房地產(chǎn)市場也許真的要變天了

2017年年初,，王健林就在萬達(dá)工作報(bào)告中，明確指出要加大旅游投資,，計(jì)劃到2025年全球開業(yè)25個(gè)萬達(dá)城,，其中海外開業(yè)5個(gè)萬達(dá)城。僅僅半年,，王健林就忘記了自己的小目標(biāo),，將萬達(dá)城和萬達(dá)旗下酒店一齊打包賣了。

近期不僅王健林在賣賣賣,，他的同行潘石屹也在賣賣賣?兩個(gè)地產(chǎn)大佬同時(shí)甩賣資產(chǎn),，究竟透露了什么信號(hào)?

這幾天，房地產(chǎn)市場最大的新聞,，要數(shù)萬達(dá)集團(tuán)將酒店和文化旅游項(xiàng)目以631.7億元人民幣出售給融創(chuàng)中國,。萬達(dá)為什么要將自己的“家底”出售?其中原委眾說紛紜。但聯(lián)系到潘石屹,、李嘉誠紛紛拋售地產(chǎn),，一個(gè)信號(hào)其實(shí)已經(jīng)非常明確了:房地產(chǎn)市場確實(shí)要“變天”了。

地產(chǎn)大佬爭相甩賣

2017年7月10日上午，萬達(dá)集團(tuán)將旗下的13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)和萬達(dá)的76個(gè)酒店項(xiàng)目轉(zhuǎn)手賣給了孫宏斌的融創(chuàng)中國,，共收資金631.7億元,。其中，13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)作價(jià)295.75億元,，76個(gè)萬達(dá)酒店作價(jià)335.95億元,。針對此舉，王健林說,，轉(zhuǎn)讓這些項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率并將企業(yè)向輕資產(chǎn)型轉(zhuǎn)化,。

與此同時(shí)，SOHO中國也在不斷賣地,。旗下光華路SOHO,、凌空SOHO紛紛被賣出，董事長潘石屹說:“只有上海外灘SOHO和望京SOHO,，是永遠(yuǎn)不能夠銷售的,。”而對于華人地產(chǎn)大亨李嘉誠來說,，甩賣地產(chǎn)項(xiàng)目也是接二連三,。從2013年8月起，李嘉誠就陸續(xù)拋售內(nèi)地投資性物業(yè)套現(xiàn),。李嘉誠的商業(yè)嗅覺早已被過往所驗(yàn)證,，當(dāng)一個(gè)行業(yè)的冬天來臨時(shí)，他總是能提早出手,，安全脫身,。

這三位地產(chǎn)大佬甩賣地產(chǎn)物業(yè)的行為，給了市場無數(shù)的遐想:好端端的地產(chǎn)“印鈔機(jī)”,，為啥要賣了?難道行業(yè)要變天了?其實(shí),，中國的房地產(chǎn)市場，真的到了變天的時(shí)間段,。這是與整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段緊密相連的,。

從經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)力來說，地方政府的財(cái)政收入一直以來大部分來自于土地財(cái)政,，沒了賣地收入,，地方政府一下子就斷了炊，這是地方政府絕不愿意看到的結(jié)局,，也是多次房地產(chǎn)調(diào)控“上有政策、下有對策”的一大原因,。同時(shí),，房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到接近七八十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)不行，這些行業(yè)就受影響,，從而影響到就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定,，這也是大家不愿意看到的。房地產(chǎn)投資旺,，固定資產(chǎn)投資就旺,，經(jīng)濟(jì)增長就有動(dòng)力。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè),，就是這個(gè)道理,。

從金融的角度來說，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè),，大部分的資金來源都是銀行信貸,，銀行的利潤，很大一部分來自于地產(chǎn)企業(yè)的貸款,。同時(shí),，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的各種產(chǎn)業(yè)投資基金、信托產(chǎn)品等,，都在圍繞這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈滋潤地活著,。盡管房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控這么多年來一陣緊過一陣，但大部分陷入了“空調(diào)”的怪圈,。主要的原因,，無非是兩點(diǎn):一是地方政府?dāng)嗖涣送恋刎?cái)政這口奶;二是房地產(chǎn)行業(yè)也不能急速下滑，否則影響到經(jīng)濟(jì)的增長和銀行信貸的質(zhì)量,。

從人口結(jié)構(gòu)來說,，隨著人口增速下滑，居民對房地產(chǎn)居住的需求會(huì)下降,，房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性越強(qiáng),，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長潛在的殺傷力就越強(qiáng)。部分三四線城市新樓盤空置率居高不下,，一旦房地產(chǎn)的泡沫破滅,，后果堪憂。

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代

但中國經(jīng)濟(jì)的增長,，不可能永遠(yuǎn)主要依賴固定資產(chǎn)投資,，否則，我們就在固定資產(chǎn)投資驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長這條老路上越走越遠(yuǎn),，而且固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的邊際效應(yīng)越來越弱,，最后一定是經(jīng)濟(jì)增長的效率越來越低。當(dāng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級到了刻不容緩的時(shí)候,，一定是房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟(jì)比重越來越小的時(shí)候,。當(dāng)政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心越來越強(qiáng)大,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力到了可以擺脫固定資產(chǎn)投資為主要驅(qū)動(dòng)力的時(shí)候，就是房地產(chǎn)變天的時(shí)候到了,。

眼下,，中國經(jīng)濟(jì)的增長雖然還是離不開房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，但互聯(lián)網(wǎng),、高端制造業(yè),、消費(fèi)電子等新興行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的作用越來越彰顯，商業(yè)嗅覺敏感,，善于揣摩政府意圖的地產(chǎn)商們,，一定會(huì)順勢而為，這就是李嘉誠,、王健林,、潘石屹等地產(chǎn)大佬甩賣旗下地產(chǎn)物業(yè)的重要原因。

從地產(chǎn)融資來看,，監(jiān)管單位已切斷地產(chǎn)商主要融資來源,，上海證交所提高地產(chǎn)商發(fā)債的門檻后，地產(chǎn)商就沒有在上海證交所發(fā)債,。2018年,，地產(chǎn)行業(yè)還有279億美元的債券到期，資金緊張由此可見一斑,。一些負(fù)債率較高的地產(chǎn)企業(yè)提前甩賣旗下資產(chǎn),，也是為了應(yīng)付即將到來的兌付危機(jī)。

可以斷言,，中國房地產(chǎn)行業(yè)的高暴利時(shí)代已經(jīng)過去了,，房地產(chǎn)從黃金時(shí)代正式進(jìn)入到白銀時(shí)代，從過去搶著拿地到目前企業(yè)之間股權(quán)兼并,、資產(chǎn)重組,，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量運(yùn)營的時(shí)代。行業(yè)的集中度會(huì)不斷提升,，投資者買了房坐等升值的時(shí)代,，可能真的一去不復(fù)返了。

從整體上來說,，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)可能正在山頂,，但這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)就沒有機(jī)會(huì)了呢?顯然不是!房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)越來越高，即便到了今天,，中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度相比美國等發(fā)達(dá)國家,，還是比較低的，未來巨頭型房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會(huì)越來越高,，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被收購兼并或者直接倒閉,，那些不斷做大做強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè),，投資機(jī)會(huì)還是不錯(cuò)的。以股票市場為例,，隨著行業(yè)集中度的提升，少數(shù)巨人型地產(chǎn)企業(yè)的投資機(jī)會(huì)不容小覷,。與此同時(shí),，不少傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)謀求轉(zhuǎn)型升級，比如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與文化,、旅游,、休閑、養(yǎng)老等行業(yè)的融合,，也會(huì)衍生出不少投資機(jī)會(huì),。而且，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,，隨著人工智能,、大數(shù)據(jù)、與計(jì)算等新興行業(yè)的發(fā)展,，房地產(chǎn)的“分享”功能也許會(huì)超過“使用”功能,，共享地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為一種新的業(yè)態(tài)?也未可知。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,，一個(gè)舊的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn),，一個(gè)新的時(shí)代，即將到來,。

（編輯：宇強(qiáng)）