2018,，中國房地產(chǎn)的大戲已經(jīng)落幕,，總銷售額預(yù)計突破14萬億，而GDP約91萬億,，無疑依然是中國的巨無霸產(chǎn)業(yè)。

排名第一的碧桂園干到7000多億,，拉到“三百六十行”里,，能抵大多數(shù)行業(yè)一年的產(chǎn)值，頭部企業(yè)的馬太效應(yīng)進(jìn)一步加劇,。

數(shù)據(jù)依然耀眼,，鑼鼓照樣喧天，鞭炮刷刷齊鳴，世間理應(yīng)充滿歡聲笑語,，可從廣大地產(chǎn)人的臉上,，分明看不到太多喜悅：

領(lǐng)導(dǎo)們剛剛包裝好匯報數(shù)字，行政部在為年會預(yù)算和獎品精打細(xì)算,，員工們盤算完年終獎沉默不語,，還有人為可能降臨的裁員戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢……

辭舊迎新的大好日子，舊的不好辭,，新的不好迎,，心情可能還有些沉重。

<2018年中國房企銷售金額前十排行榜>

1

作為2018年的房地產(chǎn)主戰(zhàn)場,，二線城市更像是一個縮影。

三年前,，我曾在沿海某二線城市郊區(qū)有投資型住房一套,，尚未辦產(chǎn)證，剛剛過完2018年春節(jié),，各大中介瘋狂打電話問賣不賣,，價格好說，后期各種稅費均可由賣家承擔(dān),。

架不住連環(huán)奪命CALL,，不幾天，掛出去試試,，結(jié)果頭天掛出去,，當(dāng)晚有人要，次日電話談妥,，第三天就簽合同,，以至于現(xiàn)場拿到首付款，還處于恍惚狀態(tài),。

還沒清醒過來,，不幾月，房價繼續(xù)狂飆,，又漲了25%左右,，只好暗自嘆息。

然而,，到了2018年底,，市場卻又急轉(zhuǎn)直下。當(dāng)初所賣掉的那個房子的小區(qū)二手房價格已降了不少,，且是有價無市,，市場基本沒有成交,，失望的心里又得到一點點補(bǔ)償。

2018年樓市,，給人的感覺就是：眼見他起高樓,，眼見他宴賓客，眼見他樓塌 了,！

整個二線城市也多半如此,，上半年風(fēng)光無限，沖到H點,，開發(fā)商,、中介笑逐顏開。

下半年急速下墜,，凍到冰點,，眾多拖到下半年開盤的項目后悔不迭，二手中介也開始吃上半年老本,。

回頭一看,，2018年就像坐了一回過山車.給人一種“眼見他起高樓，眼見他宴賓客,，眼見他樓塌了,！”的感覺。

那么2019年會不會好,？

其實大家心里都沒底,。

2

新年伊始，央行不出預(yù)料地降準(zhǔn),，終于給這個寒冷冬天帶了一點溫暖,。

地產(chǎn)營銷人躍躍欲試，試圖借機(jī)再炒一把,，可惜炒的還是剩飯，無非再次把降準(zhǔn)與放水搞在一起,，并重溫歷年悲極轉(zhuǎn)樂的歷史,，忽略大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，忽略本次降準(zhǔn)的背景,、目的,，炒著炒著自己都覺得沒意思。

那么2019年到底會怎樣,？

我的觀點很明確,，中國房地產(chǎn)2019年大概率不會好過，地產(chǎn)人應(yīng)拋除不切實際的幻想,，準(zhǔn)備過一段時間苦日子,！

作為一個從地產(chǎn)營銷外腦,，投身到地產(chǎn)開發(fā)商，再跨到金融行業(yè)的實踐觀察派,，在各大磚家,、媒體，各種經(jīng)濟(jì),、投資,、人口因素等老生常談之外，我想談幾個自己切身的感受：

一,、房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè),，需要錢堆出來。此前黃金二十年,，下有老百姓旺盛的購買力和購買欲望作支撐,，上有金融機(jī)構(gòu)大量、便宜的資金作牽引,，集萬千寵愛于一身,，想不火都難。

近年來,，老百姓的錢袋子日益掏空,，實體經(jīng)濟(jì)又身處困境期，加上大A股,、P2P,、各種幣、各種貸的輪番洗劫,，下游購買力數(shù)年之內(nèi)難以恢復(fù),。

同時，自2017年開始,，上游金融去杠桿,、嚴(yán)監(jiān)管，各金融機(jī)構(gòu)扎緊錢袋子,，短期之內(nèi)難再有大量,、便宜的資金供給。

最新聽說不少百強(qiáng)房企年化利息15~16個點的資金都吃,，更凸顯融資難題,。所以，上下游都吃緊,，夾在中間的房地產(chǎn)沒有異軍突起的邏輯,。

二、房地產(chǎn)屬于大宗資產(chǎn),，全球大宗商品價格都在下降,，那么中國房地產(chǎn)屹立不倒的依據(jù)在哪里,？

隨著18年底美股崩盤，正式轉(zhuǎn)入熊市,，全球唯一一大投資熱點被掐滅,，各大宗商品、海外房產(chǎn),、虛擬貨幣更是早就跌得透心涼,，中國房地產(chǎn)能守住微跌就算不錯。

三,、中國經(jīng)濟(jì)增長邏輯正在發(fā)生改變,，2018年中國第三產(chǎn)業(yè)占比超50%，經(jīng)濟(jì)增長的重點已經(jīng)由生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化為服務(wù)力,。

縱觀近40年經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，前20年，首先解決的是“衣食”,，故大型食品飲料企業(yè),、服飾企業(yè)風(fēng)生水起。

2000年以后,，重點解決的是“住行”,，房地產(chǎn)企業(yè)、汽車企業(yè),、以高鐵為代表的交通類型企業(yè)占據(jù)天時地利人和,，一路狂奔。

目前,，“住行”需求不再突出,，從汽車銷售0增長就可見一斑，中國正由“住行”消費向服務(wù)消費升級,，人們渴望“買健康快樂和不油膩的品質(zhì)美好生活”,，“豪”宅、“豪”車作為油膩生活的典型符號,，已經(jīng)不是消費升級,、經(jīng)濟(jì)增長的主流。

<數(shù)據(jù)來源：任澤平團(tuán)隊>

3

四、房地產(chǎn)屬于為數(shù)不多的高度管控的非戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè),，房管,、規(guī)劃、土地,、建設(shè),、工商,、稅務(wù)、城管,、消防,、人防、環(huán)?！徊婀芾?、輪番上陣，把開發(fā)商生生地搞成了“弱勢群體”,。

要論政府管控力,，沒有幾個行業(yè)比對付房地產(chǎn)更有辦法。

國家戰(zhàn)略早已明確,，制造業(yè)升級,、科技驅(qū)動、環(huán)保先行,，與遏制房價并駕齊驅(qū),，各級政府部門執(zhí)行力又強(qiáng)于以往，房地產(chǎn)要靠邊,，好日子還輪不到大家,。

五、2018年下半年,，政府宣布去庫存任務(wù)基本結(jié)束,，并降低棚改貨幣化比例，推動房地產(chǎn)的最后一根稻草被收走,。

還記得我曾經(jīng)操盤過的某沿海二線城市郊區(qū)樓盤,，區(qū)域市場容量小，外來務(wù)工人員收入低,，消費力有限,，因此2015年開盤前亞歷山大。

當(dāng)時,，我們制定了低價入市策略,，以親民的樓市形象入市，并通過大范圍出去拉客等營銷手段,，一路苦干實干,，開盤也只是略微超出既定指標(biāo)。

不久后,，天上掉餡餅,，當(dāng)?shù)赜瓉沓擎?zhèn)大拆遷，政府以貨幣化補(bǔ)償為主且出手闊綽,，房價連連攀升,，營銷費用也因而一再壓縮,，因為——

只要在拆遷區(qū)域巡個展，在樓體掛幾塊巨幅,，就實現(xiàn)持續(xù)旺銷,，最終收獲政府、居民,、開發(fā)商皆大歡喜的和諧局面,。

時間來到2018年，當(dāng)時戰(zhàn)友們操盤新的郊區(qū)樓盤,，本地客戶已經(jīng)安置完畢,，沒有了新的拆遷客，外來務(wù)工人員更加買不起,，日子相當(dāng)難過,，只能感嘆時運不濟(jì)。

隨著去庫存,、棚改周期結(jié)束,，最后的稻草被燒成草木灰，下一根稻草在哪里,，誰也不知道,。

六、股市是未來預(yù)期值的直接體現(xiàn),，代表著精英階層對各大行業(yè)的未來認(rèn)同度,。

2015年6月股市高點以來，房地產(chǎn)表現(xiàn)持續(xù)低迷,，整體行業(yè)市盈率已處于低位,，僅高于金融、鋼鐵等行業(yè),。

然而,，金融、鋼鐵還能起起伏伏,，唯獨房地產(chǎn)一直處于下行狀態(tài),，除少數(shù)龍頭股票，大多數(shù)房地產(chǎn)股仍被按在地上不斷摩擦,，不知道何時才能翻身,。

<房地產(chǎn)板塊周K線圖>

4

總結(jié)——

2019年,，中國房地產(chǎn)市場向好的邏輯難以存在,。但是，中國房地產(chǎn)何時又遵循過邏輯呢？畢竟——

這么多年來,，中國房地產(chǎn)最大的邏輯，就是一向反邏輯,。

自從脫離房地產(chǎn)行業(yè)以來,，接觸到了更多行業(yè)的我，才發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)其實還算良好,，其它多數(shù)行業(yè)更是一地雞毛,。

2018年樓市已然逝去，我們見證了它的高潮,、震蕩與低潮,，我們瘋狂過、焦慮過,、反思過,，它真是中國樓市周期最完整、最戲劇化的一年,。

所以,，2019中國房地產(chǎn)其實向好也罷、向壞也罷,，我們其實都不必瘋狂,、焦慮，調(diào)整好心態(tài),，迎接它就是了,。

（編輯：守城）