就在房地�(chǎn)開發(fā)商為了房地產(chǎn)市場(chǎng)作別“黃金時(shí)代”，過渡到“白銀�(shí)代”而感到落寞與不甘�(shí),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)�(zhēng)也許已經(jīng)悄然換了一條賽�,，鏈家等房產(chǎn)中介正在取代地產(chǎn)開發(fā)商成為中�(guó)地產(chǎn)存量房時(shí)代的主角�
2016�,，中�(guó)二手房交易額�6.5�(wàn)億元,，占住房交易總額的比例達(dá)�41%，比5年前提高�20�(gè)百分�(diǎn),。北�,、上海、深圳的二手房交易額占比分別高達(dá)74%,�72%,�63%。南�,、廈門,、福州等熱點(diǎn)二線城市的二手房交易額也均超過了新房。有分析人士判斷,，未�10�,，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市�(chǎng)趨于�(wěn)定，而基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量房�(shí)代逐步來臨,。相�(yīng)�,，房�(chǎn)�(jīng)紀(jì)�(jī)�(gòu)，也就是俗稱的房�(chǎn)中介,，將�(huì)在交易市�(chǎng)上占�(jù)舉足輕重的地�,�
2017年以來，融創(chuàng),、萬(wàn)科等年銷售額位居前十�,、達(dá)千萬(wàn)�(jí)別的房企先后斥資�(shù)十億元投資鏈家，將這家中國(guó)最大的房產(chǎn)中介推到聚光燈下。而融�(chuàng),、萬(wàn)科的行為也被�(rèn)為是提前為存量房�(shí)代“卡位�,�
幾乎與此同時(shí)，今�3月開啟的新一輪樓市調(diào)控中,，加�(qiáng)二手房市�(chǎng)管控成為政策要義,。包括鏈家在�(nèi)的多家房�(chǎn)中介�?yàn)榘l(fā)布虛�?gòu)V告、惡意編造散布謠言,、捂盤惜�,、哄抬房?jī)r(jià)等上了監(jiān)管部門的“黑名單”�
�(duì)于鏈家來�,�2017年可謂“冰火兩重天�,�
盡管鏈家及其�(chuàng)始人左暉作風(fēng)低調(diào)，但從投資方的公�,、政府的處罰信息,，以及合作方零散�(fā)布的消息中“抽絲剝繭”，還是可以看到,，從新房銷售,、二手房交易，到房屋裝修,、租�,，再到剛剛剝離到體外的金融服�(wù)，鏈家已�(jīng)儼然成為一�(gè)覆蓋房產(chǎn)上下游多�(gè)�(huán)節(jié)的“帝�(guó)�,�
鏈家目前覆蓋北京,、上海、廣�,、深�,、天津、成�,、青�,、重慶、大連等28�(gè)城市及地區(qū),，全�(guó)門店數(shù)量約8000�,，旗下經(jīng)紀(jì)人近15�(wàn)人�2016�,，其交易額超�1�(wàn)億元,。融�(chuàng)中國(guó)(1918.HK)在公告中稱鏈家為“以�(shù)�(jù)�(qū)�(dòng)的全�(jià)值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)”�
鏈家最引以為傲的是其擁有業(yè)�(nèi)最大的房源�(shù)�(jù)�(kù),，也即鏈家所稱的“樓盤字典�,�2017�4�,，左暉透露，鏈家在10年前開始做“樓盤字典�,，截至目�,，有8000�(wàn)套的住宅�(shù)�(jù),，覆�30�(gè)城市,，大約有11�(wàn)�(gè)小區(qū)�60�(wàn)棟樓,�60�(wàn)�(gè)戶型,�
這樣龐大的門店、經(jīng)紀(jì)人規(guī)�,，特別是房源�(shù)�(jù),，令同行難以望其�(xiàng)背。與此同�(shí),，市�(chǎng)分析人士也擔(dān)�,，擁有行�(yè)如此霸主地位的鏈家會(huì)否形成壟斷，違反《反不正�(dāng)�(jìng)�(zhēng)法�,，甚至被指間接助推了�?jī)r(jià)上漲,。而在投資人眼中，這些資源更是演繹出令人垂涎的�(fā)展空間和市場(chǎng)�(jià)�,�
在一步步逼近的存量房�(shí)�,，“鏈家帝�(guó)”會(huì)成為什么模樣？其對(duì)房地�(chǎn)市場(chǎng)乃至�?jī)r(jià)走勢(shì)又會(huì)�(chǎn)生什么影�,�
資本蜂擁而至,，傳言鏈家“對(duì)賭”上�
存量房時(shí)代的“資本寵兒”——兩大房企成鏈家股東
“投鏈家，我們談了一�,，給老左(左暉)做了好多工作,。鏈家不是誰(shuí)想投就能投，很多人想�,，投不�(jìn)去的,。�2017�1�15�,，融�(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事�(huì)主席孫宏斌在樂視的會(huì)�(chǎng),，解釋融�(chuàng)投資樂視的邏輯時(shí)順帶提到的這句話，成了一�(gè)意外的“爆�(diǎn)�,�
不管房產(chǎn)中介行業(yè)有沒有為在存量房�(shí)代“唱主角”做好準(zhǔn)�,，資本已�(jīng)聞風(fēng)而動(dòng)，對(duì)這�(gè)行業(yè)寄予了厚�,。而在過去的兩年中,，作為房�(chǎn)中介行業(yè)里的佼佼�,，鏈家可謂炙手可熱�
1�9�,，融�(chuàng)中國(guó)�(fā)布公告稱,，將通過增資事項(xiàng)以人民幣26億元的價(jià)格獲得北京鏈�6.25%的股�(quán)，并將有�(quán)向鏈家委任一名董�,�
4�19�,，萬(wàn)科也�(duì)外確�(rèn)了以30億元入股鏈家的消息，稱看好鏈家的�(fā)展空�,。但�(wàn)科并未向外界透露具體的持股比�,。中�(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的�(shù)�(jù)顯示，萬(wàn)科與融創(chuàng)2016年的銷售額分列中�(guó)房企的第二位與第七位,�
除了這兩家房�,，數(shù)十家投資�(jī)�(gòu)更早已經(jīng)布局鏈家。在�(wàn)科及融創(chuàng)入股�,，鏈家方面已完成過兩輪融�,。鏈家A輪融資在2014�1�7日，向復(fù)星昆�,、鼎暉投資融資數(shù)億元,；B輪融資在2016�4�15日，向執(zhí)一資本,、源碼資�,、騰訊產(chǎn)�(yè)共贏基金、華晟資�,、百度經(jīng)緯中�(guó),、H Capital等共融資64億元�
2016�4�,，多家媒體報(bào)�,，鏈家同投資人簽訂了“對(duì)賭”協(xié)議：若公�(鏈家)未能在B輪交割日�5周年�(nèi)完成IPO，投資人有權(quán)在該情形�(fā)生后的任何時(shí)間要求回�(gòu),?；刭?gòu)�(jià)格為基本投資�(jià)�+每年8%(單利)的回�(bào)�
�(duì)�,，《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記者向鏈家方面求證,。鏈家市�(chǎng)部一位人士告訴記者，不掌握相�(guān)信息,?！版溂覐膩頉]有對(duì)外談過上市，連融資都沒有談過,。老左特別低調(diào),，希望事情都做完了才�(duì)外講,。�
而有知情人士告訴《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記�,，鏈家目前正處在上市輔導(dǎo)�,�
《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記者查閱鏈家的工商登記資料�(fā)�(xiàn)，鏈家的股東已從最初的三位自然人：左暉,、單一�,、周育松，擴(kuò)大到目前�32位股�,。而細(xì)�(xì)研究這些股東的資�,，其背后映射的投資人�(shù)量更是龐大而復(fù)雜，不僅有歌斐資�(chǎn),、華晟資本、源碼資�,、執(zhí)一資本等投資機(jī)�(gòu),，有騰訊、百�,、新希望等明星企�(yè),，還有中�(guó)人保、招商局等國(guó)�,，以及中煤能�,、潞安礦�(yè)、淮北礦�(yè)等資源型企業(yè)的身影［編者注：招商局,、中�(guó)人保,、中煤能源、潞安礦�(yè),、淮北礦�(yè)等均為鏈家股東寧波梅山保稅港區(qū)紅橡股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)的幕后股東］,�
資本的蜂擁而至�(jìn)一步提升了鏈家的價(jià)值預(yù)期。以融創(chuàng)中國(guó)在公告中披露的價(jià)格計(jì)�,，鏈家的估值達(dá)416億元,，這比5年前鼎暉、復(fù)星投資鏈家時(shí)的估值高出了40余�,�
資本為何如此“寵愛”鏈�,？今�4月，左暉在一公開活動(dòng)上的一番論�,，或可解�,。左暉說，中�(guó)房地�(chǎn)的存量住宅面積約200億平方米,，存量住宅資�(chǎn)�200�(wàn)億元人民幣的�(guī)�,，中�(guó)人的住宅資產(chǎn)已經(jīng)超過美國(guó)�,。未來房地產(chǎn)的發(fā)展可能更多地依賴怎么盤活存量住房、存量資�(chǎn),。而現(xiàn)在全�(guó)存量住宅的流通率很低,，大�2%都不到�
�(yán)格意義上,，存量房指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房�,。一般而言，存量房概念中包括二手房,。眼�,，熱�(diǎn)城市正快速跨入存量房主導(dǎo)的市�(chǎng)�2016�,，北京市二手住宅的成交量突破27�(wàn)套大�(guān),，是新房成交量的2.7倍，�(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高,�
作為鏈家的投資方之一,，歌斐資�(chǎn)董事�(zhǎng)殷哲早在2015�10月就曾表�(dá)過對(duì)存量房市�(chǎng)的看好。殷哲在接受記者采訪時(shí)表示：“未來的投資的關(guān)鍵詞是‘存量’和‘運(yùn)�(yíng)�,，具體來�,，未來的投資重點(diǎn)將是：存量資�(chǎn)的改造運(yùn)�(yíng)�(jī)�(huì)、運(yùn)�(yíng)公司的股�(quán)投資�(jī)�(huì),、新房市�(chǎng)的調(diào)整機(jī)�(huì),。�
“從�(fā)�(dá)�(guó)家房地產(chǎn)�(fā)展歷史看,，房地產(chǎn)中介的生存空間遠(yuǎn)比開�(fā)商大,�2016年，我國(guó)新房銷售�(dá)�15億平方米,，這�(gè)‘頂’未來很難突�,。但是，存量物業(yè)流�,、資�(chǎn)管理,、家裝、租�,、融資等,，卻是一�(gè)沒有終點(diǎn)的永�(xù)市場(chǎng)?！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉�,�
而融�(chuàng)中國(guó)則在公告中將投資邏輯表述為，“本公司看好中國(guó)房地�(chǎn)存量交易市場(chǎng)的發(fā)展空�,，并且北京鏈家已�(jīng)在該市場(chǎng)建立了絕�(duì)的優(yōu)�(shì),?�?
鏈家“絕�(duì)的優(yōu)�(shì)”有多“絕�(duì)”？占北京市�(chǎng)50%以上份額
融創(chuàng)中國(guó)公告中所言的鏈家在中國(guó)房地�(chǎn)存量交易市場(chǎng)建立的“絕�(duì)的優(yōu)�(shì)”有多“絕�(duì)�,？對(duì)比鏈家與其他房產(chǎn)中介的估值或可見一�,�
2017�2月，昆百大A(000560.SZ)�(fā)布公告稱,，以�3.78億元的轉(zhuǎn)讓對(duì)�(jià)受讓西藏利禾�3家公司持有的我愛我家6%的股�(quán),。此后，昆百大A又以�(fā)行股票及支付�(xiàn)金的方式�(gòu)買我愛我家剩余的94%的股�(quán),，合�(jì)支付�(duì)�(jià)�61.82億元,。以此計(jì)算，我愛我家的估值約�65.6億元,，與鏈家�416億元不在一�(gè)�(shù)量級(jí)�,。即便是�2009年業(yè)�(nèi)首家登陸A股的世聯(lián)�(002285.SZ)，目前的總市值也只有160多億�,�
2014�,，鏈家的除稅后純利超�7400�(wàn)元；2015�,，這一�(shù)字超�8億元�
�(dú)立第三方房地�(chǎn)大數(shù)�(jù)服務(wù)商云房數(shù)�(jù)研究中心的統(tǒng)�(jì)顯示,�2016年北京市二手住宅共成�272020�,，通過中介公司�(jìn)行的�237233套，占比87.2%,。其�,，鏈家成�129757套，占所有中介成交套�(shù)�54.7%,。排名第�,、第三的我愛我家、麥�,，成交套�(shù)相加也尚不及鏈家�1/3,�
云房�(shù)�(jù)研究中心的統(tǒng)�(jì)還顯示，2016�,，北京有1502�(gè)活躍小區(qū)(編者注：指年成交量20套以�),，超�50%的房源交易由鏈家�(jīng)手。甚�,，在48�(gè)活躍小區(qū),，超�80%的房源交易由鏈家�(jīng)手，幾乎做到了“絕�(duì)壟斷�,�
鏈家成立�2001�,�2015年以前聚焦北京市�(chǎng),�2015年開始，鏈家在全�(guó)一二線城市“跑馬圈地�,，一口氣并購(gòu)了成都伊�(chéng),、上海德佑、深圳中�(lián),、廣州滿堂紅,、北京高策、大連好旺角�11家各地老牌中介公司,，在行業(yè)�(nèi)一騎絕�,�
在鏈家于2015年剛剛大舉殺入的上海二手住宅市場(chǎng)，鏈家成交量也在所有中介公司中排名第一,�
一位上海購(gòu)房者對(duì)記者說,，最初知道鏈家是從廣告上，它冠名《羋月傳》《歡樂喜劇人�,，還在地鐵做廣告,，可謂“鋪天蓋地”�
在鏈家“大本營(yíng)”北�,，更是幾乎每�(gè)小區(qū)都有鏈家門�,。在不少成熟小區(qū)，鏈家簽約了燈箱廣告,、電梯間廣告,，作為經(jīng)紀(jì)人展位。據(jù)鏈家員工透露,，這樣的廣告位�(fèi)用由鏈家和經(jīng)紀(jì)人本人共同分?jǐn)�?
鏈家還擁有業(yè)�(nèi)�(lǐng)先的激�(lì)�(jī)�,，底�2500元~6000元，傭金最高提�70%,?！巴粏谓灰祝�?lì)更多的經(jīng)紀(jì)人參與�(jìn)�?，F(xiàn)在平均一單大約有5~6�(gè)�(jīng)紀(jì)人參�,，共分傭�?！辨溂覇T工告訴《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記�,�
8000家門店、近15�(wàn)名經(jīng)紀(jì)�,�8000�(wàn)套房源數(shù)�(jù)——鏈家的“人海戰(zhàn)�(shù)�,、掌握的大規(guī)模數(shù)�(jù)，讓不少同行感到難以企及�
�(shù)�(jù)�(duì)于未來的房地�(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要,?！澳壳胺康禺a(chǎn)�(shù)�(jù)的應(yīng)用還是非常弱的，我們自己大概有1200T的數(shù)�(jù)�,，起碼上一�(gè)level,，有1000PB的數(shù)�(jù)�(shí)，才�(huì)�(duì)中國(guó)房地�(chǎn)電子化產(chǎn)生更大的幫助,?！弊髸熣f�
在鏈家與�(wàn)科合作成立裝修公司時(shí),，左暉就曾表�,，希望利用鏈家數(shù)�(jù)�(kù)�(duì)�(chǎn)�(yè)鏈做更多工作，根�(jù)目前掌握�8000�(wàn)套住�,、大�60�(wàn)�(gè)戶型,，把�60�(wàn)�(gè)戶型的裝修方案都能夠給做出來�
深圳房地�(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉就此�(duì)《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記者分析道,，大開發(fā)商之間的銷售�(guī)模排位賽是非常激烈的,，希望通過鏈家大規(guī)模的門店、經(jīng)紀(jì)�,，讓新房銷售能夠上量,�
“而對(duì)于鏈家來說，要從新房銷售開始,，把房屋信息,、土地信息、購(gòu)房人信息等網(wǎng)羅�(jìn)�,。這是它掌握存量房�(shí)代數(shù)�(jù)這�(gè)�(fēng)口的手段?！崩钣罴握f,，之所以有那么多的投資�(jī)�(gòu)，包括萬(wàn)�,、融�(chuàng)看中鏈家,，就是看中鏈家通過海量的中介、門�,，把房源基本信息都掌握在手里,，這是其他中介沒辦法比的�
“獨(dú)家房源”是“壟斷房源”和�?jī)r(jià)上漲的推�,�
在二手房市場(chǎng),，房屋供�(yīng)非標(biāo)�(zhǔn)化，客戶需求也有多樣性，政策,、稅�,、市�(chǎng)情緒也相�(duì)�(fù)雜，供需信息不對(duì)稱的情況常見,。在北京�3·17新政”之前的樓市瘋漲�,，二手房交易一天一�(jià)，每次漲�(jià)幾十�(wàn)的情況比比皆�,。同�(shí)代理買方與賣�,，“一手托兩家”的中介，為了促成交�,，而推高房?jī)r(jià)的質(zhì)疑不絕于�,�
上海易居房地�(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》采訪時(shí)表示，中介只是信息的溝通者和交易的服�(wù)�,，對(duì)�(jià)格影響的�(quán)重比較小,。“當(dāng)�,，在樓市火爆的時(shí)�,，中介有一定的推漲作用，主要就是煽�(fēng)�(diǎn)�,，有�(shí)候利用信息不�(duì)稱制造恐慌情�,，甚至中介機(jī)�(gòu)的人員自己也參與到炒房。所以在樓市上升�,，會(huì)起到助推�?jī)r(jià)的作�,，但作用的權(quán)重不高，可能就在一成左�,，在樓市漲得快的熱門城市,，有一成到兩成?�?
而作為曾�(jīng)的“拳頭業(yè)�(wù)”之一,，“獨(dú)家房源”被外界視為鏈家鞏固其在二手房市�(chǎng)地位，“壟斷房源”的手段,，甚至被指推高房?jī)r(jià),�
“獨(dú)家房源”是何物�
“我們中介已�(jīng)沒有‘獨(dú)家房源’了,?！币患业禺a(chǎn)中介的工作人員告訴《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記者，不僅是他所在的亞運(yùn)村片區(qū),，整�(gè)北京都已沒有做“獨(dú)家代理”的地產(chǎn)中介,?！耙坏┍话l(fā)�(xiàn)還在做‘獨(dú)家房源’，中介門店就�(huì)被北京市住建委處�30�(wàn)�,?！痹摴ぷ魅藛T介紹說，“獨(dú)家房源”會(huì)�(dǎo)致客戶量減少,，只有某一家地�(chǎn)中介的客戶有�(jī)�(huì)看到該房�,，無(wú)形中降低了賣出房屋的速度，他們已不建議房主這樣操作,�
以“VIP服務(wù)”“獨(dú)家代理”等名稱示人的“獨(dú)家房源”服�(wù)從房�(chǎn)中介誕生�(shí)便存�,。一位鏈家的工作人員介紹說，鏈家“VIP服務(wù)”之所以受到歡�,，是由于其他中介的“不正當(dāng)�(jìng)�(zhēng)手段�,。“有些房主的房子明明已經(jīng)成交�,，其他中介還在拼命給他打電話,，問他能不能解約，因?yàn)樗麄冋业搅嗽敢獬龈邇r(jià)格的客戶,?�?
所謂“獨(dú)家房源”指房主將房屋獨(dú)家委托給某一家地�(chǎn)中介代理，其他中介無(wú)法獲得此房源信息,，其間若房主將房屋信息透露給其他中�,，將被視為違約。從中介角度來看,，此舉是�(zhēng)奪房源的重要手段,。在二手房市�(chǎng)，誰(shuí)擁有更多房源�(shuí)就會(huì)占據(jù)主動(dòng),；對(duì)房主來說,，一旦中介承諾可以以高出市場(chǎng)�(jià)的價(jià)格賣出房屋，房主也樂見其�,�
那么,，中介是如何操作“獨(dú)家房源”的？一�21世紀(jì)不動(dòng)�(chǎn)工作人員告訴《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記�,，以鏈家為例，一旦簽訂“房屋獨(dú)家代理協(xié)議�,，經(jīng)紀(jì)人會(huì)承諾以高于市�(chǎng)�(jià)或房主心理預(yù)期的�(jià)格將房屋售出,。鏈家給房主5000元擔(dān)保費(fèi)，一旦房屋在�(guī)定時(shí)間內(nèi)未能賣出,，�5000元作為違約金交付房主,，如果鏈家在�(guī)定時(shí)間內(nèi)賣出房屋,，房主將5000元返還鏈家�
市場(chǎng)上對(duì)“獨(dú)家房源”做法的指責(zé)有兩方面：首先抬高了房屋�(jià)�,；其次影響了房屋在市�(chǎng)上的流動(dòng)�,。易居研究智�(kù)研究員嚴(yán)躍�(jìn)分析說，�(dú)家委托協(xié)議的性質(zhì)是中介壟斷房�,，經(jīng)紀(jì)人抬高價(jià)格滿足了房東心理�(yù)�,，但房東也因此要承擔(dān)�(jià)格升高導(dǎo)致交易周期延�(zhǎng)甚至賣不出房子的后果。一旦簽訂了速銷房合� ,，其他中介不得掛牌該套房�,，相�(dāng)于減少了房源的銷售渠道。對(duì)買方來說,，要么以高價(jià)入手,，要么錯(cuò)失心儀的房�?！皬�?shí)際效果來�,，如果這種抬高�(jià)格的市場(chǎng)行為普遍�(fā)生，也會(huì)拉高整�(gè)區(qū)域的�?jī)r(jià),?�?
“獨(dú)家房源”背后的利益鏈條
中介之間�(duì)單量的爭(zhēng)奪頗為激烈。一位成功從鏈家搶得一單的�(jīng)紀(jì)人告訴記�,，某筆交易的房主遇到兩�(gè)有購(gòu)買意愿的買家,，本著誰(shuí)出的�(jià)格更高房子就給誰(shuí)的原則，該經(jīng)紀(jì)人勸說買家加�(jià)5�(wàn)�,，買家迅速答�(yīng)并當(dāng)�(chǎng)�(zhuǎn)�3�(wàn)元定金給房主,，“但鏈家的人死活不同意，差一�(diǎn)�(fā)生沖�,，不過最終還是在我們這里交易�,。�
非獨(dú)家房源尚且如�,，“獨(dú)家房源”的�(zhēng)奪更為激�,。在“獨(dú)家房源”大行其道之�(shí)，北京不少居住密度較大的小區(qū)外有各種中介公司的“社區(qū)開發(fā)”人員豎起標(biāo)著各種房源價(jià)格信息的易拉寶“蹲�(diǎn)”收集房�,?！八麄儠?huì)告訴房主簽訂�(dú)家代理協(xié)議的好處，包括免打擾,、省�(shí)省心�,，但最重要的還是可以虛�(bào)�(jià)格多賣錢。他們探清房主的心理�(jià)格底線之后再加價(jià),，一般在30�(wàn)元到50�(wàn)元不�,?！币晃环康禺a(chǎn)中介�(jīng)紀(jì)人告訴記者，敢承諾最多加�(jià)的中介最被房主信�,，成為“獨(dú)家房源”爭(zhēng)奪戰(zhàn)的最終勝利�,�
“獨(dú)家房源”究竟能以高出市�(chǎng)�(jià)多少的價(jià)格賣出？�(yè)�(nèi)各方�(duì)此說法不一,。上�21世紀(jì)不動(dòng)�(chǎn)的工作人員告訴記�,，理論上中介為房主“虛�(bào)”的�(jià)格不一定會(huì)成為最終成交價(jià)，如果高出市�(chǎng)�(jià)太多則會(huì)“有�(jià)�(wú)市�,。然�,，在�(shí)際操作過程中，房屋中介會(huì)先“捂盤�,，將�(jià)格較�,、戶型和地段條件相似的其他房源賣出，其他買家如果再想買類似房�,，就不得不接受中介對(duì)房主承諾的加�(jià),，因?yàn)樵摲吭词恰蔼?dú)家房源”。他介紹�,，在市場(chǎng)飄紅,、行情上漲的情況下，即便一開始將房源“雪藏�,，但在約定期限之�(nèi)將房屋以高于市場(chǎng)�(jià)的價(jià)格賣�,，兌�(xiàn)�(duì)房主承諾的把握還是非常大�
“以位于北京市豐�(tái)區(qū)的商辦項(xiàng)目�7克拉’為�,�2016年某段時(shí)間每套房屋總�(jià)不過百萬(wàn),，‘獨(dú)家房源’的最終成交價(jià)�(huì)高出非獨(dú)家房�10�(wàn)元左右，這對(duì)于總�(jià)不過百萬(wàn)的房源來說就是一�(gè)巨大的加�(jià),。每�(gè)房主都在這�(gè)力量的推�(dòng)下坐地漲�(jià),，房?jī)r(jià)就是這么被推高的?！鄙鲜鋈耸勘�?，從2016年年中到2017年�3·17新政”前，�7克拉”項(xiàng)目單套的均價(jià)從幾十萬(wàn)元漲到了130�(wàn)�,，“獨(dú)家房源”起到了很大的作�,�
根據(jù)鏈家公布的數(shù)�(jù)，其在全�(guó)已經(jīng)�(jìn)駐的二十幾�(gè)城市的二手房市場(chǎng)占有率均已超�20%,，在北京甚至超過�50%,。亞豪機(jī)�(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅�(rèn)為，�(dāng)某一家房屋中介在市場(chǎng)上已擁有相對(duì)龐大的市�(chǎng)份額�(shí),，它�(dú)家占有房源的行為就會(huì)壟斷整�(gè)市場(chǎng),，這種行為違反《反不當(dāng)�(jìng)�(zhēng)法》，造成市場(chǎng)秩序的混�,，“中介若想拿到獨(dú)家房�,，肯定會(huì)承諾房主以較高的�(jià)格賣出，這無(wú)意中就會(huì)推高房屋�(jià)�,?�?
“獨(dú)家房源”也曾是房產(chǎn)�(jīng)紀(jì)人的最大利益所在。鏈家的一位公�(guān)�(fù)�(zé)人告訴《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記�,，為提高�(jīng)紀(jì)人的工作積極�,，鏈家地�(chǎn)將每筆房屋交易的傭金分成幾�(gè)部分，參與過任何�(huán)節(jié)的經(jīng)紀(jì)人都可以分得部分傭金,，“鏈家希望經(jīng)紀(jì)人之間以合作和分享的方式開展工作,。�
�(jù)了解,，盡管每成交一筆交易會(huì)有多�(gè)�(jīng)紀(jì)人獲得業(yè)�(jī),，但與房主簽訂“獨(dú)家房源”協(xié)議的�(jīng)紀(jì)人能分得的“蛋糕”最大，這也�(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人一度將“獨(dú)家房源”視為主要經(jīng)�(jì)來源,。以鏈家為例,，按2.7%的中介服�(wù)�(fèi)�(jì)算，一筆總�(jià)500�(wàn)的房�(chǎn)傭金�13.5�(wàn)�,，僅靠成功與房主簽訂“獨(dú)家速銷�(xié)議”這一�(xiàng),，經(jīng)紀(jì)人就將分�40%，即超過5�(wàn)�,；與之相�,，錄入房源信息的�(jīng)紀(jì)人僅能獲�10%的分成，簽訂�(wú)法律效益的“獨(dú)家委托合同� 的經(jīng)紀(jì)人只�5%的分�,；將鑰匙托管,、實(shí)地勘察和�(dú)家委托三�(xiàng)都做到了的經(jīng)紀(jì)人也只能分得20%的傭金。一�(shí)間“獨(dú)家速銷�(xié)議”成為經(jīng)紀(jì)人的“香餑餑�,�
“獨(dú)家房源”壽終正�
《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記者梳理發(fā)�(xiàn),，從2016年�9·30新政”以來，“獨(dú)家房源”唯一一次出�(xiàn)在北京的�(diào)控政策中�2016年底由北京市住建�,、發(fā)改委�9部門�(lián)合發(fā)布的《關(guān)于轉(zhuǎn)�(fā)〈住房城�(xiāng)建設(shè)部等部門�(guān)于加�(qiáng)房地�(chǎn)中介管理促�(jìn)行業(yè)健康�(fā)展的意見〉通知�,，但通知只是�(qiáng)�(diào)“對(duì)于獨(dú)家代理存量房出售或出租、承�(gòu)或承租業(yè)�(wù)�,，房地產(chǎn)�(jīng)紀(jì)�(jī)�(gòu)�(yīng)�(dāng)在接受委托且符合�(fā)布信息規(guī)定后24小時(shí)�(nèi)公開�(fā)布房�,、客源信息”，并未將此類服�(wù)取締,�
那么,，“獨(dú)家房源”是何時(shí)消失�,？又為什么消失？
亞豪�(jī)�(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記�,，宣布“獨(dú)家房源”死刑的并非政府公告,，而是北京市住建委�(duì)某些地產(chǎn)中介的突擊檢查行�(dòng)?！霸谀谴螆?zhí)法檢查行�(dòng)中有�(guān)部門�(fā)�(xiàn)了獨(dú)家房源的問題,，當(dāng)�(chǎng)就指示糾正了?！惫阏f,。媒體公開報(bào)道顯示，2016�9�30日的確有一次北京市住建委執(zhí)法隊(duì)檢查,，在某中介門店發(fā)�(xiàn)二手房交易中存在一些中介獨(dú)家代理等�(dú)占房源信息的行為,，市住建委責(zé)令其立即整改�
房產(chǎn)中介正式取消“獨(dú)家房源”服�(wù)是從鏈家開始�,，很快便傳遞至全行業(yè),�2017�3�23日，北京市住建委約談十大中介�(jī)�(gòu)�(fù)�(zé)�,，主旨在于規(guī)范中介機(jī)�(gòu)的行�,，落�(shí)正在�(shí)施的樓市�(diào)控新政。明確提出“一旦發(fā)�(xiàn)有中介機(jī)�(gòu)或經(jīng)紀(jì)人參與炒�,、哄抬房?jī)r(jià)�,，將逢漲必查、逢炒必辦�,�5日之后的3�28�,，鏈家在一份內(nèi)部通知中稱：“為�(guī)避資�(房源)壟斷�(fēng)�(xiǎn)，讓客戶可選擇空間更�,，自2017�3�29日起,，公司全面停止VIP房源服務(wù)?！彪S�,，我愛我家、麥田等中介公司也相繼取消以各種名目示人的“獨(dú)家房源”業(yè)�(wù),�
亞運(yùn)村地區(qū)房天下某門店的�(fù)�(zé)人對(duì)《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記者表�,，即便沒有政策管束，就目前的市場(chǎng)行情來講也斷不會(huì)有中介敢做獨(dú)家房�,?！皬�?·17’到�3·26’，一系列的管控措施讓整�(gè)樓市趨冷。整�(gè)亞運(yùn)村地區(qū)的所有中介門店整�(gè)4月份幾乎零成�,，現(xiàn)在如果再簽獨(dú)家房�,，誰(shuí)能保�3�(gè)月之�(nèi)肯定能賣出？�5000元保證金不相�(dāng)于白白送給房主�,？�
針對(duì)“獨(dú)家房源”的問題,，上述鏈家公�(guān)�(fù)�(zé)人表示，“獨(dú)家房源”是市場(chǎng)的產(chǎn)�,，但也會(huì)根據(jù)政府的宏觀�(diào)控消�?！版溂姨峁�?dú)家房源’的初衷是為了讓�(yè)主放�,，‘獨(dú)家代理’之后就不必將過多精力放在房子上?！贬�?duì)市場(chǎng)上“獨(dú)家房源”造成了房?jī)r(jià)上漲的市�(chǎng)說法和指�(zé),，鏈家的這位公關(guān)人士�(rèn)為，讓中介來承擔(dān)�?jī)r(jià)上漲的責(zé)任是不客觀�,。他�,，中介只起到連接買賣雙方的作�?！凹幢闶恰?dú)家房源�,，也不可能因?yàn)橹薪榻ㄗh�(biāo)高價(jià)，買方就直接愿意出高�(jià)這種�(xiàn)�,。買家肯定會(huì)考慮性價(jià)�,，賣方若有誠(chéng)意賣房子，鏈家的工作人員也會(huì)建議他按照市�(chǎng)行情定價(jià),，否則會(huì)有賣不出去的�(fēng)�(xiǎn),。�
中國(guó)�(jīng)�(jì)周刊-�(jīng)�(jì)�(wǎng)版權(quán)作品,，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授�(quán)并注明來�,，違者將被追究法律責(zé)任�
�(diào)控之�,，鏈家何往,�
政府�(yán)打中介違�(guī)，鏈家多次上查處名單
取消“獨(dú)家房源”只是政府整治房�(chǎn)中介的手段之一,。中介漸漸在房產(chǎn)交易中占�(jù)主導(dǎo)地位,，這在住建部門的監(jiān)管思路中亦顯而易見，房產(chǎn)中介成為�(jiān)管重�(diǎn),，從2016年起,，鏈家也多次出現(xiàn)在被查處的名單中�
2016�4月，上海市住建委,、市工商局�(duì)上海房地�(chǎn)�(jīng)紀(jì)企業(yè)�(jìn)行了�(zhí)法大檢查,。經(jīng)查實(shí)，鏈家公司在開展�(jīng)紀(jì)�(yè)�(wù)的過程中,，存在不如實(shí)告知�(gòu)房人�(chǎn)�(quán)�(diào)查結(jié)�,，以隱瞞手段誘騙消費(fèi)者交易的違規(guī)情節(jié)。鏈家和兩名涉案�(jīng)紀(jì)人被合計(jì)罰款8�(wàn)�,，取消了涉案門店以及相�(guān)�(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資�,�
2016�10月，住建部公布了各地查處的一批違法違�(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)�(gòu),，稱“這些房地�(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)�(gòu),，通過�(fā)布虛�?gòu)V告、惡意編造散布謠言,，制造房源緊張氣�,，采取違�(guī)�(yù)售、捂盤惜售等手段,，煽�(dòng)消費(fèi)者購(gòu)�,，以�(dá)到其抬高�?jī)r(jià)、牟取私利的目的�,。深圳鏈家房地產(chǎn)�(jīng)紀(jì)有限公司出現(xiàn)�45家被查處的企�(yè)�,�
2016�11月和2017�3月，住建部先后兩次舉行規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的電視電話會(huì)�,，前者主題為“規(guī)范房地產(chǎn)中介行為,，持�(xù)整頓市場(chǎng)秩序”，后者則更�(jìn)一�,，題為“整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為�,�
分析人士�(rèn)為，從北京�3·17新政”開始的這輪�(diào)控很明顯是沖著二手房市場(chǎng)去的,�
就在3月底,，北京市住建委通報(bào)中介市場(chǎng)�(zhí)法檢查結(jié)果，28家中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦�(xiàng)�,、涉嫌參與炒房哄抬房?jī)r(jià)等行為被�(zé)令停�(yè)整頓,。其中就包括鏈家8家門店、我愛我�6家門�,、中原地�(chǎn)2家門店和麥田地產(chǎn)�1家門�,�
頻頻被監(jiān)管部門“點(diǎn)名”后�4�8�,，鏈家對(duì)外承�,，對(duì)在鏈家成交未�12�(gè)月再次出售的房源，不予接受委托；�(duì)明顯高于市場(chǎng)�(jià)的房�,，特別是明顯高于市場(chǎng)�(jià)的所謂學(xué)區(qū)�,，不予接受委托；鏈家承諾立即全面停止商辦房買�,、租賃等,�
新一輪的�(diào)控政策下，鏈家的日子似乎并不好過,�
5�9�,，鏈家發(fā)表聲明稱，截至目前已累計(jì)�(guān)閉近87家門�,。盡管鏈家聲明其�34家“開墻打洞�,�44家商辦�9家學(xué)區(qū)門�,，關(guān)店理由并非收縮戰(zhàn)線，而是“優(yōu)化資源配�,，加�(qiáng)管理�(guī)范�,，但�(shù)�(jù)顯示�2017�5月鏈家在北京的成交量�(huán)比下�23.9%,，不�3月成交量�1/6,，處在自2015年以來的最低點(diǎn)�
也有�(bào)道稱,，鏈家已下調(diào)中介�(fèi),。此前，鏈家2.7%的中介費(fèi)為業(yè)�(nèi)最�,。對(duì)�,，上述鏈家市�(chǎng)部人士告訴記者，鏈家沒有下達(dá)�(tǒng)一文件要求降低中介�(fèi),，但是�(gè)別門店會(huì)有自己的�(dòng)�,，浮�(dòng)幅度可能比原來大一�(diǎn)，主要還是受市場(chǎng)情況影響,。而深圳一位購(gòu)房人告訴記�,�5月份通過鏈家成交一套二手房，傭金為1.3%,。但一位分析人士提示記者注�,，融�(chuàng)、萬(wàn)科投資發(fā)生在鏈家屢次被監(jiān)管部門處罰之后,，說明這些“瑕疵”并未影響資本對(duì)鏈家的押�,�
5�9日，鏈家�(fā)表聲明稱，截至目前已累計(jì)�(guān)閉近87家門�,�
鏈家金融�(yè)�(wù)“以退為�(jìn)�,�
曾經(jīng)在鏈家產(chǎn)�(yè)鏈條上占�(jù)重要位置的金融夢(mèng)想，如今似乎變得有點(diǎn)“不可言說�,�
今年1�,，鏈家剝離了金融�(yè)�(wù)。原鏈家理財(cái)官網(wǎng)信息顯示,，“鏈鏈金融”于2017�1�3日作為一�(gè)完全�(dú)立的品牌啟動(dòng)�(yùn)�(yíng)并替代“鏈家理�(cái)�,。“鏈鏈金融”經(jīng)�(yíng)主體變更為北京美錦互�(lián)�(wǎng)金融信息有限公司,，但管理�(tuán)�(duì)仍為原鏈家理�(cái)�(tuán)�(duì),�
鏈家相關(guān)人士�(duì)《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記者表示，作為�(dú)立品牌啟�(dòng)�(yùn)�(yíng)�,，“鏈鏈金融”是完全�(dú)立于鏈家的公�,，與鏈家不存在股�(quán)�(guān)系。未�,，鏈家是“鏈鏈金融”的合作方之一,，“鏈鏈金融”也�(huì)有來自其他合作方的業(yè)�(wù)�
2015�,，互�(lián)�(wǎng)金融興起之時(shí),，鏈家成立了金融�(yè)�(wù)平臺(tái)鏈家理財(cái)，但其業(yè)�(wù)模式一直備受爭(zhēng)議——鏈家中介業(yè)�(wù),，與鏈家理財(cái),、擔(dān)保機(jī)�(gòu)中融信、第三方支付理房�,，均屬鏈家旗�,，造成“資金池”“自�(dān)保”等�(fēng)�(xiǎn),�
在評(píng)�(jí)�(jī)�(gòu)大公�(guó)�2015�9月的一次評(píng)定中,，把鏈家理財(cái)平臺(tái)列入了“黑名單”，大公�(guó)際認(rèn)為其存在重大信息披露不充�,、涉嫌設(shè)立資金池,、債�(wù)人償債能力無(wú)法評(píng)估和�(fēng)控措施有效性存疑等問題�
2016�2�,，上海市消保委責(zé)成鏈家解決兩起糾�,，也均涉及鏈家金融業(yè)�(wù)，比如鏈家曾勸說買家從鏈家借錢幫賣家還清抵押款�,�2017�3�,，鏈家及旗下中融�,、理房�3家公司被告涉嫌“非法資金池”等問題的案件也在北京朝�(yáng)區(qū)法院開庭審理�
上述鏈家人士�(duì)記者表�,，由“鏈鏈金融”替代原“鏈家理�(cái)�,，一方面是為了符合監(jiān)管要求，另一方面,，也因公眾認(rèn)�,，“鏈家和金融搭在一起就是不好的”，故而獨(dú)立運(yùn)�(yíng),�
鏈鏈金融官網(wǎng)顯示,，用戶均在首信易支付開立�(dú)立的資金管理賬戶，北京海大富林融資擔(dān)保有限公司為其合作方,。這兩家公司未�(fā)�(xiàn)與鏈家有�(guān)�(lián),�
記者注意到，在鏈鏈金融官網(wǎng),，其主要�(jīng)�(yíng)的還是原鏈家理財(cái)銷售的家多寶系列�(chǎn)�,，分為自用、裝�,、經(jīng)�(yíng),、消�(fèi)等四類，年化收益率大多在6%,，投資期限從30天到12�(gè)月不等�
鏈鏈金融�(dāng)真和鏈家沒有絲毫�(guān)系了�,？原鏈家理財(cái)�(fù)�(zé)人魏�2015�6月曾表示,，目前金融業(yè)�(wù)已占鏈家整體盈利的近10%，在未來5年里做到50%也是有可能的,。雖然如今鏈家已將金融業(yè)�(wù)剝離,，但仍可從這組�(shù)�(jù)中看出金融業(yè)�(wù)的前景�
《中�(guó)�(jīng)�(jì)周刊》記者查閱工商登記資料發(fā)�(xiàn),，鏈鏈金融運(yùn)�(yíng)主體北京美錦互聯(lián)�(wǎng)金融信息有限公司成立�2015�6�,，之后發(fā)生了兩次股權(quán)變更�2016�4月，由自然人股東劉軍,、法人股東北京美臣保理投資管理公司和北京世佳美臣電子商務(wù)有限�(zé)任公�,，變更為兩名自然人股東：彭永�(�(xiàn)任鏈家網(wǎng)CEO)和閆�(�(xiàn)任鏈家網(wǎng)副總�)�2016�12�,，再次變更股東為北京博恒泰和廣告有限公司(下稱“博恒泰和�),�
記者查詢相�(guān)資料�(fā)�(xiàn)，左暉系博恒泰和法定代表�,，持股超�50%,。此�,，記者在博恒泰和股東名單中還看到了鏈家管理層單一剛、徐�(wàn)�,、高軍等名字,�
有分析人士認(rèn)為，鏈鏈金融繼承了原鏈家理財(cái)?shù)�?jīng)�(yíng)范圍,，甚至較之前更為豐富,。鏈家對(duì)于金融業(yè)�(wù)的看似“剝離”，也許是“以退為�(jìn)�,。（編輯：宇�(qiáng)�
三河禁用紅色招牌，蜜雪冰城都變綠�,？媒體實(shí)地探�
警惕光鮮“星途”背后的隱形陷阱
自動(dòng)電飯鍋、電�(dòng)自行車充電器…�17種網(wǎng)售產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督抽查情況公�
老舊電梯更新，堵在何�,�