但如何通向回溫之路,？各地政府想盡了招數(shù),。從放松限購到降低房貸利率，從發(fā)放購房補貼到推行“房票”,，樓市調控“工具箱”幾乎已應出盡出,。近期，為盤活二手房市場,、暢通改善需求換房,，一個新政策趨勢正在蔓延——住房“以舊換新”,。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前已有超30 城表態(tài)支持“以舊換新”,，方式則主要包括兩種： 一是房企聯(lián)合經(jīng)紀機構對舊房優(yōu)先推售,，二是開發(fā)商或國資平臺收購舊房、售房款用于購買指定新房項目,。近段時間，明確表態(tài)提到第二種方式,，即“國資收購”的城市有所增多,。

“以舊換新”有利于暢通換房鏈條，提高樓市活躍度,，促進置換需求釋放,。 但在實際操作過程中，需要面臨的現(xiàn)實問題并不少,，比如舊房源需合理估價,、如何在當下市場加速賣房、國資收購需確保資金穩(wěn)健,、舊房源后續(xù)如何利用等,，相關政策仍需探索與完善。

政策支持

“希望昆明出臺商品房以舊換新相關政策”,。近日,，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)“地方領導留言板”發(fā)表建議。

對此,，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局回復表示：目前昆明市未出臺“住房以舊換新”相關政策,，但部分房企已經(jīng)與經(jīng)紀機構合作，為購房人提供以舊換新的服務,。下一步,，市住房城鄉(xiāng)建設局將結合省外先進經(jīng)驗及案例，充分考慮本地實際情況,，再行研究判斷后續(xù)是否出臺,。

記者在該平臺發(fā)現(xiàn)，不只是昆明,，其他城市也有網(wǎng)友咨詢住房“以舊換新”問題,，包括長三角熱點城市。而“以舊換新”之所以引起關注,，是因已出臺該政策的城市正越來越多,，儼然成為樓市調控“新風向”。根據(jù)中指監(jiān)測,，自2023 年以來,，目前已有超 30 城表態(tài)支持“以舊換新”,。

4月22日，鄂州市發(fā)文表示,，推行商品房“以舊換新”,。鼓勵中介機構、房企,、國有平臺公司開展“以舊換新”業(yè)務,，通過集中幫賣和定向收購等方式，幫助市民賣出二手房,。4月18日,，長沙市表示，全市范圍內“以舊換新”購買新房的,，可按照“認房不認貸”政策,，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠。

4月1日,，鄭州市發(fā)文表示,，2024年鄭州市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套,。一是鄭州城市發(fā)展集團有限公司(政府指定作為收購主體)收購二手住房,，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房,；二是政府政策鼓勵,，群眾通過市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”,。

各地之所以熱衷該政策,，一是因當下二手房存量大、交易慢,，二是因房企去化承壓,。幫助二手房業(yè)主賣掉舊房、置換新房,，一方面可助力改善購房需求的實現(xiàn),，同時能幫助樓盤加大銷售。

公開數(shù)據(jù)顯示,，自2023年以來,，全國二手房掛牌量持續(xù)走高。截至今年3月30日,，已經(jīng)有重慶,、成都、天津、青島,、南京,、武漢、鄭州等12個城市二手房掛牌量超過10萬套,，其中重慶,、成都、天津,、蘇州,、南京、杭州6個城市的掛牌量已經(jīng)突破15萬套,，重慶和成都超過22萬套,。

二手房市場已成為樓市不可忽視的主力，且對當下調控政策的反應更敏感,。

易居研究院報告顯示,，2024年3月份,，全國22個城市中的19個重點城市中,，有15個城市交易數(shù)據(jù)位于榮枯線以上，這意味著大多數(shù)城市二手房交易行情不錯,，表明各地二手房支持政策積極有效,。

“近期，各地二手房交易比較活躍,，二手房交易占總體住房交易的比重接近四成,，11個省市二手房交易量超過新房。其中,，90平米以下,、總價300萬以下的二手房占60%左右的份額，可見剛需潛力很大,，換房的潛力也很大,。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,。

如果能盤活這龐大的二手房市場,，對樓市企穩(wěn)回升意義明顯。住房“以舊換新”的目的,，便是盤活存量市場,、暢通換房鏈條，助力整個市場流動運轉起來,，激發(fā)樓市活力,。

具體怎么做，目前各地有兩種方式,，一是“聯(lián)合幫賣”,，房企聯(lián)合經(jīng)紀機構對舊房優(yōu)先推售,，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房。二是開發(fā)商或國資平臺收購舊房,，售房款用于購買指定新房項目,，這是今年以來住房“以舊換新”的主流。 此外,，還有地方對“以舊換新”給予購房補貼,。

痛點有待疏通

在龐大的“以舊換新”政策隊伍中，鄭州是較為特殊的一個,。

按鄭州官方的計劃,，“以舊換新”有兩種方式，除了市場化幫賣,，國資也要下場收房,，而且規(guī)模比其他城市都大。鄭州城市發(fā)展集團有限公司作為政府指定收購主體收購二手住房,，全年計劃完成5000套,。這一規(guī)模，比此前也有國資入局的太倉,、無錫,、啟東市等都可觀。

4月20日,，鄭州市“以舊換新”試點工作啟動,，官方數(shù)據(jù)顯示，當天從凌晨到下午3時,，有3449人次登錄“鄭州市房產交易服務平臺”電腦端,，平臺注冊用戶260個，市民登記發(fā)布二手房信息共189條,，報名參加城發(fā)集團收購并完成全部資料上傳共68人,，線下售樓部統(tǒng)計征集換購房意向信息202條。

作為收購主體,，城發(fā)集團當日審核房源信息共83組,，首日篩選登記信息資料齊全、符合試點階段收購標準,，初步審核通過的房源信息共64組,，目前一組已進入現(xiàn)場踏勘環(huán)節(jié)，一組已進入評估環(huán)節(jié),。在新房端,，首批報名參加“以舊換新”的現(xiàn)房樓盤項目34個，共提供現(xiàn)房房源7987套。

從政策發(fā)布到公布進展,，鄭州算是較為迅速的一個,，但從現(xiàn)實角度看，“以舊換新”實施起來需要時間,。去年長三角首次試水的太倉,，首批放出100個名額，最終實際成交僅6組,；隨著活動逐步推進,，參與人數(shù)才逐漸增多，截至3月12日,，活動報名累計超過800組,，其中已成交93套，還有86套交過意向金,，正進行驗房,、評估等。

“盡管不少區(qū)域提出‘以舊換新’政策導向,，但仍處于探索階段,，當前整體效果尚不明顯?！敝兄秆芯吭罕硎?。首先是賣舊房環(huán)節(jié),，當前不少城市的二手房掛牌量處于高位,，即便通過中介優(yōu)先推介，但若想快速售出二手房,，還是需要在價格方面給予一定讓步,。

“以舊換新，最大痛點是賣掉舊房,?！崩钣罴伪硎荆壳?，開發(fā)商參與以舊換新的協(xié)議,，鎖定意向房源的周期往往在2個月左右，意味著賣房周期往往在2個月左右,。但二手房很難在2個月內賣出,。他認為，政策關鍵是要激發(fā)二手房業(yè)主的動力,，賣不掉二手房則“無責退訂新房”,，給予業(yè)主足夠的安全墊。

其次，選購新房環(huán)節(jié)也有不少問題,?！芭f房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，這意味著選擇性受到一定限制,?！敝兄秆芯吭悍Q。此外,，當下居民就業(yè),、收入預期尚未明顯好轉，購房者觀望情緒重,，購買期房較為謹慎等因素,，也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。

比如有鄭州當?shù)鼐W(wǎng)友表示,，自己很關注住房“以舊換新”政策,，目前家里有兩套舊房，都屬于難出租也難賣的“老破小”,、“老破大”,，如果政府能出面收購，會極大幫助家庭賣房,。但鑒于資金問題,、市場前景等問題，自己對買新房還有顧慮,，現(xiàn)在只想出售手中多余的舊房,。

另有無錫網(wǎng)友在領導留言板表示，近期無錫市梁溪區(qū)出臺房子“以舊換新”政策,，請問以后是否有計劃推出全城置換政策,。對此無錫市梁溪城投公司表示，目前梁溪區(qū)出臺的二手房“以舊換新”業(yè)務是梁溪城發(fā)集團下屬置業(yè)公司實施的,，全市包括江陰宜興推出置換政策,，目前尚沒有實施計劃。

李宇嘉建議稱,，在剛需轉向二手房,，改善轉向新房的新形勢下，未來“以舊換新”政策可能要常態(tài)化地推進,。因此,，開發(fā)商和地方政府都要堅持把“好房源”拿出來，讓循環(huán)更加順暢,。他表示,，參與“以舊換新”的開發(fā)商,，新盤絕不能推尾貨，借機去庫存,，要拿出優(yōu)質項目參與活動,，且要有價格上的優(yōu)惠。

而對政府下場收房,，李宇嘉認為,，這對國資機構的資金實力、信息掌握能力等都有要求,，分散式購置的二手房住房如何籌建為保障性住房,、后續(xù)如何做好運營管理，也存在挑戰(zhàn),。政府需要做的,，是制定優(yōu)惠政策，激勵和撮合關聯(lián)方,，把帶押過戶做好,、交易流程簡化、評估公信力做強,，著眼基礎性制度,。

“丁祖昱評樓市”表示，整體來看,，2023年至今多城跟進“以舊換新”政策,，在一定程度上可幫助置換需求客戶快速賣房，同時降低購房者購房成本,，盤活存量房,，提高市場活躍度，進而促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。但在當前整體市場承壓的情況下,，政策執(zhí)行效果不一,，仍需調動多方資源配合,。

(編輯:映雪)