試行5年承保不足200單,，僅兩家保險公司開展業(yè)務，同時面臨房價波動風險,、現(xiàn)金流風險,，甚至出現(xiàn)市場很冷、騙局很熱的局面——

近來，“以房養(yǎng)老”頻現(xiàn)騙局,，這使得去年開始全面放開的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（以下簡稱“以房養(yǎng)老”）再度成為焦點,。

截至今年7月，“以房養(yǎng)老”試點滿5周年,。2014年7月,，北京、上海,、廣州,、武漢4個城市開展為期2年的試點，后又在全國多座城市試點,。經(jīng)過兩輪試點,，去年7月，銀保監(jiān)會發(fā)文,，將“以房養(yǎng)老”由試點正式擴大到全國范圍內(nèi)開展,。

作為全國較早開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務的保險公司，記者從幸福人壽保險公司了解到,，截至7月22日,，該公司“以房養(yǎng)老”保險累計承保194單（133戶）。業(yè)內(nèi)人士認為,，“以房養(yǎng)老”業(yè)務涉及到評估,、抵押、公證等環(huán)節(jié),，相對復雜,，目前仍在探索中,，這樣的成績已超出預期。

覆蓋城市房價較高

“購買‘以房養(yǎng)老’保險后，我的生活和之前差太多了,！”家住南京的湯爺爺今年77歲,。2014年，在報紙上看到“以房養(yǎng)老”試點消息后,，他一直關注著,，2017年這項業(yè)務在南京試點，他就成了首批客戶,。

記者了解到,，“以房養(yǎng)老”具體指年滿60歲的老人，將擁有獨立產(chǎn)權的房屋抵押給保險公司,，保險公司按抵押房產(chǎn)的價值，參照老人年齡和性別等因素,，按月向老人發(fā)放養(yǎng)老金直至身故,。

值得注意的是，房產(chǎn)抵押后,，房本仍然在老人手中,，老人繼續(xù)享有對房子的占有、使用,、收益和經(jīng)抵押權人同意的處分權,，且隨時可以退保贖回。身故后,，保險公司與約定的房屋繼承人或受遺贈人共同處置房產(chǎn),，用來償還已領取的養(yǎng)老金成本。

幸福人壽保險公司關于住房反向抵押養(yǎng)老保險試點工作領導小組副高級經(jīng)理陳磊給記者舉例：1名65歲的男性老人,，擁有1套有效保險價值300萬元的房子,，購買“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品后，老人每月能領養(yǎng)老金1.2萬元,，直至身故,。身故后，繼承人有對房屋的優(yōu)先贖回權,，繼承人可先支付保險公司養(yǎng)老費,，然后拿回房屋所有權，也可以和保險公司一起賣掉房屋,，賣房所得償還保險公司后,，剩余部分歸繼承人所有,。

湯爺爺告訴記者，自己現(xiàn)在每個月有3600元左右的退休金,，將50平方米的房子抵押后,，每個月能領5000元的養(yǎng)老金。這樣下來,，每月8000多元的收入不僅能滿足日常吃喝和購藥,，還有“閑錢”請鐘點工?！耙苑筐B(yǎng)老”最吸引他的一點,，在于抵押房產(chǎn)后仍可以住在自己家里，“年紀大了,，不愿意去陌生的環(huán)境生活”,。

陳磊告訴記者，目前“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品覆蓋了8個城市,，8城的共同特點是房價較高,，養(yǎng)老成本較大，老人需求尤為強烈,?！坝蟹績r作為支撐，老人每個月領取的養(yǎng)老金相對可觀,，才能真正受益,。”

非法集資騙局讓推廣雪上加霜

據(jù)介紹,，截至目前,，全國僅有2家保險公司開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務。作為一款將住房抵押貸款和終身養(yǎng)老年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品,，“以房養(yǎng)老”有許多區(qū)別于傳統(tǒng)保險的地方,，在給投保人帶來利好的同時，也意味著承保公司將承擔更多風險,。

“首先是政策變化風險,。”陳磊告訴記者,，因為老人身故后才能處置房產(chǎn),，這期間房產(chǎn)買賣政策隨時可能變化，如房地產(chǎn)調(diào)控,、交易稅費調(diào)整,、限購政策變化等，都會對若干年后處置房產(chǎn)產(chǎn)生影響,。

同時,，開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務時,，保險公司面臨著現(xiàn)金流的風險與要求。傳統(tǒng)保險需定期繳納保費才能享受保障,，而“以房養(yǎng)老”只需辦理房屋抵押,，便可按月領養(yǎng)老金。陳磊說,，對保險公司而言,，在未收取任何費用的情況下，要先在若干年期限內(nèi)每年支出一大筆現(xiàn)金,，何時收回本息,，是個未知變數(shù)。

值得注意的是,，法律風險也是阻礙“以房養(yǎng)老”推進的重要方面,。陳磊指出，反向抵押與現(xiàn)有法律存在著無法銜接的空白點,，甚至在房產(chǎn)抵押,、登記、公證環(huán)節(jié)有相左的地方,。如《擔保法》要求明確抵押期限和金額,，抵押金額不得超出抵押物價值，但“以房養(yǎng)老”因債權金額與壽命等長,，抵押期限和金額均未知，須做最高額抵押,，這些增加了房產(chǎn)抵押的難度,。

房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，將房子抵押而不留給子女,，是不少人的觀念障礙,。對外經(jīng)濟貿(mào)易大學保險學院副教授周志凱認為，受制于“以房養(yǎng)老”的理念與傳統(tǒng)價值觀存在沖突,，導致推行起來阻力重重,。

記者采訪得知，一些打著“以房養(yǎng)老”旗號,，從事非法集資的騙局,，讓本就起步較晚的“以房養(yǎng)老”在推廣時雪上加霜。北京法學會透露的信息顯示,，在2015年～2016年間,，僅北京就有幾十位老人陷入騙局。

建議加大宣傳力度

有養(yǎng)老金融報告顯示,，我國城鎮(zhèn)老年人住房擁有率為75.7%,，“以房養(yǎng)老”市場規(guī)模達2000億元,。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學農(nóng)村保險研究所副所長李文中認為，“養(yǎng)兒防老”觀念和過去依靠政府和單位養(yǎng)老的模式,，讓老人對自我養(yǎng)老責任缺乏清晰認識,。但從拓寬養(yǎng)老保險基金來源渠道，減輕各方養(yǎng)老負擔的角度來看,，發(fā)展“以房養(yǎng)老”很有意義,。“隨著房價上漲,，商品住宅成為很多家庭的重要資產(chǎn),。如果能夠盤活這項資產(chǎn)，對改善老人的生活質(zhì)量十分有益,?！?

“推動以房養(yǎng)老，還需修訂和完善相關法律制度,，解除法律風險障礙,。”李文中建議,，應明確保險合同期間特定情形下的房產(chǎn)產(chǎn)權處理和利益分配方式,，降低消費者的擔憂。同時,，給予開展以房養(yǎng)老保險業(yè)務的保險公司一定的稅收優(yōu)惠與減免,，加強人們自我養(yǎng)老保險責任與意識培育同樣很重要。

由于“以房養(yǎng)老”與房價市場緊密相連,，如若房價出現(xiàn)回落,，保險公司將面臨經(jīng)營風險。為此,，李文中說,，考慮到大城市的房價會更加堅挺，因此應重點在大城市發(fā)展該業(yè)務,。

針對“以房養(yǎng)老”騙局,，陳磊說這是由于老人獲取信息渠道太單一，容易受騙,。騙子公司往往用高利息,、免費旅游等誘導老人，因此應加大對正規(guī)“以房養(yǎng)老”的宣傳力度,，政府基層組織如居委會和社區(qū),，應主動參與進來，利用其公信力,，幫助老人辨別什么是“以房養(yǎng)老”,，什么是詐騙,。

(編輯：映雪）