2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控之下,，呈現(xiàn)出"前高后平"的市場(chǎng)走勢(shì),。就商品房銷售而言，雖然同比增速逐月下滑,，但銷售面積和銷售金額的絕對(duì)值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上;進(jìn)入二季度后,，隨著調(diào)控頻頻加碼，效果逐漸顯現(xiàn),，一二線城市銷售偃旗息鼓,，三四線城市熱度雖在，但增長(zhǎng)腳步也有放緩跡象,。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，在熱點(diǎn)城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)的政策之下，下半年其銷售價(jià)格以環(huán)比小降或"維穩(wěn)"為主,。不過(guò),，一二線城市供不應(yīng)求格局不變，房?jī)r(jià)大幅下降幾無(wú)可能,。至于三四線城市,，在土地市場(chǎng)火熱以及需求溢出等因素帶動(dòng)下,，價(jià)格將維持一段上揚(yáng)行情，但可持續(xù)性不高,，沖高回落的可能性很大,。

一線城市成交量驟減

各地樓市在平靜中告別上半年。在上海,，剛剛出爐的6月成交數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)月一手商品住宅成交量為68.61萬(wàn)平方米，環(huán)比減少3.4%,，同比減少45%,，幾近腰斬。從歷年來(lái)看,，由于牽涉到開(kāi)發(fā)商沖刺半年度業(yè)績(jī),，6月往往是一年中成交的相對(duì)高位。然而,，今年6月新房市場(chǎng)成交量創(chuàng)下2011年以來(lái)同期最低水平,，甚至低于樓市較為低迷的2011年和2014年同期。至此,，上半年上海新建商品住宅共計(jì)成交357萬(wàn)平方米,，同比減少52.8%。

創(chuàng)近年來(lái)成交新低的并非只有上海,。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，上半年，北京新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽16332套,，同比降38.6%，創(chuàng)2010年以來(lái)同期新低;二手房交易量也減少逾三成,，已跌近谷底,，房?jī)r(jià)也由區(qū)域性回落逐步轉(zhuǎn)為普遍回落。

深圳規(guī)土委發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套,，同比減少54.7%，成交均價(jià)54632元/平方米,，環(huán)比下跌3.9%,。廣州則是四大一線城市中表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，上半年一手住宅網(wǎng)簽成交50774套,，同比降10.92%;網(wǎng)簽均價(jià)為16566元/平方米,，同比升4.34%。

部分去年表現(xiàn)極為搶眼的熱點(diǎn)二線城市,，今年上半年的市場(chǎng)表現(xiàn)亦不樂(lè)觀,，一些去年高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商以及高位接盤(pán)的購(gòu)房者,，已感受到調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。去年最熱的二線城市中,，如廈門(mén),、福州、南京等地,，預(yù)售證審批趨嚴(yán),，新增供應(yīng)量持續(xù)低位運(yùn)行，成交量同比跌幅超50%,。此外,，蘇州的高房?jī)r(jià)顯著拖累了樓市成交表現(xiàn)，"有價(jià)無(wú)市"的格局愈加明顯;合肥則受經(jīng)濟(jì)基本面和收入水平相對(duì)較低等多方面因素影響,，城市吸附力遠(yuǎn)不及其他熱點(diǎn)二線城市,，自去年10月重啟限購(gòu)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天,，成交量持續(xù)低位運(yùn)行,。

可以看到，今年上半年,，四大一線城市及去年火熱的部分二線城市已偃旗息鼓,，樓市調(diào)控政策不斷施壓是主因。一方面,，各地存貨減少疊加嚴(yán)格"限價(jià)"導(dǎo)致新增供應(yīng)銳減,，成為制約銷售量增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素;另一方面，一二線熱點(diǎn)城市"限購(gòu),、限貸,、限價(jià)、限售"政策頻頻加碼,，投資性需求受到抑制,，商品房成交規(guī)模也隨之持續(xù)降低。

房?jī)r(jià)信息難反映真實(shí)情況

從上半年成交情況看,，一線城市最主要的特點(diǎn)是"量縮價(jià)平",。與此前每次房地產(chǎn)調(diào)控一二手房的走勢(shì)基本一致不同的是，這一輪,，二手房市場(chǎng)率先疲軟,，一手房仍然平穩(wěn)，甚至平穩(wěn)得有些"不正常",。

" 由于'限價(jià)'因素,，目前上海等一線城市新房成交價(jià)格保持平穩(wěn)。相比之下，二手房市場(chǎng)隨行就市,，供需雙方均按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)成交,，不存在人為的干預(yù)價(jià)格行為。所以,，目前二手房市場(chǎng)明顯比去年有大幅回落,，價(jià)格也出現(xiàn)了一定回調(diào)。"克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱表示,。由于"限價(jià)",、"限簽"等各種政策因素，目前上海等城市體現(xiàn)出的房?jī)r(jià)信息更具復(fù)雜性,。

記者了解到,，為控制全市新建商品房均價(jià)，目前上海預(yù)售項(xiàng)目獲批價(jià)格都較當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)偏低,，一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象在上海已不鮮見(jiàn),。在這種情況下，資金壓力不大的開(kāi)發(fā)商多數(shù)選擇不去領(lǐng)預(yù)售證,，"捂盤(pán)"不開(kāi),，而選擇開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商則通過(guò)"裝修款"、"車位款"等各種名目讓購(gòu)房者補(bǔ)差價(jià),，與購(gòu)房者簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,，購(gòu)房者須現(xiàn)金補(bǔ)上一部分被政策"壓下去"的差價(jià)。如此一來(lái),，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上顯示的價(jià)格既不會(huì)大漲,，也不會(huì)大跌，始終保持"平穩(wěn)",。

比如近期上海浦東御橋一家龍頭開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)就明確表示,，因?yàn)檎聛?lái)的價(jià)格比較低，裝修標(biāo)準(zhǔn)只能下降,，如果想要裝修升級(jí),，必須另外交一筆"裝修款"。這并非個(gè)案,，因?yàn)槭蹆r(jià)批得低于預(yù)期而降低裝修品質(zhì)(甚至整個(gè)小區(qū)配套設(shè)施)的樓盤(pán)近期在上海層出不窮，購(gòu)房者因此進(jìn)行維權(quán)的案例也不少見(jiàn),。

除了限價(jià),，目前上海新建商品住宅項(xiàng)目還被限制"網(wǎng)簽"。比如說(shuō),，某區(qū)每個(gè)項(xiàng)目一個(gè)月內(nèi)的網(wǎng)簽總金額不得超過(guò)5億元,。雖然各個(gè)區(qū)規(guī)定的金額不盡相同，但目的都是為了控制當(dāng)月預(yù)售商品住宅的均價(jià)。

值得注意的是,，自今年以來(lái),，滬上各大地產(chǎn)機(jī)構(gòu)提供的交易數(shù)據(jù)都刻意淡化甚至回避成交價(jià)格。"一方面,，房?jī)r(jià)現(xiàn)在尤為敏感,，各大機(jī)構(gòu)都心照不宣，幾乎不主動(dòng)披露價(jià)格信息;另一方面,，價(jià)格信息不真實(shí),，新房?jī)r(jià)格是被控制的，二手房?jī)r(jià)格為了避稅幾乎都被做低,，房?jī)r(jià)信息已不具有參考意義,。"一位滬上知名房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師告訴記者。

事實(shí)也確實(shí)如此,。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，今年6月，上海全市商品住宅成交均價(jià)為47278元/平方米,，同比上升29%,。而記者了解到的實(shí)際情況是，目前上海外環(huán)附近的新建住宅項(xiàng)目基本都已賣到5萬(wàn)元/平方米,，內(nèi)環(huán)附近新盤(pán)單價(jià)基本都在10萬(wàn)元以上,，只不過(guò)拿不到預(yù)售證無(wú)法開(kāi)盤(pán)罷了。

三四線城市也有隱憂

與一二線城市整體偃旗息鼓形成鮮明對(duì)比的,，是上半年大多數(shù)四線城市的熱火朝天,。

就成交量來(lái)看，今年上半年,，三四線城市表現(xiàn)為漲跌互現(xiàn),。克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，此前熱門(mén)的珠海,、東莞、中山,、無(wú)錫,、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%,。一方面,，受制于"四限"政策持續(xù)發(fā)力，購(gòu)房者觀望情緒漸濃,，市場(chǎng)熱度較2016年下半年相差甚遠(yuǎn);另一方面,，前期熱點(diǎn)的三四線城市新增供應(yīng)量長(zhǎng)期維持在較低水平,，顯著拖累成交量上行空間。

而對(duì)大多數(shù)政策支持去庫(kù)存的三四線城市,，如鹽城,、宜昌、九江,、汕頭等,，在當(dāng)前銷售窗口期積極推盤(pán)，成交量同比均實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng),，鹽城和宜昌兩市同比實(shí)現(xiàn)翻番,，汕頭更是同比大增215%。三四線城市房?jī)r(jià)更是領(lǐng)漲全國(guó)樓市,，克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的32個(gè)三四線城市中,，28個(gè)城市1月至5月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，超過(guò)20%漲幅的城市多達(dá)13個(gè),，太倉(cāng),、惠州、南通,、常州,、昆山等城市環(huán)比漲幅均高于40%，珠海,、惠州環(huán)比漲幅更是分別高達(dá)58%和72%,。

然而，三四線城市的熱火朝天能夠持續(xù)多久?不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，隨著調(diào)控政策不斷升級(jí),、疊加，政策效應(yīng)同樣也會(huì)溢出,，今年下半年一二線熱點(diǎn)城市價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn),，三四線城市中，前期房?jī)r(jià)漲幅較大的則面臨調(diào)整風(fēng)險(xiǎn),。

事實(shí)上,，去年大熱的部分二線城市上半年已經(jīng)顯現(xiàn)出調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)⒃诓痪煤筮f延至目前熱火朝天的三四線城市,。"政策調(diào)控仍在加強(qiáng),，貸款利率繼續(xù)收緊的預(yù)期將進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的觀望情緒、增加購(gòu)房成本,，政策調(diào)整的空間仍有,，尤其是針對(duì)三四線城市。"丁祖昱認(rèn)為,，多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉(zhuǎn)，且存在需求透支的情況，市場(chǎng)"火熱"能持續(xù)多久,，不容樂(lè)觀,。

(編輯：宇強(qiáng)）