“空置房的物業(yè)費(fèi)，真的可以少交,！”近日,，家住甘肅省蘭州市的李女士剛辦完物業(yè)費(fèi)七折手續(xù)，她名下一套未入住的房子每年可少交費(fèi)近千元,。

進(jìn)入3月以來,，類似的“省錢故事”正在蘭州多個小區(qū)上演。今年初,，蘭州市進(jìn)一步出臺相關(guān)政策,，明確空置房物業(yè)費(fèi)按七折收取，蘭州新區(qū)的部分物業(yè)企業(yè)更將折扣壓至五折,。

專家表示,，這場由政策驅(qū)動的物業(yè)費(fèi)降價攪動了業(yè)主與物業(yè)的博弈天平，也是對行業(yè)傳統(tǒng)規(guī)則的顛覆,。物業(yè)企業(yè)需從“粗放收費(fèi)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)為王”,，蹚出服務(wù)“質(zhì)價平衡”新路,。

立法4年后，“空置”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確

在蘭州,，物業(yè)費(fèi)“打七折”有法律依據(jù)。2021年,，經(jīng)甘肅省十三屆人大常委會第二十次會議批準(zhǔn),，新修訂的《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》于當(dāng)年3月1日起施行。其中明確規(guī)定：“物業(yè)交付但沒有實(shí)際入住的,，由業(yè)主提出申請,，按70%收取物業(yè)費(fèi)”。

該條例實(shí)施后,，在一些小區(qū)曾發(fā)生爭議,。有物業(yè)企業(yè)認(rèn)為：“有的房屋交付后，也做了裝修,，但是住沒住人無法判斷,，物業(yè)費(fèi)一分不能少?！庇袠I(yè)主提出：“名下有兩套房,，有一套房子裝修后確實(shí)沒有住，水電都沒用過,，100%交物業(yè)費(fèi)確實(shí)很虧,。”

2023年12月1日起施行的《蘭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》,，對“空置房收費(fèi)”進(jìn)一步給出解釋：“業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用的房屋,，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)提前書面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認(rèn)后,，從第七個月開始,，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納?！?

但是,，在對“空置”的認(rèn)定上，物業(yè)和業(yè)主往往各執(zhí)一詞,，在一些小區(qū),，“爭議”有時也演變?yōu)椤盃幊场薄?

今年初，蘭州市住建局發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》特別強(qiáng)調(diào)了“空置”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：“需滿足水,、電,、燃?xì)膺B續(xù)6個月零使用，且房屋未裝修或未出租,?！?

“七折并非‘一刀切’,。”蘭州市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心副主任胡立宏在接受媒體采訪時表示,，物業(yè)仍需保障空置房基礎(chǔ)服務(wù),，如定期巡檢防止水管爆裂、維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施等,，因此70%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)既能降低業(yè)主負(fù)擔(dān),，又可維持物業(yè)基本運(yùn)營。

胡立宏進(jìn)一步解釋說,，以蘭州某小區(qū)為例,，一套100平方米的空置房，原物業(yè)費(fèi)2.5元/平方米/月,，年交費(fèi)從3000元降至2100元,，省下的900元足夠支付家庭半年水電費(fèi)。

“空置房打折”倒逼物業(yè)轉(zhuǎn)型升級

“空置房打折”,，蘭州并非獨(dú)家,。今年2月，湖南省長沙市發(fā)布通知,，自3月1日起,，針對已辦理房屋交付手續(xù)卻未入住或未使用的空置房，物業(yè)費(fèi)交納實(shí)行階梯式優(yōu)惠,。交房次月起連續(xù)空置至第24個月,，按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；從第25個月起至空置結(jié)束,，按90%交納,。

同期，江蘇省鎮(zhèn)江市也明確,，對連續(xù)空置6個月以上的住宅,，經(jīng)業(yè)主書面告知、物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后,，空置期間前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納,。空置超過24個月的由雙方協(xié)商確定,，未協(xié)商或未能達(dá)成一致的,，繼續(xù)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

有統(tǒng)計顯示,，目前全國已有10多個城市加入空置房物業(yè)費(fèi)打折的行列,，而打折力度最大的是甘肅的蘭州新區(qū)：對連續(xù)未入住6個月以上的空置住宅，申請通過的,，物業(yè)費(fèi)按50%收取,。

“空置房打折”,，帶來的一大影響就是物業(yè)企業(yè)收入縮水。在此情況下,，一些物業(yè)企業(yè)“花式求生”緩解經(jīng)營壓力,。

蘭州新區(qū)某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，空置房五折政策讓公司年收入減少15%,，“倒逼我們向技術(shù)要效率”,。該公司通過引入智能巡檢機(jī)器人、壓縮管理層級,，使得人力成本下降10%。

也有物業(yè)企業(yè)改變策略,，“以服務(wù)換口碑”,，讓業(yè)主交錢后感到物有所值。蘭州七里河區(qū)一老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)雖未降價,，但新增便民服務(wù),，提升小區(qū)綠化，并每季度公示電梯廣告收益沖抵公攤費(fèi)用,，業(yè)主滿意度提升30%,。

還有一些物業(yè)企業(yè)開辦社區(qū)食堂。甘建城服集團(tuán)蘭州公司通過物業(yè)+養(yǎng)老試點(diǎn),，走平價,、微利、質(zhì)優(yōu)的路線,。蘭州國資利民集團(tuán)的物業(yè)板塊成立三益建業(yè)益民餐飲管理有限公司,，在各物業(yè)小區(qū)主導(dǎo)“三益社區(qū)大食堂”。蘭州新區(qū)城投集團(tuán)瑞嶺物業(yè)開辦的社區(qū)大食堂,，為4萬余名居民提供平價用餐,，有效解決了老年人群、學(xué)生族和上班族“吃飯難”“吃飯貴”等問題,。這些社區(qū)食堂深受業(yè)主歡迎,，也為物業(yè)企業(yè)帶來了可觀的收入。

從“收錢辦事”轉(zhuǎn)向“服務(wù)創(chuàng)收”

專家表示,，物業(yè)費(fèi)價格的松動背后暗藏著物業(yè)行業(yè)的深度洗牌,。數(shù)據(jù)顯示，2023年全國物業(yè)管理企業(yè)達(dá)37.5萬家,，較2018年激增59.8%,，而同期房地產(chǎn)新開工面積連降5年，物業(yè)市場供過于求,。

蘭州某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人直言：“過去靠開發(fā)商‘輸血’就能活,、轉(zhuǎn)租幾間鋪面就掙錢,，現(xiàn)在必須靠提升服務(wù)質(zhì)量搶市場、換來業(yè)主的信任,?！?

蘭州市物業(yè)行業(yè)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示：“通過提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域,、創(chuàng)新服務(wù)模式,、延伸服務(wù)鏈，物業(yè)企業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,?！?

有專家表示，物業(yè)費(fèi)的松動是市場規(guī)律的必然結(jié)果,，過去那種“質(zhì)價倒掛”的矛盾,、物業(yè)和業(yè)主各執(zhí)一詞的爭議、對“降價即降質(zhì)”惡性循環(huán)的擔(dān)憂,，都可以通過建立新的服務(wù)質(zhì)量評價體系來解決,，讓物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價平衡”。

據(jù)悉,，蘭州市正在研究將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入信用評價體系,，通過與招投標(biāo)資格掛鉤，“讓優(yōu)質(zhì)企業(yè)不吃虧,，讓糊弄業(yè)主的‘躺平派’出局,，讓優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展”。

專家指出,，閑置房物業(yè)費(fèi)打折,，影響的不僅是價格，也是對行業(yè)傳統(tǒng)規(guī)則的顛覆,。當(dāng)業(yè)主從“被動交費(fèi)”轉(zhuǎn)向“用腳投票”,，當(dāng)物業(yè)企業(yè)從“收錢辦事”轉(zhuǎn)向“服務(wù)創(chuàng)收”，這場博弈將推動社區(qū)治理更透明,、更規(guī)范,。對蘭州而言，能否在物業(yè)費(fèi)降價中率先破局,，答案或許就藏在業(yè)主的微笑評價里,。

【編輯:鳴笛】