酒店式公寓真的是限購年代的投資的好產(chǎn)品么？

據(jù)記者調(diào)查,，事實(shí)恰恰相反,。

愛恨交加“熊房子”

王女士近來挺煩心的。她家住和平廣場附近,，2011年底,，毗鄰和平廣場的一家酒店式公寓開始銷售，折后起價(jià)18300元/平方米,。王女士認(rèn)為和平廣場是下城區(qū)區(qū)域中心,，商業(yè)氛圍濃厚，不愁租客,；該酒店式公寓面積小,，總價(jià)低，又是精裝修,，可以拎包入住,。王女士手頭有點(diǎn)閑錢，買了一套,，四五十平方米,，總價(jià)不到百萬元,。想想蠻不錯(cuò)的，忍不住又買了一套,。

一開始確實(shí)如王女士所料,，拿到房子后，很快有了租客,，月租4600元,。算了算，租金基本可以還貸,。穩(wěn)做收租婆,，王女士也還滿意。

去年底,，兒子留學(xué)國外,，急需用錢，她準(zhǔn)備賣掉一套,。不料,，當(dāng)初每平方米23000元買的，現(xiàn)在每平方米25000元掛出去,，根本無人問津,。她非常不解：“我的掛價(jià)并不高啊，怎么沒人接盤呢,？”

后來,，她的掛價(jià)與買入價(jià)基本持平了，還是不能脫手,。很明顯,，即使現(xiàn)在成交，考慮較高的稅費(fèi),，王女士的這套酒店式公寓篤定虧本,。毗鄰的現(xiàn)代城二手房價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入三萬元區(qū)間了，而王女士當(dāng)初的最愛,，現(xiàn)在變成了愛恨交加的“熊孩子”,。

記者從我愛我家網(wǎng)站檢索到，去年底野風(fēng)現(xiàn)代中心酒店式公寓成交兩套,，一套56平方米,，成交單價(jià)20804元，一套55平方米,，成交單價(jià)20410元,。

“變現(xiàn)比住宅難多了，基本都是賤賣?！辟I過酒店式公寓的購房者大多有這樣的體會(huì),。有位投資客在西湖邊買了東方金座的一套酒店式公寓，掛牌兩年多了,，如今依然沒有套現(xiàn),。

記者隨機(jī)調(diào)查了杭州近年面世的幾家酒店式公寓，發(fā)現(xiàn)這些酒店式公寓二手房普遍賣不出價(jià)格,，不少是虧本出售,。

杭州市中心環(huán)城北路邊上財(cái)富中心酒店式公寓，現(xiàn)在掛價(jià)每平方米17000元到22000元之間,，去年11月份成交一套單價(jià)17600元,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊同房齡二手房價(jià)格。

古墩路上的同人精華,，2012年底開盤折后均價(jià)14700元/平方米,，而現(xiàn)在房途網(wǎng)上顯示的“房價(jià)走勢”掛牌均價(jià)每平方米14434元。

一房難求租客多

王女士和很多投資客感受一樣,，認(rèn)為酒店式公寓“好租不好賣”：“我的酒店式公寓賣了好久,，來看房的人都沒有，最后放棄,，還是租出去了,。”

另一位程女士說：“2009年我買了星光國際的一套酒店式公寓,，面積50平方米左右,，買入價(jià)格是17000元/平方米，在中介掛價(jià)16000多元/平方米也沒賣出去?，F(xiàn)在還出租著呢,，租金4000多元/月?！?

“手里有大把的客戶,，但是哪有那么多房源,?！痹诔俏鲝氖伦赓U中介工作的小金說，“尤其是一些優(yōu)質(zhì)的小區(qū),，很少有斷檔的時(shí)候,。這邊退租的人還沒搬出去，我們就帶著去看房了,?！?

有關(guān)方面調(diào)查，包括濱江、文教區(qū),、申花在內(nèi),，有不少小區(qū)的酒店式公寓都出現(xiàn)了無房可租的情況；相應(yīng)的,，租金也水漲船高,。

“當(dāng)初有閑錢，就買了一套35平方米的,，現(xiàn)在隨便租租大概都有2500元,。”姜阿姨在三墩有一套酒店式公寓,，如今的投資回報(bào)率約為5%~6%,，堪比市面上的優(yōu)質(zhì)理財(cái)產(chǎn)品。

這些調(diào)查似乎佐證了酒店式公寓好租的傳聞,。

成交雖熱有隱憂

酒店式公寓由于40年產(chǎn)權(quán),、不能落戶、稅費(fèi)較高等特點(diǎn),，使得不少接盤俠望而卻步,。

“總感覺40年產(chǎn)權(quán)很短，而且酒店式公寓水電費(fèi)用也很高,?！币晃欢址抠I家表示，“不能落戶也就是說小孩子沒有辦法讀書,，所以不會(huì)考慮酒店式公寓,。”因此,，市面上酒店式公寓的自用客戶往往以商住兩用,、短期居住過渡為主。

對(duì)于投資客而言,，酒店式公寓最重要的投資指標(biāo)只有一個(gè),，那就是租金回報(bào)率。不同于住宅投資主要考慮升值空間,，酒店式公寓產(chǎn)品在轉(zhuǎn)手時(shí)較難賣出差價(jià),，主要以租金回報(bào)率作為重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。

大部分寫字樓,、商鋪的投資門檻還是比較高的,。酒店式公寓雖然對(duì)于自住的人來說有一些顧慮，但是乍看還是不錯(cuò)的投資選擇,。

在業(yè)內(nèi)人士看來,，酒店式公寓沒有被限購政策打擊,，住宅限購導(dǎo)致部分購房需求轉(zhuǎn)移到不限購的商業(yè)地產(chǎn)市場上來，其中酒店式公寓首當(dāng)其沖,。這類產(chǎn)品面積小,，一般總價(jià)較低，投資門檻不高,，其中80萬元以內(nèi)的酒店式公寓最受歡迎,。

專家提醒：眼下雖然酒店式公寓成交大熱，但要注意一些風(fēng)險(xiǎn)：酒店式公寓后期很難轉(zhuǎn)賣,，只能靠出租獲益,；酒店式公寓的水電費(fèi)大多按照商用物業(yè)計(jì)算，居住成本高,。

除了套現(xiàn)難,，對(duì)比同區(qū)域的住宅，酒店式公寓價(jià)格漲幅也小得可憐,。

前不久濱江剛成交的一套酒店式公寓,，成交價(jià)格約為24000~25000元/平方米。而數(shù)據(jù)顯示,，2010年該項(xiàng)目的新房價(jià)格就在25000元/平方米左右了,。也就是說，這么多年過去,，這套酒店式公寓價(jià)格幾乎沒漲,。

資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，很多客戶買酒店式公寓,，首先看重其出租的收益,，其次是升值保值能力。如果要賣,，只有在行情全面爆發(fā)的市場環(huán)境下,，價(jià)格才有可能有所上漲。

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酒店式公寓轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高

總價(jià)低,、租金回報(bào)穩(wěn)定且可觀的特性,，讓酒店式公寓受到不少購房者的青睞。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，“酒店式公寓基本上靠租金養(yǎng)活,，地段不錯(cuò)的精裝公寓一年的租金回報(bào)率能達(dá)到5%~7%?！?

不過,，酒店式公寓有隱性成本,，在預(yù)期房價(jià)上漲及樓市限購的大背景下,，投資酒店式公寓還特別需要注意一些問題,。

一般商住型酒店式公寓的出售稅費(fèi)比普通住宅高得多，包括營業(yè)稅,、土地增值稅,、所得稅、房產(chǎn)稅等,，計(jì)算下來大約增值部分的30%至40%將用于繳稅,。所以一旦要出手轉(zhuǎn)讓，需提前了解這些稅費(fèi),。這也就是不少投資客認(rèn)為酒店式公寓投資不合算的主要原因,，漲了一點(diǎn)，近半交稅了,。

酒店式公寓不同于普通住宅,，還含有一些隱性成本，如公共維修基金,、中介費(fèi)等,。此外，當(dāng)房屋空置時(shí),，很多人以為就不產(chǎn)生費(fèi)用了,。實(shí)際上，在房屋空置期間,，沒人入住,，就意味著沒有租金收入。

另外,，酒店式公寓的物業(yè)費(fèi),、水電費(fèi)及各種維護(hù)費(fèi)用均屬于商業(yè)性質(zhì)，所以比普通住宅的高出不少,，尤其是物業(yè)費(fèi)一般是住宅的2倍以上,。

（編輯：月兒）