數(shù)據(jù)顯示,，2020年前三季度,，住戶部門的中長期貸款增加了4.6萬億元，說到底，現(xiàn)在一套房子都要好幾十萬,、幾百萬,，沒有幾個人是不貸款的。當(dāng)然,，相比沒買房之前,，從某種意義上講,，能貸款買房也是一件幸福的事,，因?yàn)橛辛藢儆谧约旱募遥瑩碛辛俗约旱墓潭ㄙY產(chǎn),。
不過,，雖然每月定時還房貸已經(jīng)成為了我們生活的一個重要組成部分，但隨著大家收入的不斷積累,，就會產(chǎn)生一種想法：能否提前還一部分,，畢竟錢放在那里容易貶值，此外,，也想減輕一下還貸壓力,，體驗(yàn)一下無債一身輕的感覺。特別是在LPR新規(guī)實(shí)施以后,，符合轉(zhuǎn)換條件的有房貸一族已經(jīng)完成選擇轉(zhuǎn)換,，具體生效時間為2021年1月1日，即是說,，此時的月供也會跟隨調(diào)整,。這個時候，不少人就擔(dān)心另一個問題,，新規(guī)下,，提前還房貸會“變天”嗎？專家認(rèn)為,，盡量不要超過“這個時間”,。
首先說等額本金。等額本金設(shè)計的特點(diǎn)是,，每月還款總額不一樣,，每月還款的金額為：（本金/還款月數(shù)）+（本金-累計已還本金）×月利率。因此,，可以看出,，每個月的還款本金是等額的，但由于本金不斷減少,，其利息也相應(yīng)減少,，所以每月還款額呈現(xiàn)前高后低的狀態(tài)。
說白了，大部分利息都在放在前面,，后面本金少,，利息也相應(yīng)減少，根據(jù)測算,，在還款周期前三分之一時間里,，利息占大半部分，如果有提前還款打算,，應(yīng)在這個時間之前還,，比如貸30年，應(yīng)該在前10年還,，越早利息成本越少,，超過三分之一周期，其實(shí)就沒多大提前還款的必要了,。
其次說等額本息,。這類還款方式，應(yīng)該是大多數(shù)購房者選擇的,，不是因?yàn)樗鼊澦?，而是比較適合前期經(jīng)濟(jì)條件不是很優(yōu)越的情況，而且每個月固定的還款總額,，有利于家庭經(jīng)濟(jì)規(guī)劃,。但是，需要說明的是,，等額本息的計息設(shè)計與等額本金有所不同,，在每個月還款中，利息方面呈現(xiàn)前高后低,，而本金則是前低后高,。比如說，同樣是5000元月供,，在第一期里,，利息占3800元，本金占1200元,，而在最后一期里,，利息只占幾十元，而本金則有4900多元,。
所以,，根據(jù)月供本息的構(gòu)成情況可以測算出，以30年房貸周期為例,，有70%的利息集中在前15年里,，而后15年只占30%的利息,，同時按照貨幣貶值趨勢，把剩余那30%利息年化到15年周期里,，相當(dāng)于銀行借給你本金中的大部分,，在15年時間只給30%的利息，提前還反而是不劃算了,。所以,，提前還貸盡量趕在前15年，即還款總周期的前二分之一時間,。
再則,，在選擇提前還貸時，到底是選擇“縮短還款期限”,，還是“減少月還款額度”呢,？
依據(jù)房貸計息規(guī)則，根據(jù)貸款金額占據(jù)銀行時間成本來核算的,，不同的時間貸款期限所對應(yīng)的利率檔次差別很大，貸款時間越短越有可能歸入低利率檔次,。
不難發(fā)現(xiàn),，若算經(jīng)濟(jì)賬的話，選擇縮短還款期限方式,，更有概率被劃入到較低利率的檔,，從這個角度看，選擇縮短還款期限更劃算,。當(dāng)然,，在這里還要啰嗦一句，前面所說的法則均是在閑錢無去處的情況下,，如果你是投資高手,，投資收益明顯能超過房貸利率且相對安全，那就沒有必要著急提前還貸,。
最后還有一個小知識點(diǎn),，按照大多數(shù)銀行規(guī)定，提前還款滿一年可免除違約金,，所以,，如果有提前還款打算，最好在還房貸滿一年之后實(shí)施,。對此,，你了解了嗎？
（編輯：月兒）
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