不能及時(shí)收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),；沒(méi)有享受到應(yīng)有的服務(wù),，業(yè)主又拒絕交納物業(yè)費(fèi)……如何才能跳出這一惡性循環(huán)，構(gòu)建小區(qū)居民與物業(yè)公司雙贏的良性循環(huán),？

一些小區(qū)存在物業(yè)費(fèi)收取難的問(wèn)題,，并因此產(chǎn)生矛盾糾紛

近日,，河南輝縣市人民法院審理了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。鄭某某購(gòu)買了某小區(qū)住宅并與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,。物業(yè)公司按照協(xié)議履行了相關(guān)權(quán)利義務(wù),，為住戶提供物業(yè)管理服務(wù)。但鄭某某因?qū)ξ飿I(yè)公司拒絕維修房頂不滿,，自2020年3月起一直拒交物業(yè)費(fèi),，物業(yè)公司多次催交未果，遂將鄭某某訴至法院,。法院最終判決,，鄭某某于10日內(nèi)支付物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

生活中,，一些小區(qū)存在物業(yè)費(fèi)收取難的問(wèn)題,，業(yè)主和物業(yè)公司之間因此產(chǎn)生了許多矛盾。有的老舊小區(qū),，由于原本沒(méi)有物業(yè)服務(wù)，居民也不習(xí)慣交納物業(yè)費(fèi),，即便有物業(yè)公司入駐,，居民對(duì)交納物業(yè)費(fèi)也頗有怨言。黑龍江哈爾濱市讀者聞先生反映,，他所居住的老舊小區(qū)長(zhǎng)期得不到維修,、維護(hù)，小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化,、銹蝕,，屋面防水層、樓體墻體,、小區(qū)路面等處的小毛病,、小破損由于沒(méi)有及時(shí)維修，經(jīng)常拖成大問(wèn)題,?！皹I(yè)主對(duì)物業(yè)公司意見很大，向各個(gè)部門投訴都沒(méi)有效果,，只能拒交物業(yè)費(fèi),，但物業(yè)公司又以此為由‘棄管’小區(qū)，導(dǎo)致小區(qū)更加破敗,?！甭勏壬f(shuō)。

不能及時(shí)足額收取物業(yè)費(fèi),，導(dǎo)致一些物業(yè)公司難以提升服務(wù)質(zhì)量,?！耙恍├吓f小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不高，每年收取的費(fèi)用并不多,，但人工成本卻越來(lái)越高,，物業(yè)聘請(qǐng)保潔、保安等人工開支逐年增加,。如果物業(yè)費(fèi)不能按時(shí)足額收齊,，物業(yè)公司也無(wú)法給小區(qū)居民提供更好的服務(wù)?！睆V東深圳市一小區(qū)物業(yè)經(jīng)理說(shuō),，物業(yè)公司因催交方式有限，對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題也很無(wú)奈,。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示：“物業(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的,，如果業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費(fèi)不足,、運(yùn)營(yíng)不暢,。一般情況下，業(yè)主不能拒交物業(yè)費(fèi),。如果對(duì)物業(yè)服務(wù)有意見,，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)公司反饋問(wèn)題，也可以向街道或物業(yè)管理部門投訴舉報(bào),，或提起訴訟或仲裁,，或依照法定程序重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式維護(hù)自身合法權(quán)益?！?

為了催收物業(yè)費(fèi),，有的物業(yè)公司采取停水、斷電,、限制門禁等過(guò)激方式,。杜女士是甘肅隴南市某小區(qū)業(yè)主，她認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位,，便沒(méi)有按時(shí)交納物業(yè)費(fèi),。“物業(yè)公司不僅拒絕退還裝修保證金,，還拒絕給我充水電費(fèi),，嚴(yán)重影響了正常生活?！倍排空f(shuō),。

“業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，就不開通門禁權(quán)限,，使業(yè)主無(wú)法進(jìn)入小區(qū)”“小區(qū)電梯都被物業(yè)停了”……類似這樣物業(yè)公司迫使業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的行為,，不僅不能解決問(wèn)題,，還有可能激化雙方矛盾，一些行為已經(jīng)涉嫌違法,。

根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水,、供熱,、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)?！拔飿I(yè)公司合法催收物業(yè)費(fèi)的方式有電話,、短信或上門溝通等等，溝通無(wú)果可向人民調(diào)解組織申請(qǐng)調(diào)解或向人民法院提起訴訟,。物業(yè)公司只有真正從居民角度改善服務(wù)水平,，切實(shí)解決問(wèn)題，才能從源頭解決物業(yè)費(fèi)收取難的問(wèn)題,?！焙现曛奘兄屑?jí)人民法院研究室主任鄧畫文說(shuō)。

業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi),，大多與服務(wù)不到位,、收費(fèi)不透明、權(quán)責(zé)不清晰有關(guān)

記者調(diào)查了多起法院審理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件后發(fā)現(xiàn),，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的原因具有一定共性，大多與物業(yè)服務(wù)不到位,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明,、權(quán)責(zé)劃分不清晰有關(guān)。

物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量未達(dá)預(yù)期是大部分居民拒交物業(yè)費(fèi)的原因,。有讀者來(lái)信反映,，小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平與物業(yè)費(fèi)用不匹配：?jiǎn)卧獦情T禁年久失修，保安人員形同虛設(shè),，無(wú)法保證居民財(cái)產(chǎn)和人身安全,；維修師傅態(tài)度不佳，收費(fèi)還高,；樓道衛(wèi)生基本靠業(yè)主自己打掃,，綠化帶由于無(wú)人維護(hù)，蚊蟲很多,；路燈,、監(jiān)控等損壞后，業(yè)主反復(fù)催促,，物業(yè)極少回應(yīng),；電梯的應(yīng)急電話總是打不通,，出現(xiàn)電梯事故后果不堪設(shè)想……凡此種種，業(yè)主對(duì)物業(yè)的信任度逐漸消磨殆盡,。

有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目,、標(biāo)準(zhǔn)、用途等不透明,，存在隨意漲價(jià)等情況,。一些物業(yè)公司制定不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，如收取居委會(huì)費(fèi),、電纜費(fèi)等,。還有一些物業(yè)公司不公示物業(yè)費(fèi)使用情況，或擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。

河北保定市讀者王先生反映,，自己所在小區(qū)的物業(yè)公司擅自調(diào)整價(jià)格，未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決,，也未向有關(guān)部門備案,，就提高了物業(yè)費(fèi)價(jià)格?！拔覀冃^(qū)比照一級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),，然而物業(yè)服務(wù)根本達(dá)不到一級(jí)物業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理巡查不到位,，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境不達(dá)標(biāo),，物業(yè)公司也很少主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)商?！?

還有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)定價(jià)過(guò)高,，質(zhì)價(jià)不符。如果認(rèn)為物業(yè)費(fèi)定價(jià)過(guò)高或物業(yè)服務(wù)不到位,，可成立業(yè)主委員會(huì),，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)費(fèi)定價(jià)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定。不過(guò),，在現(xiàn)實(shí)中,，許多小區(qū)并未成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主想與物業(yè)公司協(xié)商物業(yè)費(fèi)價(jià)格面臨重重困難,。

此外,，物業(yè)公司與開發(fā)商之間權(quán)責(zé)劃分也不清晰。一般情況下,，在小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之前,，多數(shù)小區(qū)均由開發(fā)商聘用的物業(yè)公司進(jìn)行管理服務(wù)。北京市讀者王卉反映，在收房期間,，開發(fā)商強(qiáng)行要求業(yè)主必須接受開發(fā)商指定的物業(yè)公司,，若不接受則無(wú)法收房?！叭胱『?，小區(qū)居民發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不到位、收費(fèi)也不合理,，但由于遲遲沒(méi)能成立業(yè)委會(huì),，導(dǎo)致難以更換新的物業(yè)公司?！蓖趸苷f(shuō),。

一些中小物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量較差，群眾滿意度低,，同時(shí),，社區(qū)、物業(yè)企業(yè),、居民“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制沒(méi)有形成,，物業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生的矛盾、問(wèn)題往往會(huì)被物業(yè)轉(zhuǎn)嫁給社區(qū),?！吧鐓^(qū)雖然不能直接插手物業(yè)管理，但可以加強(qiáng)監(jiān)督引導(dǎo),。比如,，完善物業(yè)管理綜合考核評(píng)價(jià)機(jī)制，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)年度工作考核范疇,，推進(jìn)社區(qū)主動(dòng),、積極加強(qiáng)與物業(yè)企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)。再比如,，建立健全物業(yè)企業(yè)負(fù)面清單管理制度,、物業(yè)管理區(qū)域日常巡查通報(bào)制度,，監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會(huì),、業(yè)委會(huì)或物管會(huì)、物業(yè)服務(wù)人員依法履行職責(zé),?！奔质〖质幸幻值拦ぷ魅藛T表示。

增加溝通協(xié)商,，提升服務(wù)質(zhì)量,，破解物業(yè)費(fèi)收取難題

如何破解物業(yè)費(fèi)收取難題，構(gòu)建小區(qū)居民與物業(yè)公司之間良好的關(guān)系？許多地方開展了積極探索,。

在小區(qū)管理中,，業(yè)委會(huì)是重要的紐帶，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)建設(shè),，對(duì)于調(diào)解解決業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾發(fā)揮著重要作用,。業(yè)委會(huì)可作為業(yè)主與物業(yè)公司溝通的橋梁，協(xié)商改進(jìn)物業(yè)服務(wù)事宜,，也可在必要時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)表決更換物業(yè)公司,，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

四川成都市一小區(qū)去年4月成立首屆業(yè)委會(huì)后,，與物業(yè)公司積極協(xié)商,，不僅降低了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而且還將此前總計(jì)360萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)差額以免除物業(yè)費(fèi)的形式予以沖銷,。業(yè)委會(huì)上崗后在監(jiān)督,、協(xié)助物業(yè)提供服務(wù)的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)合同漏洞,，采取積極措施,，保證了核定費(fèi)用與實(shí)收費(fèi)用一致，有效維護(hù)了業(yè)主權(quán)益,。

“還可以建立相關(guān)的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制,，由業(yè)主代表與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商談判，達(dá)成共識(shí),?！睒墙úㄕf(shuō)。目前規(guī)定物業(yè)費(fèi)可以按月,、季或年交納,，但大部分物業(yè)公司都按年收費(fèi)，弱化了業(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通,。專家建議,，可以適當(dāng)調(diào)整物業(yè)交費(fèi)機(jī)制，例如按季度交納物業(yè)費(fèi),，以增加物業(yè)公司與業(yè)主之間的交流機(jī)會(huì),。

針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入門檻不高，素質(zhì)良莠不齊,，部分企業(yè)存在服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),、服務(wù)行為不規(guī)范、服務(wù)信息不公開,、亂收費(fèi)等現(xiàn)象,，鄧畫文表示：“物業(yè)公司和小區(qū)居民要進(jìn)行更多溝通，同時(shí)也要提升物業(yè)公司的服務(wù)管理水平，在協(xié)商的基礎(chǔ)上制定細(xì)化物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),?！?

在湖北恩施土家族苗族自治州讀者汪海看來(lái),，物業(yè)管理行為具有比較明顯的公共屬性,，“實(shí)行物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法公示制度很有必要,，可以增加收費(fèi)透明度,，保障業(yè)主知情權(quán)、監(jiān)督權(quán),。相關(guān)部門也可以督促物業(yè)公司完善服務(wù)質(zhì)量考核機(jī)制,，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量日常監(jiān)督?！?

目前,，還有一些業(yè)主不了解物業(yè)管理的有償收費(fèi)服務(wù)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容存在認(rèn)識(shí)誤區(qū),，將小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)的所有問(wèn)題都?xì)w責(zé)于物業(yè),。對(duì)此，山西太原市讀者趙挺偉建議加大宣傳力度,，幫助小區(qū)居民厘清開發(fā)商,、物業(yè)公司等的責(zé)任，“物業(yè)公司也應(yīng)在合理合法合規(guī)的前提下,，督促業(yè)主及時(shí)交費(fèi),，同時(shí)也要為小區(qū)居民提供更高水平的服務(wù)。只有享受到了舒心的物業(yè)服務(wù),，物業(yè)費(fèi)才交得順心,。”（劉姿廷參與采寫）《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2023年10月30日 07 版）

編輯:映雪