房地產(chǎn)市場也許真的要變天了

2017年年初,，王健林就在萬達工作報告中,，明確指出要加大旅游投資，計劃到2025年全球開業(yè)25個萬達城,，其中海外開業(yè)5個萬達城,。僅僅半年，王健林就忘記了自己的小目標(biāo),，將萬達城和萬達旗下酒店一齊打包賣了,。

近期不僅王健林在賣賣賣，他的同行潘石屹也在賣賣賣?兩個地產(chǎn)大佬同時甩賣資產(chǎn),，究竟透露了什么信號?

這幾天,，房地產(chǎn)市場最大的新聞，要數(shù)萬達集團將酒店和文化旅游項目以631.7億元人民幣出售給融創(chuàng)中國,。萬達為什么要將自己的“家底”出售?其中原委眾說紛紜,。但聯(lián)系到潘石屹、李嘉誠紛紛拋售地產(chǎn),，一個信號其實已經(jīng)非常明確了:房地產(chǎn)市場確實要“變天”了,。

地產(chǎn)大佬爭相甩賣

2017年7月10日上午，萬達集團將旗下的13個文旅項目91%的股權(quán)和萬達的76個酒店項目轉(zhuǎn)手賣給了孫宏斌的融創(chuàng)中國,，共收資金631.7億元,。其中，13個文旅項目91%的股權(quán)作價295.75億元,，76個萬達酒店作價335.95億元,。針對此舉，王健林說,，轉(zhuǎn)讓這些項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債率并將企業(yè)向輕資產(chǎn)型轉(zhuǎn)化,。

與此同時，SOHO中國也在不斷賣地,。旗下光華路SOHO,、凌空SOHO紛紛被賣出，董事長潘石屹說:“只有上海外灘SOHO和望京SOHO,，是永遠不能夠銷售的,。”而對于華人地產(chǎn)大亨李嘉誠來說,，甩賣地產(chǎn)項目也是接二連三,。從2013年8月起，李嘉誠就陸續(xù)拋售內(nèi)地投資性物業(yè)套現(xiàn),。李嘉誠的商業(yè)嗅覺早已被過往所驗證,，當(dāng)一個行業(yè)的冬天來臨時，他總是能提早出手，安全脫身,。

這三位地產(chǎn)大佬甩賣地產(chǎn)物業(yè)的行為,，給了市場無數(shù)的遐想:好端端的地產(chǎn)“印鈔機”，為啥要賣了?難道行業(yè)要變天了?其實,，中國的房地產(chǎn)市場,，真的到了變天的時間段。這是與整個經(jīng)濟發(fā)展階段緊密相連的,。

從經(jīng)濟的驅(qū)動力來說,，地方政府的財政收入一直以來大部分來自于土地財政，沒了賣地收入,，地方政府一下子就斷了炊,，這是地方政府絕不愿意看到的結(jié)局，也是多次房地產(chǎn)調(diào)控“上有政策,、下有對策”的一大原因。同時,，房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到接近七八十個行業(yè)的發(fā)展,，房地產(chǎn)行業(yè)不行，這些行業(yè)就受影響,，從而影響到就業(yè)和社會穩(wěn)定,，這也是大家不愿意看到的。房地產(chǎn)投資旺,，固定資產(chǎn)投資就旺,，經(jīng)濟增長就有動力。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè),，就是這個道理,。

從金融的角度來說，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè),，大部分的資金來源都是銀行信貸,，銀行的利潤，很大一部分來自于地產(chǎn)企業(yè)的貸款,。同時,，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的各種產(chǎn)業(yè)投資基金、信托產(chǎn)品等,，都在圍繞這個產(chǎn)業(yè)鏈滋潤地活著,。盡管房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控這么多年來一陣緊過一陣，但大部分陷入了“空調(diào)”的怪圈,。主要的原因,，無非是兩點:一是地方政府?dāng)嗖涣送恋刎斦@口奶;二是房地產(chǎn)行業(yè)也不能急速下滑，否則影響到經(jīng)濟的增長和銀行信貸的質(zhì)量。

從人口結(jié)構(gòu)來說,，隨著人口增速下滑,，居民對房地產(chǎn)居住的需求會下降，房地產(chǎn)的投資和投機屬性越強,，對經(jīng)濟穩(wěn)定增長潛在的殺傷力就越強,。部分三四線城市新樓盤空置率居高不下，一旦房地產(chǎn)的泡沫破滅,，后果堪憂,。

地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代

但中國經(jīng)濟的增長，不可能永遠主要依賴固定資產(chǎn)投資,，否則,，我們就在固定資產(chǎn)投資驅(qū)動經(jīng)濟增長這條老路上越走越遠，而且固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟拉動的邊際效應(yīng)越來越弱,，最后一定是經(jīng)濟增長的效率越來越低,。當(dāng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級到了刻不容緩的時候，一定是房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟比重越來越小的時候,。當(dāng)政府調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的決心越來越強大,，經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力到了可以擺脫固定資產(chǎn)投資為主要驅(qū)動力的時候，就是房地產(chǎn)變天的時候到了,。

眼下,，中國經(jīng)濟的增長雖然還是離不開房地產(chǎn)這個行業(yè)，但互聯(lián)網(wǎng),、高端制造業(yè),、消費電子等新興行業(yè)對經(jīng)濟增長的作用越來越彰顯，商業(yè)嗅覺敏感,，善于揣摩政府意圖的地產(chǎn)商們,，一定會順勢而為，這就是李嘉誠,、王健林,、潘石屹等地產(chǎn)大佬甩賣旗下地產(chǎn)物業(yè)的重要原因。

從地產(chǎn)融資來看,，監(jiān)管單位已切斷地產(chǎn)商主要融資來源,，上海證交所提高地產(chǎn)商發(fā)債的門檻后，地產(chǎn)商就沒有在上海證交所發(fā)債,。2018年,，地產(chǎn)行業(yè)還有279億美元的債券到期，資金緊張由此可見一斑,。一些負債率較高的地產(chǎn)企業(yè)提前甩賣旗下資產(chǎn),，也是為了應(yīng)付即將到來的兌付危機,。

可以斷言，中國房地產(chǎn)行業(yè)的高暴利時代已經(jīng)過去了,，房地產(chǎn)從黃金時代正式進入到白銀時代,，從過去搶著拿地到目前企業(yè)之間股權(quán)兼并、資產(chǎn)重組,，房地產(chǎn)行業(yè)進入到存量運營的時代,。行業(yè)的集中度會不斷提升，投資者買了房坐等升值的時代,，可能真的一去不復(fù)返了,。

從整體上來說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)可能正在山頂,，但這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)就沒有機會了呢?顯然不是!房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會越來越高,，即便到了今天，中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度相比美國等發(fā)達國家,，還是比較低的,，未來巨頭型房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會越來越高，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)會被收購兼并或者直接倒閉,，那些不斷做大做強的地產(chǎn)企業(yè),，投資機會還是不錯的。以股票市場為例,，隨著行業(yè)集中度的提升，少數(shù)巨人型地產(chǎn)企業(yè)的投資機會不容小覷,。與此同時,，不少傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)會謀求轉(zhuǎn)型升級，比如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與文化,、旅游,、休閑、養(yǎng)老等行業(yè)的融合,，也會衍生出不少投資機會,。而且，在互聯(lián)網(wǎng)時代,，隨著人工智能,、大數(shù)據(jù)、與計算等新興行業(yè)的發(fā)展,，房地產(chǎn)的“分享”功能也許會超過“使用”功能,，共享地產(chǎn)會不會成為一種新的業(yè)態(tài)?也未可知。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,，一個舊的時代漸行漸遠,，一個新的時代,，即將到來。

（編輯：宇強）