△2020年7月31日,，河北石家莊，市民在一家剛開發(fā)不久的樓盤咨詢房屋信息,。中新社記者 翟羽佳 攝

  短短一個(gè)多月間,，十余城市密集收緊樓市調(diào)控。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控潮正在涌動(dòng),。

  近日,，海口市發(fā)布房地產(chǎn)新政,，三項(xiàng)內(nèi)容引關(guān)注：

  1,、新建商品房買賣嚴(yán)禁滯后網(wǎng)簽；

  2,、打擊捂盤惜售：取得預(yù)售證后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。

  3,、防范人為制造恐慌：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取捂盤惜售,、化整為零、饑餓營銷,、雇人排隊(duì)等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等,。

  其中最值得關(guān)注的是嚴(yán)禁滯后網(wǎng)簽的規(guī)定。一般房屋買賣交易雙方簽訂合同后,，需到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案,，這就是“網(wǎng)簽”?！皽缶W(wǎng)簽”就是購房合同簽了,，購房款也交了,，但沒有按規(guī)定時(shí)間去網(wǎng)簽備案。這就涉及到對限購政策的規(guī)避,。

  海南雖然實(shí)施全域限購,，但近兩年的一系列人才優(yōu)惠政策已經(jīng)大大削減了限購效力。如：去年3月份,，海南的一份新政規(guī)定,，部分符合條件的人才無需在海南落戶,，可以直接購房。除此之外，想要在?？谫I房需要通過人才引進(jìn)落戶?？?，或要有當(dāng)?shù)氐?-5年的社?；蚣{稅證明。

  受到自貿(mào)港建設(shè)等政策利好的推動(dòng),，今年以來,，海南樓市熱度不減。分析認(rèn)為,，個(gè)別尚不具備購房資格的人可能會(huì)采用“提前購房,，等兩年后有了購房資格，再去網(wǎng)簽”的方式“曲線購房”,，而“嚴(yán)禁滯后網(wǎng)簽”的規(guī)定就堵住了這一漏洞,。

  ?？诘臉鞘姓哒{(diào)整只是本輪房地產(chǎn)政策“轉(zhuǎn)向”的一個(gè)縮影,。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，7月份以來,，已有東莞,、杭州、寧波,、深圳,、南京、內(nèi)蒙古,、安徽阜陽等十余個(gè)地方出臺樓市收緊政策,。其中，東莞在一個(gè)月內(nèi)連發(fā)兩輪樓市收緊政策,。

  這輪調(diào)控,，有點(diǎn)不一樣

  梳理目前已出臺的調(diào)控政策可以看出，這輪調(diào)控有三大特點(diǎn)：

  其一,，未現(xiàn)調(diào)控全面升級跡象,。

  此輪調(diào)控除深圳等個(gè)別城市外,，調(diào)控力度相對平和，并未出臺如提高商貸首付比例,、限貸升級,、或者交易稅費(fèi)調(diào)整等調(diào)控“大招”。

  多地新政大多是在已有基礎(chǔ)上進(jìn)行小幅加碼,。比如寧波限購區(qū)域擴(kuò)容,，由原來的老三區(qū)擴(kuò)大至市五區(qū)；東莞首次將二手房納入限購范圍,。

  有的僅針對公積金政策進(jìn)行微調(diào),。如安徽阜陽規(guī)定，停止向購買第三套住房及以上者發(fā)放公積金貸款,；公積金貸款購買二套房,，首付比例不低于50%，利率不低于同期首套房利率的1.1倍等,。

  為何政策力度不強(qiáng),？這與調(diào)控出臺的背景直接相關(guān)。目前,，房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)普漲或者全面升溫的態(tài)勢,，只是在部分熱點(diǎn)地區(qū)出現(xiàn)局部過熱。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,，過去的房地產(chǎn)調(diào)控基本都是市場和房價(jià)已出現(xiàn)全面升溫之后出臺的,，而本輪調(diào)控可以說是首次打破這種局面。1-7月份,，全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)同比依然處于負(fù)增長區(qū)間,，不少地方樓市仍處于疫后恢復(fù)階段，并不需要嚴(yán)控,。

  其二,，調(diào)控政策以“打補(bǔ)丁”“補(bǔ)漏洞”為主。

  以問題為導(dǎo)向的思路在此輪調(diào)控當(dāng)中體現(xiàn)得更加明顯,。各地大多針對已有政策的漏洞,，出臺相應(yīng)措施。

  例如：深圳,、南京均提出相應(yīng)措施封堵“假離婚”,。深圳規(guī)定，夫妻離異3年內(nèi)購房,，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭住房總套數(shù)計(jì)算,；南京也提出，夫妻離異2年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算,。

  再比如針對人才政策削弱限購效力問題,，深圳市提出，須在本市落戶滿3年,，并連續(xù)繳納3年及以上個(gè)稅或社保才能購房,，這在全國尚屬首次。

  杭州的政策同樣也以堵漏為主,。今年上半年,，杭州出現(xiàn)了5個(gè)“萬人搖號”的新房項(xiàng)目。供不應(yīng)求的市場情緒強(qiáng)化,。

  克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁藗ケ硎?，?shí)際執(zhí)行中，杭州的人才優(yōu)先購房制度大大提高了人才渠道的搖號中簽率,。例如,，遠(yuǎn)洋西溪公館的整體中標(biāo)率約為1%，而人才購房的中標(biāo)率高達(dá)52%,；此外,，許多項(xiàng)目的人才搖號中簽率高達(dá)100%。

  為防止投資炒作,，杭州新政對此打上“補(bǔ)丁”：人才優(yōu)先購房,，將有5年限售期，一個(gè)家庭一次只能參加一個(gè)項(xiàng)目的搖號等,。

  張大偉認(rèn)為,，本輪樓市調(diào)控的主要特征是針對購買多套房的“打三假”，包括“假落戶”“假離婚”“假人才”,，為現(xiàn)有政策打上“補(bǔ)丁”,。

  其三，未來一段時(shí)間,，調(diào)控政策或“因城施策,，松緊并行”,。

  在樓市過熱地區(qū)收緊政策的同時(shí),，依然有不少地方通過人才政策、購房補(bǔ)貼等降低購房門檻,，鼓勵(lì)住房消費(fèi),，保障剛需等群體的住房需求。未來一段時(shí)間,，各地調(diào)控政策或出現(xiàn)“松緊并行”的情形,。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至7月份，已經(jīng)有超過130個(gè)城市發(fā)布了各種吸引人才的政策,，其中不乏購房補(bǔ)貼和落戶寬松政策,。一些城市已開始執(zhí)行“零門檻”的落戶政策。

  克而瑞研究中心分析認(rèn)為,，下半年貨幣政策整體保持寬松基調(diào),，但房地產(chǎn)信貸和融資政策難以開閘，首付貸,、房抵貸等仍是重點(diǎn)監(jiān)管對象,，政策仍將嚴(yán)防資金過度流向房地產(chǎn)市場。在此背景下,，各地方因城施策,，房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)“松緊結(jié)合”的情形。

  “房住不炒”不因疫情而改變

  地方政策密集加碼背后,，是近期幾場高規(guī)格會(huì)議上傳遞出的新信號,。

  7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)指出，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。同時(shí)指出,，要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題,，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦。

  7月30日召開的中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位,。

  此前,，包括央行、財(cái)政部等多個(gè)部委也多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,。

  對此,，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，疫情沒有也不會(huì)改變“房住不炒”的政策基調(diào),。上半年,，雖經(jīng)濟(jì)遭受疫情的嚴(yán)重沖擊，但房地產(chǎn)市場調(diào)控政策依然保持連續(xù)性和穩(wěn)定性,，一些城市出臺的松綁政策被叫停,。在極少數(shù)房價(jià)出現(xiàn)較快上漲時(shí)，進(jìn)一步加大調(diào)控力度,，遏制借機(jī)炒房的行為,，保持市場健康運(yùn)行。

  許小樂認(rèn)為,，未來一段時(shí)間各地調(diào)控的主動(dòng)性會(huì)更強(qiáng),，而且在宏觀政策出臺之前,，將考慮提前做好房地產(chǎn)調(diào)控布局，以提升調(diào)控科學(xué)性,。

  中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華指出,，近年來，不少一二線城市包括深圳的限購政策都接近虛設(shè),，人們可以通過人才引進(jìn),、落戶等多種途徑規(guī)避限購。這些城市,，房價(jià)穩(wěn)定主要靠限貸政策維持,。

  但是，為了對沖疫情影響促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,，上半年宏觀政策綜合運(yùn)用了降準(zhǔn),、降息、再貸款等手段,，以促使市場流動(dòng)性合理充裕,、避免企業(yè)資金鏈斷裂。在寬松的貨幣環(huán)境下,，股市和樓市成為資金流向的重要選項(xiàng),。限貸政策效力受到影響。

  鄒琳華認(rèn)為,，這次多城密集升級限購,，可以進(jìn)一步穩(wěn)定市場。

  從更宏觀的角度來看,，房住不炒可能成為宏觀調(diào)控跨周期調(diào)節(jié)機(jī)制的內(nèi)容之一,。

  7月30日召開的中央政治局會(huì)議提出“跨周期”，要求“完善宏觀調(diào)控跨周期設(shè)計(jì)和調(diào)節(jié),，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn)長期均衡”,。

  恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼恒大研究院院長任澤平指出，此前宏觀調(diào)控強(qiáng)調(diào)“逆周期調(diào)節(jié)”,，旨在熨平短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng),，而“跨周期調(diào)節(jié)”則需兼顧短期和中長期，兼顧穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn),，不能因穩(wěn)增長而過度放松導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)積聚,，也不能因防風(fēng)險(xiǎn)而過早收緊導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落。他撰文稱,，房地產(chǎn)長效機(jī)制正是現(xiàn)有“跨周期調(diào)節(jié)機(jī)制”之一,。

（編輯：映雪）

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