在燕郊買一套不加價的房子有多難,？在代理公司銷售員王洋看來,，基本沒有可能，“除非你能從開發(fā)商找到關(guān)系,?！?

從2015年下半年以來，環(huán)京樓市持續(xù)火爆,，房價也隨之水漲船高,。2016年4月，廊坊市政府在三河,、香河,、大廠和固安4地推出房地產(chǎn)調(diào)控政策“廊九條”，要求所有新建商品房銷售嚴格執(zhí)行備案制度,，每6個月房價漲幅不得超過10%,。

但這一調(diào)控政策并沒有讓快速上漲的房價剎車，相反,，在二手房價格不斷上漲推動下,，二手房與一手房備案價倒掛日漸擴大。一手房為了規(guī)避備案價格限制,，加價,、綁定銷售等變通手法開始盛行。

一套房加價100萬

2016年3月,，燕郊一個知名樓盤開盤時,，均價每平方米16000元，徐剛因為沒有搶到房,，至今還后悔不已,，該項目2015年國慶后開始排號,，到開盤時周邊市場價已經(jīng)遠遠高于這個價格,。“排號的時候不知道,，開盤時已經(jīng)晚了,。”

此后不久,，廊九條正式出臺,，提前排號、預(yù)收訂金等被叫停,，2016年8,、9月份,，該項目第二次開盤時，備案價不到每平方米18000元,，但實際價格已經(jīng)漲到每平方米28000元,。三居室最高加價超過100萬元，雖然這個時候徐剛有機會,，但他開始猶豫了,。

在等待二期開盤的日子里，徐剛結(jié)識了一位代理銷售,，二期開盤時該銷售及時通知了徐剛,，他當時意向是115平方米的三居，“當時算了一下賬,，正常首付是62萬元左右,，實際首付需要170多萬元，加了100多萬,，簡直搶錢,。”

就在徐剛猶豫不決的時候,，該項目開盤不到三天,，已經(jīng)銷售一空。至今,，徐剛說不清是該后悔還是應(yīng)該慶幸,，慶幸的是沒有多花100萬；后悔的是,，如果當時買下,，現(xiàn)在轉(zhuǎn)手至少能賺50萬。目前該項目房本雖然沒有下來,，但二手房價格已經(jīng)叫到每平方米32000元,。

放棄了這個項目后，徐剛陸續(xù)看了臨近多個新建項目,，一圈走下來發(fā)現(xiàn),，整個燕郊幾乎沒有不加價的項目。

燕郊北部一個地鐵概念洋房項目,，2016年上半年時備案價是22000元,，國慶節(jié)左右計劃以25000元開盤，但至今未正式開盤,，2017年春節(jié)后,，該項目忽然出現(xiàn)大量二手房，均價達到38000元,。王洋判斷,，可能是由于備案價太低,，開發(fā)商通過二手房市場銷售。

王洋判斷的依據(jù)是,，春節(jié)后,，該項目銷售開始對外銷售二手房，“好幾個銷售發(fā)同一個房源,，都說是朋友的房子出售,。只有兩種可能，一種是開發(fā)商把房子買下來賣二手房增加溢價,；另一種可能是銷售們組團把一手房源買斷了,。”

無處不在的加價

在一手房領(lǐng)域,，無論是燕郊,，還是整個環(huán)京樓市，各種加價,、綁定銷售行為幾乎無孔不入,。

第一是排號費，在一個新建商品房正式開盤前幾個月的蓄客階段,，意向購房者通常會在項目售樓處做登記,，并把身份證號、個人征信等相關(guān)材料留下,，開盤時根據(jù)登記先后順序結(jié)合個人材料進行購房,。

在燕郊和環(huán)京地區(qū)，購房者做完意向購買登記后,，一些開發(fā)商銷售和代理公司通常會委婉告訴購房者,，由于排號人數(shù)遠遠多于房源，如果交納排號費或訂金,，開盤時可以保證選到房,，否則的話很可能會輪不到選房。

排號費和訂金少則2000元,、5000元,，多則5萬元、10萬元,，有的銷售承諾,，未來這些費用可以抵房價,，但有的排號費則成為銷售個人或代理公司額外收入,。在銷售凌厲的攻勢下，一部分購房者為了選到房或者選到好樓層,，往往會交納這部分資金,。

第二是選房費,，這一費用通常發(fā)生在開盤時，開盤時,，購房者集中在售樓處門前,，根據(jù)叫號進入售樓處選房，這時,，有的銷售會告訴購房者,，如果交納一定費用，可以獲得優(yōu)先選房資格,。

燕郊某項目開盤時,，曾出現(xiàn)購房者為了買到房交納20萬元選房費給代理公司。這交易多數(shù)為代理公司或銷售個人所為,，甚至開發(fā)商都難以察覺,。

也有的項目進行現(xiàn)場開盤，開發(fā)商根據(jù)排隊順序讓購房者進入售樓處直接選房,。這時會有大量銷售,、代理公司員工甚至社會人員進行排隊，類似醫(yī)院黃牛,，而他們的同行們則在隊伍后面兜售排隊位置,。位置費用少則500元、1000元,，多則上萬元,。

第三是電商費，正常情況下,，開發(fā)商會把銷售房源通過房天下等網(wǎng)站進行銷售,，網(wǎng)站組織看房團或團購活動，購房者線上申請并參與,，由于近年電商銷售日益活躍,，開發(fā)商會給出一定優(yōu)惠和折扣，比如5萬抵10萬,，5萬即為電商費,，一部分將來作為組織者收入。

不過,，實際銷售過程中,，往往有部分銷售用電商費來進行銷售，并向購房者收取電商費,，據(jù)王洋介紹,，這部分費用有的正規(guī)有的不正規(guī)，“還得看具體情況，有的電商費進入開發(fā)商賬戶,，相當于訂金,，未來可以退，如果電商費被代理公司或者個人收了,，很可能會打水漂,。”

此外,，在環(huán)京其他地區(qū),，各種加價行為也較為普遍，在燕郊之外,，還有部分地區(qū)開發(fā)商通過綁定車位和地下室來規(guī)避備案制度,，比如，一套房備案價是100萬元,，但市場價已經(jīng)達到150萬,，開發(fā)商會把50萬差價加入待售車位或地下室，本來一個車位價格是10萬元,，加價到60萬元,，并進行綁定銷售，如果想買房必須購買加價車位,。

二手房市場潛規(guī)則

潛規(guī)則不僅存在于一手房領(lǐng)域,，也存在二手房交易中。不僅僅包括部分開發(fā)商通過自買自賣的方式把備案價較低的一手房流通到二手房市場,，也包括一些中介公司,、買家賣家私自操作行為，其程度并不遜于一手房,。

在二手房交易過程中,，一些中介公司為了獲得更多收益，往往在買賣雙方兩頭施壓,。

對賣家尤其是急于出手的業(yè)主,，中介公司會讓賣方給出一個底價，即無論未來這套房子賣多少錢,，賣家只能拿到底價,，超出部分歸中介公司或中介個人。

由于中介公司或所在區(qū)域門店對市場較為熟稔,，在這個過程中,，中介往往針對不同業(yè)主施展不同策略，比如,，業(yè)主著急用錢賣房,，而給出的底價高于中介預(yù)期,，中介公司會勸說業(yè)主降低價格，如果達不到目的,，中介甚至會雪藏該房源或減少推房和看房頻次,。

在市場成交活躍的時候,，這一行為發(fā)生幾率更大,，因為很大部分中介門店幾乎都會出現(xiàn)類似要求，如果業(yè)主著急用錢,，往往會屈服,，而中介通常會兌現(xiàn)承諾，傾注更大精力把該套房賣出,，以獲取更為可觀的收益,。

對于購房者，中介優(yōu)先銷售底價委托房,，并盡量獲取最大差價,，如果沒有底價委托房，則更傾向于價格較高的房源,。另外據(jù)王洋介紹,，二手房交易中，由于程序較為繁雜,，所發(fā)生費用品目較多,，部分中介往往從中尋找機會。也有部分中介通過給購房者墊首付等方式獲取收益,。