繼對(duì)于二手房限售,、“認(rèn)房認(rèn)貸”政策等的調(diào)整優(yōu)化之后,，多地推出二手房“帶押過戶”政策,，從交易流程的簡(jiǎn)化、交易保障的提高入手,，以期促進(jìn)市場(chǎng)交易,。

“帶押過戶”是什么？

9月21日,，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,，人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知,。

“這是地方金融部門首個(gè)公開對(duì)帶押過戶進(jìn)行支持的政策?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,。在此之前，已有包括濟(jì)南,、深圳,、南京、福州,、無錫,、青島、珠海等多個(gè)城市宣布嘗試該政策,。

所謂的“帶押過戶”,，通俗來講，指存在抵押的房產(chǎn),，不用提前還清貸款就可以完成交易,、過戶，并發(fā)放新的貸款,。這被認(rèn)為是進(jìn)一步降低交易的風(fēng)險(xiǎn)和成本,，盤活二手房資源、加快二手房流通和交易,，從而帶動(dòng)樓市活躍的重要?jiǎng)?chuàng)新政策,。

隨著去年民法典的施行，“帶押過戶”有了法律依據(jù),。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹,，依據(jù)民法典第406條“抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓”，即抵押期間,，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),；當(dāng)事人另有約定的，按照其約定,。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,，抵押權(quán)不受影響。

王玉臣同時(shí)強(qiáng)調(diào),，即使是在可以“帶押過戶”的城市,，也并非所有房產(chǎn)都能實(shí)現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押時(shí),，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓,，則約定優(yōu)先。

快捷、安全為最大優(yōu)勢(shì)

“之前也一直有原業(yè)主房貸未還清就要出售的情況,，這就要‘下家’先把錢給‘上家’還了貸款才能過戶,。這對(duì)于下家要求資金多，還有上家拿錢跑路的風(fēng)險(xiǎn),。”房產(chǎn)中介李先生對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者表示,。

“我們一般會(huì)給客戶做‘過橋’,，也就是‘贖樓’，花錢找擔(dān)保公司代還,，但是手續(xù)復(fù)雜,，而且也要等解押后才能交易，時(shí)間比較長,?！崩钕壬f，一般解抵押至少要等一周多,，也有半個(gè)多月也完成不了的,，“帶押過戶”肯定會(huì)省去原房主的贖樓費(fèi)用和籌措資金的時(shí)間。

效率具體能提高多少,？以合肥為例,，合肥市不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員表示，只要提供貸款的銀行同意配合,，購房者可以前來辦理二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù),。“正常來看,，3個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出新的產(chǎn)證,，走完過戶流程?！?

除了速度,，安全也是房屋交易中需要考慮的重要一環(huán)。李先生回憶,，之前做“過橋”時(shí),，為了安全考慮，往往需要找中介和第三方等一起監(jiān)管,，押著房主的房本,、銀行卡、借款合同甚至身份證等,，一直到解抵押成功,，期間風(fēng)險(xiǎn)自然也不少。

但在“帶押過戶”模式后，“過橋資金”壓力減輕,，實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接,，可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

多地也同時(shí)提到了第三方公證機(jī)構(gòu)的加持,。

濟(jì)南在“帶押過戶”中引入公證“提存賬戶”,，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過戶存在問題,，房款還能原路返還,；深圳同樣引入了公證處，對(duì)各方資金流動(dòng)具有一定保護(hù)機(jī)制,，減少了因一方違約而帶來的風(fēng)險(xiǎn),。

無錫則開創(chuàng)了政府監(jiān)管和全程免費(fèi)的先例。同樣由買方將貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶,，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、賣方原抵押變更和買方新抵押設(shè)立合并，最后歸還賣方貸款,、賣方收到余款,、注銷抵押登記。

廣州最新發(fā)布的政策也明確,，針對(duì)跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后,，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn),，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu),，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。

“相關(guān)部門已經(jīng)意識(shí)到此類交易可能存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),，也對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出了公證或擔(dān)保的操作。這對(duì)于更好穩(wěn)健推進(jìn)‘帶押過戶’模式,，具有積極的作用,。”嚴(yán)躍進(jìn)說,。

或有更多城市跟進(jìn)

“這一政策更重要的是,，能夠加速‘連環(huán)單’交易的節(jié)奏?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,，一套二手房交易可能連接著3-4套房的交易。過去,，由于上述流程的繁瑣阻滯,，一套房交易不了,，影響到其他房子的交易，導(dǎo)致買賣需求實(shí)現(xiàn)不了,。

李宇嘉認(rèn)為,，“帶押過戶”注入了強(qiáng)大的信用背書，暢通了交易流程,，促進(jìn)了房屋流轉(zhuǎn)和良性循環(huán),。環(huán)節(jié)之間打通了，降低了信用信息調(diào)查的成本,、縮短了交易的周期,，有利于二手房交易流轉(zhuǎn)。

“‘帶押過戶’業(yè)務(wù)本身操作并不復(fù)雜,，過去銀行方面不愿意操作主要是因?yàn)橘J款額度吃緊?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉提出,，如今，銀行在貸款額度足夠的情況下有了操作的可能,。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，9月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng)新低,。103個(gè)重點(diǎn)城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%,、二套4.9%的下限水平。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為,，未來預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)推行“帶押過戶”政策,。

(編輯:映雪)