北京生態(tài)環(huán)境的改善讓候鳥(niǎo)變成了留鳥(niǎo),，另一群“候鳥(niǎo)”的生活方式也悄然生變。曾經(jīng)一到冬季便南遷的旅居人群也陸續(xù)回流,，來(lái)自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，2018年北京啟動(dòng)新一輪百萬(wàn)畝綠化造林至今的四年間,，北京密云、延慶,、平谷,、懷柔四大遠(yuǎn)郊區(qū)新房成交量年平均增幅超兩位數(shù)，其中2020年部分區(qū)增幅高達(dá)80%,。2020-2021年兩年四大遠(yuǎn)郊區(qū)新房總成交量比2018-2019年兩年更是猛增53%,，候鳥(niǎo)留京、旅居回流成為北京遠(yuǎn)郊區(qū)的新變化,。

2018年是個(gè)分界線(xiàn)

“2018年是個(gè)分界線(xiàn),。”張洪健,，北京密云本地人,，工作以后一直在密云做房產(chǎn)銷(xiāo)售，在他的印象中,，2018年以前很少有“城里人”來(lái)密云買(mǎi)房，特別是作為第二居所,，但2018年以后,，自己的客戶(hù)開(kāi)始從密云本地人，向北京城區(qū)來(lái)密云購(gòu)買(mǎi)第二居所的人群轉(zhuǎn)移,。

我愛(ài)我家研究院的數(shù)據(jù)證明了這個(gè)節(jié)點(diǎn)：從2018年起,，北京懷柔、平谷,、延慶,、密云四大遠(yuǎn)郊區(qū)新房成交量逐年攀升，特別是懷柔,、密云兩區(qū)的平均年增幅超過(guò)18%,。

時(shí)間回放到五年前，也就是2017年,，國(guó)務(wù)院對(duì)《北京城市總體規(guī)劃（2016年－2035年）》作出批復(fù),，確立了門(mén)頭溝區(qū)、平谷區(qū),、懷柔區(qū),、密云區(qū)、延慶區(qū)以及昌平區(qū)和房山區(qū)的山區(qū)為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū),，山區(qū)走上精品發(fā)展之路,。

一年后，北京啟動(dòng)新一輪百萬(wàn)畝綠化造林,，提出“構(gòu)建互聯(lián)互通的森林濕地生態(tài)系統(tǒng),，為提高生物多樣性奠定基礎(chǔ)”,，以及“鄉(xiāng)土、長(zhǎng)壽,、抗逆,、食源、美觀”植物選擇標(biāo)準(zhǔn),。除考慮景觀和綠化效益外,，2018年，也成為北京本輪生態(tài)環(huán)境治理的一個(gè)分界點(diǎn),。

“我們監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),，除了少量的本地需求，城里的購(gòu)房者到北京遠(yuǎn)郊區(qū)買(mǎi)房,，要么就是活躍的老年人作為自己退休后的養(yǎng)老居所,，要么就是青壯年的第二居所，交通便捷性,、環(huán)境舒適度,、配套友好性是他們最為看重的?！?nbsp;我愛(ài)我家研究院高級(jí)分析師宋俊梅介紹,，以近兩年成交量比較突出的密云、懷柔為例,，都是北京遠(yuǎn)郊區(qū)自然條件比較好,、精品發(fā)展定位走得比較快的區(qū)?！澳膫€(gè)區(qū)環(huán)境好,、交通通達(dá)便利，哪里就是大家第二居所的首選,?！?

疫情確實(shí)加速了旅居回流

疫情的出現(xiàn)，讓2020年成為北京遠(yuǎn)郊區(qū)新房成交的又一高峰,。

來(lái)自我愛(ài)我家研究院的數(shù)據(jù)顯示,，6475套、2117套,、2282套,、2058套是密云、延慶,、平谷,、懷柔四大遠(yuǎn)郊區(qū)2020年的新房成交量，同比2019年，四個(gè)區(qū)的增幅分別為80%,、42%,、41%、30%,，其中密云區(qū)的增幅最高,，雖然在隨后的2021年，四區(qū)的成交量均出現(xiàn)了一定程度的回調(diào),，但總量也都超過(guò)了2019年,，2020-2021年兩年四大遠(yuǎn)郊區(qū)新房成交量為23206套，比2018-2019年兩年四區(qū)新房成交量的15211套增長(zhǎng)53%,。

“毫不避諱地說(shuō),，疫情是我選擇京郊最開(kāi)始的原因?！迸c同齡人相比,，還不到四十歲的王東已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由。王東說(shuō),，之前在南方的城市有幾個(gè)長(zhǎng)租“據(jù)點(diǎn)”,，最近兩年可謂“稀碎”。疫情的反復(fù)下,，追求自由的王東開(kāi)始尋找“替代品”,。

經(jīng)過(guò)一年的考察，他對(duì)北京遠(yuǎn)郊區(qū)有了全新的認(rèn)識(shí)—— “喜歡它的環(huán)境,，空氣好,、綠化面積大,，森林天然氧吧,，這與前幾年的霧霾狀態(tài)大相徑庭”。這一次王東并沒(méi)有再繼續(xù)選擇租,，而是決定“定居”,，他在老唐的手里買(mǎi)了一套別墅?！氨本┻h(yuǎn)郊區(qū)的變化確實(shí)很大,，不但環(huán)境治理得到明顯改善，交通等配套設(shè)施也更為健全,?！蓖鯑|看重的另一個(gè)因素就是交通通達(dá)度，距離自己的生活圈子更近,，開(kāi)車(chē)不到一個(gè)半小時(shí)就能馬上投入工作或聚會(huì),。

“我們今年的客戶(hù)中，20%-30%是在外地有旅居第二住所，賣(mài)掉后回歸到北京的,，在我們小鎮(zhèn)上叫候鳥(niǎo)回遷,。”唐發(fā)法,，密云弗農(nóng)小鎮(zhèn)的負(fù)責(zé)人,，王東口中的“老唐”，在他接觸的回流業(yè)主中,，像王東這樣的特別多,，他們?cè)?jīng)的第二居所遍布熱門(mén)旅居城市：從溫暖濕潤(rùn)的三亞、云南,，到北京后花園張家口,、秦皇島，其中有的是旅居,，有的是投資,，但經(jīng)歷了疫情、工作變遷,，北京遠(yuǎn)郊區(qū)生態(tài)環(huán)境的改善,、與平日生活圈子的“不斷層”，是“候鳥(niǎo)們”回流的重要原因,。

一小時(shí)抵達(dá)城區(qū)是重要配置

在王東看來(lái),，隨著城市的逐年外拓，一小時(shí)生活圈的概念逐漸被認(rèn)可,，擁有綠色生態(tài)且交通便捷的區(qū)域,，也正在成為北京人繼市區(qū)之后的第二或第三居所。在這之中,，諸如密云,、延慶、懷柔等區(qū),，慢慢進(jìn)入到大家的視野,。

“每個(gè)人都有自己不同的生活方式，人的相處更多是圈層,，總希望自己生活的圈子是和自己比較合拍的,，這樣大家就不再是簡(jiǎn)單的鄰里關(guān)系?！币呀?jīng)退休五年的馬瑞在選擇第二居所的時(shí)候,，沒(méi)有跟風(fēng)南下， 在她看來(lái),，第二居所給一群合拍的人提供了自治自理的機(jī)會(huì),，無(wú)論是社區(qū)治理,，還是各種文化活動(dòng)，這些全部是在高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上“內(nèi)生”的,，幸福感,、舒適度會(huì)成倍增長(zhǎng)?！捌饺针m然比較慵懶,，但也需要慢慢沉淀，要融入當(dāng)?shù)厣?。都是城里搬過(guò)來(lái)的,，不能自己玩自己的。本身就是老北京人,，這樣的變化也更有融入感,。”

馬瑞對(duì)于“旅居”也深有體會(huì),?！耙坏酵荆蠹叶际且桓C蜂地涌入,，旅行成本特別高,，而且出門(mén)在外也有諸多不便。女兒女婿帶著外孫子來(lái)看自己一趟,，往返路費(fèi)基本上都得小兩萬(wàn),。”馬瑞說(shuō),，如今北京遠(yuǎn)郊的衛(wèi)生,、食品、安全,、醫(yī)療等條件都令人放心,，自己在定居密云后，也逐漸熟悉這片山水背后的故事,?！氨本┤撕鹊娜?，就有兩杯來(lái)自密云水庫(kù),，他們像保護(hù)眼睛一樣保護(hù)密云水庫(kù)，像對(duì)待生命一樣對(duì)待生態(tài)環(huán)境,?！?

從兩三百萬(wàn)到四五百萬(wàn)

環(huán)境與交通之外，價(jià)格因素同樣不可忽視,。

海原,，2020年5月份320萬(wàn)賣(mài)掉自己朝陽(yáng)一套單位福利分房，在延慶以210萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)置了自己的第二居所。

“剛退休兩個(gè)月就趕上疫情,，一解封我趕緊跟老伴兒說(shuō)咱們郊區(qū)找個(gè)地兒吧,。”海原坦言,，郊區(qū)買(mǎi)房子主要是給自己退休找個(gè)活動(dòng)得開(kāi)的地兒,。海原跟老伴兒對(duì)第二居所的標(biāo)準(zhǔn)，除了有王東同樣的“一到兩個(gè)小時(shí)”通達(dá)的要求外,，200萬(wàn)左右也是他們的價(jià)格天花板,。“我們并非有錢(qián)人,，也知道北京遠(yuǎn)郊區(qū)的房子變現(xiàn)能力并不高,，別太遠(yuǎn)是為了女兒回來(lái)看我們，200萬(wàn)左右是我們能夠承受的極限,，畢竟還是第二居所,，真到老得動(dòng)不了了，肯定還是要回城的,?！?

對(duì)于海原的這一第二居所購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，宋俊梅也表示贊同,?！拔覀儽O(jiān)測(cè)，200萬(wàn)-300萬(wàn)元的單套價(jià)格是城六區(qū)購(gòu)房者在北京遠(yuǎn)郊區(qū)第二居所的一個(gè)理想?yún)^(qū)間,。但隨著生活水平的提升,，這一價(jià)格區(qū)間的上線(xiàn)在2020年以后有所提高?！痹谒慰∶房磥?lái),，提高的原因既有入市產(chǎn)品豐富，獨(dú)棟,、疊拼等350萬(wàn)到500萬(wàn)區(qū)間的產(chǎn)品開(kāi)始入市,，另一個(gè)原因是隨著配套的完善，購(gòu)房者對(duì)于第二居所的認(rèn)可度提升,，愿意花更多的成本在第二居所里,。

（編輯：映雪）