在燕郊買一套不加價(jià)的房子有多難？在代理公司銷售員王洋看來,，基本沒有可能,，“除非你能從開發(fā)商找到關(guān)系,?！?

從2015年下半年以來，環(huán)京樓市持續(xù)火爆,，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高,。2016年4月,，廊坊市政府在三河、香河,、大廠和固安4地推出房地產(chǎn)調(diào)控政策“廊九條”,，要求所有新建商品房銷售嚴(yán)格執(zhí)行備案制度，每6個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅不得超過10%,。

但這一調(diào)控政策并沒有讓快速上漲的房?jī)r(jià)剎車,，相反，在二手房?jī)r(jià)格不斷上漲推動(dòng)下,，二手房與一手房備案價(jià)倒掛日漸擴(kuò)大,。一手房為了規(guī)避備案價(jià)格限制，加價(jià),、綁定銷售等變通手法開始盛行,。

一套房加價(jià)100萬

2016年3月，燕郊一個(gè)知名樓盤開盤時(shí),，均價(jià)每平方米16000元,，徐剛因?yàn)闆]有搶到房，至今還后悔不已,，該項(xiàng)目2015年國(guó)慶后開始排號(hào),，到開盤時(shí)周邊市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)價(jià)格?！芭盘?hào)的時(shí)候不知道,，開盤時(shí)已經(jīng)晚了?！?

此后不久,，廊九條正式出臺(tái),，提前排號(hào)、預(yù)收訂金等被叫停,，2016年8,、9月份，該項(xiàng)目第二次開盤時(shí),，備案價(jià)不到每平方米18000元,，但實(shí)際價(jià)格已經(jīng)漲到每平方米28000元。三居室最高加價(jià)超過100萬元,，雖然這個(gè)時(shí)候徐剛有機(jī)會(huì),，但他開始猶豫了,。

在等待二期開盤的日子里,，徐剛結(jié)識(shí)了一位代理銷售，二期開盤時(shí)該銷售及時(shí)通知了徐剛,，他當(dāng)時(shí)意向是115平方米的三居,，“當(dāng)時(shí)算了一下賬，正常首付是62萬元左右,，實(shí)際首付需要170多萬元，加了100多萬,，簡(jiǎn)直搶錢,?！?

就在徐剛猶豫不決的時(shí)候，該項(xiàng)目開盤不到三天,，已經(jīng)銷售一空,。至今，徐剛說不清是該后悔還是應(yīng)該慶幸,，慶幸的是沒有多花100萬,；后悔的是，如果當(dāng)時(shí)買下,，現(xiàn)在轉(zhuǎn)手至少能賺50萬,。目前該項(xiàng)目房本雖然沒有下來，但二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)叫到每平方米32000元,。

放棄了這個(gè)項(xiàng)目后，徐剛陸續(xù)看了臨近多個(gè)新建項(xiàng)目,，一圈走下來發(fā)現(xiàn),，整個(gè)燕郊幾乎沒有不加價(jià)的項(xiàng)目。

燕郊北部一個(gè)地鐵概念洋房項(xiàng)目,，2016年上半年時(shí)備案價(jià)是22000元,，國(guó)慶節(jié)左右計(jì)劃以25000元開盤,，但至今未正式開盤，2017年春節(jié)后,，該項(xiàng)目忽然出現(xiàn)大量二手房,，均價(jià)達(dá)到38000元,。王洋判斷,，可能是由于備案價(jià)太低，開發(fā)商通過二手房市場(chǎng)銷售,。

王洋判斷的依據(jù)是，春節(jié)后,，該項(xiàng)目銷售開始對(duì)外銷售二手房,，“好幾個(gè)銷售發(fā)同一個(gè)房源，都說是朋友的房子出售,。只有兩種可能,，一種是開發(fā)商把房子買下來賣二手房增加溢價(jià)；另一種可能是銷售們組團(tuán)把一手房源買斷了,。”

無處不在的加價(jià)

在一手房領(lǐng)域,，無論是燕郊,，還是整個(gè)環(huán)京樓市,，各種加價(jià),、綁定銷售行為幾乎無孔不入。

第一是排號(hào)費(fèi),，在一個(gè)新建商品房正式開盤前幾個(gè)月的蓄客階段,，意向購房者通常會(huì)在項(xiàng)目售樓處做登記,，并把身份證號(hào),、個(gè)人征信等相關(guān)材料留下，開盤時(shí)根據(jù)登記先后順序結(jié)合個(gè)人材料進(jìn)行購房,。

在燕郊和環(huán)京地區(qū),，購房者做完意向購買登記后，一些開發(fā)商銷售和代理公司通常會(huì)委婉告訴購房者,，由于排號(hào)人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于房源，如果交納排號(hào)費(fèi)或訂金,，開盤時(shí)可以保證選到房,，否則的話很可能會(huì)輪不到選房。

排號(hào)費(fèi)和訂金少則2000元,、5000元,，多則5萬元、10萬元,，有的銷售承諾,，未來這些費(fèi)用可以抵房?jī)r(jià)，但有的排號(hào)費(fèi)則成為銷售個(gè)人或代理公司額外收入,。在銷售凌厲的攻勢(shì)下,，一部分購房者為了選到房或者選到好樓層，往往會(huì)交納這部分資金,。

第二是選房費(fèi),，這一費(fèi)用通常發(fā)生在開盤時(shí),，開盤時(shí),，購房者集中在售樓處門前,，根據(jù)叫號(hào)進(jìn)入售樓處選房，這時(shí),，有的銷售會(huì)告訴購房者,，如果交納一定費(fèi)用,，可以獲得優(yōu)先選房資格。

燕郊某項(xiàng)目開盤時(shí),，曾出現(xiàn)購房者為了買到房交納20萬元選房費(fèi)給代理公司,。這交易多數(shù)為代理公司或銷售個(gè)人所為，甚至開發(fā)商都難以察覺,。

也有的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)開盤，開發(fā)商根據(jù)排隊(duì)順序讓購房者進(jìn)入售樓處直接選房,。這時(shí)會(huì)有大量銷售,、代理公司員工甚至社會(huì)人員進(jìn)行排隊(duì),，類似醫(yī)院黃牛,，而他們的同行們則在隊(duì)伍后面兜售排隊(duì)位置,。位置費(fèi)用少則500元,、1000元，多則上萬元,。

第三是電商費(fèi),，正常情況下,，開發(fā)商會(huì)把銷售房源通過房天下等網(wǎng)站進(jìn)行銷售,，網(wǎng)站組織看房團(tuán)或團(tuán)購活動(dòng),，購房者線上申請(qǐng)并參與，由于近年電商銷售日益活躍,，開發(fā)商會(huì)給出一定優(yōu)惠和折扣,，比如5萬抵10萬，5萬即為電商費(fèi),，一部分將來作為組織者收入,。

不過,，實(shí)際銷售過程中,，往往有部分銷售用電商費(fèi)來進(jìn)行銷售，并向購房者收取電商費(fèi),，據(jù)王洋介紹,，這部分費(fèi)用有的正規(guī)有的不正規(guī),，“還得看具體情況，有的電商費(fèi)進(jìn)入開發(fā)商賬戶,，相當(dāng)于訂金,，未來可以退，如果電商費(fèi)被代理公司或者個(gè)人收了,，很可能會(huì)打水漂,?！?

此外,，在環(huán)京其他地區(qū),，各種加價(jià)行為也較為普遍,，在燕郊之外，還有部分地區(qū)開發(fā)商通過綁定車位和地下室來規(guī)避備案制度,，比如,，一套房備案價(jià)是100萬元，但市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)達(dá)到150萬,，開發(fā)商會(huì)把50萬差價(jià)加入待售車位或地下室,，本來一個(gè)車位價(jià)格是10萬元，加價(jià)到60萬元,，并進(jìn)行綁定銷售,，如果想買房必須購買加價(jià)車位,。

二手房市場(chǎng)潛規(guī)則

潛規(guī)則不僅存在于一手房領(lǐng)域,，也存在二手房交易中,。不僅僅包括部分開發(fā)商通過自買自賣的方式把備案價(jià)較低的一手房流通到二手房市場(chǎng),，也包括一些中介公司、買家賣家私自操作行為,，其程度并不遜于一手房,。

在二手房交易過程中，一些中介公司為了獲得更多收益,，往往在買賣雙方兩頭施壓,。

對(duì)賣家尤其是急于出手的業(yè)主，中介公司會(huì)讓賣方給出一個(gè)底價(jià),，即無論未來這套房子賣多少錢,，賣家只能拿到底價(jià)，超出部分歸中介公司或中介個(gè)人,。

由于中介公司或所在區(qū)域門店對(duì)市場(chǎng)較為熟稔,，在這個(gè)過程中，中介往往針對(duì)不同業(yè)主施展不同策略,，比如,，業(yè)主著急用錢賣房,，而給出的底價(jià)高于中介預(yù)期,，中介公司會(huì)勸說業(yè)主降低價(jià)格，如果達(dá)不到目的,，中介甚至?xí)┎卦摲吭椿驕p少推房和看房頻次,。

在市場(chǎng)成交活躍的時(shí)候,，這一行為發(fā)生幾率更大，因?yàn)楹艽蟛糠种薪殚T店幾乎都會(huì)出現(xiàn)類似要求,，如果業(yè)主著急用錢,，往往會(huì)屈服，而中介通常會(huì)兌現(xiàn)承諾,，傾注更大精力把該套房賣出,，以獲取更為可觀的收益。

對(duì)于購房者,，中介優(yōu)先銷售底價(jià)委托房,，并盡量獲取最大差價(jià)，如果沒有底價(jià)委托房,，則更傾向于價(jià)格較高的房源,。另外據(jù)王洋介紹，二手房交易中,，由于程序較為繁雜,，所發(fā)生費(fèi)用品目較多，部分中介往往從中尋找機(jī)會(huì),。也有部分中介通過給購房者墊首付等方式獲取收益,。