這段時(shí)間以來，經(jīng)濟(jì)ke的手機(jī)每天都會(huì)接到好幾個(gè)中介電話,，嘿,，哥們，還考慮買房嗎?哪哪的二手房考慮嗎?新盤呢?

其實(shí)不需要問價(jià)格,，即使像一些媒體報(bào)道的那樣,，北京的房價(jià)有了10%這樣的價(jià)格降幅，相比去年60-70%的漲幅,，這點(diǎn)賣家的"揮淚甩賣"還是有點(diǎn)"得了便宜賣乖"的感覺,。

五一前后，北京地區(qū)的新房,、二手房房貸政策再次收緊,。首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%,。買房的成本越來越高,，很多人望而卻步。

從去年10月開始的房產(chǎn)新政,，被各地當(dāng)做"政治任務(wù)"不斷加碼,。房地產(chǎn)交易迅速進(jìn)入寒冬。這種速凍的政策下,，是政府急切希望通過降杠桿來削減金融風(fēng)險(xiǎn),，從而給"房地產(chǎn)長效機(jī)制"的推出贏得改革的時(shí)間窗口。

一方面通過控制房貸來抑制需求,，另一方面則在土地供應(yīng)上不斷出手,，雙管齊下。我們可以先來看一組數(shù)字,。截至目前,，今年中國50個(gè)重點(diǎn)城市"賣地"收入合計(jì)為7645.3億元，與2016年同期不到5000億的水平相比,，上漲53.3%,。

這組數(shù)據(jù)出來后，有不少朋友問經(jīng)濟(jì)ke,，不是要去庫存嗎?為什么地方政府又在賣地?難道還要重回土地財(cái)政的老路了?其實(shí)不然,。對(duì)于一些城市來說，他們需要的恰恰不是去庫存,，而是相反,，房產(chǎn)調(diào)控在土地供應(yīng)上也是"一城一策"。

調(diào)控

去年以來,，中國樓市"冰火兩重天"的格局持續(xù),。

三四線城市還在為"去庫存"發(fā)愁，一二線樓市卻繼續(xù)瘋漲、交易火熱,，引得限購政策層層加碼,。需求旺、房價(jià)高,，北京,、上海、蘇州,、南京為代表的大多數(shù)熱點(diǎn)城市,，急需"補(bǔ)庫存"。針對(duì)這種情況,，在土地供應(yīng)的"供給側(cè)",，國土與住建兩個(gè)主管部門出了個(gè)"大招"。

4月6日,，兩部門同時(shí)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》,，要地方政府合理安排住宅用地供應(yīng)，對(duì)住房供求矛盾突出,、房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,，特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng),。

意思很簡單,，調(diào)控不再"一刀切"，要因城施策,，把土地供應(yīng)節(jié)奏和去庫存形勢(shì)直接掛上鉤,，"一城一策"分類調(diào)控。

然而,，對(duì)于許多城市來說,，做到這一點(diǎn)并不容易。

一方面,，庫存緊缺的城市能否加快供地恐怕要打個(gè)問號(hào),，土地資源是有限的，城市建設(shè)攤大餅的老路無法持續(xù),，征地拆遷成本也不低,，地到底供不供得出來?另一方面，對(duì)于部分去庫存壓力較大的城市而言,，減少甚至?xí)和９┑兀瑢?duì)地方財(cái)政確實(shí)是個(gè)考驗(yàn),。

賣地

北京就是一個(gè)典型的例子,。

就在"供地新政"發(fā)布后的第二天，北京市就公布了5年住宅供地計(jì)劃。按計(jì)劃,，北京今后5年供應(yīng)住宅用地6000公頃,。2017年住宅用地供應(yīng)1200公頃。這一指標(biāo)比年初披露的計(jì)劃翻了一倍,。果然計(jì)劃沒有變化快,。

如果這一計(jì)劃得以落實(shí)，將很大機(jī)會(huì)逆轉(zhuǎn)供求失衡,、房價(jià)上漲預(yù)期,。但問題的關(guān)鍵恰恰是，北京的宅地供應(yīng)計(jì)劃能否完成?一個(gè)不容忽視的事實(shí)是,，2013年至2016年間,，北京的供地計(jì)劃基本上就沒完成過。 尤其是2016年,，土地供應(yīng)可謂十分慘淡,，部分供應(yīng)的地塊位于郊區(qū)，絕對(duì)數(shù)量也不多,，商品房實(shí)際供地完成率僅為12.1%,。更何況，"以房控人"本身就是北京疏解人口的手段,，土地供應(yīng)不那么積極也就可以理解了,。

北京近十年來供地完成率

上海、深圳等城市,，形勢(shì)也不容樂觀,。

比如，深圳的情況尤其特殊,，作為全國唯一全部土地歸國家所有的城市,，深圳不存在集體土地。而且,，深圳的城市開發(fā)程度基本飽和,，幾乎沒有存量的、可供新開的建設(shè)用地,。因此,，深圳只能通過土地整備、城市更新等方式進(jìn)行供地,，盤活存量,。深圳的兄弟廣州給出的策略是，通過廣佛一體化,，向周邊中小城市要發(fā)展空間,。

目光所及,，基本每個(gè)一線城市都在為增加土地供應(yīng)"憋大招"。據(jù)統(tǒng)計(jì),，武漢,、鄭州、杭州,、蘇州,、天津、成都等12個(gè)城市今年以來的賣地收入超過200億元,。其中,，武漢土地出讓收入居首，超過700億元,，北京,、南京、合肥其次,，均超過400億元,。

拿地

土地出讓繼續(xù)火爆的背后，是房企的拿地?zé)崆?，這一輪密集的調(diào)控并沒有影響到他們繼續(xù)大規(guī)模拿地,。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的23家房企在4月上半月共拿地25宗。2016年賺了盆滿缽滿"不差錢"的房企,，拿點(diǎn)錢補(bǔ)補(bǔ)土地庫存也是正常的,。不過，這也從側(cè)面說明,，房企對(duì)中國城市化還是有長遠(yuǎn)的謀劃和信心,。

不過，房企的拿地也逐步受到更多的限制,。

曾幾何時(shí),，在一些熱點(diǎn)城市，鑒于供地緊缺,，土地價(jià)格瘋漲,，房企在拿不拿地這個(gè)問題上，十分糾結(jié),，尤其是民營房企,。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》曾經(jīng)報(bào)道,，現(xiàn)身過2016年土拍現(xiàn)場的地產(chǎn)人,，無一不對(duì)央企、國企頻頻"收割"地王的凌厲手段心有余悸,，"多貴都敢拿"的狠辣做派讓民營房企一再淪為陪襯,。不差錢帶來的是不斷上漲的地價(jià),，而這又成為了房價(jià)暴漲的重要?jiǎng)幽堋?

如今,，要不要拿地或許沒那么糾結(jié)了,。今年初，北京門頭溝,、平谷和房山三塊土地招拍掛,，全用了"限房價(jià)、競地價(jià)"的新型土拍模式,。對(duì)出讓土地的房型,、房價(jià)都做了限制，再讓開發(fā)商互相競爭,。還有城市引入了"熔斷機(jī)制",，就是說，在招拍掛的過程中,，如果報(bào)價(jià)超過了最高限價(jià),，這塊地就流拍了。

另一方面,，拿地的門檻也在提高,，各地對(duì)"拿地資金"的監(jiān)管更嚴(yán)格了。去年,，南京,、廣州規(guī)定房企拿地必須用自有資金，對(duì)銀行信貸資金,、投資基金等場外配資"嚴(yán)防死守",。這對(duì)以前房企利用杠桿拿地的瘋狂也下了閘門。

在這幾項(xiàng)政策的抑制下,，今年截至目前為止,，全國熱點(diǎn)城市的土地成交率雖然很高，但溢價(jià)率已經(jīng)下調(diào)不少,。

長效

毫不諱言,，房地產(chǎn)市場十幾年來頻繁陷入"屢限屢漲"的怪圈。限購,、限價(jià)等短期政策就像止疼藥,，剛吃的時(shí)候有用，但不能長期有效,，甚至"邊際效應(yīng)遞減",。"止疼藥"還有一個(gè)特點(diǎn)，那就是停藥之后更疼,。一個(gè)重要的原因還在于供需的不平衡,。

土地供應(yīng)端因?yàn)槔卫慰ㄔ谡掷?，成為地方政府?提款機(jī)"，因此從土地供應(yīng)端入手增加土地和房屋供應(yīng),，地方并不積極,，相反，消費(fèi)需求側(cè)的抑制就容易得多,。這種不均衡使力,，并沒有從根本上改變快速城市化進(jìn)程中，土地供應(yīng)短缺的嚴(yán)峻形勢(shì),，反而躲避了改革的真問題,，使得房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革拖延下來，被土地財(cái)政牢牢綁架,。加之近些年經(jīng)濟(jì)下行,，大量的貨幣得不到有效引導(dǎo)，瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)市場,。房產(chǎn)投資成倍的收益成為抵抗通脹的利器,，讓更多的資金趨之若鶩。

因此,，我們看到,，地方政府陷入賣地財(cái)政的怪圈，老百姓用十幾年甚至幾十年的還債來供養(yǎng)房子,。"辛苦幾十年,，不如買套房"，遠(yuǎn)超平均工資的房價(jià),，已經(jīng)明顯拖累了中國人的幸福,，也扭曲了老百姓的致富觀念。

" 該斷不斷,，反受其害",。

2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持"房子是用來住的,，不是用來炒的"的定位,，要求回歸住房居住屬性。同時(shí)提出,，綜合運(yùn)用金融,、土地、財(cái)稅,、投資,、立法等手段，加快研究建立符合國情,、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,。

這一次,，兩部委的《通知》就明確了供地節(jié)奏與去庫存的關(guān)系，降低供不應(yīng)求的市場預(yù)期,，進(jìn)而逆轉(zhuǎn)房價(jià)上漲預(yù)期,。從土地供應(yīng)側(cè)與需求端"雙管齊下"，可以看出管理層對(duì)遏制房價(jià)上漲的決心,。而這也被解讀為房地產(chǎn)調(diào)控供給側(cè)長效機(jī)制的破冰之舉,，重要性毋庸諱言。

若不按《通知》規(guī)定的根據(jù)庫存調(diào)整供地規(guī)模,，而導(dǎo)致房價(jià)上漲壓力過大，或致去庫存不利,，則很有可能被住建部約談,。這不是開玩笑，之前已經(jīng)有地方政府被約談了,，甚至被約談了多次,。說白了，簡單的"穩(wěn)定房價(jià)"已經(jīng)不是本輪調(diào)控的核心目標(biāo),，建立長效機(jī)制才是,。

對(duì)于長效機(jī)制，其實(shí)早在2013年,，中央就正式提及,，綜合運(yùn)用金融、土地,、財(cái)稅,、投資、立法等手段逐步建立長效調(diào)控機(jī)制,。去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年政府工作報(bào)告的提法分別是"加快研究建立"和"加快建立和完善",。25日時(shí)已經(jīng)變成了"加快形成"，"加快"的急迫態(tài)度是始終的,，也隱隱地透露出這件事不斷發(fā)展的信號(hào),。

當(dāng)然，房地產(chǎn)改革背后的主要矛盾,，依然來自地方的財(cái)政危機(jī),。在中央和地方財(cái)稅體制改革中，如何增加地方的財(cái)源以支撐不斷加碼的改革事權(quán),，是難點(diǎn),，也是破解"土地財(cái)政困局"的關(guān)鍵。

從這點(diǎn)來說,，房地產(chǎn)的長效機(jī)制還不僅僅是一個(gè)領(lǐng)域的事,，必須放在整個(gè)改革的盤子里統(tǒng)一盤算,。不然，我們的房地產(chǎn)市場出臺(tái)再多的調(diào)控,，也依然是"頭疼醫(yī)頭,，腳疼醫(yī)腳"。

（編輯：月兒）