繼中央政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”,、住建部明確了政策支持方向后，多地隨即跟上,，邁出落實的步伐,。北京、深圳,、廣州,、上海四個一線城市已相繼站出來進行表態(tài)。

醞釀中的利好或?qū)⒒菁澳男┏鞘?？又將覆蓋到哪些方面,？

一線城市紛紛表態(tài)

7月24日，中央政治局會議要求,，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

住建部緊接著明確了政策發(fā)力方向：大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免,、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施,；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付,，切實保障人民群眾的合法權(quán)益,。

一線城市的最新表態(tài)，也圍繞著這幾個方向展開,。

29日晚,，北京市住建委表示，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào),，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實際情況,，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，促進北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

30日，深圳市住建局表示,，將結(jié)合深圳市房地產(chǎn)實際情況,，會同市有關(guān)部門、中央駐深機構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產(chǎn)市場秩序,，促進深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

30日，廣州市住建局也表示,，將堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào),，實事求是抓緊推進落實，將結(jié)合廣州實際盡快推出有關(guān)政策措施,，大力支持,、更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

31日，上海市住建委,、市房管局表示,，將堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，完整,、準(zhǔn)確,、全面貫徹新發(fā)展理念，因城施策,，支持剛性和改善性住房需求,，做好保交樓,、保民生、保穩(wěn)定工作,，促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，一線城市及時跟進表態(tài),，表明了政策放松的預(yù)期越來越清晰,、寬松信號越來越明朗。

“這是2017年以來首次四個一線城市集中表態(tài),，說明政策方向高度一致,。各地的表述都很相似，尤其是都有‘結(jié)合各地實際’的表述,，所以我們認(rèn)為,，但凡市場交易有疲軟的地方，都是后續(xù)政策會寬松的領(lǐng)域,。尤其是在降低購房門檻,、貸款成本和稅費成本等方面，將是一線城市持續(xù)放松的重點內(nèi)容,?！眹?yán)躍進說。

政策“工具箱”里有什么,？

在當(dāng)前供求關(guān)系發(fā)生重大變化的過程中,，既然調(diào)整已箭在弦上，政策寬松的邊界和趨勢或在哪里,？

業(yè)內(nèi)指出,，房地產(chǎn)調(diào)控的核心手段可以總結(jié)“限購、限貸,、限商,、限售、限價,、限公”,，上述手段都屬于我國目前限制性樓市調(diào)控政策，“六限”疊加也被認(rèn)為是上一輪樓市調(diào)控的重要標(biāo)志,。

上海易居房地產(chǎn)研究院31日發(fā)布的《一線城市購房政策研究報告》(以下簡稱“報告”),，從限購、限貸,、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),、稅費政策等內(nèi)容對四個一線城市重點政策進行分析。

——限購、限貸政策

在限購方面,，報告指出一線城市政策總體嚴(yán)厲,，在本地戶籍和外地戶籍、離婚后,、商住房和特定區(qū)域購房等方面都有體現(xiàn),。本地戶籍限購方面，深圳最嚴(yán),，新落戶的購房者也需要具備社保繳納條件,；而在外地戶籍的限購方面，上海最嚴(yán),，單身人士沒有購房資格,。

在限貸方面，報告認(rèn)為一線城市同樣在首付比例,、房貸利率等層面受到了更嚴(yán)格的限制,，同時在二套房方面有更明顯的體現(xiàn)。其中,，最受關(guān)注的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策,，在四個一線城市中都有體現(xiàn)，導(dǎo)致很多換房需求無法享受到首套房的優(yōu)惠,。

未來“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策會如何調(diào)整,？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一線城市大概率會有針對性地實施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,，既讓市場有所好轉(zhuǎn),，又不至于刺激房價上漲。

“像北京,、上海這種城市,，現(xiàn)在市場雖然有一定程度的調(diào)整，但是它的購買力還是比較旺盛的,，所以政策不太可能直接把‘認(rèn)房又認(rèn)貸’轉(zhuǎn)化為‘全面首套’,。有可能針對其中受影響最大的一小部分人群，做一些定向的寬松,，那么對于市場來說影響就是可控的,。”張大偉說,。

——稅費政策與“非普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)

報告從稅費政策方面分析,，對比全國二三線城市，一線城市契稅和增值稅的稅費負(fù)擔(dān)也相對較重,。后續(xù)若對這兩種稅費進行調(diào)整，則可以比較明顯降低交易成本。

住建部此次提出的“改善性住房換購稅減免”,，也與財政部,、稅務(wù)總局在去年9月發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》一脈相承，對于“賣一買一”的置業(yè)人群,，實行個人所得稅退稅優(yōu)惠,，最高全部退還。

“此次住建部的表態(tài)強調(diào)進一步落實好改善性住房換購稅費減免,，預(yù)計后續(xù)針對換房需求的政策支持將進一步加大,。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出,，預(yù)計稅收政策可能有兩個調(diào)整方向，除了熱點城市增值稅免征期從5年回到2年,，降低住房交易成本,；還有就是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，比如取消總價認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。

當(dāng)前,，調(diào)整非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也已成為購房人熱議的話題。報告認(rèn)為,，一線城市總體執(zhí)行了略過時的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，導(dǎo)致很多住房交易無法納入到普通住宅的范疇之中。計算顯示,，若戶型認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放開,，一線城市約5%的購房家庭有望享受到“調(diào)檔”優(yōu)惠。

陳文靜則指出,，盡管現(xiàn)行普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后有利于更好地滿足居民的住房需求,，但其難點在于如何確定不同片區(qū)項目單價或總價標(biāo)準(zhǔn)，價格的高低也直接影響著受益購房群體的范圍以及政策力度大小,。

東吳證券認(rèn)為,，更可能的政策調(diào)整情況是，為有效釋放剛需和改善性需求,，各地在取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”,、調(diào)整“非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”、降低“二套房首付比例”等方面會選擇性地出臺一攬子措施,，并且很可能與試點“一區(qū)一策”相結(jié)合,。

(編輯:映雪)