北京生態(tài)環(huán)境的改善讓候鳥變成了留鳥,，另一群“候鳥”的生活方式也悄然生變,。曾經(jīng)一到冬季便南遷的旅居人群也陸續(xù)回流，來自機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，2018年北京啟動新一輪百萬畝綠化造林至今的四年間,，北京密云、延慶,、平谷,、懷柔四大遠郊區(qū)新房成交量年平均增幅超兩位數(shù)，其中2020年部分區(qū)增幅高達80%,。2020-2021年兩年四大遠郊區(qū)新房總成交量比2018-2019年兩年更是猛增53%,，候鳥留京、旅居回流成為北京遠郊區(qū)的新變化,。

2018年是個分界線

“2018年是個分界線,。”張洪健,，北京密云本地人,，工作以后一直在密云做房產(chǎn)銷售，在他的印象中,，2018年以前很少有“城里人”來密云買房,，特別是作為第二居所，但2018年以后,，自己的客戶開始從密云本地人,，向北京城區(qū)來密云購買第二居所的人群轉(zhuǎn)移。

我愛我家研究院的數(shù)據(jù)證明了這個節(jié)點：從2018年起,，北京懷柔,、平谷、延慶,、密云四大遠郊區(qū)新房成交量逐年攀升,，特別是懷柔、密云兩區(qū)的平均年增幅超過18%,。

時間回放到五年前,，也就是2017年，國務院對《北京城市總體規(guī)劃（2016年－2035年）》作出批復，確立了門頭溝區(qū),、平谷區(qū),、懷柔區(qū)、密云區(qū),、延慶區(qū)以及昌平區(qū)和房山區(qū)的山區(qū)為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū),，山區(qū)走上精品發(fā)展之路。

一年后,，北京啟動新一輪百萬畝綠化造林,，提出“構(gòu)建互聯(lián)互通的森林濕地生態(tài)系統(tǒng)，為提高生物多樣性奠定基礎”,，以及“鄉(xiāng)土,、長壽、抗逆,、食源,、美觀”植物選擇標準。除考慮景觀和綠化效益外,，2018年,，也成為北京本輪生態(tài)環(huán)境治理的一個分界點。

“我們監(jiān)測發(fā)現(xiàn),，除了少量的本地需求,，城里的購房者到北京遠郊區(qū)買房，要么就是活躍的老年人作為自己退休后的養(yǎng)老居所,，要么就是青壯年的第二居所,，交通便捷性、環(huán)境舒適度,、配套友好性是他們最為看重的,。” 我愛我家研究院高級分析師宋俊梅介紹,，以近兩年成交量比較突出的密云,、懷柔為例，都是北京遠郊區(qū)自然條件比較好,、精品發(fā)展定位走得比較快的區(qū),。“哪個區(qū)環(huán)境好,、交通通達便利,，哪里就是大家第二居所的首選?！?

疫情確實加速了旅居回流

疫情的出現(xiàn),，讓2020年成為北京遠郊區(qū)新房成交的又一高峰,。

來自我愛我家研究院的數(shù)據(jù)顯示，6475套,、2117套,、2282套,、2058套是密云,、延慶、平谷,、懷柔四大遠郊區(qū)2020年的新房成交量,，同比2019年，四個區(qū)的增幅分別為80%,、42%,、41%、30%,，其中密云區(qū)的增幅最高,，雖然在隨后的2021年，四區(qū)的成交量均出現(xiàn)了一定程度的回調(diào),，但總量也都超過了2019年,，2020-2021年兩年四大遠郊區(qū)新房成交量為23206套，比2018-2019年兩年四區(qū)新房成交量的15211套增長53%,。

“毫不避諱地說,，疫情是我選擇京郊最開始的原因?！迸c同齡人相比,，還不到四十歲的王東已經(jīng)實現(xiàn)了財富自由。王東說,，之前在南方的城市有幾個長租“據(jù)點”,，最近兩年可謂“稀碎”。疫情的反復下,，追求自由的王東開始尋找“替代品”,。

經(jīng)過一年的考察，他對北京遠郊區(qū)有了全新的認識—— “喜歡它的環(huán)境,，空氣好,、綠化面積大，森林天然氧吧,，這與前幾年的霧霾狀態(tài)大相徑庭”,。這一次王東并沒有再繼續(xù)選擇租，而是決定“定居”,，他在老唐的手里買了一套別墅,?！氨本┻h郊區(qū)的變化確實很大，不但環(huán)境治理得到明顯改善,，交通等配套設施也更為健全,。”王東看重的另一個因素就是交通通達度,，距離自己的生活圈子更近,，開車不到一個半小時就能馬上投入工作或聚會。

“我們今年的客戶中,，20%-30%是在外地有旅居第二住所,，賣掉后回歸到北京的，在我們小鎮(zhèn)上叫候鳥回遷,?！碧瓢l(fā)法，密云弗農(nóng)小鎮(zhèn)的負責人,，王東口中的“老唐”,，在他接觸的回流業(yè)主中，像王東這樣的特別多,，他們曾經(jīng)的第二居所遍布熱門旅居城市：從溫暖濕潤的三亞,、云南，到北京后花園張家口,、秦皇島,，其中有的是旅居，有的是投資,，但經(jīng)歷了疫情,、工作變遷，北京遠郊區(qū)生態(tài)環(huán)境的改善,、與平日生活圈子的“不斷層”,，是“候鳥們”回流的重要原因。

一小時抵達城區(qū)是重要配置

在王東看來,，隨著城市的逐年外拓,，一小時生活圈的概念逐漸被認可，擁有綠色生態(tài)且交通便捷的區(qū)域,，也正在成為北京人繼市區(qū)之后的第二或第三居所,。在這之中，諸如密云,、延慶,、懷柔等區(qū)，慢慢進入到大家的視野,。

“每個人都有自己不同的生活方式,，人的相處更多是圈層,，總希望自己生活的圈子是和自己比較合拍的，這樣大家就不再是簡單的鄰里關系,?！币呀?jīng)退休五年的馬瑞在選擇第二居所的時候，沒有跟風南下,， 在她看來,，第二居所給一群合拍的人提供了自治自理的機會，無論是社區(qū)治理,，還是各種文化活動,，這些全部是在高標準的基礎上“內(nèi)生”的，幸福感,、舒適度會成倍增長?！捌饺针m然比較慵懶,，但也需要慢慢沉淀，要融入當?shù)厣?。都是城里搬過來的,，不能自己玩自己的。本身就是老北京人,，這樣的變化也更有融入感,。”

馬瑞對于“旅居”也深有體會,?！耙坏酵荆蠹叶际且桓C蜂地涌入,，旅行成本特別高,，而且出門在外也有諸多不便。女兒女婿帶著外孫子來看自己一趟,，往返路費基本上都得小兩萬,。”馬瑞說,，如今北京遠郊的衛(wèi)生,、食品、安全,、醫(yī)療等條件都令人放心,，自己在定居密云后，也逐漸熟悉這片山水背后的故事,?！氨本┤撕鹊娜?，就有兩杯來自密云水庫，他們像保護眼睛一樣保護密云水庫,，像對待生命一樣對待生態(tài)環(huán)境,。”

從兩三百萬到四五百萬

環(huán)境與交通之外,，價格因素同樣不可忽視,。

海原，2020年5月份320萬賣掉自己朝陽一套單位福利分房,，在延慶以210萬的價格購置了自己的第二居所,。

“剛退休兩個月就趕上疫情，一解封我趕緊跟老伴兒說咱們郊區(qū)找個地兒吧,?！焙Ｔ寡裕紖^(qū)買房子主要是給自己退休找個活動得開的地兒,。海原跟老伴兒對第二居所的標準,，除了有王東同樣的“一到兩個小時”通達的要求外，200萬左右也是他們的價格天花板,?！拔覀儾⒎怯绣X人，也知道北京遠郊區(qū)的房子變現(xiàn)能力并不高,，別太遠是為了女兒回來看我們,，200萬左右是我們能夠承受的極限，畢竟還是第二居所,，真到老得動不了了,，肯定還是要回城的?！?

對于海原的這一第二居所購房標準,，宋俊梅也表示贊同?！拔覀儽O(jiān)測,，200萬-300萬元的單套價格是城六區(qū)購房者在北京遠郊區(qū)第二居所的一個理想?yún)^(qū)間。但隨著生活水平的提升,，這一價格區(qū)間的上線在2020年以后有所提高,。”在宋俊梅看來,，提高的原因既有入市產(chǎn)品豐富,，獨棟、疊拼等350萬到500萬區(qū)間的產(chǎn)品開始入市,，另一個原因是隨著配套的完善,，購房者對于第二居所的認可度提升,，愿意花更多的成本在第二居所里。

（編輯：映雪）