數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度,，住戶部門的中長期貸款增加了4.6萬億元，說到底,，現(xiàn)在一套房子都要好幾十萬,、幾百萬，沒有幾個人是不貸款的,。當然,，相比沒買房之前，從某種意義上講,，能貸款買房也是一件幸福的事,，因為有了屬于自己的家,，擁有了自己的固定資產(chǎn)。
不過,，雖然每月定時還房貸已經(jīng)成為了我們生活的一個重要組成部分,，但隨著大家收入的不斷積累，就會產(chǎn)生一種想法：能否提前還一部分,，畢竟錢放在那里容易貶值,，此外，也想減輕一下還貸壓力,，體驗一下無債一身輕的感覺,。特別是在LPR新規(guī)實施以后，符合轉(zhuǎn)換條件的有房貸一族已經(jīng)完成選擇轉(zhuǎn)換,，具體生效時間為2021年1月1日,，即是說，此時的月供也會跟隨調(diào)整,。這個時候,，不少人就擔心另一個問題，新規(guī)下,，提前還房貸會“變天”嗎,？專家認為，盡量不要超過“這個時間”,。
首先說等額本金,。等額本金設(shè)計的特點是，每月還款總額不一樣,，每月還款的金額為：（本金/還款月數(shù)）+（本金-累計已還本金）×月利率,。因此，可以看出,，每個月的還款本金是等額的,，但由于本金不斷減少，其利息也相應(yīng)減少,，所以每月還款額呈現(xiàn)前高后低的狀態(tài),。
說白了，大部分利息都在放在前面,，后面本金少,，利息也相應(yīng)減少，根據(jù)測算,，在還款周期前三分之一時間里,，利息占大半部分，如果有提前還款打算，應(yīng)在這個時間之前還,，比如貸30年,，應(yīng)該在前10年還，越早利息成本越少,，超過三分之一周期,，其實就沒多大提前還款的必要了。
其次說等額本息,。這類還款方式,，應(yīng)該是大多數(shù)購房者選擇的，不是因為它更劃算,，而是比較適合前期經(jīng)濟條件不是很優(yōu)越的情況,，而且每個月固定的還款總額，有利于家庭經(jīng)濟規(guī)劃,。但是,，需要說明的是，等額本息的計息設(shè)計與等額本金有所不同,，在每個月還款中,，利息方面呈現(xiàn)前高后低，而本金則是前低后高,。比如說,，同樣是5000元月供，在第一期里,，利息占3800元,，本金占1200元，而在最后一期里,，利息只占幾十元,，而本金則有4900多元。
所以,，根據(jù)月供本息的構(gòu)成情況可以測算出,，以30年房貸周期為例，有70%的利息集中在前15年里,，而后15年只占30%的利息,，同時按照貨幣貶值趨勢，把剩余那30%利息年化到15年周期里,，相當于銀行借給你本金中的大部分,，在15年時間只給30%的利息，提前還反而是不劃算了,。所以，提前還貸盡量趕在前15年，即還款總周期的前二分之一時間,。
再則,，在選擇提前還貸時，到底是選擇“縮短還款期限”,，還是“減少月還款額度”呢,？
依據(jù)房貸計息規(guī)則，根據(jù)貸款金額占據(jù)銀行時間成本來核算的,，不同的時間貸款期限所對應(yīng)的利率檔次差別很大,，貸款時間越短越有可能歸入低利率檔次。
不難發(fā)現(xiàn),，若算經(jīng)濟賬的話,，選擇縮短還款期限方式，更有概率被劃入到較低利率的檔,，從這個角度看,，選擇縮短還款期限更劃算。當然,，在這里還要啰嗦一句,，前面所說的法則均是在閑錢無去處的情況下，如果你是投資高手,，投資收益明顯能超過房貸利率且相對安全,，那就沒有必要著急提前還貸。
最后還有一個小知識點,，按照大多數(shù)銀行規(guī)定,，提前還款滿一年可免除違約金，所以,，如果有提前還款打算,，最好在還房貸滿一年之后實施。對此,，你了解了嗎,？
（編輯：月兒）
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