給房屋做體檢,、交養(yǎng)老金、上保險（打造更宜居的好房子（下））

時間流逝,，新房子會變“次新房”,，還會變成“老房子”。如同人們需要定期體檢,，房子也要不時做檢查,、搞維護，為其“養(yǎng)老”,，這是保障住房安全,、提升人民群眾居住體驗的重要手段,。

日前，住房城鄉(xiāng)建設部工程質量安全監(jiān)管司會同房地產(chǎn)市場監(jiān)管司召開城鎮(zhèn)房屋安全管理三項制度試點工作研討會,。會議指出,，建立三項制度是有效解決我國城鎮(zhèn)房屋安全突出問題、補齊既有房屋安全治理體系短板的基礎性制度安排,，對于統(tǒng)籌住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)高質量發(fā)展和高水平安全具有重要意義,。這三項制度，就是房屋體檢,、養(yǎng)老金和保險制度,。

順應生命周期，為房屋提供安全保障

你家的房子“房齡”多少,？

“快20年了,。2006年買的精裝房，從住房到小區(qū)都是新的,。這兩年感覺有陳舊的氣息,，去年雨季，外墻滲水,，還專門做了維修,。”北京市通州區(qū)住戶石女士說,。

“上世紀80年代的老房子了,！還好前兩年老舊小區(qū)改造，窗戶,、上下水管都更新了，還加裝了保溫層,?！北本┦谐枀^(qū)居民劉奶奶說。

住房城鄉(xiāng)建設部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處處長梁浩介紹,，目前,，中國已成為世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國家,。截至2022年底,，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進入設計使用年限的中后期,，該比例還將不斷增加,，預計到2040年前后近80%的房屋將進入這個階段?！按罅坷戏孔咏ㄔO標準低,、缺乏必要維護,，安全隱患巨大?！绷汉普f,。

部分自建房屋也存在一定安全風險。中國城鎮(zhèn)及農村家庭自建住房比例較大,，在一些超大城市,，房屋老化問題突出，城中村,、村級工業(yè)園等房屋安全問題有待排查,，這都需要相關的制度基礎提供保障。

“建立房屋體檢,、養(yǎng)老金,、保險三項制度，正是順應住房進入存量時代,、順應房屋生命周期規(guī)律以及滿足居民對‘好房子’的訴求,，在房屋管理方面提出的重要制度?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,，歷經(jīng)幾十年的新增建設，部分房屋開始進入“中老年”,，“就像人一樣,，房屋也需要進行常態(tài)化體檢，以盡早發(fā)現(xiàn)房屋及樓棟,、社區(qū)存在的問題,。類似人口養(yǎng)老需要養(yǎng)老金，解決這些問題也需要相應資金,。面對一些重大事故時,，還應該有保險制度，為房屋修繕,、賠付等豐富資金來源,。”

實際上,，建立房屋三項制度并非新概念,。2022年5月，國務院辦公廳印發(fā)《全國自建房安全專項整治工作方案》,，就提出“完善房屋質量安全強制性標準,，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質量保險等制度”。2023年3月,，住房城鄉(xiāng)建設部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關于加強經(jīng)營性自建房安全管理的通知》,，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢,、房屋養(yǎng)老金和房屋質量保險試點,。今年1月，國家發(fā)展改革委等部門發(fā)布《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》,，明確“對達到一定使用年限的學生宿舍建筑要加強房屋安全管理,，按照有關技術要求進行定期體檢，消除安全隱患”,。

住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人透露,，目前，全國城鎮(zhèn)房屋體檢,、房屋養(yǎng)老金,、房屋保險三項制度試點工作正在加快推進。

籌資金,、上保險,，給房屋“養(yǎng)老”

房屋體檢、養(yǎng)老金,、保險三項制度相互聯(lián)系,、互為銜接，目的就是為了給房屋提供全生命周期安全保障,。

“給房屋做體檢是第一步,，體檢就是要發(fā)現(xiàn)問題和房屋潛在的風險隱患，提供‘缺什么補什么’的思路,?！崩钣罴握f。

在部分城市,，定期體檢制度的建立為排查房屋安全隱患提供了基礎保障,。比如，青島市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《青島市房屋定期體檢制度試點工作要點》,，提出建立房屋定期排查,、精準診斷,、分類整治等九項長效機制,。要求自查、巡檢雙到位,，各區(qū)（市）每半年組織發(fā)動房屋安全責任人,，重點對房屋專有部分進行安全自查，發(fā)動鎮(zhèn)（街道）,、村（居）,、網(wǎng)格員,、物業(yè)服務企業(yè)等，重點對房屋共有部分進行巡查,。同時,，以老舊、危房為重點,，要求專業(yè)人員定期查,。當房屋超過設計使用年限2/3時，應至少每5年進行1次專業(yè)檢查,。超過30年且無設計使用年限的經(jīng)營性自住房,、超過設計使用年限且經(jīng)鑒定可繼續(xù)使用的房屋，應至少每3年進行1次專業(yè)檢查,。對鑒定為C,、D級且實施加固處理后的房屋，至少每2年進行1次專業(yè)檢查,。

房屋體檢查出病灶后怎么辦,？李宇嘉告訴記者，發(fā)現(xiàn)問題后,，可通過物業(yè)費,、維修基金、房屋養(yǎng)老金三位一體的“養(yǎng)老體系”,，實現(xiàn)“小修小補,、大修大補”。通常來說,，養(yǎng)老金可以解決大部分問題,，如果樓棟存在較大風險，就需要動用保險資金,。這類似于汽車車險,，目的在于給住房提供較大體量的資金支持。

記者了解到,，目前,，老舊住宅的維修主要依賴住宅專項維修資金。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》,，對于住宅,、住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅，業(yè)主應當交存住宅專項維修資金,?！皹I(yè)主足額繳納的物業(yè)管理費，可用于日常‘小修小補’,；買房時繳納的房屋維修基金,，用于‘大修大補’，比如置換電梯,、翻修外立面等,。”李宇嘉說,。

不過,，伴隨一些住宅老化速度加快，很多小區(qū)現(xiàn)有的維修資金已不足以覆蓋房屋維護需求,。梁浩表示,，目前中國建立的住宅專項維修資金制度主要覆蓋普通商品住宅，自建房,、老舊小區(qū)仍缺乏住宅專項維修資金,，而已有的專項資金也存在使用門檻高等問題。因此,，應進一步完善房屋養(yǎng)老金,、房屋保險制度，多渠道為老房子籌集養(yǎng)老金,。

李宇嘉認為,，目前公共維修基金由業(yè)主購房時交付，歸集體共同所有,，今后可參考企業(yè)年金制度,，將一定比例的土地出讓金、財政補貼等納入公共賬戶,，在確保足額繳納,、資金充足的情況下，借鑒社?；鸸芾砟Ｊ?，委托專業(yè)機構投資打理。另外,，可由新房開發(fā)商代業(yè)主或由全體業(yè)主集體投保,，購置房屋安全保險，以此倒逼開展常態(tài)化房屋體檢,。在房屋需要“大修”時,，也能確保做好臨時安置、賠償?shù)裙ぷ鳌?

讓房屋在發(fā)現(xiàn)“小毛病”時就及時解決

部分地區(qū)已開始針對特定住房探索開展房屋體檢,、養(yǎng)老金,、保險三項制度試點工作。

今年初,，山東省煙臺市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于加強城市住宅全生命周期管理工作的意見》,，提出探索引入城市住宅養(yǎng)老金、城市住宅體檢,、城市住宅保險三項制度,。其中明確，城市住宅養(yǎng)老金是指探索通過列入土地出讓成本,、財政預算撥款和建設單位繳納,、個人繳納等方式籌集資金，用于房屋體檢,、購買房屋保險,、公共部位維修補貼等，由公共賬戶和個人賬戶組成,，共同構成房屋全生命周期管理的資金保障體系,。煙臺市住房和城鄉(xiāng)建設局有關負責人表示，將采取試點推進,、逐步鋪開的做法,，選取煙臺市萊山區(qū)率先開展三項制度試點工作。到2025年,，將全面構建覆蓋房屋全生命周期的質量安全管理制度體系,，整體提升房屋建設質量和安全管理水平。

在青海,，省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)通知,，鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房,、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城鎮(zhèn)保障性安居工程項目中開展三項制度探索試點,。5月13日，中國大地財產(chǎn)保險股份有限公司青海分公司與當?shù)叵嚓P部門簽訂保險服務協(xié)議,，為西寧市城北區(qū)民欣園等2個公租房小區(qū)和城中區(qū)4個老舊小區(qū)提供保險服務,。在保險期間，保險公司為被保險小區(qū)提供第三方定期房屋安全動態(tài)巡查檢測服務,，并為投保方提供防災防損,、風險勘查服務等。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局也印發(fā)了相關通知,，明確借助保險的市場化作用,，為房屋使用安全責任人提供巡查、檢測,、監(jiān)測,、賠付服務,，降低房屋安全風險。保險責任為主體結構及其附屬設施倒塌事故,、消防安全事故及玻璃幕墻,、外墻脫落造成的房屋損失、人員臨時安置費用和人員傷亡補償,。從投保方式來看,，采取分期投保形式，保險周期至少1年,，到期后可續(xù)保,。

“給房子上保險，需要多方共同保障保險制度平穩(wěn)運行,?！崩钣罴握J為，引入多方投保的同時,，保險機構可以要求物業(yè),、業(yè)主等投保方強化對保險標的的日常保養(yǎng)和維修，降低出險概率,。同時,，要保障物業(yè)費、維修基金等基本資金及時繳存,、及時投用,，讓房屋在體檢發(fā)現(xiàn)“小毛病”時就及時解決，避免造成更嚴重的問題,。

在梁浩看來,，應完善“人、地,、房,、錢”聯(lián)動機制，關注房屋全生命周期的政策創(chuàng)新,，推動房屋體檢,、養(yǎng)老金、保險制度與城市更新,、房屋信貸等各類政策協(xié)調配合,。通過多方協(xié)同，強化老舊建筑全周期制度保障,，提高老房子的安全性,。

（編輯:月兒 ）

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