數(shù)據(jù)顯示,，2020年前三季度,，住戶部門的中長(zhǎng)期貸款增加了4.6萬(wàn)億元，說(shuō)到底,，現(xiàn)在一套房子都要好幾十萬(wàn),、幾百萬(wàn)，沒(méi)有幾個(gè)人是不貸款的,。當(dāng)然,，相比沒(méi)買房之前，從某種意義上講,，能貸款買房也是一件幸福的事,，因?yàn)橛辛藢儆谧约旱募遥瑩碛辛俗约旱墓潭ㄙY產(chǎn),。
不過(guò),，雖然每月定時(shí)還房貸已經(jīng)成為了我們生活的一個(gè)重要組成部分，但隨著大家收入的不斷積累,，就會(huì)產(chǎn)生一種想法：能否提前還一部分,，畢竟錢放在那里容易貶值，此外，也想減輕一下還貸壓力,，體驗(yàn)一下無(wú)債一身輕的感覺(jué),。特別是在LPR新規(guī)實(shí)施以后，符合轉(zhuǎn)換條件的有房貸一族已經(jīng)完成選擇轉(zhuǎn)換,，具體生效時(shí)間為2021年1月1日,，即是說(shuō)，此時(shí)的月供也會(huì)跟隨調(diào)整,。這個(gè)時(shí)候,，不少人就擔(dān)心另一個(gè)問(wèn)題，新規(guī)下,，提前還房貸會(huì)“變天”嗎,？專家認(rèn)為，盡量不要超過(guò)“這個(gè)時(shí)間”,。
首先說(shuō)等額本金,。等額本金設(shè)計(jì)的特點(diǎn)是，每月還款總額不一樣,，每月還款的金額為：（本金/還款月數(shù)）+（本金-累計(jì)已還本金）×月利率,。因此，可以看出,，每個(gè)月的還款本金是等額的,，但由于本金不斷減少，其利息也相應(yīng)減少,，所以每月還款額呈現(xiàn)前高后低的狀態(tài),。
說(shuō)白了，大部分利息都在放在前面,，后面本金少,，利息也相應(yīng)減少，根據(jù)測(cè)算,，在還款周期前三分之一時(shí)間里,，利息占大半部分，如果有提前還款打算,，應(yīng)在這個(gè)時(shí)間之前還,，比如貸30年，應(yīng)該在前10年還,，越早利息成本越少,，超過(guò)三分之一周期，其實(shí)就沒(méi)多大提前還款的必要了,。
其次說(shuō)等額本息,。這類還款方式，應(yīng)該是大多數(shù)購(gòu)房者選擇的，不是因?yàn)樗鼊澦?，而是比較適合前期經(jīng)濟(jì)條件不是很優(yōu)越的情況,，而且每個(gè)月固定的還款總額，有利于家庭經(jīng)濟(jì)規(guī)劃,。但是,，需要說(shuō)明的是，等額本息的計(jì)息設(shè)計(jì)與等額本金有所不同,，在每個(gè)月還款中,，利息方面呈現(xiàn)前高后低，而本金則是前低后高,。比如說(shuō),，同樣是5000元月供，在第一期里,，利息占3800元,，本金占1200元,，而在最后一期里,，利息只占幾十元，而本金則有4900多元,。
所以,，根據(jù)月供本息的構(gòu)成情況可以測(cè)算出，以30年房貸周期為例,，有70%的利息集中在前15年里,，而后15年只占30%的利息，同時(shí)按照貨幣貶值趨勢(shì),，把剩余那30%利息年化到15年周期里,，相當(dāng)于銀行借給你本金中的大部分，在15年時(shí)間只給30%的利息,，提前還反而是不劃算了,。所以，提前還貸盡量趕在前15年,，即還款總周期的前二分之一時(shí)間,。
再則，在選擇提前還貸時(shí),，到底是選擇“縮短還款期限”,，還是“減少月還款額度”呢？
依據(jù)房貸計(jì)息規(guī)則,，根據(jù)貸款金額占據(jù)銀行時(shí)間成本來(lái)核算的,，不同的時(shí)間貸款期限所對(duì)應(yīng)的利率檔次差別很大，貸款時(shí)間越短越有可能歸入低利率檔次。
不難發(fā)現(xiàn),，若算經(jīng)濟(jì)賬的話,，選擇縮短還款期限方式，更有概率被劃入到較低利率的檔,，從這個(gè)角度看,，選擇縮短還款期限更劃算。當(dāng)然,，在這里還要啰嗦一句,，前面所說(shuō)的法則均是在閑錢無(wú)去處的情況下，如果你是投資高手,，投資收益明顯能超過(guò)房貸利率且相對(duì)安全,，那就沒(méi)有必要著急提前還貸。
最后還有一個(gè)小知識(shí)點(diǎn),，按照大多數(shù)銀行規(guī)定,，提前還款滿一年可免除違約金，所以,，如果有提前還款打算,，最好在還房貸滿一年之后實(shí)施。對(duì)此,，你了解了嗎,？
（編輯：月兒）
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