那么這一年來,，樓市“去庫存”是否有明顯成效,？行業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞最新報(bào)告顯示，從2024年狹義庫存規(guī)模變動(dòng)情況來看,，絕大多數(shù)的樣本城市,，狹義庫存規(guī)模均有所下降。

鄭州,、青島,、佛山、東莞,、南京這五大城市,，去年狹義庫存壓降規(guī)模居前，相關(guān)指標(biāo)均減少130萬平方米以上,，從變化幅度看,，東莞狹義庫存更是同比下降25%，規(guī)模顯著下降,。

“得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場(chǎng)舉措的出臺(tái),，以及各地主管部門的積極落地執(zhí)行，2024年典型城市庫存指標(biāo)明顯減輕,，交出了理想的去庫存‘成績(jī)單’,。”行業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞表示,。

這些城市狹義庫存下降

我國房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新一輪“去庫存”周期,。

去年4月召開的中共中央政治局會(huì)議，提出“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系新變化”這一表述,，點(diǎn)明了我國房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入供求新階段,。行業(yè)新階段,，市場(chǎng)整體處于“供過于求”的狀態(tài)，宏觀政策也是基于這點(diǎn),，從消化存量,、優(yōu)化增量?jī)蓚€(gè)大方向，助力行業(yè)修復(fù),。

過去一年,，房地產(chǎn)行業(yè)的一系列政策，基本都是基于樓市“去庫存”目標(biāo)展開,。中央層面調(diào)整住房信貸政策,、稅收政策，各地地方政府也“因城施策”,，不斷優(yōu)化調(diào)控措施,。目前，在限購方面,，全國基本邁入不限購時(shí)代,，限售限價(jià)等其他政策也出現(xiàn)大面積松動(dòng)。

那么目前,，我國主要城市的庫存壓力如何,？是否有一定程度的優(yōu)化？

近日,，克而瑞發(fā)布的研報(bào)顯示,，得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場(chǎng)舉措的出臺(tái)，以及各地主管部門的積極落地執(zhí)行,，2024年典型城市庫存指標(biāo)明顯減輕,，交出了理想的去庫存“成績(jī)單”。

從狹義庫存規(guī)模變動(dòng)情況來看,，去年絕大多數(shù)樣本城市狹義庫存規(guī)模下降,。其中，鄭州,、青島,、佛山、東莞,、南京位列前五,，2024年末狹義庫存均減少130萬平方米以上；從變化幅度來看,，東莞狹義庫存更是同比下降25%,，庫存規(guī)模顯著下降。

業(yè)內(nèi)所稱狹義庫存量，主要指已批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中,、尚未銷售的建筑面積，主要用來衡量中短期變化,。此外,，還有另一指標(biāo)廣義庫存量，后者統(tǒng)計(jì)范圍更廣,，指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和,，包括已拿地未動(dòng)工項(xiàng)目和已動(dòng)工未拿銷證的項(xiàng)目。

從更即時(shí)的狹義庫存指標(biāo)看,，鄭州庫存壓降規(guī)模最明顯,，去年狹義庫存降低214萬平方米；青島其次,，去年狹義庫存壓降194萬平方米,；佛山、東莞,、南京,、濟(jì)南、蘇州,、杭州去年狹義庫存均降低超百萬平方米,，佛山、東莞壓降量分別為169萬,、156萬平方米,。

此外，寧波,、徐州,、重慶、天津,、武漢,、深圳、廈門,、常州,、長(zhǎng)春、北京,、福州,、南寧等城市，雖然狹義庫存規(guī)模壓降在百萬平方米以下,，但同樣屬于下降趨勢(shì),。少數(shù)狹義庫存上升的城市如西安、成都、上海,，則均屬于新房市場(chǎng)較為活躍的城市,。

（數(shù)據(jù)及圖表來源：克而瑞地產(chǎn)研究）

“狹義庫存下降,，說明地方已能先一步控制好新增供應(yīng)的節(jié)奏,，并通過保障房收儲(chǔ)、收購閑置項(xiàng)目等方式進(jìn)一步促進(jìn)庫存指標(biāo)下降,，去庫存,、降風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)程正在快速推進(jìn)?！笨硕鸱Q,。

值得注意的是，部分城市狹義庫存下降,，不能說明去庫存壓力完全緩解,。從去化周期指標(biāo)看，據(jù)克而瑞測(cè)算,，四季度百城的去化周期,，整體由增轉(zhuǎn)降，11月末百城去化周期為26.7個(gè)月,，環(huán)比下降2%,，但從同比來看為上漲26%。

分城市來看,，一線城市僅上海庫存仍處低位,，去化周期僅14個(gè)月；北京,、廣州,、深圳11月末去化周期均在20個(gè)月以上。不過,，受930新政利好效應(yīng)影響,，一線城市樓市表現(xiàn)較好，比如深圳當(dāng)前的去化周期較去年同期穩(wěn)中有降,，降幅達(dá)19%,。

二線城市中，杭州消化周期不足10個(gè)月,，近乎沒有短期去化風(fēng)險(xiǎn),；僅哈爾濱、大連、呼和浩特,、沈陽等消化周期超過36個(gè)月,。相較而言，三四線城市整體庫存問題更需重視,，半數(shù)城市庫存消化周期超過36個(gè)月,，即便打折促銷也難拉動(dòng)銷量。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,，截至11月末，全國商品房待售面積73286萬平方米,，同比增長(zhǎng)12.1%,。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%,。這顯示出,，雖然四季度以來樓市表現(xiàn)向好，部分城市消化了不少存量,，但整體而言,，當(dāng)前樓市的“去庫存”進(jìn)程仍然需要時(shí)間。

土地供應(yīng)縮量助力去庫存

當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫存”仍在路上,，但部分城市已現(xiàn)積極成效,，背后很重要的原因，一是房企新盤供應(yīng)大幅減少,、二是土地市場(chǎng)整體縮量,，疊加存量項(xiàng)目加速去化，共同助推了去庫存進(jìn)程,。

從新房供應(yīng)情況看,，克而瑞表示，去年有九成樣本城市供小于求,，其中有14城供求差值超過100萬平方米,。進(jìn)一步結(jié)合供求比指標(biāo)，青島,、長(zhǎng)春,、重慶供求比均不到0.6，推盤節(jié)奏大幅放慢,，存量項(xiàng)目成為了新房成交的絕對(duì)主力,，城市庫存壓力快速減輕。

以青島為例,，去年青島膠州老城板塊新房成交2309套,，全市第二，但新增供應(yīng)僅1401套，僅為成交量的58%,，疊加保障房收儲(chǔ)等去庫存措施推進(jìn),，2024年末新房庫存同比減少18%。

合理控制土地供應(yīng),，也是助力房地產(chǎn)回到“供求平衡”的重要措施,。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年土地成交規(guī)模下滑,，截至2024年12月20日,，全國300城土地成交建筑面積10.3億平方米、同比下滑17%,。從城市視角來看,，土地成交規(guī)模小于商品房成交規(guī)模，已經(jīng)成為2024年的新常態(tài),，行業(yè)也由此正式邁入了去庫存新周期,。

將時(shí)間軸拉長(zhǎng)來看，近年來土地市場(chǎng)的交易規(guī)模持續(xù)收縮,，收縮速度明顯快于商品房市場(chǎng),，全國土地供求規(guī)模連年大幅下降?？硕鸱Q,，與2020年高點(diǎn)相比，近四年以來土地年成交量已經(jīng)下跌超過六成,，2024年的土地成交量已然和商品房年成交量相近,。

不少城市都在去年明顯縮減了土地供應(yīng)規(guī)模，深圳,、重慶,、東莞等七城，去年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半,，相當(dāng)于長(zhǎng)期去化周期降低6個(gè)月以上,，極大減輕了庫存風(fēng)險(xiǎn)。

再看曾經(jīng)的新房成交“大城”重慶,，土地供應(yīng)也明顯縮量,，2024年重慶市區(qū)僅成交20宗宅地，合計(jì)成交建面135萬平方米,，僅為新房交易量的四分之一,，推動(dòng)廣義消化周期下降9個(gè)月。

“土地成交‘大市’消失,，一方面與新房成交規(guī)模的下降同步,，另一方面也體現(xiàn)了地方主管部門積極調(diào)整供地節(jié)奏,，削減供地規(guī)模以促進(jìn)市場(chǎng)供求恢復(fù)?！笨硕鸨硎?。

目前，經(jīng)過去年的政策轉(zhuǎn)向,、多重助力,，房地產(chǎn)去庫存正在邁上正軌。不過,，面對(duì)大量的商品房待售規(guī)模,、以及潛在的廣義庫存，房地產(chǎn)去庫存政策仍需持續(xù)發(fā)力,。

克而瑞表示,，鑒于行業(yè)庫存仍在高位、新房銷售規(guī)模較高點(diǎn)下降四成,，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，去庫存仍將是行業(yè)將要面臨的主要挑戰(zhàn),，未來土地成交規(guī)模仍需保持與新房成交規(guī)模相適的低位,。

能否有效處理去庫存問題，也是房地產(chǎn)能否“止跌回穩(wěn)”的重中之重,。

財(cái)信研究院表示,，高庫存意味著供給充足，供給和需求處于“供強(qiáng)需弱”狀態(tài),，購房需求的釋放有待價(jià)格回歸正常,，這一過程就是去庫存。在這一過程中,，如果有力度較大的支持性政策出臺(tái),，那么去庫存進(jìn)程會(huì)加速，縮短去庫存時(shí)間,，并助力縮減價(jià)格的調(diào)整幅度,。

克而瑞表示，展望2025年,，基于此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào),，政策將在實(shí)質(zhì)上加快行業(yè)去庫存步伐，并減輕投資端的資金壓力,。另一方面,，去年四季度以來新房市場(chǎng)銷售轉(zhuǎn)好，隨著需求端預(yù)期不斷改善,，也有望推動(dòng)2025年行業(yè)投資端信心回升,。

“去庫存是未來一段時(shí)間的主要任務(wù),，提量、降本,、增收都是消化庫存的有效手段,，除此之外，收儲(chǔ)存量土地和商品房的政策措施,，也應(yīng)真金白銀地落實(shí)到位,。”財(cái)信研究院稱,。

（編輯：映雪）