長期以來，我國商品房銷售中普遍附加公攤面積。有統(tǒng)計顯示,，我國目前商品住房公攤面積普遍在20％~30％左右。對于一二線城市購房者而言,，二三成的公攤面積意味著動輒百萬元的支出,。與此同時，由于計算方式不透明,、少數(shù)開發(fā)商“暗箱操作”,、產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)不統(tǒng)一，也讓公攤面積成為房地產(chǎn)交易過程中多年飽受詬病的話題,。

隨著住房交易進(jìn)入存量市場和買房市場,，多地政府和開發(fā)商開始主動做出改變。近年來,，為了提振購房者信心,，減少買房顧慮，合肥等地提出“積極探索按套內(nèi)面積計價”,，山東等地則提出“公攤面積需在合同中明確標(biāo)準(zhǔn)”,。另有受訪的業(yè)界人士表示，目前,，已有多地開發(fā)商開始主動選擇“按套內(nèi)面積”的計價模式,，進(jìn)行住房銷售。

不過,，取消公攤是否能給消費(fèi)者帶來實質(zhì)性利好,、當(dāng)前全面推行時機(jī)是否成熟等尚存在諸多爭議。

取消公攤會導(dǎo)致房價上漲嗎

廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日發(fā)布《關(guān)于全市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售的通知》,，提出從2024年5月1日起,，實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。

根據(jù)第一財經(jīng)4日報道,，目前,，肇慶市只是要求“按套內(nèi)面積計價宣傳和銷售”，這并不代表公攤面積不需要付費(fèi),。換言之,，肇慶市并未實質(zhì)性取消住房公攤面積。

不過,，肇慶市的新政依然引發(fā)社會對“取消公攤面積的合理性和可行性”的廣泛探討,，尤其是“取消公攤會導(dǎo)致房價上漲嗎”的話題一度沖上輿論熱搜。對此,，多名接受第一財經(jīng)采訪的業(yè)界人士認(rèn)為,，商品房銷售中的計價方式改變與否，總房價理論上都不會發(fā)生變化。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授,、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦對記者分析說,，按套內(nèi)面積計價由于面積的基礎(chǔ)不同，單位面積的名義價格肯定會上升,，但并不一定帶來實際房價的上升,，對于規(guī)范的企業(yè)來說，只是計價方式的變化,，不會影響開發(fā)企業(yè)的總收入,，對于購房人來說，也不會有購房總價的變化,。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長,、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池持相近態(tài)度。她告訴記者,，從計量口徑上取消公攤,，會導(dǎo)致整套房的住房面積減少，而房屋總價不會發(fā)生變化,，因此總價不會改變,，以住房面積計量的單價會上漲。

清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長,、教授尹稚曾撰文表示,，在房屋總價值不變的情況下，按照什么樣的面積去作價銷售,，只是一個“算法游戲”,。

他去年10月在《新型城鎮(zhèn)化》期刊上發(fā)表了一篇題為《公攤面積應(yīng)該取消嗎？》的署名文章,。其中稱,，房屋買賣環(huán)節(jié)和一個房子值多少總價不會因為算法而變化，它的實際價值放在那兒,?？偡績r水平會在樓面地價基礎(chǔ)上，加上建筑造價,、各種稅費(fèi),、企業(yè)利潤、銷售環(huán)節(jié)中的各種開銷,、政府稅收等,，最后綜合確定一個售價?！爸劣谡f怎么算讓你感覺到你占便宜了,，那是賣家在操縱背后的算法游戲而已。”

重慶執(zhí)行“以套內(nèi)面積作為計價依據(jù)”多年,，中國社科院研究員王業(yè)強(qiáng)對記者表示,，目前，重慶依然是兩套計價體系并存,，但全市購房者繳納契稅,、物業(yè)費(fèi)、裝修等均是按照建筑面積計算,。

據(jù)其介紹，目前,，重慶開發(fā)商通常會給兩套價格標(biāo)準(zhǔn),，且都會寫入購房合同。從執(zhí)行結(jié)果來看,，兩套標(biāo)準(zhǔn)的房屋總價不變,，套內(nèi)單價高于建面單價。

但他同時提示稱,，盡管理論上“取不取消公攤面積和房價沒有必然的聯(lián)系”,，但在目前的市場條件下，價格調(diào)高面臨一定的壓力,。

“如果取消公攤不調(diào)高房子均價,，那對購房者來說可以省下一大筆費(fèi)用，將有力刺激房地產(chǎn)消費(fèi),?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)說。

取消公攤利好消費(fèi)者嗎

公攤面積之所以常被詬病,，一方面是因為其內(nèi)涵,、計算方式太過于專業(yè)復(fù)雜，且標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,，購房人難以弄明白,，也不愿為“看不見”的面積多花“冤枉錢”；另一方面,，是因為隨著更多高層,、高檔樓盤入市，在房價本就相對較高的一二線城市,，購房者需要為公攤面積花費(fèi)更多購房款,。

趙秀池表示，公攤面積是確實存在的,，不管以什么形式計量,，都是回避不了公攤面積的。而且樓層越高，公攤面積越大,；住房質(zhì)量越高,，公攤面積越大。

以北京為例,，今年“五一”假期期間,，記者走訪海淀某新盤項目。一名房產(chǎn)中介對記者表示：“這處新房單價較低,，但得房率不占優(yōu)勢,，在76％左右；旁邊的次新房得房率約85％,。按照新房8.2萬元/平方米計算,，相當(dāng)于買100平方米的三居，要花近200萬在公攤面積上,?！?

得房率是指套內(nèi)面積占建筑總面積的比例，也稱為K值,。尹稚在前述文章中提到“上世紀(jì)80 年代的時候,，全國通用的住宅K值能達(dá)到85%以上”。

另有證券公司研報顯示,，近年來,，我國高層住房的得房率在70％~80％左右。

“從權(quán)屬的角度來看,，公攤面積是業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán),，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)面積和公攤面積。所以,，公眾目前所談及的取消公攤,，更確切地來說，是希望改變商品房銷售的計價方式,?！背啥际谐鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展研究院副院長馮波告訴記者。

據(jù)馮波介紹,，事實上,，“按套內(nèi)建筑面積計價”并不存在制度障礙。根據(jù)現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》,，商品房銷售計價有三種方式：按套（單元）計價,、按套內(nèi)建筑面積計價和建筑面積計價。

馮波表示,，以套內(nèi)面積計價,，一方面,，讓購房人對購房成本更直觀。因為建筑面積含了公攤面積,，較使用面積大,，而套內(nèi)面積與實際使用面積比較接近或者可能還小于使用面積。另一方面,，有利于預(yù)售商品房面積差異處理,。按照《商品房銷售管理辦法》，商品房買賣合同未作約定的,，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的,，據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時,，買受人有權(quán)退房,。

崔光燦也認(rèn)為，住房按套內(nèi)面積銷售或按套銷售,，更有利于保障購房人的權(quán)益,。他提出了另外兩點(diǎn)原因,，其一,，由于公攤面積沒有規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，可大可小,，且透明性不足,，可能會損害購房人權(quán)益；其二,，購房不僅要考慮交易成本,，也需考慮使用成本?！昂竺娴氖褂觅M(fèi)用如暖氣費(fèi)等,，如果按建筑面積分?jǐn)傄膊槐M合理?！?

趙秀池則有不同的看法,。她提到，公攤面積怎么計量,，已有相應(yīng)的法律法規(guī),，只是專業(yè)性較強(qiáng)，不為一般老百姓掌握,。維持現(xiàn)狀更有利于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展,，避免由于住房面積計量口徑的改變導(dǎo)致的各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，也便于樓市的長期數(shù)據(jù)的積累與比較,，更有利于科學(xué)決策,。

趙秀池還認(rèn)為,，按套內(nèi)面積計價的房價，單價反而會提高,。由此,，以面積計價的物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等都要做相應(yīng)調(diào)整,。

開發(fā)商,、地方政府改變計價模式意愿幾何

在崔光燦看來，把公攤面積計入建筑面積的計價方式,，總體是有利于開發(fā)銷售方,。但目前我國住房供需關(guān)系已發(fā)生重大變化，住房銷售中購房人的權(quán)益應(yīng)該得到更多的保障,，如果要改變?yōu)榘刺變?nèi)面積計價的話,，具備一定合理性。目前,，“改變計價模式”在法律層面已不存在障礙,，但在實踐中，仍需開發(fā)企業(yè)等多方配合,。

記者了解到,，近年來，已有一些開發(fā)商開始主動選擇“按套內(nèi)面積”計價出售新房,，以規(guī)避因為公攤面積而產(chǎn)生的爭端或民事糾紛,。

有受訪房產(chǎn)測繪人士表示，預(yù)售商品房的面積是根據(jù)建筑設(shè)計圖紙預(yù)測出來的,，在房屋建設(shè)過程中,，可能存在部分區(qū)域設(shè)計和施工調(diào)整，最終在房屋竣工后實際測繪時,，產(chǎn)生面積差異,，個別商品房項目甚至可能出現(xiàn)交房實測的公攤面積變化較大的情況。以套內(nèi)面積計價,，可以更好解決面積差異帶來的房款結(jié)算問題,，也可避免一些矛盾糾紛。

“雖然大部分城市都未明確要求按套內(nèi)面積計價,，但一些開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時,，傾向于選擇套內(nèi)計價?！瘪T波進(jìn)一步提到,。

從現(xiàn)階段來看，多名受訪業(yè)界人士認(rèn)為,，全面取消公攤的條件尚未成熟,。當(dāng)前多數(shù)新房項目仍按照建筑面積計價,，基于此，應(yīng)增加公攤面積的透明度,，避免公攤面積過大,；與此同時，可以有更多城市試點(diǎn)探索“按套內(nèi)面積計價”,。

在仍計算公攤面積的背景下,，為了保護(hù)購房者權(quán)益，合理提高得房率,，3月以來,，珠海和長沙兩地先后明確和優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目中有關(guān)贈送面積的規(guī)則。

比如,，根據(jù)珠海市自然資源局3月初印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)優(yōu)化規(guī)劃管理助力高質(zhì)量發(fā)展若干措施的通知》,，優(yōu)化完善房屋計容建筑面積計算規(guī)定。增加多種不計容建筑面積情形,，包括公共開放空間的交通附屬設(shè)施,；既有房屋增設(shè)必要的消防樓梯、連廊,、無障礙設(shè)施,、電梯等。支持商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑按層集中設(shè)置不超過該層水平投影面積5％的公共半開敞空間,，按其水平投影面積一半計算計容建筑面積,。

而除了重慶,、肇慶,，合肥也加入商品房銷售“按套內(nèi)面積計價”的隊列。3月初,，“中共合肥市委辦公室”在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上答復(fù)網(wǎng)友提問時稱,，為避免公攤面積比例過大，我市積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價,，相關(guān)具體工作正在探索推進(jìn),。目前，已有試點(diǎn)項目在銷售現(xiàn)場同步公布建筑面積銷售單價和套內(nèi)建筑面積銷售單價,。

崔光燦建議,，未來，要想進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場計價方式改革,，鼓勵按套內(nèi)面積計價,，還需在行政管理上做出一系列政策完善。比如,，后期產(chǎn)權(quán)登記上的面積設(shè)定,，依據(jù)房價的相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,。

(編輯:映雪)