物業(yè)公司要保護(hù)小區(qū)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全,，需做到"沒有過錯(cuò)" 羊城晚報(bào)記者 宋金峪 攝(資料圖)

余波未了。三年前,，廣州市番禺區(qū)大石街發(fā)生一樁慘案,，一家六口被入室作案的兇手蘇永勝所殺害，蘇永勝由此被法院判處死刑,。事發(fā)后,，死者親屬將案發(fā)小區(qū)的物業(yè)公司告上法院，認(rèn)為物業(yè)公司怠于履行服務(wù)義務(wù),，給嫌犯實(shí)施犯罪提供了可乘之機(jī),，索賠死亡賠償金、精神撫慰金等近100萬元,。

經(jīng)廣州市番禺區(qū)法院一審,、廣州中院二審，物業(yè)公司被判無過錯(cuò),，不需賠償,。死者親屬不服判決，申請?jiān)賹?，廣東高院近日裁定駁回再審申請,。

在火災(zāi)、兇殺案件等發(fā)生前后,，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)乎廣大業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全,。小區(qū)出了事，物業(yè)公司擔(dān)責(zé)的界限在哪里?

一家六人遇害,，親屬起訴物業(yè)

2014年4月28日,，廣州市番禺區(qū)大石街今日麗舍小區(qū)發(fā)生一樁慘案。

此前一天，在廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)一家工廠打工的蘇永勝,，竄至今日麗舍小區(qū)一棟樓房的天臺,，鎖定在此作案。次日凌晨3時(shí)許,，蘇永勝攜帶作案工具,，用安全繩索從天臺墜下，從打開的窗戶進(jìn)入該樓22層某房客廳,，隨后,，蘇永勝先后將六人殺害。遇害的六人分別是兩名老人宋某甲和金某乙,、中年夫婦宋某乙和葉某,，以及宋某乙的兩個(gè)孩子。

2014年12月,，廣州中院一審以搶劫罪對蘇永勝判處死刑,，剝奪政治權(quán)利終身，并處沒收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn),。

事發(fā)后,，死者宋某甲和金某乙的女兒、也是宋某乙姐姐的宋某蓮將案涉小區(qū)的物業(yè)公司--廣州廣電物業(yè)管理有限公司(以下簡稱"廣電物業(yè)")及廣電物業(yè)怡景花園管理處告上了法院,。她認(rèn)為,，物業(yè)對于案件的發(fā)生負(fù)有怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的責(zé)任，起訴要求兩被告賠償死亡賠償金,、精神撫慰金等92萬余元,。案中，被害人葉某的父母葉某國,、周某作為第三人參加訴訟,，要求兩被告賠償58萬余元。

物業(yè)怠于履行義務(wù)導(dǎo)致兇案發(fā)生?

原告宋某蓮和第三人葉某國,、周某認(rèn)為,，怡景花園管理處作為今日麗舍小區(qū)的物業(yè)管理人，怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù),，給案犯實(shí)施犯罪提供了可乘之機(jī),，致使其父母和弟弟等人被害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。怡景花園物業(yè)管理處為廣電物業(yè)的下屬分公司,，廣電物業(yè)應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

怡景花園管理處,、廣電物業(yè)則認(rèn)為,，其已盡到保障義務(wù),。兩被告稱，小區(qū)的門禁系統(tǒng)是公司自己出資建設(shè)的,，住戶領(lǐng)取門禁卡后憑卡出入小區(qū),，陌生人須登記，小區(qū)有南,、西,、北三個(gè)門口，每個(gè)門口有一個(gè)保安值班,，另外還有一個(gè)巡邏,、一個(gè)班長機(jī)動(dòng)、一個(gè)監(jiān)控室,、一個(gè)輪休,，一個(gè)班大概七個(gè)人，案發(fā)時(shí)共有三個(gè)班,，八小時(shí)輪班;另外每棟樓的大堂,、地下車庫、大門口主通道都設(shè)置了監(jiān)控,。

兩被告還表示，其對被害人不存在任何侵權(quán)行為,，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,，并且其已適當(dāng)履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)。宋某蓮認(rèn)為物業(yè)怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)導(dǎo)致兇手得逞是沒有證據(jù)證明的,，從刑事判決書可以看出,，兇手的姐姐就住在案發(fā)現(xiàn)場附近，而且從兇手的姐姐曾領(lǐng)取過四張門禁卡可以得知,，兇手很可能持有門禁卡,，即使兇手沒有門禁卡，按其管理規(guī)定,，只有第一次進(jìn)出小區(qū)才需登記,，其后只需要接受盤查即可進(jìn)入，兇手曾多次進(jìn)出案發(fā)小區(qū)并熟悉小區(qū)管理,。另外,，根據(jù)怡景花園管理處與開發(fā)商的簽訂合同，并沒有約定對案發(fā)小區(qū)進(jìn)行封閉式管理,，怡景花園管理處是采取三級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),，無需進(jìn)行封閉管理。

對此,，兩被告還提供了門禁卡領(lǐng)取登記表,、小區(qū)人來訪登記表、保安部夜間報(bào)崗記錄表等證據(jù)。

法院判決物業(yè)無過錯(cuò)無需賠償

廣州市番禺區(qū)法院一審駁回了宋某蓮,、葉某國,、周某的全部訴訟請求。

宋某蓮上訴后,，廣州中院二審認(rèn)為,，怡景花園管理處作為涉案小區(qū)的物業(yè)管理單位，應(yīng)對在社會(huì)活動(dòng)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)采取一定的防范措施,，承擔(dān)一定的安全保障義務(wù),，但安全保障義務(wù)的目的在于保障，不能要求小區(qū)物業(yè)負(fù)擔(dān)完全避免在小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件的絕對保障義務(wù),。

法院指出,，宋某蓮、葉某國,、周某主張怡景花園管理處對六人死亡后果具有過錯(cuò)主要體現(xiàn)在兩處:一是對蘇永勝進(jìn)入小區(qū)沒有進(jìn)行盤查和登記;二是蘇永勝在天臺待了十多個(gè)小時(shí),，無人進(jìn)行巡邏詢問。

關(guān)于宋某蓮等主張?zhí)K永勝進(jìn)入小區(qū)沒有進(jìn)行盤查和登記的問題,，二審認(rèn)為,，怡景花園管理處對宋某乙、葉某等收取的物業(yè)管理費(fèi)用為每月每平方1.2元,，按《廣東省物價(jià)局,、省建設(shè)委員會(huì)關(guān)于公布廣東省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的通知》、《廣州市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)<廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)>的通知》,，該類收費(fèi)所對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為三級標(biāo)準(zhǔn),，三級標(biāo)準(zhǔn)對蘇永勝這類小區(qū)住戶親友是否實(shí)行進(jìn)出登記并未予以強(qiáng)制性規(guī)定。在本案宋某蓮等并未提交宋某乙,、葉某等與怡景花園管理處簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的情況下,，怡景花園管理處未對蘇永勝進(jìn)出小區(qū)實(shí)行登記，與蘇永勝從事入戶搶劫的行為并無法律上的因果關(guān)系,，怡景花園管理處對六人死亡后果的發(fā)生并無過錯(cuò),。

關(guān)于宋某蓮等主張?zhí)K永勝在天臺滯留十多個(gè)小時(shí)無人巡邏詢問的問題，二審法院認(rèn)為,，怡景花園管理處在天臺處設(shè)置了巡查點(diǎn),，經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，天臺處有水塔等建筑,，鑒于樓房自身設(shè)計(jì),，保安在天臺巡邏時(shí)的視野并非一覽無遺，結(jié)合保安日常巡邏的要求和天臺的固有設(shè)計(jì),，法院認(rèn)為蘇永勝在天臺滯留十余小時(shí)未被發(fā)現(xiàn)不能認(rèn)定物業(yè)未盡到合理范圍的安全保障義務(wù),。

追問

小區(qū)業(yè)主出了事 物業(yè)是否該擔(dān)責(zé)?

" 小區(qū)出了事,，物業(yè)公司是否需要擔(dān)責(zé)界限很難明確，它取決于業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的合約,、合同以及物業(yè)合同中當(dāng)事人權(quán)利,、義務(wù)的約定，還有小區(qū)的管理規(guī)則等等,。"中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心副主任姚歡慶昨日接受采訪時(shí)說,。

姚歡慶特別提到，那種認(rèn)為只要出了事兒物業(yè)必有責(zé)任的觀念并不正確,。"如果將責(zé)任無限泛化,，打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确剑行淌掳讣l(fā)生后,，受害方是不是都可以去告公安局說公安局沒有履行好保護(hù)職責(zé)?"

姚歡慶稱,，需要設(shè)定的是物業(yè)公司注意義務(wù)的界限。"物業(yè)要使小區(qū)的消防等設(shè)施處于可以被正常使用的狀態(tài),，這是物業(yè)管理的職責(zé),，如果這個(gè)界限沒達(dá)到，出了事物業(yè)公司就有責(zé)任",。

姚歡慶說,，一般來說，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)與其注意義務(wù)呈正相關(guān),，收費(fèi)越高,，注意義務(wù)相應(yīng)的也高。但注意義務(wù)的界限一定要在合理限度內(nèi),，如果盡到了合理注意義務(wù)，哪怕出現(xiàn)了不利后果,，物業(yè)公司仍無需承擔(dān)法律責(zé)任,。"這個(gè)注意義務(wù)一定是合理的，需要通過合約--物業(yè)管理公約,、物業(yè)合同等來確定,。"

廣東大同律師事務(wù)所主任朱永平律師表示，根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法中的過錯(cuò)原則,，需要根據(jù)所發(fā)生的具體事項(xiàng),、業(yè)主與物業(yè)公司所簽的合同、物業(yè)公司所實(shí)施的行為等來推定物業(yè)過錯(cuò)責(zé)任的有無及大小,。

" 小區(qū)的管理者,、物業(yè)公司要保護(hù)小區(qū)老百姓的生命財(cái)產(chǎn)安全，需要做到'沒有過錯(cuò)',。這就要提高依法管理的意識,，既要提高自己的責(zé)任意識,，也要提高自己的免責(zé)意識。"朱永平說,。(編輯：宇強(qiáng))