有分析人士指出，北京市“狙擊”學(xué)區(qū)房的背后,，是市場在連續(xù)多年筑底后的升溫暗流,。在一線樓市整體升溫的大背景下，一些需求正蠢蠢欲動,。
今年1月下旬以來,，北京樓市調(diào)控的節(jié)奏提速，調(diào)控鼓點急促有力。
1月25日,，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會黨委書記,、主任王飛表示，北京市住建委將加強對長租企業(yè)的嚴(yán)厲監(jiān)管,，禁止企業(yè)形成資金池和租金貸,。嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機炒作,。
1月30日,，北京銀保監(jiān)局嚴(yán)查個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,。
同期,，市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機構(gòu)。一些主要中介機構(gòu)于近期簽署承諾書,，降低熱點區(qū)域看房頻次,，不參與“經(jīng)營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規(guī)的金融活動等。
2月2日,，北京市多部門發(fā)文,，對租賃企業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。
與以往的一攬子調(diào)控政策不同,，這輪調(diào)控指向明確,，條款細(xì)致，具有極強的可操作性,。從內(nèi)容上看,，租賃和二手房成為調(diào)控的重點。如果說對租賃市場的調(diào)控是政策修補,，對于二手房市場的調(diào)控則著眼于當(dāng)下的市場熱點,。
1月以來，北京二手房交易繼續(xù)維持高水平,，部分熱點學(xué)區(qū)房交易更是出現(xiàn)非理性升溫,，并一度引發(fā)市場情緒的恐慌。有行業(yè)資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示,，中介機構(gòu)在承諾書中提及的“熱點區(qū)域”,，即是指海淀區(qū)的部分學(xué)區(qū)房。此前監(jiān)管機構(gòu)對經(jīng)紀(jì)公司的約談中,，也將學(xué)區(qū)房作為一項重點,。
有分析人士指出，北京市“狙擊”學(xué)區(qū)房的背后,，是市場在連續(xù)多年筑底后的升溫暗流,。在一線樓市整體升溫的大背景下，一些需求正蠢蠢欲動。
學(xué)區(qū)房再“驚魂”
西城,、海淀二區(qū)是公認(rèn)的北京教育“高地”,。2020年5月，西城區(qū)宣布自當(dāng)年7月31日起實施多校劃片,，此舉也一度引發(fā)了西城區(qū)的學(xué)區(qū)房交易熱潮,。此后，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房降溫,，不少家長“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”到學(xué)位更為充足的海淀,。
在海淀區(qū)的蜂鳥家園小區(qū)，一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道,，由于對應(yīng)“一流一類”的中關(guān)村三小,，且戶型小、總價相對不高,，過去一年多來,，該小區(qū)的房價經(jīng)歷了兩次跳漲。
以40平方米左右的南向一居室戶型為例,，在2019年年中,，該戶型的單價約為14萬元左右，一年后就漲到了15萬元以上,。今年以來,，同樣的房源單價升至16萬元以上，相當(dāng)于總價累計上漲了100萬左右,。但由于極為搶手,，目前該小區(qū)的可售房源已經(jīng)不多。
該經(jīng)紀(jì)人表示,，海淀區(qū)的一些熱門學(xué)區(qū),，近期確有“一夜?jié)q價20萬、30萬”的現(xiàn)象,，但只限于個別房源,。多數(shù)業(yè)主不會將價格上調(diào)得過高，因為雖然帶看量很大,，但購房者也會評估性價比,。
即便如此，房價跳漲帶來的漣漪仍然蔓延開來,。在朝陽區(qū)某小區(qū)的業(yè)主群里,，一段被編輯過的視頻聲稱，經(jīng)過幾年的橫盤期,，各種利好因素將促使北京房價上漲,。該視頻展示了北京各區(qū)域去年以來的房價變化（數(shù)據(jù)出處不明）,，其中便包括海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房價格。
這類視頻的權(quán)威性存疑,，但現(xiàn)實是,，經(jīng)過幾年的嚴(yán)厲調(diào)控，北京房價的確經(jīng)歷了3年多的“橫盤期”,。在這一時點上,，房價上漲的邏輯看上去容易讓人相信。
為做好預(yù)期管理,，北京市區(qū)住建部門在1月以來多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機構(gòu),，強調(diào)“不得渲染、炒作房屋成交信息,，不得鼓動引導(dǎo)出售方隨意提高報價,，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章”,。
與此同時,，鏈家,、貝殼等APP也撤下了各個小區(qū)房源的歷史成交信息,，其中便包括每套房源的交易價格。
在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來,，海淀區(qū)學(xué)區(qū)房的升溫,，有著教育焦慮、抄底情緒,、疫情導(dǎo)致出國教育受阻,、庫存不足等因素的綜合影響。但同時,，北京樓市整體交易持續(xù)升溫的背景也不可忽視,。
官方數(shù)據(jù)顯示，2020年全市二手住宅成交16.9萬套,，同比增長16%,，成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。其中,，去年12月的成交規(guī)模突破2萬套,。今年1月，北京二手房網(wǎng)簽17513套,，雖有所回落,，但仍然同比上漲了104%，仍屬于階段性高點,。
朝陽區(qū)雙井區(qū)域的一位經(jīng)紀(jì)人表示,，2020年12月單月,，其所在門店的成交量創(chuàng)下最近幾年的新高。一些非優(yōu)質(zhì)房源的成交周期也明顯縮短,，且近期價格有小幅提升,。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2020年12月,，北京二手房價格環(huán)比上漲0.5%,，同比上漲6.3%。
政策高壓與觀望情緒
經(jīng)過三年多的橫盤期,，北京樓市真的要反彈了嗎,？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京樓市的升溫,，是貨幣政策趨于中性的背景下,，一線樓市整體升溫的一部分。但總體來看,，北京市場熱度并不算高,，全市成交量雖然一度處于2017年來的高位，但整體也只有2萬套上下,。同時,，北京的成交熱度非常分化，除海淀等少數(shù)區(qū)域相對較熱外,，其他區(qū)域大多屬于剛剛企穩(wěn)中,。
梳理歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年北京二手房交易量雖然達(dá)到階段性高點,，但與2016年的27萬套相比,，仍有10萬套左右的差距。多數(shù)分析人士認(rèn)為,，這樣的成交量很難支撐房價大幅上漲,。
張大偉表示，北京樓市在去年四季度出現(xiàn)了抄底情緒,，這不僅推動成交量升溫,，也導(dǎo)致一些區(qū)域的房價出現(xiàn)上行。但此后,，觀望情緒又開始出現(xiàn),，并使得1月的交易量出現(xiàn)下滑。
“由于調(diào)控最嚴(yán)厲,、購房難度最大,，北京樓市一直是一二線城市中最穩(wěn)定的市場。這種情況下,，市場不太可能出現(xiàn)高溫,?！睆埓髠フJ(rèn)為。
政策調(diào)控的作用的確不可忽視,。早在1月20日,，海淀房管局就約談了占比較大的鏈家、我愛我家,、麥田和中原地產(chǎn)等中介機構(gòu),，并強調(diào)，要杜絕炒作學(xué)區(qū)房概念,，穩(wěn)定存量房交易市場秩序,。該部門還檢查了各中介機構(gòu)在房源推廣及居間服務(wù)過程中，是否存在以“學(xué)區(qū)房”為由,，哄抬房價,、租金等違規(guī)行為。
據(jù)悉,，在北京市區(qū)兩級住建部門對中介機構(gòu)的巡查中,，提出了“逢漲必查，逢炒必辦”的原則,。并強調(diào)加強日常巡查頻次,，組織暗訪，對發(fā)現(xiàn)炒作的中介機構(gòu)及人員將被聯(lián)合處罰,。
事實上,，中介機構(gòu)提出的“降低熱點區(qū)域看房頻次”承諾，雖然有爭議,，但也反映出監(jiān)管部門的調(diào)控決心。
“經(jīng)營貸”,、“首付貸”,、“消費貸”等個人信貸資金流向樓市，也是北京在近期查處的重點,。一位金融機構(gòu)中介人員向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示,，去年他曾幫不少人申請“消費貸”、“經(jīng)營貸”,，其中有大量客戶用來買房,。但今年由于流程復(fù)雜，他的業(yè)務(wù)已明顯減少,。
多數(shù)分析人士認(rèn)為,，作為有著重要風(fēng)向標(biāo)意義的城市，北京樓市將繼續(xù)享受調(diào)控的“重點照顧”,，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi),，房價大幅上漲的可能性很低,。
唯一的不確定因素在于新房市場。數(shù)據(jù)顯示,，隨著限競房銷售的熱潮告一段落,，2021年，不限價商品房將重新占據(jù)新房供應(yīng)的主流,。雖然新房交易僅占北京市場的兩成,，但正如限競房曾一度平抑北京市場均價，這些不限價房源能否對整體市場帶來價格壓力,，仍需進(jìn)一步觀察,。
（編輯：映雪）
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