近期,，隨著多地出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”,、統(tǒng)一最低首付比例、調(diào)整房貸利率下限,、降低存量房貸利率等房地產(chǎn)利好政策,，南京、濟南,、福州、鄭州等多個二線城市取消限購,，廣州調(diào)整限購實施區(qū)域范圍,，上海降低臨港新片區(qū)人才購房門檻等，房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁進(jìn)入更為全面的階段,。

從多個機構(gòu)反饋情況看,，政策落地后，消費者置業(yè)意愿,、購房信心提升,，賣一買一置換需求帶動掛牌量增加，二手房價格保持平穩(wěn),，在房企去化壓力下,，新房漲價預(yù)期不明顯。

一線城市購房熱度提升

8月底,，多部委聯(lián)合發(fā)文,，明確了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，同時將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%,、30%,。8月30日，廣州,、深圳率先落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,。9月1日，上海,、北京全面跟進(jìn)執(zhí)行,，力度超預(yù)期。

“落實‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后,，房地產(chǎn)市場成交明顯快速上揚又逐步回落,。從線上數(shù)據(jù)看，一線城市二手房熱度上漲幅度在9月2日達(dá)到峰值,，后續(xù)逐步回落,，至9月10日又有所反彈，并穩(wěn)定在高于8月均值水平之上,?！?8安居客研究院院長張波表示，一線城市成交反彈,，是由于前期累積需求釋放,，潛在購房人群心理狀態(tài)偏猶豫，隨著具體政策落地,，需求將快速釋放,。

“北京、上海在9月第一個周末成交量爆發(fā)后,，第二個周末成交量降低超50%,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，新政發(fā)布后的一周時間里,，北京二手房成交5000套左右，新建住宅累計成交3500套左右,。

隨著需求釋放動能減弱,，9月后兩周成交量明顯下降。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示,，9月份,，北京新建商品住宅簽約5891套，成交面積67.96萬平方米,，環(huán)比分別增長42.9%和41.1%,；二手商品住宅成交14262套,，環(huán)比增長30.1%。

“上海新房交易市場處于活躍和復(fù)蘇態(tài)勢,，部分?jǐn)?shù)據(jù)好于預(yù)期,。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，目前,，成交量明顯增加，買房群體主要是一些剛需購買者,。

中秋國慶長假期間,，廣州推盤個數(shù)達(dá)20個，總推貨量較去年同期增加42%,。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,，總體來看，政策對廣州,、深圳等地的影響沒有北京,、上海大，但廣深地區(qū)新房樓盤的訪客和二手房帶看量有明顯增加,?！俺顺Ｒ?guī)促銷外，開發(fā)商推出了‘一口價’房源,，以此帶動買房人氣,。”李宇嘉說,。

市場價格保持基本平穩(wěn)

新政落地后,，二手房掛牌量上漲，一些新樓盤取消優(yōu)惠政策,，許多購房者擔(dān)憂是否會導(dǎo)致新一輪房價上漲,？

“市場價格基本平穩(wěn)，二手房,、新房都沒有出現(xiàn)明顯漲價現(xiàn)象?！睆埓髠ケ硎?，二手房房源掛牌量明顯增加，一部分是為了賣一買一享受較低首付,，另一部分是期望價格上漲變現(xiàn),，但目前成交量基本平穩(wěn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，一些房企收回優(yōu)惠折扣看似是在漲價,，其實是吸引購房者入市的一種營銷手段,，從供求關(guān)系看，房價上漲沒有必要也沒有市場基礎(chǔ),。特別是二手房掛牌量增加,，有助于減少二手房價格炒作現(xiàn)象?！胺科笠湎М?dāng)前的政策,，主動在市場秩序穩(wěn)定方面做好相關(guān)工作，確保房價穩(wěn)定和預(yù)期穩(wěn)定,?！眹?yán)躍進(jìn)提醒。

“盡管政策全面回歸常態(tài),，但并不會帶來新一輪樓市反彈,，主要因為房地產(chǎn)市場基本面已今非昔比?！崩钣罴伪硎?，現(xiàn)在，不管是房價,、居民杠桿率還是住房需求空間,，都發(fā)生了改變。這次房地產(chǎn)政策調(diào)整目的就是防風(fēng)險,、保穩(wěn)定,。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年中秋國慶假期（9月29日至10月6日）,，重點10城新建商品住宅日均成交612套,，較去年國慶假期日均成交量上漲43.8%。但比往年同期的成交數(shù)據(jù),，今年日均成交量處于近7年的次低位水平,，較2021年及以前的日均成交水平下降幅度超30%。

“‘雙節(jié)’期間一些城市樓市成交量回升,，但成交端仍具備較大上升空間,，后續(xù)仍然需要利好政策持續(xù)加持?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪說,，成交量回升有望帶動市場信心提振，疊加政策端寬松態(tài)勢延續(xù),，后續(xù)樓市復(fù)蘇值得期待,。

用好政策工具和窗口期

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，7月24日至8月底,，全國房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集發(fā)布期,，累計調(diào)控超過200次,。9月，各地累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)175次,。9月至10月是房屋交易較為活躍時期,，俗稱“金九銀十”，11月至12月是房地產(chǎn)開發(fā)商沖業(yè)績的關(guān)鍵期,，后續(xù)幾個月樓市的表現(xiàn)至關(guān)重要,。

“去年，由于疫情影響導(dǎo)致基數(shù)較低,，隨著各地因城施策,，如果用好政策工具、把握好窗口期,，有望實現(xiàn)全年樓市‘U形’走勢,。”李宇嘉表示,，量的穩(wěn)定是防風(fēng)險的前提,，也是質(zhì)提升的基礎(chǔ)，預(yù)計將有更多城市出臺各類調(diào)控政策,，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

張大偉表示，對于北京等一線城市來說,，“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要影響的是改善性住房需求,，這部分需求經(jīng)短期消化后，后續(xù)如果沒有其他政策利好,，市場可能在10月后繼續(xù)調(diào)整,。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年中秋國慶假期,，35個代表城市日均成交面積較去年同期及2019年同期下降兩成左右,。整體來看，國慶期間各地樓市表現(xiàn)不一,，上海,、廣州在樓盤供應(yīng)端帶動下情緒回升，北京,、深圳,、成都、杭州樓市表現(xiàn)相對平穩(wěn),，武漢、蘇州,、天津等地在房交會,、新政顯效下,，市場活躍度得到提升，但市場持續(xù)性仍需觀察,，短期市場依然有壓力,。

后續(xù)政策還有哪些優(yōu)化空間？張波建議,，可以進(jìn)行“打補丁”式優(yōu)化,，例如調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；降低房貸利率,，尤其是降低首套房貸利率,，減輕購房者月供壓力。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜建議,，一線城市庫存壓力大的區(qū)域可以按照因區(qū)施策,、一區(qū)一策原則，與人口,、人才等政策結(jié)合進(jìn)行政策優(yōu)化,。“隨著政策進(jìn)一步落實,，核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù),，三四線城市房地產(chǎn)市場預(yù)期漸穩(wěn)，以價換量或帶動需求釋放,，全國房地產(chǎn)市場也有望逐漸筑底企穩(wěn),，價格整體穩(wěn)定，其中三四線城市短期內(nèi)價格或延續(xù)下跌態(tài)勢,?！标愇撵o說。

“由于‘金九’市場表現(xiàn)總體不如預(yù)期,，開發(fā)商緊抓‘黃金周’沖刺四季度業(yè)績,，不少新盤上市、老盤加推吸引人氣,，特價房,、折扣營銷等各類促銷策略也帶動人氣回升。預(yù)計10月總體成交量比9月將有所提升,?！睆埐ㄕf。

（編輯:映雪 ）