不能及時收取物業(yè)費,，物業(yè)公司難以提供優(yōu)質(zhì)服務；沒有享受到應有的服務,，業(yè)主又拒絕交納物業(yè)費……如何才能跳出這一惡性循環(huán),，構(gòu)建小區(qū)居民與物業(yè)公司雙贏的良性循環(huán)？

一些小區(qū)存在物業(yè)費收取難的問題，并因此產(chǎn)生矛盾糾紛

近日,，河南輝縣市人民法院審理了一起物業(yè)服務合同糾紛案件,。鄭某某購買了某小區(qū)住宅并與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。物業(yè)公司按照協(xié)議履行了相關權利義務,，為住戶提供物業(yè)管理服務,。但鄭某某因?qū)ξ飿I(yè)公司拒絕維修房頂不滿，自2020年3月起一直拒交物業(yè)費,，物業(yè)公司多次催交未果,，遂將鄭某某訴至法院。法院最終判決,，鄭某某于10日內(nèi)支付物業(yè)費等相關費用,。

生活中，一些小區(qū)存在物業(yè)費收取難的問題,，業(yè)主和物業(yè)公司之間因此產(chǎn)生了許多矛盾,。有的老舊小區(qū)，由于原本沒有物業(yè)服務,，居民也不習慣交納物業(yè)費,，即便有物業(yè)公司入駐，居民對交納物業(yè)費也頗有怨言,。黑龍江哈爾濱市讀者聞先生反映,，他所居住的老舊小區(qū)長期得不到維修、維護,，小區(qū)設施設備老化,、銹蝕，屋面防水層,、樓體墻體,、小區(qū)路面等處的小毛病,、小破損由于沒有及時維修,，經(jīng)常拖成大問題。“業(yè)主對物業(yè)公司意見很大,，向各個部門投訴都沒有效果，只能拒交物業(yè)費,，但物業(yè)公司又以此為由‘棄管’小區(qū),，導致小區(qū)更加破敗,。”聞先生說,。

不能及時足額收取物業(yè)費，導致一些物業(yè)公司難以提升服務質(zhì)量,?！耙恍├吓f小區(qū)物業(yè)費收費標準并不高,，每年收取的費用并不多,，但人工成本卻越來越高,，物業(yè)聘請保潔,、保安等人工開支逐年增加,。如果物業(yè)費不能按時足額收齊,，物業(yè)公司也無法給小區(qū)居民提供更好的服務?！睆V東深圳市一小區(qū)物業(yè)經(jīng)理說,，物業(yè)公司因催交方式有限,，對于拖欠物業(yè)費的問題也很無奈。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示：“物業(yè)服務是針對全體業(yè)主和整個小區(qū)的,，如果業(yè)主拒交物業(yè)費,，會導致物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)費不足、運營不暢,。一般情況下,，業(yè)主不能拒交物業(yè)費。如果對物業(yè)服務有意見,，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會向物業(yè)公司反饋問題,，也可以向街道或物業(yè)管理部門投訴舉報，或提起訴訟或仲裁,，或依照法定程序重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)等方式維護自身合法權益,?！?

為了催收物業(yè)費，有的物業(yè)公司采取停水,、斷電,、限制門禁等過激方式。杜女士是甘肅隴南市某小區(qū)業(yè)主,，她認為物業(yè)服務不到位，便沒有按時交納物業(yè)費,。“物業(yè)公司不僅拒絕退還裝修保證金,，還拒絕給我充水電費,，嚴重影響了正常生活,。”杜女士說,。

“業(yè)主不交物業(yè)費，就不開通門禁權限,，使業(yè)主無法進入小區(qū)”“小區(qū)電梯都被物業(yè)停了”……類似這樣物業(yè)公司迫使業(yè)主交納物業(yè)費的行為,，不僅不能解決問題,，還有可能激化雙方矛盾,，一些行為已經(jīng)涉嫌違法,。

根據(jù)民法典的相關規(guī)定,，物業(yè)服務人不得采取停止供電,、供水,、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費,?！拔飿I(yè)公司合法催收物業(yè)費的方式有電話,、短信或上門溝通等等，溝通無果可向人民調(diào)解組織申請調(diào)解或向人民法院提起訴訟,。物業(yè)公司只有真正從居民角度改善服務水平,，切實解決問題,，才能從源頭解決物業(yè)費收取難的問題,?！焙现曛奘兄屑壢嗣穹ㄔ貉芯渴抑魅梧嚠嬑恼f,。

業(yè)主拒交物業(yè)費，大多與服務不到位,、收費不透明、權責不清晰有關

記者調(diào)查了多起法院審理的物業(yè)服務糾紛案件后發(fā)現(xiàn)，業(yè)主拒交物業(yè)費的原因具有一定共性,，大多與物業(yè)服務不到位,、收費標準不透明,、權責劃分不清晰有關,。

物業(yè)的服務質(zhì)量未達預期是大部分居民拒交物業(yè)費的原因,。有讀者來信反映，小區(qū)物業(yè)服務水平與物業(yè)費用不匹配：單元樓門禁年久失修,，保安人員形同虛設,，無法保證居民財產(chǎn)和人身安全,；維修師傅態(tài)度不佳,，收費還高,；樓道衛(wèi)生基本靠業(yè)主自己打掃,，綠化帶由于無人維護，蚊蟲很多,；路燈,、監(jiān)控等損壞后,，業(yè)主反復催促，物業(yè)極少回應,；電梯的應急電話總是打不通,，出現(xiàn)電梯事故后果不堪設想……凡此種種,，業(yè)主對物業(yè)的信任度逐漸消磨殆盡。

有的業(yè)主認為物業(yè)收費的項目,、標準,、用途等不透明,，存在隨意漲價等情況,。一些物業(yè)公司制定不合理的收費項目,，如收取居委會費,、電纜費等,。還有一些物業(yè)公司不公示物業(yè)費使用情況，或擅自提高收費標準,。

河北保定市讀者王先生反映,，自己所在小區(qū)的物業(yè)公司擅自調(diào)整價格，未經(jīng)過業(yè)主大會表決,，也未向有關部門備案,，就提高了物業(yè)費價格?！拔覀冃^(qū)比照一級物業(yè)收費標準收費,，然而物業(yè)服務根本達不到一級物業(yè)規(guī)定標準。物業(yè)管理巡查不到位,，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境不達標,，物業(yè)公司也很少主動與業(yè)主進行溝通協(xié)商?！?

還有業(yè)主認為物業(yè)費定價過高，質(zhì)價不符,。如果認為物業(yè)費定價過高或物業(yè)服務不到位,，可成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會對物業(yè)費定價和服務標準進行約定,。不過,，在現(xiàn)實中，許多小區(qū)并未成立業(yè)主委員會,，業(yè)主想與物業(yè)公司協(xié)商物業(yè)費價格面臨重重困難,。

此外，物業(yè)公司與開發(fā)商之間權責劃分也不清晰,。一般情況下,，在小區(qū)業(yè)委會成立之前，多數(shù)小區(qū)均由開發(fā)商聘用的物業(yè)公司進行管理服務,。北京市讀者王卉反映,，在收房期間，開發(fā)商強行要求業(yè)主必須接受開發(fā)商指定的物業(yè)公司,，若不接受則無法收房,。“入住后,，小區(qū)居民發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務不到位,、收費也不合理,，但由于遲遲沒能成立業(yè)委會，導致難以更換新的物業(yè)公司,?！蓖趸苷f。

一些中小物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量較差,，群眾滿意度低,，同時，社區(qū),、物業(yè)企業(yè),、居民“三方聯(lián)動”機制沒有形成，物業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生的矛盾,、問題往往會被物業(yè)轉(zhuǎn)嫁給社區(qū),。“社區(qū)雖然不能直接插手物業(yè)管理,，但可以加強監(jiān)督引導,。比如，完善物業(yè)管理綜合考核評價機制,，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)年度工作考核范疇,，推進社區(qū)主動、積極加強與物業(yè)企業(yè)的溝通協(xié)調(diào),。再比如,，建立健全物業(yè)企業(yè)負面清單管理制度、物業(yè)管理區(qū)域日常巡查通報制度,，監(jiān)督指導業(yè)主大會,、業(yè)委會或物管會、物業(yè)服務人員依法履行職責,?！奔质〖质幸幻值拦ぷ魅藛T表示。

增加溝通協(xié)商,，提升服務質(zhì)量,，破解物業(yè)費收取難題

如何破解物業(yè)費收取難題，構(gòu)建小區(qū)居民與物業(yè)公司之間良好的關系,？許多地方開展了積極探索,。

在小區(qū)管理中，業(yè)委會是重要的紐帶,，規(guī)范業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會建設,，對于調(diào)解解決業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾發(fā)揮著重要作用。業(yè)委會可作為業(yè)主與物業(yè)公司溝通的橋梁，協(xié)商改進物業(yè)服務事宜,，也可在必要時組織召開業(yè)主大會表決更換物業(yè)公司,，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

四川成都市一小區(qū)去年4月成立首屆業(yè)委會后,，與物業(yè)公司積極協(xié)商,，不僅降低了物業(yè)收費標準，而且還將此前總計360萬元的物業(yè)費差額以免除物業(yè)費的形式予以沖銷,。業(yè)委會上崗后在監(jiān)督,、協(xié)助物業(yè)提供服務的過程中，發(fā)現(xiàn)合同漏洞,，采取積極措施,，保證了核定費用與實收費用一致，有效維護了業(yè)主權益,。

“還可以建立相關的價格調(diào)節(jié)機制,，由業(yè)主代表與物業(yè)公司進行協(xié)商談判，達成共識,?！睒墙úㄕf。目前規(guī)定物業(yè)費可以按月,、季或年交納,，但大部分物業(yè)公司都按年收費，弱化了業(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通,。專家建議,，可以適當調(diào)整物業(yè)交費機制，例如按季度交納物業(yè)費,，以增加物業(yè)公司與業(yè)主之間的交流機會,。

針對物業(yè)服務企業(yè)行業(yè)準入門檻不高,，素質(zhì)良莠不齊,，部分企業(yè)存在服務意識不強、服務行為不規(guī)范,、服務信息不公開,、亂收費等現(xiàn)象，鄧畫文表示：“物業(yè)公司和小區(qū)居民要進行更多溝通,，同時也要提升物業(yè)公司的服務管理水平,，在協(xié)商的基礎上制定細化物業(yè)管理的行業(yè)標準?！?

在湖北恩施土家族苗族自治州讀者汪?？磥恚飿I(yè)管理行為具有比較明顯的公共屬性，“實行物業(yè)服務內(nèi)容,、收費標準和收費辦法公示制度很有必要,，可以增加收費透明度，保障業(yè)主知情權,、監(jiān)督權,。相關部門也可以督促物業(yè)公司完善服務質(zhì)量考核機制，加強服務質(zhì)量日常監(jiān)督,?！?

目前，還有一些業(yè)主不了解物業(yè)管理的有償收費服務,，對物業(yè)服務的內(nèi)容存在認識誤區(qū),，將小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)的所有問題都歸責于物業(yè)。對此,，山西太原市讀者趙挺偉建議加大宣傳力度,，幫助小區(qū)居民厘清開發(fā)商、物業(yè)公司等的責任,，“物業(yè)公司也應在合理合法合規(guī)的前提下,，督促業(yè)主及時交費，同時也要為小區(qū)居民提供更高水平的服務,。只有享受到了舒心的物業(yè)服務,，物業(yè)費才交得順心?！保▌⒆送⑴c采寫）《 人民日報 》（ 2023年10月30日 07 版）

編輯:映雪