伴隨著20億人次投入春運(yùn),，壓抑了三年的返鄉(xiāng)置業(yè)需求開始釋放,。
“過了元旦，感覺縣城樓市的銷量一下就起來了,。我們在河南,、安徽的項(xiàng)目,，大年三十居然賣了不少，初一下午又有簽約的,。從業(yè)地產(chǎn)二十年來都沒見過,。”某房企管理人士李亮對時(shí)代財(cái)經(jīng)表示,。
“保守估計(jì),，相比去年同期的低基數(shù)，春節(jié)期間我們的銷量會(huì)上漲三至四倍,。有樓盤半個(gè)月賣了去年半年的量,。”李亮稱,，公司的銷售人員忙著與返鄉(xiāng)潮賽跑,，春節(jié)期間，僅除夕下午到初一上午放了假,。
交通運(yùn)輸部預(yù)計(jì),，2023年春運(yùn)期間客流總量將達(dá)到20.95億人次，比去年同期增長99.5%,，恢復(fù)到2019年同期的70.3%,。
返鄉(xiāng)人潮為低迷已久的低線級樓市帶來一抹暖意?？硕饠?shù)據(jù)顯示,，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)黃金周的新房成交量僅為35.7萬平方米，同比下降14%,，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達(dá)到了32%,。
其中，一線城市春節(jié)周的新房成交面積同比下降72%,，二線同比降幅也達(dá)到了28%,，而三四線“逆勢翻紅”，返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪,，同比上漲13%,。
“過完元旦就賣瘋了”
河南的地產(chǎn)從業(yè)者迎來一個(gè)忙碌的春節(jié)。
“過完元旦（現(xiàn)房及準(zhǔn)現(xiàn)房）就賣瘋了,，我們在新鄉(xiāng)的項(xiàng)目在春節(jié)前沒貨了,。政府都在開土地推介會(huì)，我們的投資總已經(jīng)在找地了,?！崩盍两榻B稱。
河南省披露，2023年春運(yùn)客流總量預(yù)計(jì)約為8816.1萬人次,，較2022年同期增長168.2%,，恢復(fù)到2019年同期的49.8%。人口較多,、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)及置業(yè)人數(shù)較多的縣市,，成為多家房企搶灘的重點(diǎn)。
南陽市為個(gè)中典型,。南陽市人社局最新可查詢的數(shù)據(jù)顯示,，2020年有232.5萬南陽人外出務(wù)工，一年掙回412.16億元,。據(jù)南陽市政府,，2022年全市有1.5萬人返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。
南陽市中梁·金科·江山印項(xiàng)目的銷售經(jīng)理對時(shí)代財(cái)經(jīng)表示：“我們今年大年初一開始上班,，新年一個(gè)月賣了往常兩個(gè)月的量,。”
南陽市多個(gè)新盤加大春節(jié)營銷力度,。其中,，綠都·金科·觀天下推出6萬元返鄉(xiāng)置業(yè)補(bǔ)貼，部分房源享83折,?！耙黄比f金”，中梁·瓏熙府的營銷資料則顯示,，憑返鄉(xiāng)車票購房可抵一萬元,，新年限時(shí)認(rèn)購享85折，另設(shè)有老帶新及全民推薦成交獎(jiǎng)一萬元/套,。
李亮感受到，河南,、山東,、安徽、四川,、湖北等人口大省有明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)潮,。其中，銷量較為突出的地區(qū)包括,，河南省人口較多的縣市,，如南陽市鄧州縣、方城縣,，信陽市羅山縣,，以及安徽省人口外出做生意較多的縣市，如馬鞍山市和宣城市。
時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉,，另一家布局低線市場房企的“返鄉(xiāng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目”也有所升溫,，春節(jié)前一周，其到訪量環(huán)比上漲54%,，認(rèn)購量環(huán)比上漲92%,，金額環(huán)比上漲87%，成為該房企業(yè)績的主要增量,。
該房企感受到,，四川、云南,、安徽,、河南、江西,、重慶等地返鄉(xiāng)潮表現(xiàn)顯著,。
值得注意的是，這場闊別三年的返鄉(xiāng)置業(yè)潮,，依然存在冷熱不均的情況,。對于低線級樓市，有地產(chǎn)從業(yè)者感受到久違的暖意,，也有人表示“挺糟心的”,。
也有部分縣市的行情表現(xiàn)平淡。時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪湖南省常德市某縣城發(fā)現(xiàn),，多個(gè)項(xiàng)目春節(jié)期間的到訪量有所回暖,，但表現(xiàn)并不突出。不少售樓處處于“躺平”狀態(tài),，開工較晚,。
有房企高管坦言，現(xiàn)在的低線級市場,，營銷的帶動(dòng)效果較弱,，能否成交主要看渠道、價(jià)格和性價(jià)比,。
長期關(guān)注低線樓市的地產(chǎn)從業(yè)者江喬認(rèn)為,，低線樓市的返鄉(xiāng)置業(yè)行情也與省會(huì)高度相關(guān)。對于湖南等強(qiáng)省會(huì)的省份,，不少返鄉(xiāng)置業(yè)的需求被省會(huì)所吸納,，三四線城市及縣城的返鄉(xiāng)置業(yè)表現(xiàn)較弱。而對于安徽,、河南等省份,，可能有不少省外返鄉(xiāng)人員覺得,，省會(huì)吸引力較弱，不如在老家縣城安家,。
低線市場告別高周轉(zhuǎn),？
返鄉(xiāng)置業(yè)的熱度是否為曇花一現(xiàn)，三線及以下市場長期走勢如何,？多位地產(chǎn)人表示謹(jǐn)慎樂觀,，認(rèn)為未來低線市場的機(jī)會(huì)不會(huì)太多，房企應(yīng)該轉(zhuǎn)變打法,。
棚改貨幣化安置,、城鎮(zhèn)化紅利，曾為三四線及縣城樓市帶來熱烈的行情,。廣袤的低線級市場,，跑出了碧桂園（2007.HK）、中梁控股（2772.HK）,、金科股份（000656.SZ）等頭部企業(yè),。
中梁控股董事長楊劍有耳熟能詳?shù)拿裕骸叭绻季忠欢€城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini,。你開10輛大奔,，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)的,?！?
具體而言，低線級市場的地價(jià)低,、資金及取證等方面的監(jiān)管較為靈活,，房企從而多采取資金高周轉(zhuǎn)的打法，快速攤大版圖,。
李亮表示：“我對投發(fā)人員的要求是,，二線城市拿地的自有資金回報(bào)率為20%，三四線為30%,，縣城為45%,。50%的資金投巨無霸項(xiàng)目，另外50%投標(biāo)準(zhǔn)小項(xiàng)目,。”
江喬表示,，龍頭房企A在湖南省某縣城的項(xiàng)目,，年化自有資金回報(bào)率可以做到一千個(gè)點(diǎn)。
然而,，當(dāng)樓市入秋,，三線及以下的市場率先降溫,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年8月,，三線城市新房價(jià)格環(huán)比零增長,，為2016年以來首次停止增長；此后直至2022年12月,，環(huán)比均為負(fù)增長,；其中，2022年4月環(huán)比跌幅最大,，達(dá)-0.6%,。
[這是圖說]
易居研究院報(bào)告指出，2022年,，100個(gè)城市中,，一、二,、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4,、18.0和21.9個(gè)月。三類城市的去化周期都超過一年,，說明銷售壓力都很大,，其中三四線城市去化壓力最大。
“三線及以下市場分化加劇,，過往虛火的縣市,，成交量價(jià)急劇下調(diào)，而供需健康的縣市,，成交情況尚能保溫,。”江喬認(rèn)為,。
過往的粗放式發(fā)展也為房企埋下諸多隱雷,。江喬坦言，A房企在湖南省的銷售業(yè)績過往多年位居集團(tuán)前列,，但利潤實(shí)際上為負(fù),，原因在于攤子太大，拿了很多不賺錢的地,。
“行情好的時(shí)候,，管理者的精力都放在擴(kuò)張上面。為了達(dá)成業(yè)績,，部分投資人員大肆搶地,，即使知道有些地塊資質(zhì)不佳，也會(huì)自行調(diào)高年化自有資金回報(bào)率,?！?
“現(xiàn)在A房企內(nèi)部基本沒人提高周轉(zhuǎn)了,。”他認(rèn)為,，未來三線及以下的市場空間不會(huì)太大,，留給房企的試錯(cuò)空間變小了，未來房企的布局應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”和“準(zhǔn)”,。
李亮也表示：“我們在探討如何做小規(guī)模,。”他仍對低線級樓市懷抱信心,。其稱,，就河南市場而言，之前供應(yīng)太多,，現(xiàn)在庫存也去得差不多了,。不少縣城兩年沒拍出地了，供需關(guān)系即將逆轉(zhuǎn),，“堅(jiān)持下去還是有希望的”,。
（文中受訪者均為化名。）
編輯:映雪
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