業(yè)內(nèi)人士表示,，本輪房貸利率下調(diào)，是為了降低居民負債成本,、支持合理住房需求,、拉動消費需求，進而穩(wěn)定經(jīng)濟增長,、保障改善民生,。各地要堅持“房住不炒”定位,，從自身實際出發(fā)，持續(xù)完善差異化住房信貸政策,，支持剛性和改善性住房需求,，共同促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  定價機制如何運轉(zhuǎn)

  本輪房貸利率下調(diào)與貸款市場報價利率（LPR）關系密切,。

  一方面,，目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，前者因后者變動,。另一方面,，房貸利率有三層定價機制，每一層的變動都可能引發(fā)具體利率變動,?！皞€人住房貸款利率、首付比例的確定,，采用全國,、城市、銀行三層定價機制,?！比嗣胥y行相關負責人近期表示。

  定價機制如何運轉(zhuǎn),？首先,，監(jiān)管部門在全國層面給出一個“底”。此前,，首套房,、二套房利率的“底”分別是5年期以上LPR、5年期以上LPR加60個基點,；5月15日監(jiān)管部門聯(lián)合發(fā)布通知,，首套房利率的“底”降至5年期以上LPR減20個基點，二套房暫時不變,。其次,，各城市秉承因城施策原則，決定在全國“底”的基礎上加多少個基點或不加,，作為該城市的“底”,；最后，各銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況,、客戶風險狀況等因素,，自主決定在該城市“底”的基礎上加多少個基點或不加。

  由此可見,，本輪房貸利率下調(diào)的主要原因有二：其一,，5年期以上LPR下調(diào),，房貸利率跟隨下降。5月20日,，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%,。“本次LPR報價首次只下調(diào)了5年期以上品種,，這種結(jié)構性‘降息’將對穩(wěn)定信貸總量,、提振中長期信貸需求產(chǎn)生積極作用?！敝袊裆y行首席研究員溫彬說,。其二，各城市,、各銀行根據(jù)當?shù)貙嶋H情況,，在不突破全國利率下限的基礎上，將此前較大幅度的加點適度回調(diào),，部分城市的回調(diào)幅度超過100個基點,。

  一二三線城市各異

  盡管房貸利率普遍下調(diào)，但一二三線城市的下調(diào)主因,、下調(diào)幅度卻有較大差異,，需要因城而異具體分析。

  觀察北京,、上海、廣州和深圳等一線城市,，房貸利率下調(diào)的主因是5年期以上LPR下降,，原有的加點幅度未發(fā)生明顯改變。其中,，北京地區(qū)首套房利率由5.15%降至5%,，二套房利率由5.65%降至5.5%，均下調(diào)15個基點,，與5年期以上LPR下降幅度一致,；上海地區(qū)部分銀行首套房利率由4.95%降至4.8%，二套房貸利率由5.65%降至5.5%,；廣州,、深圳首套房利率則分別降至最低4.45%、4.75%,，不同銀行有所差別,。

  為何一線城市房貸利率未大幅下降？這與房地產(chǎn)市場供需有關,。最新數(shù)據(jù)顯示,，不論環(huán)比還是同比,，4月份一線城市新建商品住宅銷售價格、二手住宅銷售價格均上漲,?！皬沫h(huán)比看，一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.2%,，漲幅比上月回落0.1個百分點,；二手住宅銷售價格上漲0.4%，漲幅與上月相同,?！眹医y(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶說，從同比看,，新建商品住宅,、二手住宅銷售價格分別上漲3.9%和2.4%，漲幅比上月均回落0.4個百分點,。

  反觀二三線城市,，其住房需求近期有所減弱，主要原因有兩方面,。一是受新冠肺炎疫情持續(xù)影響,，許多市場主體十分困難、居民預期收入下降,，市場需求減弱,；二是此前部分二線城市執(zhí)行的首套房利率較高，有些甚至超過6%,，一定程度上影響了購房者需求,。為此，近期部分二三線城市在遵守全國利率下限的基礎上,，大幅調(diào)降了當?shù)氐姆抠J利率,。貝殼研究院日前發(fā)布的報告顯示，與2021年高點相比,，鄭州,、無錫、綿陽,、眉山,、新鄉(xiāng)等地首套房主流貸款利率下調(diào)幅度普遍超過150個基點。

  支持合理住房需求

  4月底召開的中共中央政治局會議指出,，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,，支持剛性和改善性住房需求。日前召開的穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)座談會指出，要穩(wěn)地價穩(wěn)房價,，支持居民合理住房需求,，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  當前,，降低居民的負債成本十分必要,。“對于存量住房貸款而言,，5年期以上LPR下降會降低房貸成本,，這有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期、促進房地產(chǎn)銷售,，同時,，負債成本的降低也有助于促進居民的消費需求增長?！睖乇蛘f,。

  “預計多數(shù)銀行將顯著下調(diào)房貸利率，更好地滿足居民的購房消費需求,?！睆偷┐髮W金融研究院兼職研究員董希淼認為，在經(jīng)濟下行壓力較大,、有效信貸需求不足的情況下,，房貸很可能重新成為各家銀行的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)，這將加劇房貸市場的競爭,。

  值得注意的是,，更好地滿足購房者合理住房需求，必須圍繞穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期目標，因城施策落實差異化住房信貸政策,?！皩τ谧≌齑嬷芷谳^長的城市,，政策調(diào)整的力度和步伐可適度加大,。”董希淼表示,，對于購房消費需求相對充足,、房價有上漲預期的城市，政策調(diào)整的方向,、目標要放在“維護房地產(chǎn)市場良性循環(huán)”上,，進一步降低居民住房消費負擔，牢牢守住“房住不炒”定位。

（編輯：映雪 ）