新政一出,，此前略顯低迷的樓市又有了重振雄風(fēng)的意味,。10月19日晚間，記者在位于上海市浦東新區(qū)世紀(jì)公園板塊的散步道,、跑步道,、社區(qū)鄰里中心等地看到，房地產(chǎn)中介們把一塊塊房屋展示板重新擺放了出來(lái)。

這樣的景象,，似曾相識(shí),。9月1日，上海推出商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政時(shí),，房地產(chǎn)中介們也在夜間市民散步的步道周圍支起過(guò)小板板,。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月上海二手房市場(chǎng)熱度有所回暖,，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.08%,，跌幅較前一個(gè)月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)。上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示,，9月上海二手房成交17503套,，相比8月上升了13%。在10月的前12天,，上海有約4000套二手房成交。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政加碼后,，上海樓市會(huì)出現(xiàn)哪些變化,？改善型剛需可以入場(chǎng)了嗎？

“金九銀十”樓市能否跑出量

10月18日,，上海公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政宣布后的第二天,，上海二手房成交量當(dāng)天就實(shí)現(xiàn)了543套、3.81萬(wàn)平方米的回升,。而10月1日至6日,，受“十一”長(zhǎng)假影響，上海二手房每天的成交量均在100套以下,。10月7日開(kāi)始回暖,，二手房日成交量一度接近700套，此后回穩(wěn)在500套左右,。

在上海的二手房交易圈內(nèi),，有一個(gè)月成交量“榮枯線”，業(yè)內(nèi)人士把這條線定位在月成交1.5萬(wàn)套上下,。按照10月目前的二手房成交情況,，如果要想達(dá)到9月1.75萬(wàn)套的成交量，此后的日成交量須在700套左右,，如果要守住1.5萬(wàn)套的“榮枯線”底線,，那么日成交量須維持在580套左右。

10月19日晚間,，浦東世紀(jì)公園附近,，至少有5家不同品牌的房產(chǎn)中介出來(lái)擺攤，不時(shí)有市民圍著中介討論新政?！拔椰F(xiàn)在住的房子有房貸,，如果我現(xiàn)在還清房貸，再置換一套房子,，還算首套嗎,？”這是中介小方被問(wèn)得最多的一類問(wèn)題。

小方告訴記者,，10月18日全天,，中介公司都在組織員工進(jìn)行新政培訓(xùn)，“9月商貸認(rèn)房不認(rèn)貸后,，我們的交易量確實(shí)有所回升,。希望10月新政加碼后，有更多的成交”,。

記者以貸款100萬(wàn)元30年等額本息為例算了一筆賬,。新政前，一名消費(fèi)者如果購(gòu)買(mǎi)二套房,，他的貸款利率為3.575%,，每月月供約為4532元；新政后,，如果這名消費(fèi)者的置換房產(chǎn)被認(rèn)定為首套房,，他就能享受3.1%的貸款利率，每月月供為4270元,。也就是說(shuō),，每100萬(wàn)元貸款，消費(fèi)者每月可以省下262元月供,。

來(lái)自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示,，10月，上海的買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)“淡定了”,，但賣(mài)方這頭的掛牌量仍然在上升,。截至9月底，上海鏈家二手房掛牌量約8.91萬(wàn)套,，相較于8月底上升約16.94%,。

剛需置換要有前提

全職媽媽小雷從去年開(kāi)始就在關(guān)注上海的二手房和一手新房市場(chǎng)，因?yàn)樯硕?，她想把原?60多平方米的房子置換成200平方米左右,。手握800萬(wàn)元現(xiàn)金，她卻遲遲沒(méi)能下手,。

“按照新政,，我可以把手頭的公積金貸款結(jié)清,，這樣我確實(shí)算是首套。貸款利率是下來(lái)一些了,，但又不是不用還錢(qián),。”小雷告訴記者,，自己置換最大的顧慮是“現(xiàn)在手上這套房子能不能賣(mài)掉”,。

小雷觀望了一年多，與她同小區(qū)同戶型的一套住宅,，從去年年初掛牌2200萬(wàn)元到今年9月主動(dòng)降價(jià)到2000萬(wàn)元,，至今沒(méi)有售出的跡象。而她的一個(gè)朋友,，在上海徐家匯核心地段的一套145平方米的三居室,，掛牌2100萬(wàn)元，也沒(méi)有動(dòng)靜,。

來(lái)自貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，上海2021年月平均二手房成交量約為2.32萬(wàn)套，2022年約為1.59萬(wàn)套,。到了2023年,，二手房月成交量大多徘徊在1.4萬(wàn)套左右，但9月受新政影響,，二手房月成交量突破1.7萬(wàn)套。

還有不少人產(chǎn)生了“賣(mài)掉一套貸款房,，買(mǎi)進(jìn)一套全款房,，不再還貸”的想法。多多（化名）是一名在滬工作的IT行業(yè)從業(yè)者,，每月稅前收入超過(guò)3萬(wàn)元,，新政出臺(tái)后，他考慮降價(jià)10萬(wàn)元到20萬(wàn)元賣(mài)掉手上貸款購(gòu)買(mǎi)的市中心老破小學(xué)區(qū)房,，置換一套稍偏遠(yuǎn)一些的大戶型,。

專家：剛需置換應(yīng)抓住窗口期

有的人猶豫不決，有的人則已經(jīng)“踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn),、精準(zhǔn)上車”了,。

圓圓（化名）自稱是9月1日和10月17日兩次“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政的受益者，“完美踩準(zhǔn)政策節(jié)點(diǎn),，贏麻了”,。

圓圓在2022年11月30日以2000余萬(wàn)元的價(jià)格售出了現(xiàn)有住宅一套，又在2023年8月底認(rèn)籌新房,，購(gòu)買(mǎi)了一處位于郊區(qū)的大房子,，價(jià)格不到1500萬(wàn)元,。9月1日，上海商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺(tái)后,，她正好能用首套房資格享受優(yōu)惠商貸,。但在貸款辦理過(guò)程中，因開(kāi)發(fā)商部分項(xiàng)目抵押手續(xù)尚未辦齊,，影響了貸款的申請(qǐng),。10月17日，她竟然等來(lái)了公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政,。

她告訴記者,，自己和丈夫兩人每人都可以用公積金首套貸貸款60萬(wàn)元，共計(jì)可以貸款120萬(wàn)元,。相比此前選擇的純商貸4.55%的利息,，能省下1.45%的利息。

房產(chǎn)自媒體博主Bony曾是一家上市房企上海公司市場(chǎng)部的負(fù)責(zé)人,，近年來(lái)他深耕二手房交易領(lǐng)域,。他告訴記者，現(xiàn)在實(shí)際上是置換剛需“上車”的好時(shí)機(jī),。

“一方面二手房交易利好政策不斷出臺(tái),，另一方面現(xiàn)在一手新房不像過(guò)去動(dòng)不動(dòng)就觸發(fā)積分制（上海在新房認(rèn)籌比超過(guò)1∶1.3的情況下，開(kāi)啟積分入圍制度）,，可選擇余地很大了,。”Bony說(shuō),，針對(duì)置換剛需擔(dān)心手上房產(chǎn)賣(mài)不掉的情況,，房東可以采取主動(dòng)略微降價(jià)的辦法，“一些品質(zhì)較好的次新房,，原來(lái)可能不同樓層,、不同戶型、不同樓棟價(jià)格都不一樣,，大家都能賣(mài)掉,，總有喜歡你這套房子、愿意埋單的客戶,。最近幾個(gè)月形勢(shì)不同了,，每個(gè)小區(qū)最終能成交的，一定是最便宜的那套,，買(mǎi)房人主要看價(jià)格,。”

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院助理教授張同斌長(zhǎng)期研究全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),，他建議,，結(jié)合債務(wù),、財(cái)政和人口等多方面因素，一方面,，邊際放松房地產(chǎn)市場(chǎng)政策,，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)及擴(kuò)散,；另一方面,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟須走出以往依賴城鎮(zhèn)化和金融化的發(fā)展模式，探索出新的發(fā)展路徑,。

張同斌說(shuō),，目前一線城市“帶頭放開(kāi)政策”是一個(gè)積極信號(hào)。除房地產(chǎn)相關(guān)的直接政策外,，還應(yīng)再尋求一些新的思路,。比如，出生人口下降是影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心基本面因素,，也是消費(fèi)者信心不足的一個(gè)原因,，“房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在頂層設(shè)計(jì)上可能需要尋求新的發(fā)展思路?！?

(編輯:映雪)