對(duì)于商品房預(yù)售制度的討論還在繼續(xù)，福建省會(huì)福州的一個(gè)新動(dòng)態(tài)引發(fā)了各方關(guān)注,。

現(xiàn)房銷售與土拍環(huán)節(jié)直接掛鉤,，福州此舉會(huì)在多大程度上影響市場(chǎng)？又是否會(huì)成為接下來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的前哨,？

 資料圖：房地產(chǎn)樓盤,。中新社記者 張斌 攝

福州一地土拍要求“現(xiàn)房銷售”

據(jù)福州市永泰縣人民政府官網(wǎng)15日披露的一則公告，永泰縣自然資源和規(guī)劃局決定以拍賣方式出讓縣轄區(qū)一幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),。

對(duì)于拍賣方式及競(jìng)價(jià)辦法,，公告指出，本次國(guó)有土地使用權(quán)出讓采用公開拍賣方式,。同時(shí)該宗地采用“限地價(jià),、搖號(hào)”方式出讓，按照溢價(jià)率20%設(shè)置最高限制價(jià)格,，宗地最高限制價(jià)為4800萬(wàn)元,。

最為引人關(guān)注的是,，公告在建設(shè)要求中明確提出，該宗地按現(xiàn)房銷售實(shí)施,。規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后,，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷售手續(xù)。

另外,，取得現(xiàn)房銷售許可證之后,，五年內(nèi)(含五年)購(gòu)買商品房的購(gòu)房業(yè)主自取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起未滿五年的，不得上市交易轉(zhuǎn)讓,，也不得辦理轉(zhuǎn)讓公證等手續(xù),。

公告中給出的拍賣時(shí)間為2022年8月5日上午9：30時(shí)，這一宗頗具代表意義的地塊能否成功出讓,、歸屬又如何也將在半個(gè)月后見分曉,。

雖身為福建省會(huì)，但福州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下背負(fù)的去庫(kù)存壓力不小,?？硕饠?shù)據(jù)顯示，結(jié)合廣義存量來(lái)看,，福州主戰(zhàn)場(chǎng)商品房的體量超700萬(wàn)㎡,，按照目前的銷售速度，部分板塊的去化周期高達(dá)50個(gè)月以上,，相當(dāng)于現(xiàn)有新房要4年多才能賣完,。

2021年6月，有福建網(wǎng)友在某網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)留言“建議全省盡快取消房屋預(yù)售制,，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度”,，福建省信訪局對(duì)此回應(yīng)稱：2015年起，省住建廳就開展了現(xiàn)房銷售相關(guān)課題研究,。省住建廳積極建議國(guó)家完善商品房銷售法律體系,，逐步推行現(xiàn)房銷售。建議我省自然資源部門,，在土地出讓條件中,，試點(diǎn)實(shí)行現(xiàn)房銷售。

2018年,，福建省住建廳《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》也曾提到,，福州、廈門兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件,，直至現(xiàn)房銷售,。

值得關(guān)注的是，同在上述通知中提出的“限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)”“公布地塊房?jī)r(jià)控制限額”等相關(guān)要求都已在福州土拍中陸續(xù)推廣，如今現(xiàn)房銷售出現(xiàn)在土拍規(guī)則中也可謂早有預(yù)兆,。

資料圖：夕陽(yáng)下美麗的福州一景,。 王東明 攝

多地已有嘗試,，但初衷不同

從土地出讓環(huán)節(jié)便與現(xiàn)房綁定，其實(shí)此前已在我國(guó)有過(guò)多次嘗試,，但中新財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn),，試點(diǎn)更多集中在一、二線等熱點(diǎn)城市,。

2014年,，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地以5.77億元成交。當(dāng)時(shí)的報(bào)道中提到,，該地塊在“特別約定”的第四條中明確“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售,，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

2016年,，深圳規(guī)土委決定以公開招標(biāo)方式推出首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816-0060號(hào)地塊,，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物,，不能進(jìn)行預(yù)售,，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

2017年時(shí),，廣東省在《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》中也曾提出鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售制度,，逐步取消預(yù)售制，但后來(lái)并無(wú)太多實(shí)質(zhì)性落實(shí),。

2020年3月,，海南出臺(tái)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，被認(rèn)為是成為唯一實(shí)現(xiàn)全省商品住房均現(xiàn)房銷售的省份的標(biāo)志,。新政規(guī)定自3月7日起,，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

2021年,，杭州在第二輪集中土拍中首次推出10宗“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊并且全部實(shí)行現(xiàn)房銷售,，并推出普通商品房地塊溢價(jià)率上限為15%，現(xiàn)房銷售地塊溢價(jià)率最高只能到5%的讓利,。但最終這10宗地塊全部流拍,。

2021年，北京第二輪集中土拍也首次出現(xiàn)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊,；北京第三輪集中土拍加強(qiáng)了對(duì)于“現(xiàn)房銷售”的規(guī)定，地理位置最佳的朝陽(yáng)區(qū)勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現(xiàn)房銷售。

“過(guò)去和現(xiàn)在對(duì)于現(xiàn)房銷售的出發(fā)點(diǎn)是不同的,。此前的現(xiàn)房銷售,，更多的是從防范地塊炒作的角度出發(fā)，所以是穩(wěn)地價(jià)的考慮,；而現(xiàn)在提及的現(xiàn)房銷售,，則是從保交付的角度出現(xiàn)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,。

資料圖：一處在建房地產(chǎn)樓盤,。 中新社記者 張斌 攝

現(xiàn)房期房，各有利弊

在本輪風(fēng)波之下開展現(xiàn)房銷售,，福州此舉也引發(fā)了更多對(duì)于我國(guó)自1994年起便實(shí)行的商品房預(yù)售制度的思考,。

“現(xiàn)房銷售可以避免項(xiàng)目停工、爛尾的出現(xiàn),，避免購(gòu)房者與開發(fā)商因質(zhì)量問題引起糾紛等,；弊端是增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力等?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析,。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也表示：商品房預(yù)售制度支持了房企的高周轉(zhuǎn)模式和當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模，涉及投資,、建設(shè),、就業(yè)、稅收,、土地出讓金等多個(gè)方面,，如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，必然會(huì)大大壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿和行業(yè)規(guī)模,。

因此,，業(yè)內(nèi)普遍聲音認(rèn)為，依照當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),，尚不是大規(guī)模推廣現(xiàn)售模式的最佳時(shí)機(jī),，更應(yīng)著眼于優(yōu)化房地產(chǎn)預(yù)售模式以及穩(wěn)妥推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式。

“大規(guī)模提現(xiàn)房銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是不合適的,，現(xiàn)房銷售會(huì)使得房企資金壓力增大,。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，但是零星的或試點(diǎn)的供地可以嘗試,，各地也可以在后續(xù)個(gè)別地塊方面推出此類創(chuàng)新,，在“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”的創(chuàng)新之路上形成更多的有益思考。

“中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展很不平衡,，期房預(yù)售制度改革需要因地制宜,、穩(wěn)妥推進(jìn)，而不宜一刀切,?！敝袊?guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華也指出，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)以及高庫(kù)存的城市,，可因地制宜嘗試推進(jìn)現(xiàn)售,，同時(shí)可探索為房地產(chǎn)開發(fā)提供替代性融資渠道，如政府土地信用支持等,。

“對(duì)于不具備推進(jìn)現(xiàn)售條件的城市,，可仍然支持預(yù)售，同時(shí)推進(jìn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革,，使期房預(yù)售向成熟市場(chǎng)的預(yù)訂式或分期付款式預(yù)售逐步趨近,。包括推動(dòng)預(yù)售資金監(jiān)管由行政監(jiān)管向市場(chǎng)化監(jiān)管轉(zhuǎn)變、將預(yù)售制改革舉措嵌入到土地出讓合同管理等,?！编u琳華認(rèn)為。

（編輯：映雪)

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