備案價(jià)超過(guò)3.4億元,，9室5廳,，單價(jià)超過(guò)36萬(wàn)元/平方米，但是很快被深圳市規(guī)土委辟謠為假消息,。目前多個(gè)看房中介平臺(tái)顯示,，深圳灣1號(hào)商務(wù)公寓均價(jià)為28萬(wàn)元/平方米。

不同于一灣之隔的香港,，深圳的豪宅單價(jià)上限一直處于調(diào)控之下,，以避免刺激二手房?jī)r(jià)格過(guò)熱。

約兩年前,，與深圳灣1號(hào)同片區(qū)的樓盤“恒裕深圳灣”的備案價(jià)格上線,，其中有18套房源備案單價(jià)超過(guò)了20萬(wàn)元/平方米，14套總價(jià)過(guò)億,，結(jié)果僅過(guò)了半天,，該價(jià)格就被緊急撤下。最終,，該樓盤單價(jià)被控制在了9.8萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米之間,，均價(jià)為15.3萬(wàn)元/平方米。

一位居住在該片區(qū)的深圳市民告訴第一財(cái)經(jīng),，事實(shí)上近年該區(qū)域二手房放盤價(jià)屢屢超過(guò)30萬(wàn)元/平方米,，“一二手倒掛”現(xiàn)象明顯,，在深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)打擊樓市過(guò)熱后,，區(qū)域房?jī)r(jià)漲勢(shì)終于略見平穩(wěn)。2月18日,，記者在“貝殼找房”平臺(tái)上看到,，深圳灣1號(hào)一套313平方米的三室一廳海景房,，總價(jià)報(bào)到了9680萬(wàn)元，折合下來(lái),，單價(jià)確實(shí)達(dá)到了30.8萬(wàn)元/平方米,。

廣州有頂豪公寓欲賣40萬(wàn)元/平

廣州一直被稱為四大一線城市中的價(jià)格洼地，但是豪宅的價(jià)格卻一飛沖天,。

根據(jù)安居客,、貝殼等多個(gè)平臺(tái)數(shù)據(jù)，深圳樓市整體均價(jià)在5.5萬(wàn)-6.5萬(wàn)元之間,，廣州則僅在3.4萬(wàn)-4萬(wàn)元間,。不過(guò)，去年下半年有消息稱,，廣州金融城一個(gè)公寓樓盤領(lǐng)取預(yù)售證,，最高一套房的備案單價(jià)竟然達(dá)到了42萬(wàn)元/平方米，直接秒殺了深圳的頂豪樓盤價(jià)格,。

第一財(cái)經(jīng)了解到,，這個(gè)樓盤為南向一線江景盤“合景臻溋·名鑄”，達(dá)到最高備案價(jià)的那套房性質(zhì)為商業(yè)公寓,，所以才能不受一手住宅的最高限價(jià)影響,。

該樓盤所在地并不是廣州傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，而是新興片區(qū)天河?xùn)|,，因?yàn)榻陙?lái)廣州金融城的開發(fā),，這里有望成為下一個(gè)珠江新城。

2019年初,，廣州本土開發(fā)商合景泰富以封頂價(jià)37.06億元+自持55%的條件,，拿下了廣州金融城首宗涉宅用地，扣除自持面積后,，地塊樓面價(jià)高達(dá)8.3萬(wàn)元/平方米,。而且，按照出讓條件,，該地塊上建成的項(xiàng)目有超過(guò)一半必須得自持,。

因此，合景泰富想打造一個(gè)與眾不同的高端頂豪項(xiàng)目,，它的價(jià)格也不一般,。“合景臻溋·名鑄”由4棟住宅+3棟公寓組成,，目前主力建筑面積在267-280平方米,，對(duì)外吹風(fēng)價(jià)19萬(wàn)-23萬(wàn)元/平，看房需驗(yàn)資1000萬(wàn)。有消息稱,，該樓盤有一套頂復(fù)面積為450平方米,，價(jià)格1.9個(gè)億——這便是那套備案價(jià)超過(guò)40萬(wàn)元/平方米的廣州最貴商業(yè)公寓。

一位熟悉當(dāng)?shù)睾勒袌?chǎng)的人士則表示：“(該樓盤)確實(shí)已經(jīng)對(duì)外開放看房了,，應(yīng)該只有一兩套的單價(jià)是破40萬(wàn)的,，而且未必最終能賣出這種價(jià)格，只是想奔著這個(gè)價(jià)格去談,，因?yàn)檫@種頂豪都是跟客戶具體協(xié)商談判房?jī)r(jià)的,。”

在“合景臻溋·名鑄”橫空出世之前,，廣州的頂豪樓盤第一名長(zhǎng)期被“僑鑫·匯悅臺(tái)”霸榜,。匯悅臺(tái)位于廣州城市中軸線CBD區(qū)域，南臨珠江新城臨江大道,，擁有一線江景,，由6棟38-40層的超高層塔樓組成“皇冠”形狀，南向珠江展開,。2020年時(shí),，僑鑫·匯悅臺(tái)曾接連網(wǎng)簽總價(jià)過(guò)億的住宅單位。其中一套為1.48億元的775㎡復(fù)式單位,，折合單價(jià)19萬(wàn)/平方米,；另一套為791平的復(fù)式單位，總價(jià)2.3億,，折合單價(jià)29萬(wàn)/平方米,。截至目前，貝殼找房平臺(tái)顯示,，僑鑫·匯悅臺(tái)的掛牌均價(jià)為19萬(wàn)元/平方米,。

去年廣州樓市整體情況并不樂(lè)觀，但是豪宅市場(chǎng)卻走出了獨(dú)立行情,，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),，廣州總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上的豪宅網(wǎng)簽套數(shù)首次突破2500套。

近日,，廣州多個(gè)豪宅樓盤領(lǐng)取預(yù)售證,，部分住宅項(xiàng)目的備案均價(jià)拿到了接近15萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，相比之前,，一手房限價(jià)似乎已有所松動(dòng),，越來(lái)越多的豪宅盤正加入廣州房?jī)r(jià)冠軍寶座的角逐。

對(duì)此廣州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱,，廣州一直以來(lái)都實(shí)施嚴(yán)格的住房?jī)r(jià)格指導(dǎo),，但各個(gè)樓盤備案價(jià)是根據(jù)周邊樓盤情況進(jìn)行通盤考慮的,，并實(shí)施動(dòng)態(tài)價(jià)格指導(dǎo)，沒有設(shè)置專門的價(jià)格紅線,。

北京“老破小”學(xué)區(qū)房最貴

說(shuō)起中國(guó)內(nèi)地豪宅的最大市場(chǎng)，不得不提及上海,。

上海最核心的靜安,、黃浦、陸家嘴濱江的豪宅盤,，一套房子動(dòng)輒上億元,，其中最為知名的是“湯臣一品”。

早在2005年,，湯臣一品就以單價(jià)11萬(wàn)元/平方米的價(jià)格開始預(yù)售,，當(dāng)時(shí)是中國(guó)豪宅價(jià)格天花板，其后由于市場(chǎng)下行,，湯臣一品最低以6萬(wàn)多元的單價(jià)出貨了幾套,。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸景氣，湯臣一品在10年前,，就有頂級(jí)公寓的單套單價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元/平方米,，當(dāng)時(shí)A棟樓一套高層復(fù)式房源總價(jià)超3億元。2017年時(shí),，湯臣一品一套公寓賣出34.3萬(wàn)元/平方米單價(jià),，刷新上海高層住宅新房成交紀(jì)錄。

截至目前,，根據(jù)貝殼找房平臺(tái),，湯臣一品單價(jià)均價(jià)為27萬(wàn)元/平方米，公寓總價(jià)1.6億元起,，面積段在597-767平方米之間,。

相較湯臣一品，隔壁同樣位于陸家嘴濱江的“中糧海景壹號(hào)”則是新建成的上海高層豪宅典型代表,，小區(qū)由5幢超高層江景公寓圍合組成,，2018年時(shí)剩余一套頂復(fù)，建面約592平方米,，總價(jià)約1.5億,，單價(jià)超過(guò)25萬(wàn)元/平方米。目前該樓盤已經(jīng)售罄,，多個(gè)二手房平臺(tái)上的掛牌均價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米,。

不過(guò)，湯臣一品,、中糧海景壹號(hào)還不是上海最貴的豪宅,。在民間,，“西有檀宮，東有君庭”的說(shuō)法流傳甚廣,，說(shuō)的正是上海兩個(gè)天花板級(jí)別的別墅花園小區(qū),。根據(jù)公開資料，華洲君庭位于浦東東郊,，一共僅21套獨(dú)棟別墅,，每棟占地5畝，風(fēng)格各異,，建筑面積在1300~1400平方米之間,，超過(guò)1000平方米的花園、游泳池,、按摩池,、室內(nèi)電梯等都是標(biāo)配。檀宮則位于上海西郊,，僅18幢別墅,，以英國(guó)、法國(guó),、意大利,、西班牙的經(jīng)典建筑為藍(lán)本，號(hào)稱“滬上第一豪宅”,。

去年9月,，華洲君庭一套獨(dú)棟別墅在阿里法拍平臺(tái)拍出3.15億元的成交價(jià)，折算每平方米22.5萬(wàn)元,，創(chuàng)下全國(guó)法拍單套住宅價(jià)格之最,。有中介人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，這一法拍價(jià)格相當(dāng)于打了七折,，按照市場(chǎng)價(jià),，華洲君庭二手房均價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元。隔壁的東郊壹號(hào)樓盤也是上海灘頂級(jí)別墅,，房齡更新,，目前在售價(jià)是38萬(wàn)元/平方米。

中國(guó)的首都北京,，豪宅市場(chǎng)雖然沒有上海那么熱,，但北京不論是教育、醫(yī)療還是產(chǎn)業(yè),、資源,，都領(lǐng)跑絕大部分城市，所以北京的市場(chǎng)永遠(yuǎn)不缺入場(chǎng)者,。

北京的泰禾中國(guó)院子曾經(jīng)列入中國(guó)10大超級(jí)豪宅排行榜中,，該項(xiàng)目位于長(zhǎng)安街東起點(diǎn),，坐落京杭大運(yùn)河河畔，院子價(jià)格在3200萬(wàn)元至3億元一套,。其中價(jià)值3億的樓王,，因?yàn)橄郏ǔ墒嗄陙?lái)泰禾一直沒有賣,。

因?yàn)閮赡昵疤┖虃鶆?wù)暴雷,，近期這套知名樓王單位已被掛上阿里司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，將于一周后開拍,。起拍價(jià)為2.02億元，相較評(píng)估價(jià)打了七折,，建筑面積1837.61平方米,，起拍單價(jià)約11萬(wàn)元/平方米。

北京單價(jià)最高的房子,，實(shí)際上還輪不到這類豪宅小區(qū),。早從2014年起，北京就開始出現(xiàn)超過(guò)30萬(wàn)/平方米的胡同學(xué)區(qū)房,，即便去年開始北京已經(jīng)對(duì)學(xué)區(qū)房大力整頓,，目前這類“老破小”高價(jià)房仍然存在，只是價(jià)格相比去年略有回調(diào),。

全國(guó)豪宅成交量逆市上升

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為,，去年樓市呈現(xiàn)上半年漲、下半年跌的極端現(xiàn)象,，唯一走出獨(dú)立行情的就是豪宅市場(chǎng),。全國(guó)一二線城市豪宅成交套數(shù)普遍上漲：1000萬(wàn)元以上豪宅，上海成交了11251套,，同比漲幅為4%,；北京成交了9051套，同比上漲61%,，深圳成交了8061套,，同比上漲151%，南京成交了1918套,，同比上漲36%,，杭州成交4092套，同比上漲52%,。

5000萬(wàn)元以上級(jí)頂豪市場(chǎng)中,，上海和北京的成交套數(shù)遙遙領(lǐng)先。上海去年全年成交299套,，同比上漲18%,，北京成交255套,，同比上漲57%。此外,，深圳,、廣州、東莞,、杭州,、青島分別成交41、21,、19,、14、11套,。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),，去年下半年，上海頂級(jí)豪宅翠湖五集,、九廬,、綠地海珀外灘等項(xiàng)目開盤，均是當(dāng)天售罄,，杭州臻奧院總體中簽率低至3.3%,。在上海多數(shù)剛需盤二手價(jià)格穩(wěn)中有降的情況下，上海10個(gè)典型豪宅盤去年全年有10%-14%的漲幅,。

香港美聯(lián)物業(yè)近日也發(fā)布數(shù)據(jù)稱,，近一年來(lái)香港新盤銷售宗數(shù)共約761宗，較去年同期下跌65%,，但是年內(nèi)大額豪宅物業(yè)銷售宗數(shù)卻逆市上升,，超過(guò)5000萬(wàn)港元的交易錄得24宗，同比增長(zhǎng)14%,。

根據(jù)豪宅中介機(jī)構(gòu)麗茲行統(tǒng)計(jì),，近三年來(lái)北京豪宅供地較少，2021年豪宅地塊占比將跌破0.1,，即全年供應(yīng)60多宗地塊中,，可開發(fā)成豪宅產(chǎn)品僅6宗。由于供應(yīng)稀缺,，豪宅產(chǎn)品的項(xiàng)目周期越來(lái)越短,。2019年拿地的豪宅項(xiàng)目開發(fā)周期在2.5年以上，2020年拿地的豪宅項(xiàng)目一般是半年后或第二年就開盤,，開發(fā)周期縮短至一年左右,；2021年拿地的豪宅項(xiàng)目，拿地4個(gè)月后開盤即售罄,。開發(fā)商開發(fā)時(shí)間大大縮短,，成交速度加快,，豪宅產(chǎn)品越來(lái)越難搶。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)住宅銷售部主管,、高級(jí)董事唐華表示,，2021年上海豪宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況，較2020年更為凸顯,。她認(rèn)為,，核心區(qū)域供應(yīng)稀缺、剛需改善,、財(cái)富保值目的等因素,，是高端項(xiàng)目受到熱捧的重要因素。

（編輯：月兒）