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一層樓18戶租戶共用一個(gè)廚房,、兩個(gè)自來水龍頭,，這是中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授、首都發(fā)展與戰(zhàn)略研究院學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任葉裕民近期在一個(gè)城中村看到的景象,，這也讓一直研究城中村改造問題的她進(jìn)一步感覺到城中村改造的緊迫性,。

“城中村可以說是深圳居住空間的‘半邊天’?！北本┐髮W(xué)深圳研究生院城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)學(xué)院副教授,、超大城市空間治理政策模擬社會(huì)實(shí)驗(yàn)中心主任仝德看到，過去一段時(shí)期,，深圳的城中村改造開展得轟轟烈烈,，取得了一定的成果，但也有一些片區(qū)延續(xù)了大拆大建的城中村改造模式,，問題凸顯,。

城中村改造是改善民生之需，是推動(dòng)樓市發(fā)展的新發(fā)力點(diǎn),，也是拉動(dòng)內(nèi)需的重要?jiǎng)恿Α?0月14日,，中國(guó)城市百人論壇2023秋季論壇暨中國(guó)式現(xiàn)代化與超大特大城市城中村改造跨界研討會(huì)在京召開，來自相關(guān)部門,、學(xué)界以及產(chǎn)業(yè)界的多位專家,、學(xué)者、產(chǎn)業(yè)推動(dòng)者共同探索具有中國(guó)特色的超大特大城市城中村改造理論,、模式,、方法、路徑,。

新的城中村大規(guī)模改造時(shí)代來了

城中村是很多在北,、上、廣,、深等超大特大城市打拼的新市民、青年人以及外來務(wù)工者的第一個(gè)“落腳點(diǎn)”,，低租金,、上班近的優(yōu)勢(shì)讓他們留在這座城市少了一份壓力，也多了一分希望,。

“外來人口低成本生活的社區(qū)”——這是北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市更新規(guī)劃所主任,、工程師游鴻在調(diào)查中，用來形容城中村最核心的關(guān)鍵詞,。事實(shí)上,，他更愿意將城中村稱呼為“跨界村”，在他看來,，相比仍然是二元對(duì)立的城中村概念,，“跨界”可能更能體現(xiàn)這類城中村的特點(diǎn),，人跨越了城鄉(xiāng)的邊界，地域跨界了城鎮(zhèn)化的邊界,。并且,，當(dāng)下這些城中村正處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)折巨變的關(guān)口。

“地鐵坐到頭,，回到村里頭,。”這一現(xiàn)象在北京并不鮮見,。游鴻去過北京不少城中村,，包括昌平沙河于辛莊。這里住了近7萬名流動(dòng)人員,，不少在中關(guān)村工作的IT人員對(duì)這里并不陌生,，尤其是一些剛工作的年輕人。他看到,，在這里,，居民步行10分鐘可達(dá)地鐵，最便宜的出租屋800元/月,，繁華的商業(yè)街和夜市晚上11點(diǎn)不打烊,，打工人花14元可以吃頓飽飯，一個(gè)人每月花費(fèi)2500元-4000元可以解決衣食住行的全部需求,，這對(duì)于收入不過萬的人來說很有吸引力,。

多位專家都談到了城中村在過去幾十年城市化進(jìn)程中發(fā)揮的重要作用。葉裕民認(rèn)為,，城中村長(zhǎng)期為新市民提供了低成本的居住空間,，是我國(guó)工業(yè)化和城市化進(jìn)程中的一個(gè)重要支撐，其歷史作用巨大,，它的功能在未來很長(zhǎng)時(shí)間還將延續(xù),。只是當(dāng)前城中村的人居環(huán)境、社會(huì)狀態(tài)和空間格局,，已經(jīng)不能滿足新時(shí)代共同富裕和人民美好生活的需求,，因此需要更新和改造。

葉裕民指出,，總體來看,，城中村呈現(xiàn)“三低兩高”的特征，“三低”是指土地利用效率低,、產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平低和居民收入水平低,，“兩高”是犯罪率高、無證建設(shè)比例高,。從微觀來看,，城中村呈現(xiàn)出公共衛(wèi)生安全隱患大,，房屋安全、消防安全隱患多,，配套設(shè)施比較落后,，人居環(huán)境比較差，“住房貧困”比例比較高,，社會(huì)治理比較難等一系列問題,，亟需改造，“城中村問題仍然在積累”,。

在葉裕民看來,，當(dāng)前正在進(jìn)入一個(gè)新的城中村大規(guī)模改造時(shí)代。

近一段時(shí)間,，多位學(xué)者對(duì)北京,、上海、深圳,、重慶,、廣州、成都,、武漢,、東莞8座超大特大城市的“城中村”進(jìn)行了初步畫像。葉裕民介紹,，據(jù)初步摸底,，這8座城市共有4400余個(gè)城中村，建設(shè)用地面積3500多平方公里,，初步統(tǒng)計(jì)到居民5550余萬人,，其中，非戶籍人口為3470余萬人,。葉裕民表示,，這些數(shù)據(jù)待進(jìn)一步校對(duì)，但是城中村的居住人口或?qū)⑦M(jìn)一步增加,。

當(dāng)前,，多地正在開展配套政策制定、摸清城中村底數(shù),、編制改造項(xiàng)目方案等工作。住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來,，已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目162個(gè),。

這是一張更難的“考卷”

城中村改造是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工作，涉及主體多,，各方利益協(xié)調(diào)難度大,，改造耗時(shí)長(zhǎng),。在過去幾十年的改造實(shí)踐中，不少城中村發(fā)生了翻天覆地的變化,。然而,，在不同地區(qū)，“改不動(dòng)”“改不起”“改不完”的問題仍然不同程度地存在,。

其中,，“改不動(dòng)”是指在諸多城中村改造項(xiàng)目中，相關(guān)部門與利益相關(guān)方協(xié)商不夠或者不到位,，利益相關(guān)方?jīng)]能達(dá)成共識(shí),，遇到阻力。隨著城中村改造的發(fā)展,，相關(guān)部門主動(dòng)與利益相關(guān)方加強(qiáng)協(xié)商,，居民意識(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)變，逐漸由“要我改”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙摹?，城中村改造的問題則開始更多聚焦于“改不起”,。一方面是一些城中村可改造的利潤(rùn)空間有限，無法籌集到充足資金,；另一方面,，有的城中村在改造過程中，由于多種因素導(dǎo)致成本攀升,，改造后的房子價(jià)格較高,，普通居民住不起，商家租不起,，沒人“埋單”,，發(fā)展不可持續(xù)?！案牟煌辍币环矫媸侵赋侵写宕媪课锤耐?，另一方面，則是城中村改了,，但出現(xiàn)“春風(fēng)吹又生”的情況,。

新一輪城中村改造如何適應(yīng)新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，讓城中村“改得動(dòng)”“改得起”“改得完”,？

中國(guó)人民大學(xué)黨委副書記,、紀(jì)委書記吳付來認(rèn)為，要揚(yáng)棄傳統(tǒng)排斥性城中村改造模式,，建構(gòu)包容性城中村改造機(jī)制,，積極穩(wěn)步推動(dòng)城中村改造和保障性租賃住房同步發(fā)展，增加區(qū)位合適、職住平衡的高品質(zhì)有效住房供應(yīng),，聯(lián)動(dòng)促進(jìn)城中村區(qū)域空間品質(zhì)提升,、新市民住有所居，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等多領(lǐng)域系統(tǒng)優(yōu)化,，是新時(shí)期城中村高質(zhì)量更新改造面臨的巨大挑戰(zhàn),。

多位專家認(rèn)為，排斥性改造導(dǎo)致城中村“改不完”,。排斥性改造是指在城中村改造過程中,，無視原城中村中大規(guī)模新市民聚居的事實(shí)，改造后新提供住房的數(shù)量和質(zhì)量都不能滿足原租住的中低收入新市民的需要,，迫使他們向中心城外圍遷移,。

葉裕民認(rèn)為，城中村改造的落腳點(diǎn)應(yīng)該是為居民提供可支付健康住房和促進(jìn)公共服務(wù)均等化,。所以當(dāng)前,，一定要以人民為中心，實(shí)施包容性城中村改造,，實(shí)現(xiàn)城中村改造與保障性租賃住房同步建設(shè),。她說：“改造城中村的過程就是數(shù)千萬老百姓實(shí)現(xiàn)美好人居的過程，是讓他們安居樂業(yè)的過程,?！?

“這是一張更難的‘考卷’?！庇硒欀赋?，如今，北京的城中村改造面臨著“多元目標(biāo)之難”,，要實(shí)現(xiàn)減量,、增綠、拆違,、治理,、住房保障、鄉(xiāng)村振興等多重目標(biāo),，統(tǒng)籌難度非常大,。他擔(dān)心，在此輪城中村改造中,，排斥性改造會(huì)導(dǎo)致人員流失,，給城市運(yùn)轉(zhuǎn)帶來影響。

多重約束之下,，城中村改造的破局之道是什么,？游鴻建議,，不激進(jìn)、不盲目加杠桿,，分類施策。近期,，還要鼓勵(lì)包容性治理,，自主更新，優(yōu)選好的區(qū)位試點(diǎn)拆改模式,。在他看來,，“包容性”成為此輪城中村改造的內(nèi)在邏輯，這是“因?yàn)榘菪愿脑斓暮诵幕蛘咦顬榫o迫的要素,，就是這群人在城市中最基本的需求——安全,、有尊嚴(yán)和可負(fù)擔(dān)地居住”。

分類施策是此輪城中村改造的基調(diào)之一,。10月12日,，記者從住建部獲悉，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造,，分三類推進(jìn)實(shí)施：一類是符合條件的實(shí)施拆除新建,，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合,。

根據(jù)深圳城中村的實(shí)際情況,，仝德提出了三條改造路徑：一是對(duì)條件特別差的村落，進(jìn)行推倒重建式的更新,，這樣也可以彌補(bǔ)中高端市場(chǎng)的不足,。二是條件較好的村落開展政府主導(dǎo)的統(tǒng)租型的整治，以供應(yīng)保障性住房,。三是對(duì)其他類型的村落可以嘗試市場(chǎng)主導(dǎo),、政府保障的綜合整治，面向城市的低收入群體提供健康可支付的住房,。

將改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好

在城中村改造中,，隨著一棟又一棟高樓拔地而起，鋼筋混凝土“森林”逐步形成,，改造后的片區(qū)的容積率明顯增加,，開發(fā)商的“面包”變大了，原住民的“口袋”變“鼓”了,。

然而,，有的群體可能要開始發(fā)愁了，對(duì)他們來說,，低成本的住房似乎“變少”了,，甚至逐漸消失了,。這樣，這些外來人口,、低收入人群或剛畢業(yè)的年輕人只能不斷地向外漂移,。不少年輕人表示，城中村改造后,，他們最擔(dān)心的就是房租上漲,，他們租不起。

清華大學(xué)建筑學(xué)院城市規(guī)劃系教授田莉在演講時(shí)指出,，不可否認(rèn),，在各種各樣的城中村改造模式中，長(zhǎng)期存在著對(duì)外來人口居住權(quán)的忽視,。

華東師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院和中國(guó)現(xiàn)代城市研究中心教授,、博士生導(dǎo)師汪明峰一直在關(guān)注上海的城中村改造問題。他發(fā)現(xiàn),，在上海城中村居住的大量低收入外來人口的主要住房需求是：便宜與職住臨近,。然而，在城中村不斷拆遷改造的背景下,，滿足對(duì)低收入群體的住房供應(yīng)明顯減少了,，這些外來人口在不同的城中村之間不斷搬遷，一個(gè)被拆掉了,，就搬到另一個(gè),，相對(duì)來說，他們可選擇的空間被壓縮了,。

田莉認(rèn)為,，城中村的改造既要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)，也要關(guān)注外來人口的居住權(quán)利,。例如,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，老百姓對(duì)樓市的預(yù)期也發(fā)生了很大的變化,，年輕人的觀念也在變化,，有的年輕人選擇租房過一生。

田莉認(rèn)為,，在城中村改造過程中,，提供低成本的租賃住房是保障外來人口居住權(quán)益的主要路徑之一。同時(shí),，這種改造要依靠市場(chǎng)和社會(huì)力量進(jìn)行多元化改造,。

保障性住房被認(rèn)為是留住這些群體的解決方案之一。7月21日,，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上審議通過的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》也提出,，“把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好,。”

在多位專家看來,，在城中村改造中,，推進(jìn)保障性住房建設(shè)有不少機(jī)遇。此前,，深圳市龍華區(qū)元芬村曾是一個(gè)典型的城中村,，改造后，這里有了讓青年人落腳的青年公寓,。

汪明峰認(rèn)為，在城中村改造中,，既要看到村民集體制度的發(fā)展,，同時(shí)也要保障外來人口居住的權(quán)限，從而實(shí)現(xiàn)包容性發(fā)展,。他強(qiáng)調(diào),，有兩點(diǎn)很重要：一是提供合適的居住環(huán)境，這是外來人口融入城市的一個(gè)必要支撐,；二是不僅要在硬件上提供支撐,，更多是在軟件上改變，尤其是在流入地社會(huì)保障和公共服務(wù)方面,，應(yīng)向外來人口更加開放,。他說：“希望通過城中村改造讓城市居民生活更加美好?！?

(編輯:月兒)