有交易人士表示,，最好賣的時候一天賣出二十多套，市場意料之外的火爆,。購買客群已不拘泥于剛需群體,，身份越來越高端化。

作為全國小產(chǎn)權房存量最多的城市之一,，深圳過半房屋屬于小產(chǎn)權房。隨著深圳商品房市場再度火熱,，小產(chǎn)權房這一不被法律允許的隱形交易市場也隨之活躍,。

在新冠肺炎疫情風險逐步散去的四五月份，深圳的小產(chǎn)權房市場快速回暖,。一些市場參與人士告訴第一財經(jīng)記者,，每套小產(chǎn)權房自四月份以來，每周售價上漲十萬元左右,。即便是常年趨于穩(wěn)定的房屋過戶費也趨于上行,。

有交易人士表示，最好賣的時候一天賣出二十多套,，市場意料之外的火爆,。購買客群已不拘泥于剛需群體，身份越來越高端化。

由于小產(chǎn)權房價格遠低于同區(qū)域的商品房,，使得這些購買者普遍選擇無視小產(chǎn)權房的違法身份,、難確權、反價毀約等風險,，對這一市場抱以極大熱忱,。而深圳持續(xù)推動舊改、棚改等政策,，也助長了小產(chǎn)權房投資中“短期靠收租,，長期博拆遷”的套利心理。

隔周每套跳漲十萬

深圳小產(chǎn)權房交易的火爆程度超出了房屋中介們的預期,。

按通常理解,，小產(chǎn)權房一般特指經(jīng)批準在集體土地上建設的合法村民住宅。深圳經(jīng)過1992年,、2004年兩次農(nóng)村城市化改造,，原特區(qū)內(nèi)、外的農(nóng)村集體土地已全部轉為國有,，農(nóng)業(yè)戶口已全部轉為城市戶口,。

基于這種特殊原因，深圳官方認為,，農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑在占地性質(zhì)方面與“小產(chǎn)權房”存在著本質(zhì)區(qū)別,，全國通行的“小產(chǎn)權房”概念并不適用于深圳。但囿于歷史遺留,、舊改進程遲滯等,，深圳大量土地仍掌握在村民、村集體手中,，小產(chǎn)權房的說法被廣泛流傳于世,。

小產(chǎn)權房包括村集體土地所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑,，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房,。

深圳作為全國小產(chǎn)權房存量最多的城市，體量龐大,。據(jù)深圳相關部門公布的數(shù)據(jù)顯示,，深圳市的違法建筑數(shù)量約40萬棟，建筑面積高達4.2億平方米,，占深圳總建筑面積的49.27%,。直到現(xiàn)在，深圳仍有一半左右的人口居住在小產(chǎn)權房中,。

寶安區(qū)沙井片區(qū)是深圳小產(chǎn)權房最為密集的區(qū)域之一,。整個片區(qū)90%以上的房屋屬于小產(chǎn)權房,。周圍小學、商超,、公園,、地鐵等生活配套設施完善，很多配帶空中花園,、露臺的房屋，從外觀上看與商品房幾無差異,，實則卻是當?shù)卮逦c開發(fā)商合作蓋起來的小產(chǎn)權房,，或冠以裕盛華庭、名豪麗城等類似于商品房的樓盤名稱,，居住體驗絲毫不遜色于商品房,。

即便是獨立成棟的別墅，也少屬于商品房,。用當?shù)厝说脑拋碚f就是“目光所及之處幾乎都是小產(chǎn)權房,。”有意尋覓小產(chǎn)權房的購買者基本都會選擇去沙井看看,。

受疫情沖擊，小產(chǎn)權房交易直到三月底仍趨于冷淡。但此后,，小產(chǎn)權房交易快速回暖。

在沙井從事小產(chǎn)權房買賣交易五年的劉浩告訴第一財經(jīng)記者,，“買家普遍是買漲不買跌的心理,，今年四月份以來,，每套小產(chǎn)權房差不多每周要跳漲十萬元左右,。”

當?shù)匾晃煌跣辗课葜薪楦嬖V第一財經(jīng)記者,，即使是甚少價格發(fā)生變動的過戶費都受益于小產(chǎn)權房交易的回暖而有所上行,，“上個月一套75平方米的小產(chǎn)權房過戶費是500元,，現(xiàn)在是600元,?！痹撝薪槿耸恐毖?，看中了基本都要交一千多元誠意金鎖定，要不然下周來基本就被買走了,。

這種緊俏的行情也進一步帶動小產(chǎn)權房價格上行,。當?shù)赜卸辔粡氖滦‘a(chǎn)權房的人告訴第一財經(jīng)記者,，在2015年之前，市面上在售的小產(chǎn)權房單價從6000-8000元不等,；但隨著2015-2016年行情大熱，小產(chǎn)權房單價持續(xù)上漲,，現(xiàn)在已經(jīng)漲到1.5萬-3萬/㎡,。

行情穩(wěn)中上行,，市場熱度不減，購買客群也隨之變化,。

在2016年之前,，買小產(chǎn)權房的絕大部分是低收入群體。

“我們沙井這邊工業(yè)區(qū)多，很多外地務工人員到年齡要成家又不想回老家發(fā)展,，花費七八十萬能買到戶型好,、裝修很不錯的兩房,。住幾年之后,，再拋出去能賺二三十萬，再騰挪換大的商品房,。”當?shù)囟辔恢薪槿耸勘硎尽?

如今,，深圳小產(chǎn)權房的購買群體越來越高端化,。“深圳南山區(qū),、寶安區(qū)等投資客很多周末開車過來沙井看小產(chǎn)權房,；一些香港客戶也會過來,，都是整層樓買?！碑?shù)囟辔蝗耸勘硎尽?

有價有市的灰色市場

小產(chǎn)權房交易活躍與這類房屋低總價低上車門檻的核心優(yōu)勢密不可分。

以沙井為例,，一套70平米兩房的小產(chǎn)權房售價僅100萬左右，而附近的商品房每平米單價5-6萬,。同樣居住品質(zhì)只是沒有房產(chǎn)證的小產(chǎn)權房套價僅為商品房的三分之一左右,。如果是小產(chǎn)權新盤,，購房者只需要跟開發(fā)商或者村委簽約,，首付五成左右,，剩下的款項基本都可以向銀行貸款,，三到五年內(nèi)還清貸款即可。除此之外,，到律師處公證產(chǎn)生的律師費由買家付款，一般在1500元左右。

不得不說,，相比于深圳商品房購買者首付款達數(shù)百萬元還要背負三十年還貸壓力而言，小產(chǎn)權房的高性價比對于剛需低收入群體來說很有吸引力,。

另一方面,，小產(chǎn)權房不占用購房名額，短期靠收租,、長期博拆遷是吸引投資客的主要原因。

第一財經(jīng)記者接觸到的投資客們表示,，圈內(nèi)有兩種主流“打法”,。

一種是在鄰近地鐵口等處拿下幾套房源用以出租。“只要房源看準,，很少會有賠付的風險?！币晃挥蓄愃撇俦P經(jīng)驗的張姓人士告訴第一財經(jīng)記者，盡量買村委統(tǒng)建,、地鐵口的優(yōu)質(zhì)房源，年回報率超過20%,。

另一種是三四個人合伙湊足千萬元本金,，但凡有優(yōu)質(zhì)房源放出來就收一套,，一次性拿下十套左右房源，基本每套房源年盈利30%左右,，利潤回報更豐厚,。

香港人羅兵是比較早就嘗到小產(chǎn)權房投資甜頭的那撥人。

他于2013年以1000萬元的資金從沙井當?shù)卮逦种匈I下一棟統(tǒng)建樓,，用以放租,。至今，僅以房屋總價來看,，該樓已升值到4000萬元左右,。

“1000萬的話在香港只能入手一兩套普通商品房，回報率遠跟不上這邊300%的漲幅,。小產(chǎn)權房每個月放租的租金收入也近百萬,。”他坦言,若是再遇上拆遷補償,，房屋的收益無疑將會是倍數(shù)級躍升,。

近兩年，深圳拆遷進程有所加快,，隨著白石洲,、上沙、下沙這些深圳人耳熟能詳?shù)某侵写逑嗬^被納入拆遷,，一棟棟農(nóng)民樓,、村委統(tǒng)建樓被夷為平地，隨之而來的就是原住民通過拆遷暴富,，身家過億元的各類傳說,。這令不少小產(chǎn)權房投資客欣羨神往。

在不少小產(chǎn)權購買者看來，深圳近年持續(xù)上漲的商品房房價也直接促進了小產(chǎn)權房交易市場的繁榮,。

以寶安區(qū)熱盤金域豪庭為例,，十年間房價由1萬元/㎡上漲到如今的6.5萬元/㎡。周邊福永片區(qū)的小產(chǎn)權房縱然每平米單價從3000元左右也上漲到2字頭,，但上車門檻也僅處于100萬元左右,。對于遲遲難以購買商品房的剛需群體來說，小產(chǎn)權房也就成了時下的最優(yōu)選擇,。

“即使能勉強湊夠買房的首付,，每月七八千甚至上萬的月供壓力也讓人吃不消。在居住屬性上與普通商品房上無多大差異,，價格卻便宜一半的村委統(tǒng)建樓,，中介費用和過戶費用等相關稅費相對比普通二手房交易少一半，買起來壓力不大,?！币晃灰?05萬全款入手了沙井榮泰園兩室小產(chǎn)權房的人士表達了自身沒有選擇商品房的主要原因。

農(nóng)民自建房,、村委統(tǒng)建房等小產(chǎn)權房泛濫的原動力也與這個市場更高的利益補償機制有關,。

沙井片區(qū)的多位農(nóng)民自建房人士告訴第一財經(jīng)記者，在房地產(chǎn)開發(fā)過程當中,，土地增值部分收益只有5-10%到農(nóng)民手上,，地方政府拿走20-30%，地產(chǎn)開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭,。然而,，農(nóng)民通過出售、出租小產(chǎn)權房所獲的收益,，遠高于政府征收土地的補償金額,。這被認為是小產(chǎn)權房泛濫的核心動力。

買方的強需求,、賣方尋求更高回報的強動機,、越來越高的商品房上車門檻等因素綜合作用，小產(chǎn)權房這個隱形市場便被注入了源源不斷的動力,，不竭地生長。

銷售環(huán)節(jié)監(jiān)管不足

巨大的隱形市場持續(xù)運轉,，深圳的小產(chǎn)權房交易已經(jīng)形成了較為完整的地下房地產(chǎn)市場銷售鏈條,。

深圳的小產(chǎn)權房在銷售環(huán)節(jié)上，有組團看房,、現(xiàn)場銷售,、律師見證下的合同簽訂，甚至部分項目還具有分期付款的金融服務，已形成較為完整的鏈條和操作程序,。

沙井片區(qū)的多位人士告訴第一財經(jīng)記者,，當?shù)刂饕袃煞N購買方式，一種是村集體股份公司統(tǒng)建后委托房屋中介銷售,；一種是違法建筑的開發(fā)商直接對外銷售,。這差不多也是深圳小產(chǎn)權房的主要交易方式。購房體驗與商品房幾無差別,。

盡管,，深圳近年來也在強調(diào)加大對小產(chǎn)權房的整治和查處力度，但多位當?shù)厝耸扛嬖V第一財經(jīng)記者,，政府的監(jiān)管力量主要集中在建設環(huán)節(jié),，注重查違建；銷售環(huán)節(jié)基本處于放任不管模式,。

多位當?shù)胤课葜薪槿耸恐毖?，比起以前小產(chǎn)權房售賣者四處散發(fā)銷售廣告單、中介門店大肆張貼銷售小產(chǎn)權房紅條幅等,，小產(chǎn)權房營銷近幾年只是更為隱秘低調(diào)而已,。“默認還是正常交易,，只是動作沒以前那么高調(diào),，不清楚具體哪個部門在監(jiān)管銷售環(huán)節(jié)?！?

所謂“深圳小產(chǎn)權房門戶網(wǎng)站”,、銷售深圳小產(chǎn)權房的微信群及遍布地鐵口附近的銷售小產(chǎn)權房的中介門店隨處可見。

此前,，沙井當?shù)亟值擂k,、規(guī)劃監(jiān)察人員、市場監(jiān)督人員也曾有表示村委統(tǒng)建房,、農(nóng)民自建房等不允許外售,。但由于當?shù)胤课莼径紝儆诖寮w股份公司所有，出租或是售賣收益均屬于村委,，主管相關部門便對這一市場選擇睜只眼閉只眼,。

當?shù)囟辔蝗耸扛嬖V第一財經(jīng)記者，在2015年“330”新政出臺,，深圳商品房價格快速從3字頭跳至5字頭,，當?shù)氐男‘a(chǎn)權房價格也迅速從每平米千元跳至萬元；同時,，近年深圳寶安沙井片區(qū)大量工業(yè)企業(yè)搬遷至東莞,、惠州等臨深片區(qū)之后,，搬遷走的廠區(qū)隨即迅速變身為小產(chǎn)權房。這些外溢性因素愈發(fā)促進了深圳小產(chǎn)權房市場的壯大和交易的活躍,。

“之前可能主管部門還能通過建設,、銷售環(huán)節(jié)嚴格行政管控讓小產(chǎn)權房市場‘降降溫’；2015年之后,，這個市場的勢頭就不是政府的手能夠管控住的,，供需旺支配市場運行，想降溫基本不大可能,?！碑?shù)匾患夜I(yè)園的莫姓負責人士見證了這四五年間工業(yè)退位居住用地的過程，有些無奈地感慨道,。

看得見的回報也驅使更多人將農(nóng)民自建房裝修用以出租或出售,、村委統(tǒng)建樓也由早年的十余層變身為裝修越來越考究的二三十層高層住宅；公寓,、住宅,、別墅等匹配不同層次人需求的各類小產(chǎn)權房也如雨后春筍般涌現(xiàn)。

當?shù)囟辔恢薪槿耸拷榻B,，業(yè)主過戶,、律師公證，以及村委蓋章,，房價一次性付清,，購房者就能拿到《律師見證書》、《集資建房協(xié)議》,、《房屋轉讓協(xié)議》,，基本沒有后顧之憂。

更簡易快捷的交易程序,、品質(zhì)上不輸給商品房的居住體驗,、市場參與方默認的交易市場機制、監(jiān)管環(huán)節(jié)存漏洞,，也讓小產(chǎn)權房二手房購買者敢于“接盤”,。

還未拋出的接盤者們也多會拿出“買小產(chǎn)權法不責眾”、“2000年這里房價才3000元,，到現(xiàn)在已經(jīng)2萬+”的數(shù)據(jù)和故事,，一邊居住，一邊等待拋盤撈金時機,。

確權難及反價毀約風險

龐大的市場能成長壯大并不意味著小產(chǎn)權房交易就不存在問題,。它價格低的主要原因恰是它存在風險。

早在2007年,，住建部就曾發(fā)出風險提示,，小產(chǎn)權房不受法律保護。這種房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證,，購房合同國土房管局也不會予以備案,，其產(chǎn)權證也并非真正合法有效，更不具備上市交易的資格,。

第一財經(jīng)記者了解到,，所謂的《律師見證書》這一操作并沒有律所蓋章背書，只是律師個人蓋私章見證,。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律師對小產(chǎn)權房做見證,。這也意味著交易雙方在律師面前簽訂的系列合同均屬于無效合同。一旦賣方毀約,，買方很難保障自身權益,，多數(shù)只能自認倒霉。

在深圳投資小產(chǎn)權房的群體不少都抱持一種博拆遷賠償?shù)谋└恍膽B(tài),。實際中,，利字面前翻臉不認人，投資人竹籃子打水一場空的案例比比皆是,。

“購買納入舊改/棚改的小產(chǎn)權房基本可以視為買方在下注賭博：一賭,，房屋是否會拆；二賭,，業(yè)主是否毀約反價,。”羅兵告訴第一財經(jīng)記者,，伴隨深圳城市更新進程的推進步驟加快,，納入舊改的房屋村民反悔，和投資方,、購房者搶房的現(xiàn)象也越來越多,，“當然，賭贏了就搖身一變?yōu)榘资弈菢拥膬|萬富翁了,?！?

除了以價格作為賣點外，小產(chǎn)權房推銷還有另一大殺手锏：日后有可能轉正,。

但是實際中,，不少歷史遺留違法建筑申報和舊改房的申報者系原村民，即便購房者所購買的小產(chǎn)權房轉正了,，其房產(chǎn)證上也是申報人的名字,，與購房者沒有任何關系。確權難引發(fā)各類糾紛,，法律不承認小產(chǎn)權房購買者行為合法,，都會使購買方的資金打水漂,。

對于小產(chǎn)權房的這些風險，小產(chǎn)權房的購買者們并非不了解,。相反,，大多數(shù)購房者都知道該類房屋交易屬于違法行為。

不少購買了村委統(tǒng)建樓的購房者均向第一財經(jīng)記者表示,，村委統(tǒng)建樓比普通村民自建房有保障,；深圳過半土地屬于像沙井這樣的小產(chǎn)權房聚集區(qū)，拆起來難度大,，至少數(shù)以萬計人的安置問題,，政府一時間難以協(xié)調(diào)。購買者們對風險普遍選擇無視,。

深圳相關主管部門近年對小產(chǎn)權房也始終保持高壓態(tài)度,，嚴查違建。

相較于東莞,、廣州等部分區(qū)鎮(zhèn)小產(chǎn)權房屬于農(nóng)業(yè)用地/集體用地,，主管部門可采取一刀切的方式，出臺明文,，嚴禁小產(chǎn)權買賣,，且拆除不賠。深圳的小產(chǎn)權房由于已全部實現(xiàn)了集體土地的國有化,，具備轉正的基礎條件,，處理起來也要復雜得多。

正是因為小產(chǎn)權房處理起來棘手,，業(yè)內(nèi)也有反復強調(diào),，強拆并非唯一出路。對于合理合法建設的小產(chǎn)權房,，在補辦相關手續(xù)和費用后應該給予相應的正式產(chǎn)權,，或者政府通過收購等方式將這些小產(chǎn)權房轉變成經(jīng)濟適用房或者回遷房，存量增量應區(qū)別對待,。

此前的5月,，國土資源部發(fā)布通知，做好小產(chǎn)權房的產(chǎn)權歸屬登記工作,。這也令部分業(yè)內(nèi)人士再度聚焦至小產(chǎn)權房的風險,。但是多位熟悉深圳小產(chǎn)權房的業(yè)內(nèi)人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際，都有直言,，深圳近兩年在處理小產(chǎn)權房上并未有實質(zhì)性突破,。

“最核心的小產(chǎn)權房土地確權登記至今都沒什么方案拿出來?！币晃簧钲谝?guī)劃專家人士表示,。

深圳市規(guī)劃和自然資源局相關人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際也坦言,，“小產(chǎn)權房體量大，涉及面廣,，情況復雜,，我們也一直在探索處理歷史遺留違建的方式，想在既能尊重歷史事實又能厘清法律邊界的基礎上,，找到具人性化又合法的解決路徑，但這個處理起來的確難度系數(shù)比較高,?！?

（編輯：鳴嫡）