近日,，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布第二批參與住房“以舊換新”活動(dòng)項(xiàng)目名單,，共70個(gè)項(xiàng)目,、30家中介機(jī)構(gòu)名列其中。至此，廣州市參與住房“以舊換新”的樓盤數(shù)量累計(jì)近200個(gè),，合作中介機(jī)構(gòu)44個(gè),。

 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前,，已有超70城推出商品房“以舊換新”“收舊換新”的相關(guān)政策,。各地商品房“以舊換新”政策如何落地？目前實(shí)施效果如何,？還有哪些痛點(diǎn)和難點(diǎn),？上海證券報(bào)記者兵分多路來(lái)到上海、廣東,、湖北,、河南、江蘇等地進(jìn)行調(diào)研,。

 商品房“以舊換新”熱度攀升

 “以舊換新”正成為當(dāng)下消化存量商品住房,、激發(fā)住房消費(fèi)活力的重要手段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，目前已有超70城推出商品房“以舊換新”的相關(guān)政策,。記者實(shí)地采訪了解到，不少近期推出政策的城市陸續(xù)也有成交案例落地,，對(duì)撬動(dòng)住房需求發(fā)揮了積極作用。

 以南京為例,，4月27日,，南京推出存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)。記者日前來(lái)到位于雨花臺(tái)區(qū)安德門大街32號(hào)的一家房產(chǎn)中介門店,，不少年輕人結(jié)伴前來(lái)看房源,、咨詢“以舊換新”政策。一位房產(chǎn)中介透露,，進(jìn)入5月以來(lái),，前來(lái)門店咨詢的客戶明顯增多，大部分客戶都是為了滿足改善型住房需求,。

 “這波‘以舊換新’操作不僅可以促進(jìn)二手房交易,、新房去庫(kù)存，還可以降低開發(fā)商銷售壓力,，盡快回款,，一舉多得?！痹摲慨a(chǎn)中介表示,，不少同行都對(duì)接下來(lái)的房產(chǎn)交易有信心。

 上海自5月3日起發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)，目前參與的樓盤共21個(gè),。記者日前走訪位于松江區(qū)的華發(fā)·海上都薈項(xiàng)目,，銷售人員告訴記者，開發(fā)商正考慮直接收購(gòu)老房子“以舊換新”,。具體來(lái)說(shuō),，開發(fā)商可以回收有購(gòu)買新房意愿者的二手房，通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估舊房?jī)r(jià)格,，老房子的價(jià)格既要考慮地址,、房齡等綜合情況，也會(huì)參考市場(chǎng)價(jià)格,。

 “初步方向是老房子可抵這邊新房70%的房款,。”銷售人員表示,，如果覺(jué)得舊房估值未達(dá)成一致,，也可以參與“無(wú)憂置換”活動(dòng)。具體為給予一定置換周期,，如果未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)置換成功,，可向開發(fā)商申請(qǐng)退款。據(jù)介紹,，目前華發(fā)在上海推出開發(fā)商直接收購(gòu)舊房模式的新樓盤,，除了海上都薈，即將開盤的虹橋四季也在緊鑼密鼓推進(jìn),。

 根據(jù)上海鏈家提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，截至5月28日，通過(guò)上海鏈家?guī)Э汀耙耘f換新”指定的新房項(xiàng)目,，產(chǎn)生了145套新房交易,，新增12套二手掛牌房源。

 在湖北荊門,，已有商品房“以舊換新”成功落地的案例,。據(jù)介紹，這名業(yè)主129.37平方米的舊房售出514893元,，購(gòu)買電梯新房112.59平方米合計(jì)550000元,，僅需補(bǔ)交35107元。舊房由荊門市住房保障中心按評(píng)估價(jià)收購(gòu),，并與業(yè)主和新樓盤開發(fā)企業(yè)簽訂了約定“賣舊買新”相關(guān)事項(xiàng)的三方協(xié)議,。

 多地國(guó)資加速推進(jìn)“收房”進(jìn)度

 記者梳理發(fā)現(xiàn)，“國(guó)企收舊換新”模式成為今年以來(lái)商品房“以舊換新”的主流,，目前已有鄭州,、南京,、武漢、蘇州,、無(wú)錫等近20城明確鼓勵(lì)或推動(dòng)國(guó)企收購(gòu)購(gòu)房者手中的二手房,。

 具體而言，“國(guó)企收舊換新”模式即地方國(guó)企國(guó)資平臺(tái)按照評(píng)估價(jià)格收購(gòu)存量二手房,，換房者在一定范圍內(nèi)選定意向新房,，并與開發(fā)商簽訂買賣合同。

 5月10日,，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布消息,，即日起，取消試點(diǎn)期限和試點(diǎn)區(qū)域,，在市內(nèi)八區(qū)全面開展二手住房“賣舊買新,、以舊換新”工作。鄭州成為全國(guó)首個(gè)商品房“以舊換新”從試點(diǎn)到全面鋪開的城市,。

 根據(jù)計(jì)劃,，鄭州今年將完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬(wàn)套,，其中5000套由國(guó)資平臺(tái)鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購(gòu)二手住房,。

 5月24日，鄭州城發(fā)安居有限公司（鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司全資子公司）工作人員表示,，截至5月23日,，“以舊換新”報(bào)名4846組，有效登記2290組,，完成新房意向認(rèn)購(gòu)數(shù)量281組,，其中35組已完成正式收購(gòu)協(xié)議簽訂。記者在采訪中了解到,，此次其收購(gòu)二手房源不是為了銷售,，而是用作保障性租賃住房,，收購(gòu)之后會(huì)對(duì)房源進(jìn)行一定改造,，進(jìn)一步滿足新市民、新青年的租住需求,。

 在南京,，市屬國(guó)企南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“南京安居集團(tuán)”）率先推出存量房“以舊換新”活動(dòng)，正受到消費(fèi)者歡迎,。

 5月24日,，記者來(lái)到南京安居集團(tuán)“以舊換新”咨詢接待處，兩部咨詢電話不停地響,，工作人員一直處于介紹,、登記,、答疑環(huán)節(jié)中。雖然是工作日,，但上午短短兩小時(shí),，20多名意向換房者陸陸續(xù)續(xù)來(lái)到咨詢處，了解“以舊換新”流程,、手續(xù)等,。

 “國(guó)資公司出手進(jìn)行房屋評(píng)估、交易,，公平公正有保障,，同時(shí)有效解決了二手房市場(chǎng)當(dāng)下面臨的交易難、手續(xù)繁,、周期長(zhǎng)的痛點(diǎn),，促進(jìn)了存量房的交易流動(dòng)?！蹦暇┌簿蛹瘓F(tuán)副總經(jīng)理王胡浩介紹,，截至5月20日，南京安居集團(tuán)共收到咨詢客戶3450組,，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人達(dá)515組,。5月20日，首批次100套房源線下驗(yàn)房評(píng)估結(jié)果已完成,，52組客戶確認(rèn)成交,，新房成交量明顯加速。

 值得一提的是,，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定購(gòu)房補(bǔ)貼,，也是地方政府進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者“以舊換新”的重要舉措。

 根據(jù)武漢市的有關(guān)政策,，2024年12月31日前,，對(duì)出售自有住房并在6個(gè)月內(nèi)購(gòu)買新建商品住房，或購(gòu)買新建商品住房后12個(gè)月內(nèi)出售原自有住房的家庭,，由購(gòu)買新建商品住房所在區(qū)財(cái)政部門對(duì)其出售原自有住房已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1%給予補(bǔ)助,。

 同時(shí)，武漢市多個(gè)城區(qū)提出了“一區(qū)一策”的落地舉措,。比如武漢市漢陽(yáng)區(qū)規(guī)定,，在漢陽(yáng)區(qū)就業(yè)已正常繳納社保、個(gè)稅人員分別累計(jì)滿1年以上（含1年）,，在本區(qū)內(nèi)購(gòu)買新建商品住房,，屬于個(gè)人（家庭）首套住房，按已繳納契稅額度50%給予補(bǔ)助,。

 記者從漢陽(yáng)區(qū)一處在售樓盤了解到,，以一套面積為122平方米的房源為例,，疊加省市區(qū)“以舊換新”優(yōu)惠及開發(fā)商讓利，最終能享受約6萬(wàn)元的綜合優(yōu)惠,。

 政策執(zhí)行仍存優(yōu)化空間

 記者在采訪中了解到,，當(dāng)前，商品房“以舊換新”處于起步階段,，實(shí)施時(shí)間較短,，各地“以舊換新”政策仍有一定的優(yōu)化空間。

 “國(guó)企收舊換新模式,，由于信用背書受到歡迎,，但涉及資金量大，收購(gòu)規(guī)模整體有限,?！焙幽弦环康禺a(chǎn)資深人士表示，以鄭州為例,，今年國(guó)資計(jì)劃完成5000套二手房收購(gòu)任務(wù),，以一套100萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算，合計(jì)需要50億元,，“這對(duì)地方財(cái)政而言,，仍是不小的負(fù)擔(dān)?！?

 該人士進(jìn)一步表示,，面對(duì)市場(chǎng)上量大面廣的二手房，國(guó)資有限數(shù)量的“以舊換新”,，能在緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面上發(fā)揮多大作用,，仍需進(jìn)一步觀察。此外,，國(guó)資收購(gòu)住房更多用于保障性住房,、租賃住房、人才住房等,，后續(xù)也存在資金平衡,、盈虧的考驗(yàn)。

 采訪中,，也有換房者對(duì)“換新”存有顧慮,?！澳壳笆袇^(qū)內(nèi)可供選擇的樓盤較少,，尤其是優(yōu)質(zhì)的改善型樓盤?！奔易∴嵵菔薪鹚畢^(qū)的高女士表示,，其舊房已經(jīng)進(jìn)行了鄭州市“以舊換新”的登記,，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，舊房經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)探看后,，需要在30天內(nèi)確定新房意向,。“我已經(jīng)看了半個(gè)多月時(shí)間了,，想找位置好,、價(jià)格合適的樓盤很難，現(xiàn)在置換的時(shí)間也不能延長(zhǎng),?！备吲空f(shuō)。

 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，未來(lái)通過(guò)消化存量房產(chǎn)的方式來(lái)滿足配租型或者配售型保障房需求,，或成為一種重要的方式，其中關(guān)鍵是要遵循市場(chǎng)化,、法治化和商業(yè)可持續(xù)的原則,。此外，政府還應(yīng)制定規(guī)則,，確保各項(xiàng)優(yōu)惠政策能落地,，比如契稅減免、中介費(fèi)減免等,。同時(shí),，要發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，讓業(yè)主更放心地參與到“以舊換新”中,。

(編輯:月兒)