新政一出，此前略顯低迷的樓市又有了重振雄風的意味,。10月19日晚間,，記者在位于上海市浦東新區(qū)世紀公園板塊的散步道、跑步道,、社區(qū)鄰里中心等地看到，房地產中介們把一塊塊房屋展示板重新擺放了出來,。

這樣的景象,，似曾相識。9月1日,，上海推出商業(yè)貸款“認房不認貸”新政時,，房地產中介們也在夜間市民散步的步道周圍支起過小板板。

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，9月上海二手房市場熱度有所回暖,，二手住宅價格環(huán)比下跌0.08%，跌幅較前一個月收窄0.08個百分點,。上海房地產交易中心數(shù)據(jù)顯示,，9月上海二手房成交17503套，相比8月上升了13%,。在10月的前12天,，上海有約4000套二手房成交。

“認房不認貸”新政加碼后,，上海樓市會出現(xiàn)哪些變化,？改善型剛需可以入場了嗎？

“金九銀十”樓市能否跑出量

10月18日,，上海公積金“認房不認貸”新政宣布后的第二天,，上海二手房成交量當天就實現(xiàn)了543套、3.81萬平方米的回升,。而10月1日至6日,，受“十一”長假影響，上海二手房每天的成交量均在100套以下,。10月7日開始回暖,，二手房日成交量一度接近700套，此后回穩(wěn)在500套左右,。

在上海的二手房交易圈內,，有一個月成交量“榮枯線”，業(yè)內人士把這條線定位在月成交1.5萬套上下,。按照10月目前的二手房成交情況,，如果要想達到9月1.75萬套的成交量,，此后的日成交量須在700套左右，如果要守住1.5萬套的“榮枯線”底線,，那么日成交量須維持在580套左右,。

10月19日晚間，浦東世紀公園附近,，至少有5家不同品牌的房產中介出來擺攤,，不時有市民圍著中介討論新政?！拔椰F(xiàn)在住的房子有房貸,，如果我現(xiàn)在還清房貸，再置換一套房子,，還算首套嗎,？”這是中介小方被問得最多的一類問題。

小方告訴記者,，10月18日全天,，中介公司都在組織員工進行新政培訓，“9月商貸認房不認貸后,，我們的交易量確實有所回升,。希望10月新政加碼后，有更多的成交”,。

記者以貸款100萬元30年等額本息為例算了一筆賬,。新政前，一名消費者如果購買二套房,，他的貸款利率為3.575%,，每月月供約為4532元；新政后,，如果這名消費者的置換房產被認定為首套房,，他就能享受3.1%的貸款利率，每月月供為4270元,。也就是說,，每100萬元貸款，消費者每月可以省下262元月供,。

來自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示,，10月，上海的買方市場已經“淡定了”,，但賣方這頭的掛牌量仍然在上升,。截至9月底，上海鏈家二手房掛牌量約8.91萬套,，相較于8月底上升約16.94%,。

剛需置換要有前提

全職媽媽小雷從去年開始就在關注上海的二手房和一手新房市場,，因為生了二胎，她想把原本160多平方米的房子置換成200平方米左右,。手握800萬元現(xiàn)金,，她卻遲遲沒能下手。

“按照新政,，我可以把手頭的公積金貸款結清,，這樣我確實算是首套。貸款利率是下來一些了,，但又不是不用還錢,。”小雷告訴記者,，自己置換最大的顧慮是“現(xiàn)在手上這套房子能不能賣掉”。

小雷觀望了一年多,，與她同小區(qū)同戶型的一套住宅,，從去年年初掛牌2200萬元到今年9月主動降價到2000萬元，至今沒有售出的跡象,。而她的一個朋友,，在上海徐家匯核心地段的一套145平方米的三居室，掛牌2100萬元,，也沒有動靜,。

來自貝殼網的數(shù)據(jù)顯示，上海2021年月平均二手房成交量約為2.32萬套,，2022年約為1.59萬套,。到了2023年，二手房月成交量大多徘徊在1.4萬套左右,，但9月受新政影響,，二手房月成交量突破1.7萬套。

還有不少人產生了“賣掉一套貸款房,，買進一套全款房,，不再還貸”的想法。多多（化名）是一名在滬工作的IT行業(yè)從業(yè)者,，每月稅前收入超過3萬元,，新政出臺后，他考慮降價10萬元到20萬元賣掉手上貸款購買的市中心老破小學區(qū)房,，置換一套稍偏遠一些的大戶型,。

專家：剛需置換應抓住窗口期

有的人猶豫不決，有的人則已經“踩準節(jié)點,、精準上車”了,。

圓圓（化名）自稱是9月1日和10月17日兩次“認房不認貸”新政的受益者,，“完美踩準政策節(jié)點，贏麻了”,。

圓圓在2022年11月30日以2000余萬元的價格售出了現(xiàn)有住宅一套,，又在2023年8月底認籌新房，購買了一處位于郊區(qū)的大房子,，價格不到1500萬元,。9月1日，上海商貸“認房不認貸”新政出臺后,，她正好能用首套房資格享受優(yōu)惠商貸,。但在貸款辦理過程中，因開發(fā)商部分項目抵押手續(xù)尚未辦齊,，影響了貸款的申請,。10月17日，她竟然等來了公積金貸款“認房不認貸”的新政,。

她告訴記者,，自己和丈夫兩人每人都可以用公積金首套貸貸款60萬元，共計可以貸款120萬元,。相比此前選擇的純商貸4.55%的利息,，能省下1.45%的利息。

房產自媒體博主Bony曾是一家上市房企上海公司市場部的負責人,，近年來他深耕二手房交易領域,。他告訴記者，現(xiàn)在實際上是置換剛需“上車”的好時機,。

“一方面二手房交易利好政策不斷出臺,，另一方面現(xiàn)在一手新房不像過去動不動就觸發(fā)積分制（上海在新房認籌比超過1∶1.3的情況下，開啟積分入圍制度）,，可選擇余地很大了,。”Bony說,，針對置換剛需擔心手上房產賣不掉的情況,，房東可以采取主動略微降價的辦法，“一些品質較好的次新房,，原來可能不同樓層,、不同戶型、不同樓棟價格都不一樣,，大家都能賣掉,，總有喜歡你這套房子、愿意埋單的客戶,。最近幾個月形勢不同了,，每個小區(qū)最終能成交的,，一定是最便宜的那套，買房人主要看價格,?！?

上海財經大學高等研究院助理教授張同斌長期研究全國房地產市場，他建議,，結合債務,、財政和人口等多方面因素，一方面,，邊際放松房地產市場政策,，穩(wěn)定市場預期，避免房地產市場風險的爆發(fā)及擴散,；另一方面,，我國房地產市場亟須走出以往依賴城鎮(zhèn)化和金融化的發(fā)展模式，探索出新的發(fā)展路徑,。

張同斌說,，目前一線城市“帶頭放開政策”是一個積極信號。除房地產相關的直接政策外,，還應再尋求一些新的思路。比如,，出生人口下降是影響城市房地產市場的核心基本面因素,，也是消費者信心不足的一個原因，“房地產市場發(fā)展在頂層設計上可能需要尋求新的發(fā)展思路,?！?

(編輯:映雪)