酒店式公寓真的是限購年代的投資的好產(chǎn)品么?
據(jù)記者調(diào)查,,事實(shí)恰恰相反,。
愛恨交加“熊房子”
王女士近來挺煩心的。她家住和平廣場附近,,2011年底,,毗鄰和平廣場的一家酒店式公寓開始銷售,折后起價(jià)18300元/平方米,。王女士認(rèn)為和平廣場是下城區(qū)區(qū)域中心,,商業(yè)氛圍濃厚,不愁租客,;該酒店式公寓面積小,,總價(jià)低,又是精裝修,,可以拎包入住,。王女士手頭有點(diǎn)閑錢,買了一套,,四五十平方米,,總價(jià)不到百萬元,。想想蠻不錯(cuò)的,忍不住又買了一套,。
一開始確實(shí)如王女士所料,,拿到房子后,很快有了租客,,月租4600元,。算了算,租金基本可以還貸,。穩(wěn)做收租婆,,王女士也還滿意。
去年底,,兒子留學(xué)國外,,急需用錢,她準(zhǔn)備賣掉一套,。不料,,當(dāng)初每平方米23000元買的,現(xiàn)在每平方米25000元掛出去,,根本無人問津,。她非常不解:“我的掛價(jià)并不高啊,怎么沒人接盤呢,?”
后來,,她的掛價(jià)與買入價(jià)基本持平了,還是不能脫手,。很明顯,,即使現(xiàn)在成交,考慮較高的稅費(fèi),,王女士的這套酒店式公寓篤定虧本,。毗鄰的現(xiàn)代城二手房價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入三萬元區(qū)間了,而王女士當(dāng)初的最愛,,現(xiàn)在變成了愛恨交加的“熊孩子”,。
記者從我愛我家網(wǎng)站檢索到,去年底野風(fēng)現(xiàn)代中心酒店式公寓成交兩套,,一套56平方米,,成交單價(jià)20804元,一套55平方米,,成交單價(jià)20410元,。
“變現(xiàn)比住宅難多了,基本都是賤賣?!辟I過酒店式公寓的購房者大多有這樣的體會(huì),。有位投資客在西湖邊買了東方金座的一套酒店式公寓,掛牌兩年多了,,如今依然沒有套現(xiàn),。
記者隨機(jī)調(diào)查了杭州近年面世的幾家酒店式公寓,發(fā)現(xiàn)這些酒店式公寓二手房普遍賣不出價(jià)格,,不少是虧本出售,。
杭州市中心環(huán)城北路邊上財(cái)富中心酒店式公寓,現(xiàn)在掛價(jià)每平方米17000元到22000元之間,,去年11月份成交一套單價(jià)17600元,,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊同房齡二手房價(jià)格。
古墩路上的同人精華,,2012年底開盤折后均價(jià)14700元/平方米,,而現(xiàn)在房途網(wǎng)上顯示的“房價(jià)走勢”掛牌均價(jià)每平方米14434元。
一房難求租客多
王女士和很多投資客感受一樣,,認(rèn)為酒店式公寓“好租不好賣”:“我的酒店式公寓賣了好久,,來看房的人都沒有,最后放棄,,還是租出去了,。”
另一位程女士說:“2009年我買了星光國際的一套酒店式公寓,,面積50平方米左右,,買入價(jià)格是17000元/平方米,在中介掛價(jià)16000多元/平方米也沒賣出去?,F(xiàn)在還出租著呢,,租金4000多元/月?!?
“手里有大把的客戶,,但是哪有那么多房源,?!痹诔俏鲝氖伦赓U中介工作的小金說,“尤其是一些優(yōu)質(zhì)的小區(qū),,很少有斷檔的時(shí)候,。這邊退租的人還沒搬出去,我們就帶著去看房了,?!?
有關(guān)方面調(diào)查,包括濱江、文教區(qū),、申花在內(nèi),,有不少小區(qū)的酒店式公寓都出現(xiàn)了無房可租的情況;相應(yīng)的,,租金也水漲船高,。
“當(dāng)初有閑錢,就買了一套35平方米的,,現(xiàn)在隨便租租大概都有2500元,。”姜阿姨在三墩有一套酒店式公寓,,如今的投資回報(bào)率約為5%~6%,,堪比市面上的優(yōu)質(zhì)理財(cái)產(chǎn)品。
這些調(diào)查似乎佐證了酒店式公寓好租的傳聞,。
成交雖熱有隱憂
酒店式公寓由于40年產(chǎn)權(quán),、不能落戶、稅費(fèi)較高等特點(diǎn),,使得不少接盤俠望而卻步,。
“總感覺40年產(chǎn)權(quán)很短,而且酒店式公寓水電費(fèi)用也很高,?!币晃欢址抠I家表示,“不能落戶也就是說小孩子沒有辦法讀書,,所以不會(huì)考慮酒店式公寓,。”因此,,市面上酒店式公寓的自用客戶往往以商住兩用,、短期居住過渡為主。
對(duì)于投資客而言,,酒店式公寓最重要的投資指標(biāo)只有一個(gè),,那就是租金回報(bào)率。不同于住宅投資主要考慮升值空間,,酒店式公寓產(chǎn)品在轉(zhuǎn)手時(shí)較難賣出差價(jià),,主要以租金回報(bào)率作為重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。
大部分寫字樓,、商鋪的投資門檻還是比較高的,。酒店式公寓雖然對(duì)于自住的人來說有一些顧慮,但是乍看還是不錯(cuò)的投資選擇,。
在業(yè)內(nèi)人士看來,,酒店式公寓沒有被限購政策打擊,,住宅限購導(dǎo)致部分購房需求轉(zhuǎn)移到不限購的商業(yè)地產(chǎn)市場上來,其中酒店式公寓首當(dāng)其沖,。這類產(chǎn)品面積小,,一般總價(jià)較低,投資門檻不高,,其中80萬元以內(nèi)的酒店式公寓最受歡迎,。
專家提醒:眼下雖然酒店式公寓成交大熱,但要注意一些風(fēng)險(xiǎn):酒店式公寓后期很難轉(zhuǎn)賣,,只能靠出租獲益,;酒店式公寓的水電費(fèi)大多按照商用物業(yè)計(jì)算,居住成本高,。
除了套現(xiàn)難,,對(duì)比同區(qū)域的住宅,酒店式公寓價(jià)格漲幅也小得可憐,。
前不久濱江剛成交的一套酒店式公寓,,成交價(jià)格約為24000~25000元/平方米。而數(shù)據(jù)顯示,,2010年該項(xiàng)目的新房價(jià)格就在25000元/平方米左右了,。也就是說,這么多年過去,,這套酒店式公寓價(jià)格幾乎沒漲,。
資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,很多客戶買酒店式公寓,,首先看重其出租的收益,,其次是升值保值能力。如果要賣,,只有在行情全面爆發(fā)的市場環(huán)境下,,價(jià)格才有可能有所上漲。
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酒店式公寓轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高
總價(jià)低,、租金回報(bào)穩(wěn)定且可觀的特性,,讓酒店式公寓受到不少購房者的青睞。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,“酒店式公寓基本上靠租金養(yǎng)活,,地段不錯(cuò)的精裝公寓一年的租金回報(bào)率能達(dá)到5%~7%?!?
不過,,酒店式公寓有隱性成本,,在預(yù)期房價(jià)上漲及樓市限購的大背景下,,投資酒店式公寓還特別需要注意一些問題,。
一般商住型酒店式公寓的出售稅費(fèi)比普通住宅高得多,包括營業(yè)稅,、土地增值稅,、所得稅、房產(chǎn)稅等,,計(jì)算下來大約增值部分的30%至40%將用于繳稅,。所以一旦要出手轉(zhuǎn)讓,需提前了解這些稅費(fèi),。這也就是不少投資客認(rèn)為酒店式公寓投資不合算的主要原因,,漲了一點(diǎn),近半交稅了,。
酒店式公寓不同于普通住宅,,還含有一些隱性成本,如公共維修基金,、中介費(fèi)等,。此外,當(dāng)房屋空置時(shí),,很多人以為就不產(chǎn)生費(fèi)用了,。實(shí)際上,在房屋空置期間,,沒人入住,,就意味著沒有租金收入。
另外,,酒店式公寓的物業(yè)費(fèi),、水電費(fèi)及各種維護(hù)費(fèi)用均屬于商業(yè)性質(zhì),所以比普通住宅的高出不少,,尤其是物業(yè)費(fèi)一般是住宅的2倍以上,。
(編輯:月兒)
