4月8日,，據(jù)廣州住房公積金管理中心網(wǎng)站消息,，廣州住房公積金管理中心發(fā)布關于調(diào)整個人住房公積金貸款最高額度有關事項的通知。其中提出,，使用住房公積金貸款購買自住住房的,，一人申請貸款的最高額度調(diào)整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調(diào)整至120萬元,。

北京則是在4月8日當日發(fā)布《關于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實施辦法（征求意見稿）》,，其中明確，同時滿足多個適用條件的借款人貸款額度上浮金額可累加,，最高可上浮40萬元,，但最高貸款額度不超過160萬元。

除了一線城市外,，全國多座城市也集中宣布取消房貸利率下限,。

近期，中山,、珠海,、東莞、佛山,、汕尾和潮州等15個廣東城市宣布取消首套房貸利率下限,，實際利率將由商業(yè)銀行按照市場化、法制化原則與借款人自主協(xié)商確定,。此前,，據(jù)“江西發(fā)布”官微消息，南昌,、贛州,、九江、新余也發(fā)布公告,，宣布階段性取消首套房貸利率下限,，自4月1日起執(zhí)行,。

這些城市的共同點是，房地產(chǎn)市場在持續(xù)承壓,，而為了穩(wěn)定樓市,，它們也在不斷出臺積極政策。取消房貸利率下限,，也是政策“組合拳”的其中一環(huán),。從已經(jīng)取消房貸利率的城市來看，不僅有三四線城市,，也有部分省會城市,，這就意味著，短期內(nèi)房貸利率整體下行或許是趨勢,。

房地產(chǎn)市場還在下行,，利好政策還將有進一步釋放的空間。

政策密集優(yōu)化

廣州此次公積金政策的調(diào)整,，主要是調(diào)高了貸款額度,。在此之前，廣州一人申請貸款的最高額度為60萬元,，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度則是100萬元,。

在此次調(diào)整后，如果是購買自住住房,、且所購住房為新建二星及以上星級綠色建筑的，住房公積金貸款最高額度還可上浮20%,，也即意味著上浮后最高額度分別為一人84萬元,、兩人或兩人以上144萬元。

廣州是一線城市中樓市政策優(yōu)化的風向標,。而在廣州之前,，深圳已經(jīng)先行一步提高公積金貸款的額度。

而北京在4月8日也發(fā)布《關于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實施辦法（征求意見稿）》,，其中明確,，同時滿足多個適用條件的借款人貸款額度上浮金額可累加，最高可上浮40萬元,，但最高貸款額度不超過160萬元,。

一線城市在公積金政策上進行調(diào)整，樓市持續(xù)承壓的城市則邁出更大的步子,。

近日,，南昌、贛州,、九江,、新余發(fā)布公告,，階段性取消首套房貸利率下限，4月1日起執(zhí)行,。取消下限后,，南昌多家銀行紛紛發(fā)布最新房貸利率，首套房降至3.65%,，二套房降至4.15%,。

與此同時，廣東的潮州,、汕尾也階段性取消轄區(qū)首套房貸利率下限,，實際利率由商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則,，與借款人自主協(xié)商確定,。截至目前，廣東已經(jīng)有多個城市取消首套房貸利率下限,。

針對此次集中調(diào)整,，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱，今年以來,，部分重點城市房地產(chǎn)市場情緒有所好轉,，但多個二三線城市房地產(chǎn)市場活躍度不足，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業(yè)成本,，促進需求釋放,。

陳文靜續(xù)稱，當前部分城市新房價格仍在波動調(diào)整,，符合條件的城市未來仍有望下調(diào)首套房貸利率下限或階段性取消首套房貸利率下限,，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在進一步下調(diào)的空間,。整體上看,，降低房貸利率是當前促進購房需求釋放的重要舉措之一，預計接下來將有更多城市跟進,。

近兩個月,，全國的房貸利率相對穩(wěn)定。貝殼研究院監(jiān)測顯示,，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%,、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平,。3月首套,、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落43BP和75BP。本月銀行平均放款周期為22天,，維持較快放款速度,。

邊際好轉可期

調(diào)整公積金貸款額度以及降低房貸利率,，本質(zhì)都是降低購房成本，提振購房者的信心,。但需要指出的是,，這雖然是關鍵一環(huán)，但對整體市場的影響,，還需要政策“組合拳”的發(fā)力,。

以廣州為例，盡管已經(jīng)多次優(yōu)化限購限貸政策,，但市場卻仍然低迷,。

合富輝煌研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月,，廣州全市新增預售供應75萬平方米,，環(huán)比提升7倍， 同比下降約3成,；其中,，天河、海珠多個全新項目取證入市,，白云,、花都個別規(guī)模大盤集中取證。3月全市網(wǎng)簽面積約54萬平方米,，環(huán)比倍增,，同比下降約5成。

一位廣州房企的營銷部門人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,，“這兩個星期清了一些尾盤,，降價清的，所以成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯,。不過市場還是很涼，賣得好些是因為降到心理價位了,?！?

再如南昌，這座省會城市樓市價格也在持續(xù)下探,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2024年2月，南昌市新房價格環(huán)比下跌0.4%,，同比下跌3.1%,；截止至2月，南昌市新房環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下跌8個月,，同比已連續(xù)下跌了4個月,。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉針對調(diào)整公積金貸款上限的政策分析稱,，公積金屬地屬性很強，地方自主權很高,，而且低利率,，滿足本地剛需改善的特征明顯，是各地地方政府所青睞的政策,，每有樓市下行,，地方便把公積金政策作為提振樓市的首選。

針對廣州的調(diào)整,，李宇嘉表示,，基于廣州房價考慮，夫妻兩人的貸款額度只能覆蓋外圍低價區(qū)域的貸款需求,，大概率無法覆蓋中心區(qū),、像黃埔等次中心區(qū)的購房房貸，還需要商貸+公積金貸款的組合,，降息效應并不明顯,。

不過，樓市政策有一個疊加的過程,，在利好政策釋放足夠多的背景下,，市場也有望邊際好轉。

中指研究院分析認為,，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整,，購房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯停B加“白名單”項目融資支持持續(xù)落地,，項目建設推進也有利于提振市場信心,，進而帶動新房銷售邊際好轉。